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Notificacion registro
Muy buenas, me gustaría saber si una vez que el Registro de la Propiedad ha notificado a un ayuntamiento la inscripcion de una obra nueva acabada, para que informe sobre su situación urbanistica (dentro de ordenacion o fuera de ordenacion) hay algún plazo de tiempo para que el Ayuntamiento dicte resolución al respecto al propio Registro y a los interesados.
Es decir, ¿hay un plazo de tres, seis meses, un año? o no hay plazo para responder.
Es decir, ¿hay un plazo de tres, seis meses, un año? o no hay plazo para responder.
Gracias Trado, veo en el art. 42 Obligación de resolver, que el plazo es de seis meses desde que se notificó al Ayuntamiento.
El caso es que he sido notificado más de un año después de presentarse el escrito de la resolución, con efectos desfavorables ya que se abre expediente de declaración de Fuera de Ordenación de la obra nueva, y se me da un plazo de alegaciones.
Sin oponerme al fondo, ¿Qué podría alegar respecto al procedimiento? ¿podría pedir dejar sin efecto el expediente?
El caso es que he sido notificado más de un año después de presentarse el escrito de la resolución, con efectos desfavorables ya que se abre expediente de declaración de Fuera de Ordenación de la obra nueva, y se me da un plazo de alegaciones.
Sin oponerme al fondo, ¿Qué podría alegar respecto al procedimiento? ¿podría pedir dejar sin efecto el expediente?
Una cosa es la obligación que el Ayto. tiene de contestar a tu escrito documentado, que no te van ni a responder con un mea culpa por haberse pasado por alto ese articulado, ni a tenértelo en cuenta en las alegaciones; y otra son las alegaciones que presentes por el caso concreto del fuera de ordenación, que tendrás que documentarlas muy bien para poder esperar algo positivo. En este último caso debes primero hablar con el responsable técnico de urbanismo, siempre se sacan aspectos legales que se pueden alegar, y buscarte un aparejador que lleve esos temas o que haya pasado por el ayuntamiento o le dices al técnico de urbanismo que te recomiende alguno que se dedique a estas cosas (él no podrá por incompatibilidad en la Administración). Aunque sepas del caso más que nadie porque es tu propiedad hay muchos entresijos legales que desconoces y que pienso serán importantes a tener en cuenta, porque desde un foro no se puede abarcar esos temas pues cada uno tiene mil y una particularidades. Lo del técnico aparejador está bien para salir del paso, pero lo ideal sería un buen abogado urbanista que nada más ver el problema sabe de las legalidades o ilegalidades que se estén cometiendo en tu caso, pero no puedo recomendarte ninguno.
Muchas gracias Trado, voy a hablar con el técnico municipal y que me explique las posibilidades de alegar con éxito al fuera de ordenacion, yo creo que son muy pocas. Me conformo con que se anule el expediente de fuera de ordenación por resolución fuera de plazo. Voy a buscar un buen abogado urbanista.
Jujp, la escritura presentada en el Registro de la Propiedad es de declaración de obra nueva antigua, a la que no se ha aportado a quien tiene que autorizarla - el notario - la respectiva licencia ni certificado de final de obra, supongo.
Esa declaración es de una construcción ilegal sobre la que ya ha caducado el plazo para iniciar acción administrativa para declarar su ilegalidad, supongo.
Si supongo bien, quisiera indicar que es el PGOU el instrumento calificador de las construcciones en fuera de ordenación, el ayuntamiento se limita a constatar esa circunstancia, notificar formalmente el fuera de ordenación de la construcción y su contenido - en su caso -, para su constancia registral.
Es posible que el motivo de la tardanza en responder el ayuntamiento sea que haya estudiado la posibilidad de iniciar un expediente de legalización, nada mas.
En cualquier caso, puesto que la declaración de una construcción en fuera de ordenación no depende de una resolución administrativa, alegar fuera de plazo de la notificación municipal - que no resolución -, no creo que surta el efecto deseado.
Esa declaración es de una construcción ilegal sobre la que ya ha caducado el plazo para iniciar acción administrativa para declarar su ilegalidad, supongo.
Si supongo bien, quisiera indicar que es el PGOU el instrumento calificador de las construcciones en fuera de ordenación, el ayuntamiento se limita a constatar esa circunstancia, notificar formalmente el fuera de ordenación de la construcción y su contenido - en su caso -, para su constancia registral.
Es posible que el motivo de la tardanza en responder el ayuntamiento sea que haya estudiado la posibilidad de iniciar un expediente de legalización, nada mas.
En cualquier caso, puesto que la declaración de una construcción en fuera de ordenación no depende de una resolución administrativa, alegar fuera de plazo de la notificación municipal - que no resolución -, no creo que surta el efecto deseado.
Gracias Alga, supones bien.
He hablado con el técnico municipal y me ha dicho que el ayuntamiento se limita a informar al registro de la situación de fuera de ordenación para que conste en la escritura de cara a terceros adquirentes, y que sus consecuencias principales son a efectos de posible expropiación, ya que la vivienda prácticamente se podría expropiar por el valor del suelo.
Respecto a obras, me han indicado que se pueden realizar prácticamente todas las de conservación y ornato que sean precisas, salvo estructura y ampliaciones de volumen.
¿me recomiendas alegar o dejo pasar el plazo?
He hablado con el técnico municipal y me ha dicho que el ayuntamiento se limita a informar al registro de la situación de fuera de ordenación para que conste en la escritura de cara a terceros adquirentes, y que sus consecuencias principales son a efectos de posible expropiación, ya que la vivienda prácticamente se podría expropiar por el valor del suelo.
Respecto a obras, me han indicado que se pueden realizar prácticamente todas las de conservación y ornato que sean precisas, salvo estructura y ampliaciones de volumen.
¿me recomiendas alegar o dejo pasar el plazo?
Alegar, ¿qué? y, ¿que plazo?
Cuando concurren las circunstancias establecidas en la ley, una construción queda calificada en fuera de ordenación con la mera aprobación definitiva del planeamiento. Aprobado éste no cabe alegar nada.
Por otro lado, la ley no especifica que el ayuntamiento esté obligado a la remisión del certificado en un plazo determinado, sí que determina la responsabilidad de la administración por la omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la nota marginal, en el caso de que a un adquirente de buena fe de la finca la causara perjuicios económicas tal omisión.
Cuando concurren las circunstancias establecidas en la ley, una construción queda calificada en fuera de ordenación con la mera aprobación definitiva del planeamiento. Aprobado éste no cabe alegar nada.
Por otro lado, la ley no especifica que el ayuntamiento esté obligado a la remisión del certificado en un plazo determinado, sí que determina la responsabilidad de la administración por la omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la nota marginal, en el caso de que a un adquirente de buena fe de la finca la causara perjuicios económicas tal omisión.
Me refería al trámite de audiencia y a los recursos posibles, pero tienes razón ¿qué alego? No haré perder el tiempo a los funcionarios.
Por otra parte, con la notificación de fuera de ordenación ¿puedo ir al Catastro y pedir una reducción del IBI por aplicación del coeficiente corrector M. Fincas afectadas por situaciones especiales de carácter extrínseco? ¿De cuánto sería?
P. D. Alga sigo tus intervenciones en el foro, y es un lujazo contar con tus fundadas opiniones.
Por otra parte, con la notificación de fuera de ordenación ¿puedo ir al Catastro y pedir una reducción del IBI por aplicación del coeficiente corrector M. Fincas afectadas por situaciones especiales de carácter extrínseco? ¿De cuánto sería?
P. D. Alga sigo tus intervenciones en el foro, y es un lujazo contar con tus fundadas opiniones.
El trámite de audiencia de los fuera de ordenación se limita a la fase de información pública de los planes que la declaran, no existe esa posibilidad respecto de un acto que se limita a reconocer e informar de su existencia para constancia en la inscripción practicada.
Respecto a solicitar la aplicación del coeficiente reductor por las limitaciones en el uso como consecuencia de la situación de fuera de ordenación de la construcción considero - como primer paso -que deberías cerciorarte de que dicha reducción no se haya tenido en cuenta en la determinación del valor catastral.
Respecto a solicitar la aplicación del coeficiente reductor por las limitaciones en el uso como consecuencia de la situación de fuera de ordenación de la construcción considero - como primer paso -que deberías cerciorarte de que dicha reducción no se haya tenido en cuenta en la determinación del valor catastral.
Explico lo del trámite de audiencia.
Al no haber Plan General, el acto no es un mero reconocer e informar de la existencia del fuera de ordenación, sino que se ha incoado un expediente en orden a determinar y concretar el mismo, por lo que el técnico ha tenido que emitir informe sobre las condiciones urbanísticas de la edificacion. Un expediente que se me pone de manifiesto como interesado para que alegue y aporte la documentación que crea oportuna para defender mis derechos en el trámite de audiencia y en el que puedo recurrir en la forma legal establecida.
Por ello mi interés en saber si hay alguna forma de defender mi interés, que es que no se declare formalmente el fuera de ordenación.
Respecto a lo de la reducción el IBI, en el recibo solo pone que se aplica el coeficiente reductor H (antigüedad).
Al no haber Plan General, el acto no es un mero reconocer e informar de la existencia del fuera de ordenación, sino que se ha incoado un expediente en orden a determinar y concretar el mismo, por lo que el técnico ha tenido que emitir informe sobre las condiciones urbanísticas de la edificacion. Un expediente que se me pone de manifiesto como interesado para que alegue y aporte la documentación que crea oportuna para defender mis derechos en el trámite de audiencia y en el que puedo recurrir en la forma legal establecida.
Por ello mi interés en saber si hay alguna forma de defender mi interés, que es que no se declare formalmente el fuera de ordenación.
Respecto a lo de la reducción el IBI, en el recibo solo pone que se aplica el coeficiente reductor H (antigüedad).
Sí lo sé, en este caso son normas subsidiarias que remiten a la Legislación autonómica que establece que "todo lo que con anterioridad al planeamiento resultase disconforme con él se calificará como fuera de ordenación".
Blanco y en botella.
Por ello no entró al fondo de la cuestión, y prefiero ver la forma de defender mis intereses por la tramitación administrativa.
A eso me refería con alegar. Por si hubiera alguna forma de solicitar la nulidad de ese expediente por haber tardado más de un año en resolver (bien como nulo de pleno derecho, anulable..) para determinar la situación de fuera de ordenación, de tal forma que mi casa siga 'de facto' con esa calificación, como hay cientos en el municipio, pero que jurídicamente no este declarada.
Blanco y en botella.
Por ello no entró al fondo de la cuestión, y prefiero ver la forma de defender mis intereses por la tramitación administrativa.
A eso me refería con alegar. Por si hubiera alguna forma de solicitar la nulidad de ese expediente por haber tardado más de un año en resolver (bien como nulo de pleno derecho, anulable..) para determinar la situación de fuera de ordenación, de tal forma que mi casa siga 'de facto' con esa calificación, como hay cientos en el municipio, pero que jurídicamente no este declarada.
O no me explico o tu obsesión en que el fuera de ordenación no se inscriba en el registro te impide comprender lo que intento explicar.
Para la declaración de fuera de ordenación no es preciso tramitar ningún expediente administrativo, simplemente, es un efecto jurídico que nace con la mera aprobación y entrada en vigor del planeamiento.
Es decir, la declaración jurídica de fuera de ordenación se produce automáticamente con la aprobación del plan de que se trate, tal declaración no es fruto del acto administrativo por el que se comunica al Registro de la Propiedad la situación urbanística en que se encuentra el bien inscrito, que es lo que me parece que entiendes.
En consecuencia, no está sujeto a plazo ninguno el acto administrativo por el que el ayuntamiento comunica al Registro de la Propiedad la situación de fuera de ordenación.
Por otro lado, si se diera el supuesto de que estuviera en fuera de ordenación y el ayuntamiento no lo comunicara a requerimiento del Registrador, podría darse la circunstancia de que una tercera persona adquiriera de buena fe la construcción confiando en que no está sujeta a dicho régimen en tanto que nada consta en la inscripción registral. En ese supuesto el ayuntamiento podría verse expuesto a una reclamación de responsabilidad administrativa de quien se considerara perjudicado por la ausencia de publicidad en el Registro de la Propiedad de la circunstancia urbanística en que se encuentra un bien que adquirió de buena fe.
Pero esa es otra cuestión.
Para la declaración de fuera de ordenación no es preciso tramitar ningún expediente administrativo, simplemente, es un efecto jurídico que nace con la mera aprobación y entrada en vigor del planeamiento.
Es decir, la declaración jurídica de fuera de ordenación se produce automáticamente con la aprobación del plan de que se trate, tal declaración no es fruto del acto administrativo por el que se comunica al Registro de la Propiedad la situación urbanística en que se encuentra el bien inscrito, que es lo que me parece que entiendes.
En consecuencia, no está sujeto a plazo ninguno el acto administrativo por el que el ayuntamiento comunica al Registro de la Propiedad la situación de fuera de ordenación.
Por otro lado, si se diera el supuesto de que estuviera en fuera de ordenación y el ayuntamiento no lo comunicara a requerimiento del Registrador, podría darse la circunstancia de que una tercera persona adquiriera de buena fe la construcción confiando en que no está sujeta a dicho régimen en tanto que nada consta en la inscripción registral. En ese supuesto el ayuntamiento podría verse expuesto a una reclamación de responsabilidad administrativa de quien se considerara perjudicado por la ausencia de publicidad en el Registro de la Propiedad de la circunstancia urbanística en que se encuentra un bien que adquirió de buena fe.
Pero esa es otra cuestión.
