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Nulidad de contrato
Buenos días a ver si alguien me puede orientar. Gracias de antemano.
En agosto de 2006 compré un terreon rustico de 10000 m2, a otra persona que lo tenía registrado y escriturado a su nombre. Asímismo yo escrituré e inscribí en el registro mi compra. La persona a la que yo compré adquirió el terreno en 1984, segregandose esta parcela de una finca matriz. He estado leyendo sobre la vigencia o no de la Orden de mayo de 1958 sobre unidades mínimas de cultivo y creo que no existe un criterio fijo sobre este tema. En Andalucía hasta el año 1996 no se reguló esta materia, dandose el caso que hasta esa fecha se han segregado parcelas por debajo de la unidad mínima de cultivo establecidas en la orden del 58. 24 años despues de la segregación de mi terreno de la finca matriz, los dueños de esta me han mandado una citación del juzgado, quieren declarar nulo el contrato que hicieron con la persona a la que yo compre el terreno alegando que la segregación fue nula ya que no se respetó la unidad mínima de cultivo. He estado leyendo y creo que no tienen nada que hacer contra mi ya que yo tengo la consideración de tercero registral. También he leido que la parte que provoca un error en un contrato no puede alegar este error para alegar su nulidad. Y que la acción de nulidad solo se puede ejercer durante 4 años, osea 1984-1988 no como pretenden 24 años despues. Por último os comento también que según la descripción de la finca 4000 m2 son de regadío y 6000 de secano. Con los 4000 m de regadío supero la unidad mínima de regadío que está en 2500 m, pero ¿qué pasaría con los 6000 de secano?. Os agadezco cualquier tipo de ayuda que me podais dar. Un saludo
En agosto de 2006 compré un terreon rustico de 10000 m2, a otra persona que lo tenía registrado y escriturado a su nombre. Asímismo yo escrituré e inscribí en el registro mi compra. La persona a la que yo compré adquirió el terreno en 1984, segregandose esta parcela de una finca matriz. He estado leyendo sobre la vigencia o no de la Orden de mayo de 1958 sobre unidades mínimas de cultivo y creo que no existe un criterio fijo sobre este tema. En Andalucía hasta el año 1996 no se reguló esta materia, dandose el caso que hasta esa fecha se han segregado parcelas por debajo de la unidad mínima de cultivo establecidas en la orden del 58. 24 años despues de la segregación de mi terreno de la finca matriz, los dueños de esta me han mandado una citación del juzgado, quieren declarar nulo el contrato que hicieron con la persona a la que yo compre el terreno alegando que la segregación fue nula ya que no se respetó la unidad mínima de cultivo. He estado leyendo y creo que no tienen nada que hacer contra mi ya que yo tengo la consideración de tercero registral. También he leido que la parte que provoca un error en un contrato no puede alegar este error para alegar su nulidad. Y que la acción de nulidad solo se puede ejercer durante 4 años, osea 1984-1988 no como pretenden 24 años despues. Por último os comento también que según la descripción de la finca 4000 m2 son de regadío y 6000 de secano. Con los 4000 m de regadío supero la unidad mínima de regadío que está en 2500 m, pero ¿qué pasaría con los 6000 de secano?. Os agadezco cualquier tipo de ayuda que me podais dar. Un saludo
Estimado Karlos.
En derecho, salvo supuestos que no admiten discusión, no se puede decir que “no tienen nada que hacer”.
Usted ha estado leyendo sobre su asunto pero no ha llegado a comprender lo leído, me explico:
En nuestro derecho existen dos formas de nulidad de los acto o contratos, la nulidad radical o absoluta y la anulabilidad o nulidad relativa, en la que no incluimos los contratos inexistentes que es otra forma de nulidad de la que no voy a entrar porque se da cuando falta un determinado requisito como es el consentimiento, objeto, causa etc y éste no es su caso.
Respecto de la nulidad radical o absoluta dice nuestro Código civil, que “los actos contrarios a las normas imperativas o prohibitivas son nulos de pleno derecho”. Esta nulidad es insanable y no puede ser confirmada o convalidada y la acción para exigir la nulidad es imprescriptible. Y además puede ser alegada por cualquiera que tenga interés incluida la parte como usted dice que “causo el error” y añado o el “vicio” que causo la nulidad radical del contrato.
Por lo tanto, comete usted dos errores al decir que la acción dura 4 años y que no puede ser alegada por la otra parte, además de señalar que es tercero de buena fe, que en éste caso no pinta nada.
Respecto de la anulabilidad o nulidad relativa, son aquellos actos o contratos que admite sanación o confirmación, como los contratos celebrados por error, dolo, falsedad, los celebrados por los menores etc etc etc. En estos casos, la acción para ejercitar la nulidad de éstos contrato dura 4 años desde la celebración del contrato o desde que el menor adquiera la mayoría de edad.
La acción que se pretende ejercitar contra usted, es una acción de nulidad radical o absoluta porque su contrato se formalizó contraviniendo a las leyes porque no respeta la “unidad mínima de cultivo” y por lo tanto la acción para exigir la nulidad del mismo no esta sujeta a plazo y no prescribe nunca. (eso es lo que la parte demandante va alegar).
Ahora bien, los pleitos se ganan o se pierden por el enfoque, orientación o punto de vista se les de al asunto. El buen abogado se distingue de los demás abogados por ese concepto “enfocar u orientar bien el pleito”. Si su abogado enfoca el asunto como usted pretende alegando que la acción esta prescrita o que usted es tercero de buena fe, el pleito esta mas perdido que el barco del arroz.
Yo empezaría a estudiar el asunto por la fecha en la se llevó a cabo el contrato de su antecesor , es decir el de su vendedor, que es la fecha de la legislación que se le va aplicar a su contrato, por ser la fecha en que se cometió la infracción. Estudiaría que legislación sobre unidad mínima de cultivo corresponde aplicar a su finca por el lugar en donde está enclavada, porque no todos los municipio tienen la misma unidad mínima de cultivo variando según el lugar, y vería si en esa fecha regía o no la unidad mínima de cultivo, para después llegar a la conclusión de si hubo en esa fecha contravención o no a la ley, porque la nulidad de su contrato arranca cuando la finca se segregó y no de la fecha en la que a usted le vendieron la finca.
En mi opinión y sin haber estudiado su asunto, atendiendo solamente a la fecha de 24 años de la segregación y a que ni el notario ni el registrador (que es el garante de la legalidad) pusieron pegas a la hora de formalizar la escritura ni de su inscripción en el Registro, como le digo, mi opinión es que no hubo infracción legal y por lo tanto la venta no es nula.
Si en la fecha actual usted va a la notaria para segregar una finca que no cumpla con la unidad mínima de cultivo establecida en el lugar en la que se encuentra la finca, le va a decir que eso no se puede hacer y si el notario se le pasa por cualquier circunstancia y lleva a cabo la escritura de venta, cuando llegue al Registro, el Registrador le va a decir que nanai de la china que no se la inscribe y que el defecto es insubsanable. Por este motivo me atrevo a pronosticar un final feliz para usted. Eso si, el abogado que a usted le defienda debe enfocar el asunto tal y como le he mencionado, debiendo además si los hubiera alegar otros motivos que se irán desgajando del previo y particular estudio de su asunto.
En derecho, salvo supuestos que no admiten discusión, no se puede decir que “no tienen nada que hacer”.
Usted ha estado leyendo sobre su asunto pero no ha llegado a comprender lo leído, me explico:
En nuestro derecho existen dos formas de nulidad de los acto o contratos, la nulidad radical o absoluta y la anulabilidad o nulidad relativa, en la que no incluimos los contratos inexistentes que es otra forma de nulidad de la que no voy a entrar porque se da cuando falta un determinado requisito como es el consentimiento, objeto, causa etc y éste no es su caso.
Respecto de la nulidad radical o absoluta dice nuestro Código civil, que “los actos contrarios a las normas imperativas o prohibitivas son nulos de pleno derecho”. Esta nulidad es insanable y no puede ser confirmada o convalidada y la acción para exigir la nulidad es imprescriptible. Y además puede ser alegada por cualquiera que tenga interés incluida la parte como usted dice que “causo el error” y añado o el “vicio” que causo la nulidad radical del contrato.
Por lo tanto, comete usted dos errores al decir que la acción dura 4 años y que no puede ser alegada por la otra parte, además de señalar que es tercero de buena fe, que en éste caso no pinta nada.
Respecto de la anulabilidad o nulidad relativa, son aquellos actos o contratos que admite sanación o confirmación, como los contratos celebrados por error, dolo, falsedad, los celebrados por los menores etc etc etc. En estos casos, la acción para ejercitar la nulidad de éstos contrato dura 4 años desde la celebración del contrato o desde que el menor adquiera la mayoría de edad.
La acción que se pretende ejercitar contra usted, es una acción de nulidad radical o absoluta porque su contrato se formalizó contraviniendo a las leyes porque no respeta la “unidad mínima de cultivo” y por lo tanto la acción para exigir la nulidad del mismo no esta sujeta a plazo y no prescribe nunca. (eso es lo que la parte demandante va alegar).
Ahora bien, los pleitos se ganan o se pierden por el enfoque, orientación o punto de vista se les de al asunto. El buen abogado se distingue de los demás abogados por ese concepto “enfocar u orientar bien el pleito”. Si su abogado enfoca el asunto como usted pretende alegando que la acción esta prescrita o que usted es tercero de buena fe, el pleito esta mas perdido que el barco del arroz.
Yo empezaría a estudiar el asunto por la fecha en la se llevó a cabo el contrato de su antecesor , es decir el de su vendedor, que es la fecha de la legislación que se le va aplicar a su contrato, por ser la fecha en que se cometió la infracción. Estudiaría que legislación sobre unidad mínima de cultivo corresponde aplicar a su finca por el lugar en donde está enclavada, porque no todos los municipio tienen la misma unidad mínima de cultivo variando según el lugar, y vería si en esa fecha regía o no la unidad mínima de cultivo, para después llegar a la conclusión de si hubo en esa fecha contravención o no a la ley, porque la nulidad de su contrato arranca cuando la finca se segregó y no de la fecha en la que a usted le vendieron la finca.
En mi opinión y sin haber estudiado su asunto, atendiendo solamente a la fecha de 24 años de la segregación y a que ni el notario ni el registrador (que es el garante de la legalidad) pusieron pegas a la hora de formalizar la escritura ni de su inscripción en el Registro, como le digo, mi opinión es que no hubo infracción legal y por lo tanto la venta no es nula.
Si en la fecha actual usted va a la notaria para segregar una finca que no cumpla con la unidad mínima de cultivo establecida en el lugar en la que se encuentra la finca, le va a decir que eso no se puede hacer y si el notario se le pasa por cualquier circunstancia y lleva a cabo la escritura de venta, cuando llegue al Registro, el Registrador le va a decir que nanai de la china que no se la inscribe y que el defecto es insubsanable. Por este motivo me atrevo a pronosticar un final feliz para usted. Eso si, el abogado que a usted le defienda debe enfocar el asunto tal y como le he mencionado, debiendo además si los hubiera alegar otros motivos que se irán desgajando del previo y particular estudio de su asunto.
Ante todo muchisimas gracias por tu respuesta Iura. Dos preguntas más ¿Se podría aplicar a mi caso el artículo 34 de la Ley Hipotecaria? y segundo conozco el caso de una segregación en otra finca de 80 parcelas en las mismas condiciones y fichas que la mía. ¿Puedo usar esto como prueba a mi favor? Muchas gracias por tu atención.
Hola Karlos.
Me consultas que si es aplicable el art. 34 LH. Pues depende del juez y de la interpretación que le de, por alegarlo que no quede pues no te va a perjudicar en nada.
Existe doctrina del TS, que dice que ante un acto así debe prevalecer el art. 33 LH que dice que “La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las Leyes”. Sin embargo, últimamente esta doctrina esta cambiando afirmando que el art. 34 protege frente al acto dispositivo anterior como es su caso.
En todo caso, dependerá de la interpretación del juez, pero particularmente yo no fundamentaria la contestación en dicho precepto pues contra menos libertad para decidir dejemos al juez mejor.
A falta de un estudio mas pormenorizado de su asunto, yo lo alegaría como un argumento mas, sin descuidar la base fundamental de la contestación a la demanda como ya le comente que es la inexistencia de acto contrario a la ley.
Me voy a permitir hacer un breve comentario para aquellos abogados que rotundamente piensen que usted es tercero hipotecario y por lo tanto esta protegido.
Resulta que en Marbella existen unas 18.000 viviendas consideradas como ilegales, mas otras tantas repartidas por el territorio español al haberse construido contraviniendo a la ley. Estas viviendas, unas constan inscritas a favor de adquirentes directos de la promotora y otras viviendas han sufrido segundas y terceras transmisiones y en todas ellas se han hechos constan en el Registro de la Propiedad, prohibiciones de disponer sobre las mismas, hasta determinar que hacer con las mismas y con los titulares actuales.
Respecto de la segunda cuestión que pregunta no es alegable en un procedimiento, por el mismo fundamento que en un recurso contra una sanción de tráfico por mal aparcamiento, no puede usted alegar que el vehículo junto al suyo no ha sido sancionado por el agente.
Solo se puede alegar jurisprudencia donde se recojan casos similares no situaciones de hecho por usted conocidas.
Me consultas que si es aplicable el art. 34 LH. Pues depende del juez y de la interpretación que le de, por alegarlo que no quede pues no te va a perjudicar en nada.
Existe doctrina del TS, que dice que ante un acto así debe prevalecer el art. 33 LH que dice que “La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las Leyes”. Sin embargo, últimamente esta doctrina esta cambiando afirmando que el art. 34 protege frente al acto dispositivo anterior como es su caso.
En todo caso, dependerá de la interpretación del juez, pero particularmente yo no fundamentaria la contestación en dicho precepto pues contra menos libertad para decidir dejemos al juez mejor.
A falta de un estudio mas pormenorizado de su asunto, yo lo alegaría como un argumento mas, sin descuidar la base fundamental de la contestación a la demanda como ya le comente que es la inexistencia de acto contrario a la ley.
Me voy a permitir hacer un breve comentario para aquellos abogados que rotundamente piensen que usted es tercero hipotecario y por lo tanto esta protegido.
Resulta que en Marbella existen unas 18.000 viviendas consideradas como ilegales, mas otras tantas repartidas por el territorio español al haberse construido contraviniendo a la ley. Estas viviendas, unas constan inscritas a favor de adquirentes directos de la promotora y otras viviendas han sufrido segundas y terceras transmisiones y en todas ellas se han hechos constan en el Registro de la Propiedad, prohibiciones de disponer sobre las mismas, hasta determinar que hacer con las mismas y con los titulares actuales.
Respecto de la segunda cuestión que pregunta no es alegable en un procedimiento, por el mismo fundamento que en un recurso contra una sanción de tráfico por mal aparcamiento, no puede usted alegar que el vehículo junto al suyo no ha sido sancionado por el agente.
Solo se puede alegar jurisprudencia donde se recojan casos similares no situaciones de hecho por usted conocidas.
Olvidaba darle esperanzas en su asunto y decirle que no se preocupe, el abogado que le demande se lo va a tener que currar bastante porque su asunto es particularmente complejo, no solo en lo referente a la alegación de derecho material (codigo civil y otras leyes) sino procesalmente es bastante complejo pues el Abogado tendrá que demandar no solo a usted sino a su anterior vendedor además deberá solicitar en la demandada la cancelación de las escrituras amén de otros pedimentos pues como se le pase alguno pedimento esencial si el juez le diese la razón, que no creo, tendrá una sentencia muy bonita pero no podrá hacerla valer.
Creo que no me dejo nada mas por comentar
Creo que no me dejo nada mas por comentar
Tengo una duda respecto a la nulidad de contrato de compraventa.
El caso es que vendi una finca urbana que estaba sin inscribir en el registro. El pago definitivo se haria una vez inscrita. En el contrato se hizo constar que se estaba tramitando un expediente de dominio, llegando incluso a decir el juzgado y el nº de procedimiento, si bien dicho dato era incierto, ya que el expediente de dominio no se inicio hasta pasados nueve meses. No esta claro por que se puso ese dato. Lo cierto es que pòsteriormente se tramito el el expediente de dominio y despues de resolver varias incidencias con el catastro y el registrador se consiguio inscribir pasados caso tres años. Se requiere a la compradora para que pague el resto y esta responde que hay falsedad en el contrato por poner ese dato (que como he dicho no se sabe claramente porque se puso ya que no era cierto). Ahora la compradora (que ya no le interesa la compra por la crisis) ha presentado demanda pretendiendo la nulidad del contrato basando sus pretensiones en haber puesto un dato falso en el contrato y que para ella era condicion esencial (lo dice ahora). YA han pasado mas de 4 años, concretamente en marzo hara 5 años. Ademas pretende que se le devuelva la cantidad que se entrego como primer pago.
La duda que tengo es si por esa cuestion puede pedir la nulidad del contrato, despues de 4 años sin decir nada, y estar la finca inscrita. Yo creo que de ser causa de nulidad, que lo dudo, esta seria nulidad relativa, con lo cual habria prescrito el plazo de 4 años.
Un poquito de ayuda u opinión. Gracias
El caso es que vendi una finca urbana que estaba sin inscribir en el registro. El pago definitivo se haria una vez inscrita. En el contrato se hizo constar que se estaba tramitando un expediente de dominio, llegando incluso a decir el juzgado y el nº de procedimiento, si bien dicho dato era incierto, ya que el expediente de dominio no se inicio hasta pasados nueve meses. No esta claro por que se puso ese dato. Lo cierto es que pòsteriormente se tramito el el expediente de dominio y despues de resolver varias incidencias con el catastro y el registrador se consiguio inscribir pasados caso tres años. Se requiere a la compradora para que pague el resto y esta responde que hay falsedad en el contrato por poner ese dato (que como he dicho no se sabe claramente porque se puso ya que no era cierto). Ahora la compradora (que ya no le interesa la compra por la crisis) ha presentado demanda pretendiendo la nulidad del contrato basando sus pretensiones en haber puesto un dato falso en el contrato y que para ella era condicion esencial (lo dice ahora). YA han pasado mas de 4 años, concretamente en marzo hara 5 años. Ademas pretende que se le devuelva la cantidad que se entrego como primer pago.
La duda que tengo es si por esa cuestion puede pedir la nulidad del contrato, despues de 4 años sin decir nada, y estar la finca inscrita. Yo creo que de ser causa de nulidad, que lo dudo, esta seria nulidad relativa, con lo cual habria prescrito el plazo de 4 años.
Un poquito de ayuda u opinión. Gracias
