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No renovación de contrato de alquiler local.
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No renovación de contrato de alquiler local.
Buenas... Expongo mi caso. Despues de 15 años de estar como autónomo en un local comercial de venta al por menor, el administrador, a nombre del propietario envía un burofax 50 dias antes de la terminación del contrato avisando que quedará resuelto el mismo a la terminación del plazo. Desde hace más de un año por vía whatsapp con el administrador, se le solicitó nos avisara acerca de la renovación y en que términos sería, expresando por esa via la voluntad del propietario a renovar con una revisión del alquiler. En la zona los alquileres han subido mucho, y nuestro alquiler, cuyo ultimo contrato se renovó en 2017, ha quedado un tanto por debajo de los precios de la zona. No hemos tenido problema de pagos jamas, incluso pagamos los alquileres durante los meses de cierre de la pandemia, ante la negativa del dueño a descontar nada. Imagino que su intención es alquilarlo por un precio superior, pero ni siquiera nos dió la opción.
Ante la premura, me planteo como posibilidad no abandonar el local para ganar tiempo, poder encontrar otro y hacer una mudanza en condiciones, Quisiera saber que opciones legales habría para retrasar el lanzamiento el mayor tiempo posible.
Se que el propietario pondría la demanda de deshaucio por término de contrato, mi intención es oponerme a la demanda mediante un abogado, y seguir abonado alquileres hasta que la sentencia sea firme en caso de no ser favorable (que entiendo es lo más probable). Mi duda es:
1. Tendría que pagar el alquiler que pago actualmente mas el incremento del IPC?
2. Que consecuencias habría aparte de las costas? No hay clausulas de penalización en el contrato por no abandonar el local.
3. Que tiempo puede durar todo el procedimiento hasta el lanzamiento en los juzgados y tribunales de Madrid?
4. En caso de una sentecia desfavorable muy rápida, cabría recurso para alargar los tiempos hasta llegar a inicios de 2023 mediante apelaciónes?
Cabe mencionar que ese es mi único medio de ingreso y afecta mi economía de gran manera, si tengo que abandonar el local en 40 días, no se si será posible pedir una prorroga de unos meses al juzgado (el propietario se niega).
En el contrato hay una renuncia a la indemnización del artículo 34 de la LAU.
Gracias y disculpar el tocho,,,,
Ante la premura, me planteo como posibilidad no abandonar el local para ganar tiempo, poder encontrar otro y hacer una mudanza en condiciones, Quisiera saber que opciones legales habría para retrasar el lanzamiento el mayor tiempo posible.
Se que el propietario pondría la demanda de deshaucio por término de contrato, mi intención es oponerme a la demanda mediante un abogado, y seguir abonado alquileres hasta que la sentencia sea firme en caso de no ser favorable (que entiendo es lo más probable). Mi duda es:
1. Tendría que pagar el alquiler que pago actualmente mas el incremento del IPC?
2. Que consecuencias habría aparte de las costas? No hay clausulas de penalización en el contrato por no abandonar el local.
3. Que tiempo puede durar todo el procedimiento hasta el lanzamiento en los juzgados y tribunales de Madrid?
4. En caso de una sentecia desfavorable muy rápida, cabría recurso para alargar los tiempos hasta llegar a inicios de 2023 mediante apelaciónes?
Cabe mencionar que ese es mi único medio de ingreso y afecta mi economía de gran manera, si tengo que abandonar el local en 40 días, no se si será posible pedir una prorroga de unos meses al juzgado (el propietario se niega).
En el contrato hay una renuncia a la indemnización del artículo 34 de la LAU.
Gracias y disculpar el tocho,,,,
0.- Para retrasar el lanzamiento sólo se me ocurre que no se vaya y que se oponga a la demanda de desahucio por finalización del plazo.
1.- Si.
2.- Pero tenga cuidado porque:
a) es posible que el casero interponga una demanda no de desahucio por finalización del plazo, sino por precario, con lo cual esas costas serían mayores. Eso depende de cómo esté redactado el contrato de alquiler. Si dice que al final del plazo tiene que abandonar el local dejándolo a la entera disposición del casero, entonces es posible que la demanda sea de desahucio por precario (no por finalización del plazo) y en ese caso las costas serán mayores.
b) Finalmente es posible que después de esa demanda el casero le interponga otra adicional por lucro cesante reclamando la diferencia de importes entre su renta y la renta que vaya a cobrarle al siguiente inquilino, si bien creo que esto es muy, muy improbable y que incluso si lo hiciera el juez le reconocería mucho menos de esa diferencia.
3.- Imposible saberlo, pero yo creo que no menos de 6 meses por la parte más corta.
4.- Si, pero eso no impide que el casero ejecute la sentencia. Es muy arriesgado para el casero, pero no imposible.
1.- Si.
2.- Pero tenga cuidado porque:
a) es posible que el casero interponga una demanda no de desahucio por finalización del plazo, sino por precario, con lo cual esas costas serían mayores. Eso depende de cómo esté redactado el contrato de alquiler. Si dice que al final del plazo tiene que abandonar el local dejándolo a la entera disposición del casero, entonces es posible que la demanda sea de desahucio por precario (no por finalización del plazo) y en ese caso las costas serán mayores.
b) Finalmente es posible que después de esa demanda el casero le interponga otra adicional por lucro cesante reclamando la diferencia de importes entre su renta y la renta que vaya a cobrarle al siguiente inquilino, si bien creo que esto es muy, muy improbable y que incluso si lo hiciera el juez le reconocería mucho menos de esa diferencia.
3.- Imposible saberlo, pero yo creo que no menos de 6 meses por la parte más corta.
4.- Si, pero eso no impide que el casero ejecute la sentencia. Es muy arriesgado para el casero, pero no imposible.
Acabo de recordar a éste respecto un interesante artículo de la Letrada Dª Anna Minvielle, que supongo que podré citar, porque está publicado.
Allí nos comenta, primero, la SAP Barcelona, sec. 9ª, de 19-5-16:
«(…) la arrendadora ha sufrido un perjuicio, un lucro cesante producido por la ocupación indebida de la vivienda por los demandados; por ese período (julio 2011 a febrero 2014), la parte arrendadora tiene derecho a que se le compense la ganancia dejada de percibir, equivalente a la renta de mercado de una vivienda como la arrendada, pues los demandados han ocupado indebidamente la vivienda durante ese período (…) , reclamando ahora como renta de mercado la cantidad mensual de 514,81 euros. La ocupación indebida se basa en que se les comunicó la resolución del contrato de arrendamiento, luego considerada procedente, pero no procedieron al desalojo entonces, sino varios años después, como se dijo. «
Y a continuación, nos cita la STS de 22-4-13, que a su vez se refiere a la Sentencia TS de 30 de abril de 2013 (núm. 275/2013 ):
"...es cierto que resuelto el contrato de arrendamiento por expiración de plazo, dejan de devengarse las rentas, pasando a constituir su importe la indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento de la obligación del arrendatario de desalojo (...) la entidad arrendadora durante la prolongación del periodo de ocupación de los locales sufrió un lucro cesante (lucrum cessans) que, fuera de la pérdida de oportunidad de poder alquilar nuevamente dichos locales, debe referenciarse en la ganancia dejada de obtener por la revalorización de la renta pactada."
No acabo de ver claro si la indemnización, por lo tanto, será la renta calculada a valor de mercado, o la revalorizada; pero teniendo en cuenta la línea jurisprudencial de interpretación de las indemnizaciones, que de forma constante las aproxima al daño real y efectivo, me inclino por creer que le pedirán la renta de mercado.
Allí nos comenta, primero, la SAP Barcelona, sec. 9ª, de 19-5-16:
«(…) la arrendadora ha sufrido un perjuicio, un lucro cesante producido por la ocupación indebida de la vivienda por los demandados; por ese período (julio 2011 a febrero 2014), la parte arrendadora tiene derecho a que se le compense la ganancia dejada de percibir, equivalente a la renta de mercado de una vivienda como la arrendada, pues los demandados han ocupado indebidamente la vivienda durante ese período (…) , reclamando ahora como renta de mercado la cantidad mensual de 514,81 euros. La ocupación indebida se basa en que se les comunicó la resolución del contrato de arrendamiento, luego considerada procedente, pero no procedieron al desalojo entonces, sino varios años después, como se dijo. «
Y a continuación, nos cita la STS de 22-4-13, que a su vez se refiere a la Sentencia TS de 30 de abril de 2013 (núm. 275/2013 ):
"...es cierto que resuelto el contrato de arrendamiento por expiración de plazo, dejan de devengarse las rentas, pasando a constituir su importe la indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento de la obligación del arrendatario de desalojo (...) la entidad arrendadora durante la prolongación del periodo de ocupación de los locales sufrió un lucro cesante (lucrum cessans) que, fuera de la pérdida de oportunidad de poder alquilar nuevamente dichos locales, debe referenciarse en la ganancia dejada de obtener por la revalorización de la renta pactada."
No acabo de ver claro si la indemnización, por lo tanto, será la renta calculada a valor de mercado, o la revalorizada; pero teniendo en cuenta la línea jurisprudencial de interpretación de las indemnizaciones, que de forma constante las aproxima al daño real y efectivo, me inclino por creer que le pedirán la renta de mercado.
Te agradezco @leonjbr tu amplia respuesta. Más que nada, el fondo de todo es poder avisar a los clientes habituales que nos mudaremos, y darles una forma de contacto para que puedan encontrarnos el la futura nueva ubicación. De otra manera sería una perdida irreparable para nuestro negocio la perdida de esos clientes.
Un saludo y muchas gracias!
Un saludo y muchas gracias!
Buenos días, Sergio:
Respondo a sus preguntas por orden de aparación:
1º. Sí.
2º) Por los datos aportados la condena es costas es prácticamente segura. En cuanto a la reclamación de una indemnización por lucro cesante el resultado dependerá tanto de la experiencia del abogado contrario para saber cómo exponerla y del suyo propio para rebatirla. ya que hay que probarla.
3º) Mínimo 6 meses.
4º) Si.
5º) La renuncia al art 34 es ajustada a derecho.
Un saludo.
agf abogados y consultores.
Respondo a sus preguntas por orden de aparación:
1º. Sí.
2º) Por los datos aportados la condena es costas es prácticamente segura. En cuanto a la reclamación de una indemnización por lucro cesante el resultado dependerá tanto de la experiencia del abogado contrario para saber cómo exponerla y del suyo propio para rebatirla. ya que hay que probarla.
3º) Mínimo 6 meses.
4º) Si.
5º) La renuncia al art 34 es ajustada a derecho.
Un saludo.
agf abogados y consultores.
Gracias por sus respuestas.
Me surge una duda respecto a las costas del proceso: Mi intención es consignar las rentas en el juzgado mes a mes hasta el juicio, sentencia y/o lanzameinto.
Se puede saber un aproximado de costas si la demanda es ya sea por precario o por término de contrato? El alquiler actual es sobre 25000 euros al año.
En la clausula que se establece la renta anual pone que la vigencia es por 5 años. y que a la expiración del contrato se entenderá automáticamente resuelto,
El colegio de abogados sugiere unos honorarios sobre 800€.
Me surge una duda respecto a las costas del proceso: Mi intención es consignar las rentas en el juzgado mes a mes hasta el juicio, sentencia y/o lanzameinto.
Se puede saber un aproximado de costas si la demanda es ya sea por precario o por término de contrato? El alquiler actual es sobre 25000 euros al año.
En la clausula que se establece la renta anual pone que la vigencia es por 5 años. y que a la expiración del contrato se entenderá automáticamente resuelto,
El colegio de abogados sugiere unos honorarios sobre 800€.
Buenas tardes, Sergios:
1. "Mi intención es consignar las rentas en el juzgado mes a mes hasta el juicio, sentencia y/o lanzameinto". En su caso da igual porque se impondrán las costas por el criterio del vencimiento(estimación íntegra de la demanda).
2. Depende de la localidad en la que esté ubicado el inmueble, pero no creo que en ningún caso sena inferiores a 3.000 euros, incluyendo honorarios del procurador.
Un saludo.
***
1. "Mi intención es consignar las rentas en el juzgado mes a mes hasta el juicio, sentencia y/o lanzameinto". En su caso da igual porque se impondrán las costas por el criterio del vencimiento(estimación íntegra de la demanda).
2. Depende de la localidad en la que esté ubicado el inmueble, pero no creo que en ningún caso sena inferiores a 3.000 euros, incluyendo honorarios del procurador.
Un saludo.
***
