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No renovación del alquiler preavisado?
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No renovación del alquiler preavisado?
Buenos días,
Mi contrato de alquiler cumple 5 años el 01/03/2025.
En el contrato el arrendador indicó esta cláusula:
"Si el contrato de arrendamiento se prorrogase, a voluntad de la arrendataria, por el plazo legal de cinco años, al llegar a la fecha de vencimiento desde ahora, la arrendataria queda advertida y notificada de la voluntad de la parte arrendadora de no renovarlo, por lo que ha dicho término no se prorrogará obligatoriamente por los plazos anuales previstos en el articulo 10 de la L.A.U."
Al haber indicado esto, si no quiere renovarnos, no está obligado a avisarnos con antelación?
Muchas gracias.
Mi contrato de alquiler cumple 5 años el 01/03/2025.
En el contrato el arrendador indicó esta cláusula:
"Si el contrato de arrendamiento se prorrogase, a voluntad de la arrendataria, por el plazo legal de cinco años, al llegar a la fecha de vencimiento desde ahora, la arrendataria queda advertida y notificada de la voluntad de la parte arrendadora de no renovarlo, por lo que ha dicho término no se prorrogará obligatoriamente por los plazos anuales previstos en el articulo 10 de la L.A.U."
Al haber indicado esto, si no quiere renovarnos, no está obligado a avisarnos con antelación?
Muchas gracias.
Esa cláusula que puso el casero no vale para quitarse de encima el preaviso. Así de sencillo. No porque lo diga yo, sino porque lo dice la ley. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es muy clara: si el casero no quiere renovar el contrato cuando lleguen los 5 años, tiene que avisarle con 4 meses de antelación, le guste o no. Es su obligación.
Eso de escribir en el contrato que ya está avisado desde el principio es como si alguien pusiera en un papel que ya no va a pagar impuestos dentro de 5 años. ¡No funciona así! La ley dice que hay que avisar en el momento, no cuando le firmó el contrato.
En otras palabras, si el casero no le manda un aviso formal con esos 4 meses de margen, el contrato se prorroga automáticamente por un año más. Y si no le gusta, tendrá que ir a reclamar al maestro armero, porque eso no se lo va a saltar.
Conclusión: no deje que le líen. Si no le ha llegado ese aviso formal dentro del plazo legal, se queda en su casa un año más. Y punto.
La cláusula que menciona puede ser considerada nula o inaplicable según la jurisprudencia del Tribunal Supremo. En varias sentencias, el Tribunal Supremo ha establecido que las cláusulas que intentan limitar la prórroga automática del contrato de alquiler sin cumplir con los requisitos legales pueden ser consideradas abusivas y, por lo tanto, nulas.
Eso de escribir en el contrato que ya está avisado desde el principio es como si alguien pusiera en un papel que ya no va a pagar impuestos dentro de 5 años. ¡No funciona así! La ley dice que hay que avisar en el momento, no cuando le firmó el contrato.
En otras palabras, si el casero no le manda un aviso formal con esos 4 meses de margen, el contrato se prorroga automáticamente por un año más. Y si no le gusta, tendrá que ir a reclamar al maestro armero, porque eso no se lo va a saltar.
Conclusión: no deje que le líen. Si no le ha llegado ese aviso formal dentro del plazo legal, se queda en su casa un año más. Y punto.
La cláusula que menciona puede ser considerada nula o inaplicable según la jurisprudencia del Tribunal Supremo. En varias sentencias, el Tribunal Supremo ha establecido que las cláusulas que intentan limitar la prórroga automática del contrato de alquiler sin cumplir con los requisitos legales pueden ser consideradas abusivas y, por lo tanto, nulas.
Artículo 1565 del Código Civil.
"Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento."
"Y, así, pactado expresamente en un contrato de arrendamiento de un cortijo en el que una duración de seis años, salvo modificación de éste convenio expresamente o por tácita reconducción, queda obligado el arrendatario a desalojar el cortijo arrendado, por virtud de esta convención clarísima y expresamente aceptada, según la cual quedaba manifiesta la fijación del término natural sobre esta esencial condición del contrato" (S. T. S. de 7 abril 1930).
Es un poco antigua, peor ya sabéis algunos foreros que yo hice la "mili" con Don Pelayo.
"Pactado en un contrato de arrendamiento su extinción de hecho y de derecho sin necesidad de requerimiento, según el artículo 1.565 del Código, cuando el plazo transcurriese, y habiendo acudido el arrendador al Registro, pasado dicho plazo, con solicitud para que se cancelase, declara tal resolución que procedía la cancelación porque de los documentos presentados y del Registro resultaba de hecho y de derecho fenecido el arrendamiento (R. de la D. G. R. N. de 30 noviembre 1900)."
¿Hay alguna sentencia más moderna? Hayla:
Audiencia Provincial
Sede: Madrid
Sección: 13
Fecha: 08/11/2019
Nº de Recurso: 825/2018
Nº de Resolución: 368/2019
Procedimiento: Recurso de apelación
Ponente: MIRIAM IGLESIAS GARCIA-VILLAR
"En el contrato de arrendamiento inicial, ambas partes pactaron (estipulación segunda) un plazo desde el día 26 de Mayo de 2017 hasta el día 4 de Febrero de 2018 casi ocho meses, en razón de que la parte arrendataria podía acceder a la compra de una vivienda en unas condiciones
inmejorables, con un precio muy por debajo del de mercado, hasta el mismo día que termina la protección pública sobre la vivienda. Por tanto, a tenor de lo expuesto, no cabe duda alguna de la intención de los contratantes en cuanto a fijar un corto espacio de tiempo, determinado y definido perfectamente en el contrato, como prueba de la voluntad de ambas partes, haciendo uso del marco de libertad que al respecto reconoce el artículo 1565 del Código Civil en cuanto a la finalización del arrendamiento el día prefijado sin necesidad de requerimiento, siempre y cuando se haya hecho por tiempo determinado, y el artículo 1581 del mismo Texto
Legal que establece el cese del arrendamiento una vez cumplido el término."
(...)
"FALLAMOS Que DEBEMOS ESTIMAR y ESTIMAMOS, el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª. María del Carmen Otero García ..."
Es una vivienda protegida, una VPO, vivienda al fin y al cabo, y no veo por qué motivo el criterio no ha de extenderse a todas las viviendas. Siempre que se cumpla la condición: "...haciendo uso del marco de libertad que al respecto reconoce el artículo 1565 del Código Civil en cuanto a la finalización del arrendamiento el día prefijado sin necesidad de requerimiento..."
"Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento."
"Y, así, pactado expresamente en un contrato de arrendamiento de un cortijo en el que una duración de seis años, salvo modificación de éste convenio expresamente o por tácita reconducción, queda obligado el arrendatario a desalojar el cortijo arrendado, por virtud de esta convención clarísima y expresamente aceptada, según la cual quedaba manifiesta la fijación del término natural sobre esta esencial condición del contrato" (S. T. S. de 7 abril 1930).
Es un poco antigua, peor ya sabéis algunos foreros que yo hice la "mili" con Don Pelayo.
"Pactado en un contrato de arrendamiento su extinción de hecho y de derecho sin necesidad de requerimiento, según el artículo 1.565 del Código, cuando el plazo transcurriese, y habiendo acudido el arrendador al Registro, pasado dicho plazo, con solicitud para que se cancelase, declara tal resolución que procedía la cancelación porque de los documentos presentados y del Registro resultaba de hecho y de derecho fenecido el arrendamiento (R. de la D. G. R. N. de 30 noviembre 1900)."
¿Hay alguna sentencia más moderna? Hayla:
Audiencia Provincial
Sede: Madrid
Sección: 13
Fecha: 08/11/2019
Nº de Recurso: 825/2018
Nº de Resolución: 368/2019
Procedimiento: Recurso de apelación
Ponente: MIRIAM IGLESIAS GARCIA-VILLAR
"En el contrato de arrendamiento inicial, ambas partes pactaron (estipulación segunda) un plazo desde el día 26 de Mayo de 2017 hasta el día 4 de Febrero de 2018 casi ocho meses, en razón de que la parte arrendataria podía acceder a la compra de una vivienda en unas condiciones
inmejorables, con un precio muy por debajo del de mercado, hasta el mismo día que termina la protección pública sobre la vivienda. Por tanto, a tenor de lo expuesto, no cabe duda alguna de la intención de los contratantes en cuanto a fijar un corto espacio de tiempo, determinado y definido perfectamente en el contrato, como prueba de la voluntad de ambas partes, haciendo uso del marco de libertad que al respecto reconoce el artículo 1565 del Código Civil en cuanto a la finalización del arrendamiento el día prefijado sin necesidad de requerimiento, siempre y cuando se haya hecho por tiempo determinado, y el artículo 1581 del mismo Texto
Legal que establece el cese del arrendamiento una vez cumplido el término."
(...)
"FALLAMOS Que DEBEMOS ESTIMAR y ESTIMAMOS, el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª. María del Carmen Otero García ..."
Es una vivienda protegida, una VPO, vivienda al fin y al cabo, y no veo por qué motivo el criterio no ha de extenderse a todas las viviendas. Siempre que se cumpla la condición: "...haciendo uso del marco de libertad que al respecto reconoce el artículo 1565 del Código Civil en cuanto a la finalización del arrendamiento el día prefijado sin necesidad de requerimiento..."
"En otras palabras, si el casero no le manda un aviso formal con esos 4 meses de margen, el contrato se prorroga automáticamente por un año más. Y si no le gusta, tendrá que ir a reclamar al maestro armero, porque eso no se lo va a saltar."
"Artículo 10. Prórroga del contrato.
1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más..."
Un año más, y así hasta tres; creo que el comentario no es ocioso.
"Artículo 10. Prórroga del contrato.
1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más..."
Un año más, y así hasta tres; creo que el comentario no es ocioso.
Muchas gracias por las respuestas!
Aunque continuo algo confusa...
Algunos comentarios son rotundos ante la opción de que debe avisar, pero otros no :(
El caso es que llevamos tiempo intentando contactar con el arrendador, y no nos responde a los mensajes (sí los lee), ni a las llamadas,... Le estamos reclamando que repare un par de cosas de la casa y que queremos quedar con él un día para hablar (queremos hablar de la renovación) y nos sentimos impotentes porque no entendemos la callada por respuesta. Y esa cláusula nos hace temer lo peor. Y desde luego, sin preaviso.
Gracias.
Aunque continuo algo confusa...
Algunos comentarios son rotundos ante la opción de que debe avisar, pero otros no :(
El caso es que llevamos tiempo intentando contactar con el arrendador, y no nos responde a los mensajes (sí los lee), ni a las llamadas,... Le estamos reclamando que repare un par de cosas de la casa y que queremos quedar con él un día para hablar (queremos hablar de la renovación) y nos sentimos impotentes porque no entendemos la callada por respuesta. Y esa cláusula nos hace temer lo peor. Y desde luego, sin preaviso.
Gracias.
Jespb: keceme es un forero que de cuando en cuando hace ese tipo de intervenciones.
No sabe casi nada de derecho y yo incluso dudo que sea licenciado, pero se empeña en intervenir y de cuando en cuando suelta las respuestas como las que le ha dado que son completamente erróneas.
No le quepa duda de que la cláusula es legal. El casero le ha preavisado desde el principio del contrato y por tanto 4 meses antes que es lo que dice la Ley.
Tendrá que marcharse. Yo comprendo que igual no le interesa porque los alqulieres nuevos están muy caros, pero si no se va se arriesga a que le metan una demanda de desahucio por precario que no podrá ganar bajo ningún concepto y cuyas costas no son despreciables.
Vaya buscando piso. Si puede llegar a un nuevo acuerdo con el casero bien, pero si no márchese porque le repito que la cláusula es perfectamente legal.
Este es el motivo por el que no me gusta nada el tal keceme y el tal terabel. Sueltan cada chorrada que confunde y perjudica a quien consulta. Fíjese como no cita ninguna sentencia del supremo: o sea dice que hay sentencias pero no dice cuales. El otro día puso una al respecto que no trataba directamente el tema de la cláusula y que no sabe interpretar.
Aún así se le premite seguir escribiendo en el foro, cosa que no entiendo, y perjudicando a la gente.
Insisto: no le haga caso y busque nuevo piso.
No sabe casi nada de derecho y yo incluso dudo que sea licenciado, pero se empeña en intervenir y de cuando en cuando suelta las respuestas como las que le ha dado que son completamente erróneas.
No le quepa duda de que la cláusula es legal. El casero le ha preavisado desde el principio del contrato y por tanto 4 meses antes que es lo que dice la Ley.
Tendrá que marcharse. Yo comprendo que igual no le interesa porque los alqulieres nuevos están muy caros, pero si no se va se arriesga a que le metan una demanda de desahucio por precario que no podrá ganar bajo ningún concepto y cuyas costas no son despreciables.
Vaya buscando piso. Si puede llegar a un nuevo acuerdo con el casero bien, pero si no márchese porque le repito que la cláusula es perfectamente legal.
Este es el motivo por el que no me gusta nada el tal keceme y el tal terabel. Sueltan cada chorrada que confunde y perjudica a quien consulta. Fíjese como no cita ninguna sentencia del supremo: o sea dice que hay sentencias pero no dice cuales. El otro día puso una al respecto que no trataba directamente el tema de la cláusula y que no sabe interpretar.
Aún así se le premite seguir escribiendo en el foro, cosa que no entiendo, y perjudicando a la gente.
Insisto: no le haga caso y busque nuevo piso.
No renuncie usted todavía a un acuerdo amistoso con el casero: mándele un burofax con acuse de recibo y certificación de texto haciéndole saber que sigue usted interesada en que se prolongue el alquiler. Los mensajes de texto, siendo como son valiosos, no tienen a mi entender la misma fuerza que una carta firmada.
Y no mezcle ahora el tema de las reparaciones; ya lo decía Clausewitz: -"no hay que dispersar las fuerzas". Ya las mencionará cuando haya renovado.
Y recuerde otra cosa: el texto de ese contrato no impide ni veta que opere la tácita reconducción, institución recogida en el Código Civil y que el tenor literal del contrato no excluye: si permanece usted en el uso de la vivienda quince días sin que el casero le comunique nada, el contrato se entiende prorrogado,
Utilice, por ejemplo, este texto:
Muy Sr. mío:
En relación con la vivienda arrendada en contrato de fecha 1-3-20 le comunico mi deseo de que el arrendamiento continúe vigente.
Atentamente,
Y no mezcle ahora el tema de las reparaciones; ya lo decía Clausewitz: -"no hay que dispersar las fuerzas". Ya las mencionará cuando haya renovado.
Y recuerde otra cosa: el texto de ese contrato no impide ni veta que opere la tácita reconducción, institución recogida en el Código Civil y que el tenor literal del contrato no excluye: si permanece usted en el uso de la vivienda quince días sin que el casero le comunique nada, el contrato se entiende prorrogado,
Utilice, por ejemplo, este texto:
Muy Sr. mío:
En relación con la vivienda arrendada en contrato de fecha 1-3-20 le comunico mi deseo de que el arrendamiento continúe vigente.
Atentamente,
¡Vamos a dejarlo clarito! El artículo 1565 del Código Civil puede estar muy bien para otras historias, pero cuando hablamos de alquileres de vivienda habitual, no pinta nada. Aquí lo que manda es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que es la que lleva la batuta. Y lo que dice está clarísimo: si el propietario no quiere renovar, tiene que avisar con cuatro meses de antelación, sí o sí.
Eso de que “no hace falta avisar” que dice el Código Civil queda muy elegante, pero aquí no vale porque la LAU, al ser una norma específica, está por encima en estos casos. Así que, ¡que no le mareen con referencias fuera de lugar!
Eso de que “no hace falta avisar” que dice el Código Civil queda muy elegante, pero aquí no vale porque la LAU, al ser una norma específica, está por encima en estos casos. Así que, ¡que no le mareen con referencias fuera de lugar!
Muchas gracias por todos los comentarios.
Entiendo que por lo que se puso en mi contrato y por lo que me comentan aquí, es totalmente LEGAL esa cláusula :(.
Yo desconozco si la LAU prevalece o si contempla mi caso, porque la LAU lo que indica es muy general y parece que no hace mención a excepciones.
Entiendo que por lo que se puso en mi contrato y por lo que me comentan aquí, es totalmente LEGAL esa cláusula :(.
Yo desconozco si la LAU prevalece o si contempla mi caso, porque la LAU lo que indica es muy general y parece que no hace mención a excepciones.
Asi es Jespb: no haga ni caso a keceme que no sabe de lo que habla: dése cuenta de que no sabe ni interpretar sintácticamente las frases: él insiste en avisar con 4 meses de antelación y parece no darse cuenta de que el aviso está escrito en una cláusula y que eso implica que tiene una antelación bastante superior a los 4 meses que marca la LAU. Vamos: que parece no saber leer bien.
Su conclusión es la correcta: tendrá que irse. No se la juegue con un pleito que perderá si o si y que conlleva unas costas nada pequeñas.
Su conclusión es la correcta: tendrá que irse. No se la juegue con un pleito que perderá si o si y que conlleva unas costas nada pequeñas.
Nunca hay que descartar que se pueda aprender algo nuevo. Estudiaré las sentencias (en plural, "varias sentencias") que menciona Keceme, cuando las aporte.
Pero en principio:
No es que no haya preaviso, lo hay, y efectuado con cinco años de preaviso. Si alguien considera que se debe excluir este preaviso, con gusto examinaré las razones que aduzca. Yo veo muy difícil negar que en ese contrato ya se preavisa, pero todo es estudiable.
No veo que el art. 6 LAU sea aplicable en este caso, porque hay -insisto, lo hay- preaviso, y se debe aplicar, pues nada lo excluye, la libertad de pactos: 1255 CC.
Pero en principio:
No es que no haya preaviso, lo hay, y efectuado con cinco años de preaviso. Si alguien considera que se debe excluir este preaviso, con gusto examinaré las razones que aduzca. Yo veo muy difícil negar que en ese contrato ya se preavisa, pero todo es estudiable.
No veo que el art. 6 LAU sea aplicable en este caso, porque hay -insisto, lo hay- preaviso, y se debe aplicar, pues nada lo excluye, la libertad de pactos: 1255 CC.
La cláusula podría ser considerada abusiva y, por lo tanto, nula. Si el arrendatario considera que la cláusula es injusta o abusiva, puede intentar negociar con el arrendador para eliminarla o modificarla. Si no se llega a un acuerdo, el arrendatario puede recurrir a la justicia para que se declare la nulidad de la cláusula.
Keceme expone que la cláusula puede ser abusiva, y por ende nula. Y expone que lo argumenta con datos y lógica,
Yo quisiera examinar por qué motivo ha de considerarse abusiva. Si es que, por ejemplo, priva de algún derecho al inquilino. Yo considero que no, porque se firma libremente y sin coacciones y es sencillamente un preaviso.
Pero Keceme ha manifestado su deseo de dejar el tema ahí, y eso, creo, hay que respetarlo.
Yo quisiera examinar por qué motivo ha de considerarse abusiva. Si es que, por ejemplo, priva de algún derecho al inquilino. Yo considero que no, porque se firma libremente y sin coacciones y es sencillamente un preaviso.
Pero Keceme ha manifestado su deseo de dejar el tema ahí, y eso, creo, hay que respetarlo.
Pues yo no.
Él dice que la clausula es abusiva PERO no cita ni un solo artículo o razonamiento en el que fundamentarse.
Y sigo insistiendo en que no aporta las sentencias que ha dicho que existen.
Si lo que está diciendo es su mera opinión, lo menos que puede hacer es decirlo claramente, no citar una jurisprudencia que luego no dice.
Y tampoco es sensato en absoluto decir que una cláusula es abusiva sin aporta ni un solo razonamiento fundamentado en algún artículo de, por ejemplo, la LGCU.
Es que no se puede hablar ex-catedra sin saber, sin razonar y sin citar legislación ni jurisprudencia.
Él dice que la clausula es abusiva PERO no cita ni un solo artículo o razonamiento en el que fundamentarse.
Y sigo insistiendo en que no aporta las sentencias que ha dicho que existen.
Si lo que está diciendo es su mera opinión, lo menos que puede hacer es decirlo claramente, no citar una jurisprudencia que luego no dice.
Y tampoco es sensato en absoluto decir que una cláusula es abusiva sin aporta ni un solo razonamiento fundamentado en algún artículo de, por ejemplo, la LGCU.
Es que no se puede hablar ex-catedra sin saber, sin razonar y sin citar legislación ni jurisprudencia.
