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Novación, sin notario...?
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Novación, sin notario...?
Hola tengo un inmueble en copropiedad con hipoteca del DOBLE del precio actual del piso...quiero a hacer una extinción de condominio pero el banco siempre se ha negado pues no quiere pasar de 4 prestatarios a solo 2 aunque estos tengan contratos de trabajo y nunca han impagado... Hace 2 meses fallece uno de los propietarios, los 2 propietarios interesados en quedarse piso y préstamo (ya que viven allí, los otros 2 solamente firmaron por exigencias del banco, para hacer un favor y ya desean salir de una vez por todas de semejante responsabilidad) han amenazado al banco con q se rechazaría la herencia y dejarían de pagar si no sacan a los otros 2 prestatarios de la hipoteca...
El banco ha accedido pero: quieren que se haga la aceptación de herencia luego la extinción de condominio y luego, solo luego, ellos sacarían, mediante pacto privado en oficina no con el notario, a estas dos personas del préstamo...
Las preguntas: se puede hacer de esta manera sin pasar por notario? Qué validez legal tiene? porque para adquirir la responsabilidad no hay manera de hacerlo sin notario y ahora el banco si quiere hacerlo asi... No quieren dar ningún documento de prueba de la operación y no les creo... Que puedo proponer? Cual es la manera LEGAL y segura para mi, para evitar que el banco se "retracte" despues de hecha la documentación por nuestra parte?
El banco ha accedido pero: quieren que se haga la aceptación de herencia luego la extinción de condominio y luego, solo luego, ellos sacarían, mediante pacto privado en oficina no con el notario, a estas dos personas del préstamo...
Las preguntas: se puede hacer de esta manera sin pasar por notario? Qué validez legal tiene? porque para adquirir la responsabilidad no hay manera de hacerlo sin notario y ahora el banco si quiere hacerlo asi... No quieren dar ningún documento de prueba de la operación y no les creo... Que puedo proponer? Cual es la manera LEGAL y segura para mi, para evitar que el banco se "retracte" despues de hecha la documentación por nuestra parte?
Si una vez hecha la aceptación de herencia y la extinción de condominio le hacen un documento privado, luego tendría usted mucha fuerza para exigir que ese documento privado se eleve a público, incluso mediante sentencia si fuera necesario.
Pero el problema es que yo creo que si antes no hay una garantía escrita, luego no van a querer hacerlo. Liberar a uno de los deudores hipotecarios es siempre complicado. Recuerde que el cambio de titularidad de la vivienda no implica el cambio de los obligados al pago de la hipoteca. Los arts. 20 y 38 de la Ley Hipotecaria establecen que para modificar derechos reales se requiere el consentimiento del titular.
Cunado los Bancos acceden, suelen exigir una novación modificativa de la hipoteca, con cambio de condiciones.
Pero el problema es que yo creo que si antes no hay una garantía escrita, luego no van a querer hacerlo. Liberar a uno de los deudores hipotecarios es siempre complicado. Recuerde que el cambio de titularidad de la vivienda no implica el cambio de los obligados al pago de la hipoteca. Los arts. 20 y 38 de la Ley Hipotecaria establecen que para modificar derechos reales se requiere el consentimiento del titular.
Cunado los Bancos acceden, suelen exigir una novación modificativa de la hipoteca, con cambio de condiciones.
Coincido con Hoplon. A mi tambien me había parecido... y perdone la expresión... un apaño del director de la oficina bancaria.
Haga un escrito de propuesta a la Oficina, y cuando le contesten - por escrito - aceptando, empiece con el proceso, terminando con la firma del acuerdo ante Notario. En caso contrario, dejelo como está.
En cuanto a la amenaza de los dos propietario que no residen en la vivienda, de dejar de pagar las cuotas hipotecarias, no tiene ningún sentido. Son titulares hipotecarios con responsabilidad solidaria del 100% del importe pendiente de pago, independientemente de que sean o no herederos del cuarto propietario. La amenaza de no aceptar la herencia del fallecido, no tiene recorrido ya que no modifica la responsabilidad que ya tienen.
Haga un escrito de propuesta a la Oficina, y cuando le contesten - por escrito - aceptando, empiece con el proceso, terminando con la firma del acuerdo ante Notario. En caso contrario, dejelo como está.
En cuanto a la amenaza de los dos propietario que no residen en la vivienda, de dejar de pagar las cuotas hipotecarias, no tiene ningún sentido. Son titulares hipotecarios con responsabilidad solidaria del 100% del importe pendiente de pago, independientemente de que sean o no herederos del cuarto propietario. La amenaza de no aceptar la herencia del fallecido, no tiene recorrido ya que no modifica la responsabilidad que ya tienen.
Los que amenazan con no pagar son los 2 propietarios interesados en quedarse, que mantienen el préstamo al día y que viven allí. La idea de rechazar herencia es dejarle al banco con ese 25% de propiedad "en el aire" y se divida la deuda entre 3, no entre 4, el heredero al rechazar quedaría fuera del tema o eso ha dicho el notario. No pagar también tiene otra arista: el piso esta valorado pa subasta en 185mil, es vivienda habitual por lo que el banco se lo quedaría x 130mil y esa es la deuda actual... Entiendo que al banco no les interese esto cuando tienen a 2 deudores entregados y solventes dispuestos a pagar en silencio toda su estafa hasta el fin de la deuda...
A mi parecer mas que un apaño es un truco para estafarnos... al momento en que se extinga el condominio se pierde el medio de presión para salir del préstamo pues seriamos deudores sin ningún tipo de derecho, de ahí que sigo insistiendo en la novación (no entiendo la negativa si no la van a pagar... solo que deseen engañar... no veo mas motivo) y, que todo se realice el mismo día, mismo notario y mismo acto... Si podeis aportar alguna idea legal para presionarles a notariar porque de otra manera no hay garantia de que cumplan... os lo agradeceria muchisimo
A mi parecer mas que un apaño es un truco para estafarnos... al momento en que se extinga el condominio se pierde el medio de presión para salir del préstamo pues seriamos deudores sin ningún tipo de derecho, de ahí que sigo insistiendo en la novación (no entiendo la negativa si no la van a pagar... solo que deseen engañar... no veo mas motivo) y, que todo se realice el mismo día, mismo notario y mismo acto... Si podeis aportar alguna idea legal para presionarles a notariar porque de otra manera no hay garantia de que cumplan... os lo agradeceria muchisimo
Como ya le han indicado Hoplon y 1996, tiene usted una enorme confusión entre lo que es una propiedad y lo que es una deuda. Al banco le importa un pimiento que se acepte o no la herencia, porque la deuda es la misma: una deuda solidaria en que todos deben todo; y si no se paga se subasta la propiedad íntegra, sin distinción de cuotas. En el caso de que en subasta no se llegue a cubrir la deuda, como es el caso, todos los propietarios pagarán con cargo a sus bienes, nómina, propiedades presentes y futuros lo que se deba. Entonces, cuando a estos propietarios se les embargue todo, se preocuparán que alguien acepte la herencia, para que ayude a pagar. Que un copropietario haya muerto es algo completamente irrelevante para el banco, porque ejecutará implacablemente en el caso de que el dinero no esté todos los meses en la cuenta de la hipoteca. Los acuerdos privados que les han ofrecido son habituales y perfectamente válidos.
Se muy bien que una cosa es la deuda y otra la propiedad y si, todos deben todo pero al banco le interesa tener 4 garantes en vez de 3, no es q no se pague con la subasta es que NO habrá subasta pues el préstamo DUPLICA la tasación actual del piso. Si se rechaza la herencia la propiedad que ellos pretenderán embargar o lo q sea se queda "incompleta" con un 25% "sin dueño" lo que genera retrasos y papeleos indeseados pues el banco no quiere el piso pa vivir allí sino para sacar pasta endosándoselo a un 3ero y para eso necesita poseer totalmente el inmueble. Después que se rechaza no se puede "buscar" quien acepte la herencia sobre todo xq los siguientes en la línea sucesoria ni viven en este país ni tienen un duro pa pagar y el banco lo sabe, así que creo que algo mas de un pimiento les importa el tema... Repito: la amenaza del impago es para obligar a negociar además si el banco se quedase el piso no embargaran nominas ni nada, quedaría saldada la deuda con la tasación para subasta tan alta que tiene y el banco siempre quiere mas pasta de donde sabe que la puede sacar. Los acuerdos privados sé que son legales pero, para sacar prestatarios la verdad no los he visto nunca. Quedarnos con una escritura de 4 cuando los dueños ahora son 2, la negativa a realizar esa escritura que ellos además no van a pagar, negar el documento que se supone vamos a firmar y la insistencia en que demos el primer paso firmando documentos que no tienen vuelta atrás como herencia y extinción de condominio parece cuanto menos sospechoso... hoplon y 1996 lo que aportan es que el mismo banco al hacer un cambio es quien exige una escritura notarial, que les parece una farsa del director y que si no ofrecen garantía mejor que lo deje como esta...
Perdone, pero parte de una información incompleta. Aunque su razonamiento es lógico, creo que ahí radica la cuestión, al no ajustarse a la realidad con la que se puede encontrar.
Dice: …..”NO habrá subasta pues el préstamo DUPLICA la tasación actual del piso”….. Debe usted saber que, hoy por hoy, en España TODOS los préstamos son personales, es decir, se responde con todos los bienes presentes y futuros. Un préstamo con garantía hipotecaria, significa que, además de esa garantía personal (por favor, no olvide esto), tiene otra garantia adicional sobre otro bien, sobre el que se ha constituido una hipoteca. Esa garantía adicional, significa que en caso de impago, ese bien que se ha puesto como garantía, es el primero que responde de la deuda, y si no alcanza con su valor para cubrir toda la deuda, los deudores hipotecarios responden con todos sus bienes….nominas (presentes y futuras), propiedades…. Por lo tanto, si la deuda excede del valor de la vivienda, se pueden encontrar sin vivienda, y además pagando el resto de la deuda con cargo a las nominas de todos los deudores, o incluso que les embarguen otros bienes.
En otros países no es así, cuando se pone una propiedad como garantía de un préstamo, solo se responde con dicha propiedad, pero en España, hoy por hoy, no es así.
En cuanto al rechazo de la herencia. Suponiendo que el único bien del fallecido fuera su participación en esa vivienda, podrían hacerlo. Si tenia mas bienes tendrían que rechazar todos, no se puede hacer una selección…. Esto me interesa, esto no…. Es o todo, o nada. Pero…. Nos volvemos a encontrar con la normativa vigente, y es que según dispone el art 1100 del Código Civil:
Si el heredero repudia la herencia en perjuicio de sus propios acreedores, podrán éstos pedir al Juez que los autorice para aceptarla en nombre de aquél.
Es decir, el Banco pasaría a ser propietario del 25% del fallecido. ¿Qué le supone papeleo y retrasos? No les importa, los intereses y los gastos van corriendo en contra de los deudores. Y por otra parte, seguimos en la cuestión primera, los otros tres propietarios tienen que hacer frente al 100% de la deuda solidaria. Como ve, el Banco no necesita buscar posibles herederos.
Nuestro consejo es que si su objetivo es que queden solo dos deudores hipotecarios, lleguen a un acuerdo consensuado entre ustedes y aceptado por escrito con el Banco. Y firmado ante Notario por ustedes y el Banco.
Dice: …..”NO habrá subasta pues el préstamo DUPLICA la tasación actual del piso”….. Debe usted saber que, hoy por hoy, en España TODOS los préstamos son personales, es decir, se responde con todos los bienes presentes y futuros. Un préstamo con garantía hipotecaria, significa que, además de esa garantía personal (por favor, no olvide esto), tiene otra garantia adicional sobre otro bien, sobre el que se ha constituido una hipoteca. Esa garantía adicional, significa que en caso de impago, ese bien que se ha puesto como garantía, es el primero que responde de la deuda, y si no alcanza con su valor para cubrir toda la deuda, los deudores hipotecarios responden con todos sus bienes….nominas (presentes y futuras), propiedades…. Por lo tanto, si la deuda excede del valor de la vivienda, se pueden encontrar sin vivienda, y además pagando el resto de la deuda con cargo a las nominas de todos los deudores, o incluso que les embarguen otros bienes.
En otros países no es así, cuando se pone una propiedad como garantía de un préstamo, solo se responde con dicha propiedad, pero en España, hoy por hoy, no es así.
En cuanto al rechazo de la herencia. Suponiendo que el único bien del fallecido fuera su participación en esa vivienda, podrían hacerlo. Si tenia mas bienes tendrían que rechazar todos, no se puede hacer una selección…. Esto me interesa, esto no…. Es o todo, o nada. Pero…. Nos volvemos a encontrar con la normativa vigente, y es que según dispone el art 1100 del Código Civil:
Si el heredero repudia la herencia en perjuicio de sus propios acreedores, podrán éstos pedir al Juez que los autorice para aceptarla en nombre de aquél.
Es decir, el Banco pasaría a ser propietario del 25% del fallecido. ¿Qué le supone papeleo y retrasos? No les importa, los intereses y los gastos van corriendo en contra de los deudores. Y por otra parte, seguimos en la cuestión primera, los otros tres propietarios tienen que hacer frente al 100% de la deuda solidaria. Como ve, el Banco no necesita buscar posibles herederos.
Nuestro consejo es que si su objetivo es que queden solo dos deudores hipotecarios, lleguen a un acuerdo consensuado entre ustedes y aceptado por escrito con el Banco. Y firmado ante Notario por ustedes y el Banco.
Si lo entiendo, yo también quisiera firmar ante notario y olvidarnos pero por alguna razón, que no aclaran, el banco no quiere... quiere un documento privado que no desea ni facilitar antes de la firma, lo que no me convence para nada... Ya se que somos deudores solidarios lo que digo es que no saldría a subasta si pido la división de cosa común (he leído que se queda parado en ese punto por superar la deuda el valor del inmueble... nadie pujaría por el) pero, si se deja de pagar -- el banco demanda y gana -- lo primero es valorar el piso y, al haber inflado la tasación al momento de la compra, se lo quedan x un 70% del valor escriturado para subasta (x ser vivienda habitual) y eso es lo que se les debe a día de hoy... (aunque el piso ya no los valga es lo que dice la escritura) entonces no hay nominas o propiedades que embargar se quedan el piso y FIN pero, lo que no sabia era lo de que por el código civil podían obligar al heredero a aceptar... me lo podría explicar por favor? Gracias por su tiempo.
Tiene toda la pinta de apaño (por no decir engaño) para que acepten la herencia de forma simple y seguir teniendo un determinado número de deudores sin quedarse el banco ya con parte de la propiedad (que vale menos que la deuda). A ellos les interesa que sigan pagando y que en caso de embargo dado que la vivienda no cubre el valor de la hipoteca, haya un máximo de deudores/avalistas a por los que poder ir.
Salvo que existan otros bienes en la herencia que compensen esa deuda, no veo en qué interesa a los herederos del fallecido aceptar esa herencia. Pero si por lo que fuera la aceptan que sea siempre a beneficio de inventario.
Salvo que existan otros bienes en la herencia que compensen esa deuda, no veo en qué interesa a los herederos del fallecido aceptar esa herencia. Pero si por lo que fuera la aceptan que sea siempre a beneficio de inventario.
La cosa aquí es que al tener escriturada una tasación para subasta de 185.000 si el banco demanda por impago y gana, se quedarían el piso por el 70% (x ser vivienda habitual) y eso es 130.000 que a su vez es lo que se debe al banco a día de hoy... no tendrían que ir a por nadie pues el piso saldaría la deuda, exceptuando las "costas" que al banco le gusta echar números a lo loco para imputar.. Pero bueno, para eso habría que dejar de pagar y echar un pulso con el banco.
No hay nada en la herencia que compense esa deuda pero, me indican arriba que el CC puede obligar al heredero a aceptar la herencia? no entiendo ese articulo, el banco era el acreedor del fallecido, no del heredero... si la deuda no es originaria del heredero como va a perjudicar a "sus acreedores"??... se supone que este podía aceptar o no porque no es obligatorio aceptar una herencia, independientemente de las deudas, no?
No hay nada en la herencia que compense esa deuda pero, me indican arriba que el CC puede obligar al heredero a aceptar la herencia? no entiendo ese articulo, el banco era el acreedor del fallecido, no del heredero... si la deuda no es originaria del heredero como va a perjudicar a "sus acreedores"??... se supone que este podía aceptar o no porque no es obligatorio aceptar una herencia, independientemente de las deudas, no?
Perdone, pero sigue mezclando tres temas totalmente independientes. El prestamo PERSONAL con el Banco, la propiedad de la vivienda y la herencia.
Mientras no los separe, va a continuar en un caos imposible de ver.
Su pregunta es sobre el prestamo PERSONAL, y ahí le reiteramos que no hay cuotas. Aunque sean cuatro o tres o veinte deudores hipotecarios, no es que cada uno pague su parte, ya que eso serían cuentas entre ustedes. Al Banco le da igual quien paga o no, lo que quiere es que cada mes haya en la cuenta dinero suficientes para el TOTAL de la cuota. Si no lo hay, arramplará en primer lugar con el piso (pedira el principal pendiente de pago, intereses, costas, .... todo junto) y una vez que se haga con el piso, el importe que no cubra ese total de deuda, irá contra las posesiones de TODOS los deudores. Sus nominas, sus posesiones .. presentes y futuras.
Mientras no los separe, va a continuar en un caos imposible de ver.
Su pregunta es sobre el prestamo PERSONAL, y ahí le reiteramos que no hay cuotas. Aunque sean cuatro o tres o veinte deudores hipotecarios, no es que cada uno pague su parte, ya que eso serían cuentas entre ustedes. Al Banco le da igual quien paga o no, lo que quiere es que cada mes haya en la cuenta dinero suficientes para el TOTAL de la cuota. Si no lo hay, arramplará en primer lugar con el piso (pedira el principal pendiente de pago, intereses, costas, .... todo junto) y una vez que se haga con el piso, el importe que no cubra ese total de deuda, irá contra las posesiones de TODOS los deudores. Sus nominas, sus posesiones .. presentes y futuras.
Que el banco (cualquier deudor) puede obligar al heredero a aceptar la herencia según el art. 1001 es en el caso de que el deudor sea el heredero. Si los herederos no tienen deudas y no hay nada que heredar más que deudas, no tienen más que renunciar a la herencia (o heredar a beneficio de inventario) y que el acreedor y otros deudores si los hay se busquen la vida. Este artículo es para cuando alguien tiene deudas y hereda algo pero renuncia para no tener que pagar.
Pero claro, decías al principio que el inmueble tiene una "hipoteca del DOBLE del precio actual del piso", luego ya he visto que dices que el valor sí cubre el restante de la hipoteca, y eso ya es otra cosa.
Realmente ni el banco está obligado a la novación, ni los herederos a aceptarla, ni los propietarios a hacer la novación en caso tanto de renuncia como de aceptación. Si no está por escrito el banco puede decir misa, igual que vosotros podéis "avisar" verbalmente de que renunciarán si no hay novación, como farol. Vosotros veréis lo que hacéis, si renuncian o no, y si os fiáis o no.
De todas maneras hay algo que no entiendo: ¿los herederos del fallecido quieren aceptar esa herencia? Si la quieren aceptar heredarán la vivienda y la deuda (no hay que sacar a nadie de la hipoteca), y si no la quieren aceptar ¿quién hereda en su lugar? Porque si heredan los otros propietarios (si por ejemplo son hermanos, pero renuncian sus sobrinos) no veo el problema.
Hay algo que no sé si no he entendido bien: ¿eran 4, 2 se lo quieren quedar, otro fallece, y 2 son solo avalistas a los que se quiere sacar de la hipoteca porque sí aprovechando que uno ha muerto? No me sale la cuenta.
Pero claro, decías al principio que el inmueble tiene una "hipoteca del DOBLE del precio actual del piso", luego ya he visto que dices que el valor sí cubre el restante de la hipoteca, y eso ya es otra cosa.
Realmente ni el banco está obligado a la novación, ni los herederos a aceptarla, ni los propietarios a hacer la novación en caso tanto de renuncia como de aceptación. Si no está por escrito el banco puede decir misa, igual que vosotros podéis "avisar" verbalmente de que renunciarán si no hay novación, como farol. Vosotros veréis lo que hacéis, si renuncian o no, y si os fiáis o no.
De todas maneras hay algo que no entiendo: ¿los herederos del fallecido quieren aceptar esa herencia? Si la quieren aceptar heredarán la vivienda y la deuda (no hay que sacar a nadie de la hipoteca), y si no la quieren aceptar ¿quién hereda en su lugar? Porque si heredan los otros propietarios (si por ejemplo son hermanos, pero renuncian sus sobrinos) no veo el problema.
Hay algo que no sé si no he entendido bien: ¿eran 4, 2 se lo quieren quedar, otro fallece, y 2 son solo avalistas a los que se quiere sacar de la hipoteca porque sí aprovechando que uno ha muerto? No me sale la cuenta.
