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El BOE publica hoy jueves 29 el Real Decreto-ley 5/2023, de 28 de junio, por el que se adoptan y prorrogan determinadas medidas de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Ucrania, etc, etc...
226 artículos, 224 páginas.
En esta sopa de letras se pueden espigar varias medidas que afectan a los arrendamientos urbanos:
Todas se han de entender referidas al anterior Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo. Y extiende las medidas de protección en situaciones de vulnerabilidad en materia de vivienda que fueron introducidas en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo.
1- Se amplía hasta el 31 de diciembre de 2023 la suspensión de los procedimientos y lanzamientos. Art. 168.
2- No se renueva -salvo error de mi parte- la posibilidad de pedir una prórroga extraordinaria de seis meses al concluir el arrendamiento, y por tanto esa medida termina este 30 de junio.
226 artículos, 224 páginas.
En esta sopa de letras se pueden espigar varias medidas que afectan a los arrendamientos urbanos:
Todas se han de entender referidas al anterior Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo. Y extiende las medidas de protección en situaciones de vulnerabilidad en materia de vivienda que fueron introducidas en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo.
1- Se amplía hasta el 31 de diciembre de 2023 la suspensión de los procedimientos y lanzamientos. Art. 168.
2- No se renueva -salvo error de mi parte- la posibilidad de pedir una prórroga extraordinaria de seis meses al concluir el arrendamiento, y por tanto esa medida termina este 30 de junio.
Contrato firmado en 2017, anual, pagos en mensualidades.
Ahora me encuentro en tácita reconducción de 1 año desde enero, el abogado de mi casero dice que el contrato es mensual porque pago en mensualidades, me insta a marcharme poniendo una fecha arbitraria a finales de mes cuando quedan todavía cuatro meses hasta enero para que finalice la prórroga.
En el contrato viene indicado que es un año de plazo. 01/01/2017 - 01/12/2017.
Todos los contratos anteriores eran anuales, también.
Díganme por favor si puedo beneficiarme de esa ampliación de decreto para evitar un desahucio.
Ahora me encuentro en tácita reconducción de 1 año desde enero, el abogado de mi casero dice que el contrato es mensual porque pago en mensualidades, me insta a marcharme poniendo una fecha arbitraria a finales de mes cuando quedan todavía cuatro meses hasta enero para que finalice la prórroga.
En el contrato viene indicado que es un año de plazo. 01/01/2017 - 01/12/2017.
Todos los contratos anteriores eran anuales, también.
Díganme por favor si puedo beneficiarme de esa ampliación de decreto para evitar un desahucio.
Me deja usted de piedra o hay algo raro en su afirmación.
Los desahucios se paran por esa ley hasta para los INQUILINOS QUE NO PAGAN pero para los que sí pagan la renta y tienen los pagos al día, se ejecutan porque tienen "contratos mensuales" según usted.
¿De verdad? Este hilo va de esa nueva ampliación de ley. Entonces no rige el Código Civil, sólo la LAU?
Los desahucios se paran por esa ley hasta para los INQUILINOS QUE NO PAGAN pero para los que sí pagan la renta y tienen los pagos al día, se ejecutan porque tienen "contratos mensuales" según usted.
¿De verdad? Este hilo va de esa nueva ampliación de ley. Entonces no rige el Código Civil, sólo la LAU?
No, no, no, ..., vamos a ver:
1.- digo que tendrá que marcharse EN PRINCIPIO, es decir, que la regla general es que tiene que marcharse en el sentido de que ya le ha vencido el plazo.
2.- Los desahucios no se paran. Los desahucios se para SOLO para el caso en que el inquilino sea vulnerable. Por eso digo EN PRINCIPIO, porque en principio supongo que usted no será vulnerable segun el decreto.
3.- Pero hay que tener muy claro que incluso en el caso de que usted pudiera beneficiarse de la suspensión del desahucio, incluso así, se siguen devengando las rentas, de modo que cuando finalmente se marche deberá usted más dinero aún y en todo caso el casero puede ejecutar la sentencia e intentar cobrarse el dinero.
Por lo tanto mi consejo es que si se le ha ido el plazo vaya buscando otro alquiler.
1.- digo que tendrá que marcharse EN PRINCIPIO, es decir, que la regla general es que tiene que marcharse en el sentido de que ya le ha vencido el plazo.
2.- Los desahucios no se paran. Los desahucios se para SOLO para el caso en que el inquilino sea vulnerable. Por eso digo EN PRINCIPIO, porque en principio supongo que usted no será vulnerable segun el decreto.
3.- Pero hay que tener muy claro que incluso en el caso de que usted pudiera beneficiarse de la suspensión del desahucio, incluso así, se siguen devengando las rentas, de modo que cuando finalmente se marche deberá usted más dinero aún y en todo caso el casero puede ejecutar la sentencia e intentar cobrarse el dinero.
Por lo tanto mi consejo es que si se le ha ido el plazo vaya buscando otro alquiler.
Vivienda completa, apartamento pequeño de menos de 70 m2.
Todos los pagos al día. Soy además vulnerable severa según el baremo oficial.
Sólo quiero saber si van a los tribunales para hacer el lanzamiento y tengo la mala suerte de que el juez decida que el contrato es de renta mensual y no anual -no hay base- puedo valerme del decreto para postergar la fecha del desalojo.
Todos los pagos al día. Soy además vulnerable severa según el baremo oficial.
Sólo quiero saber si van a los tribunales para hacer el lanzamiento y tengo la mala suerte de que el juez decida que el contrato es de renta mensual y no anual -no hay base- puedo valerme del decreto para postergar la fecha del desalojo.
Como bien sabe el experto Leonjbr, yo defiendo, aunque es una postura minoritaria, que si el plazo pactado en el contrato originario fue anual, las tácitas reconducciones son anuales, y me atengo para ello a mi interpretación de los arts. del CC aplicables:
"1566 CC: Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento."
1581 CC: "Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario...."
Yo me aferro a ese "...si no se hubieses fijado plazo...." para casos en los que como es el suyo el plazo sí se fijó.
Inconvenientes de esta postura: Es abiertamente minoritaria. Y no se ve respaldada por la jurisprudencia, como por ejemplo en la STS de 26 de septiembre del 2018, que abiertamente se decanta por la postura que expone Leonjbr.
Hay un estudio expreso del supuesto en la ST. Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Sección: 1, de fecha: 28/03/2022, Nº de Recurso: 1447/2019, Nº de Resolución: 233/2022, Ponente: JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG, y va en el mismo sentido que expone Leonjbr, aunque sea un arrendamiento rústico la doctrina es la misma:
Fto. Dcho. 1º: "...2º.- Según las cláusulas tercera y cuarta del contrato de 8 de marzo de 1972 resulta que: 3º) Dicho arrendamiento será por el plazo de SEIS AÑOS,..."
"...hasta llegar posteriormente a marzo de 1.993, en que por cumplimiento del plazo de veintiún años desde el inicio del contrato, finalizó el plazo máximo de prórrogas contractuales. A partir de esta fecha, entra en vigor la tácita reconducción del artículo 1.566 de Código Civil, y son de aplicación los plazos del art. 1.577 del referido texto legal...."
Fto. Jco 2º: "...Argumenta, la parte recurrente, que dichas sentencias establecen que en la tácita reconducción se mantienen los pactos..." (...) !La pretensión del recurso de casación es que se establezca que, cuando se produce la tácita reconducción, el tiempo de duración de la misma, en el caso de los contratos de arrendamientos rústicos en que las partes expresen la duración de la prórroga, es la pactada expresamente por las partes, y solo en defecto de pacto, se aplican los demás supuestos del artículo 1.577 del Código Civil..." (...) "La parte demandante se opuso al recurso, al considerar que, conforme a la jurisprudencia citada, la tácita reconducción supone un nuevo contrato, con los mismos pactos, salvo el plazo de duración. Señala la sentencia de 26 de septiembre de 2018, que "el plazo de duración no ha de coincidir con el inicialmente previsto que sin duda podría resultar excesivamente largo para tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito".
En resumen, como demuestra la sentencia anterior, hay abogados que comparten mi postura y que la llevan hasta el Supremo, pero allí finalmente se pierde el pleito.
"1566 CC: Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento."
1581 CC: "Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario...."
Yo me aferro a ese "...si no se hubieses fijado plazo...." para casos en los que como es el suyo el plazo sí se fijó.
Inconvenientes de esta postura: Es abiertamente minoritaria. Y no se ve respaldada por la jurisprudencia, como por ejemplo en la STS de 26 de septiembre del 2018, que abiertamente se decanta por la postura que expone Leonjbr.
Hay un estudio expreso del supuesto en la ST. Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Sección: 1, de fecha: 28/03/2022, Nº de Recurso: 1447/2019, Nº de Resolución: 233/2022, Ponente: JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG, y va en el mismo sentido que expone Leonjbr, aunque sea un arrendamiento rústico la doctrina es la misma:
Fto. Dcho. 1º: "...2º.- Según las cláusulas tercera y cuarta del contrato de 8 de marzo de 1972 resulta que: 3º) Dicho arrendamiento será por el plazo de SEIS AÑOS,..."
"...hasta llegar posteriormente a marzo de 1.993, en que por cumplimiento del plazo de veintiún años desde el inicio del contrato, finalizó el plazo máximo de prórrogas contractuales. A partir de esta fecha, entra en vigor la tácita reconducción del artículo 1.566 de Código Civil, y son de aplicación los plazos del art. 1.577 del referido texto legal...."
Fto. Jco 2º: "...Argumenta, la parte recurrente, que dichas sentencias establecen que en la tácita reconducción se mantienen los pactos..." (...) !La pretensión del recurso de casación es que se establezca que, cuando se produce la tácita reconducción, el tiempo de duración de la misma, en el caso de los contratos de arrendamientos rústicos en que las partes expresen la duración de la prórroga, es la pactada expresamente por las partes, y solo en defecto de pacto, se aplican los demás supuestos del artículo 1.577 del Código Civil..." (...) "La parte demandante se opuso al recurso, al considerar que, conforme a la jurisprudencia citada, la tácita reconducción supone un nuevo contrato, con los mismos pactos, salvo el plazo de duración. Señala la sentencia de 26 de septiembre de 2018, que "el plazo de duración no ha de coincidir con el inicialmente previsto que sin duda podría resultar excesivamente largo para tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito".
En resumen, como demuestra la sentencia anterior, hay abogados que comparten mi postura y que la llevan hasta el Supremo, pero allí finalmente se pierde el pleito.
Bien, el devengo de las rentas tendrá lugar si dejo de pagar supongo, cosa que no haré, puesto que abonar la renta mensual de alquiler nunca ha supuesto un problema, a no ser que surjan "intereses" por la delación del desalojo (??) si me acojo al decreto-ley.
Sobre si es renta anual o mensual, les adelanto que jamás firmé un contrato con el arrendador QUE NO FUESE ANUAL. Otro tema es si fue correctamente redactado y que tenga ambigüedades que la parte contraria pueda explotar a su favor. Fui yo misma quien echó mano de una plantilla de CONTRATO ANUAL para redactarlo, que tendrá ahora una década de antigüedad. Era, por tanto, un estándard de cómo se firmaban los contratos anuales hace una década. No sé si el juez lo tendría en consideración.
Me da la risa ver la actitud del arrendador hasta ahora. Durante años firmando contratos anuales= si te vas en julio, me debes el resto de los 5 meses del año, y ahora que quiere vender el piso lo convierte en mensual por propio interés y tengo que salir en un par de semanas...
Lo único que me interesa ahora es poder quedarme cuatro meses más y hacer uso del que creo que es la tácita reconducción, o acogerme a la ampliación de esa ley. Si no tengo muchas perspectivas de éxito en cuanto al plazo del contrato me gustaría saber qué le tengo que responder a la parte contraria para acogerme a la ley y procrastinar el desalojo.
¿Espero que hagan el lanzamiento o voy ya directamente al juzgado a pedir protección con la ampliación de esa ley?
Un saludo
Sobre si es renta anual o mensual, les adelanto que jamás firmé un contrato con el arrendador QUE NO FUESE ANUAL. Otro tema es si fue correctamente redactado y que tenga ambigüedades que la parte contraria pueda explotar a su favor. Fui yo misma quien echó mano de una plantilla de CONTRATO ANUAL para redactarlo, que tendrá ahora una década de antigüedad. Era, por tanto, un estándard de cómo se firmaban los contratos anuales hace una década. No sé si el juez lo tendría en consideración.
Me da la risa ver la actitud del arrendador hasta ahora. Durante años firmando contratos anuales= si te vas en julio, me debes el resto de los 5 meses del año, y ahora que quiere vender el piso lo convierte en mensual por propio interés y tengo que salir en un par de semanas...
Lo único que me interesa ahora es poder quedarme cuatro meses más y hacer uso del que creo que es la tácita reconducción, o acogerme a la ampliación de esa ley. Si no tengo muchas perspectivas de éxito en cuanto al plazo del contrato me gustaría saber qué le tengo que responder a la parte contraria para acogerme a la ley y procrastinar el desalojo.
¿Espero que hagan el lanzamiento o voy ya directamente al juzgado a pedir protección con la ampliación de esa ley?
Un saludo
Yo no conozco todos los casos de todos los juzgados, obviamente. Sí le anticipo que las posibilidades de fracaso en la defensa de su/nuestra postura son elevadas.
Y a título estrictamente personal, no soy partidario de utilizar la justicia con pretensiones puramente dilatorias: los jueces no están para eso, están para brindar su amparo a gente que realmente lo necesita.
Debe tener en cuenta que mantener una posición concreta puede ser admirable, incluso, pero puede dar lugar a la exigencia de costas procesales, daños y perjuicios. No le recomiendo interponer una demanda.
Lo más sensato en su situación es notificar fehacientemente al arrendador que interpreta usted que la última tácita reconducción fue por plazo anual y que planea permanecer en la vivienda cuatro meses más, hasta agotarla, y luego la abandonará y entregará las llaves. no veo probable que ante tan breve espera el arrendador interponga una demanda.
Y a título estrictamente personal, no soy partidario de utilizar la justicia con pretensiones puramente dilatorias: los jueces no están para eso, están para brindar su amparo a gente que realmente lo necesita.
Debe tener en cuenta que mantener una posición concreta puede ser admirable, incluso, pero puede dar lugar a la exigencia de costas procesales, daños y perjuicios. No le recomiendo interponer una demanda.
Lo más sensato en su situación es notificar fehacientemente al arrendador que interpreta usted que la última tácita reconducción fue por plazo anual y que planea permanecer en la vivienda cuatro meses más, hasta agotarla, y luego la abandonará y entregará las llaves. no veo probable que ante tan breve espera el arrendador interponga una demanda.
