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Necesidad ocupar vivienda arrendador
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Necesidad ocupar vivienda arrendador
Hola a todos. Podría eludir un arrendador, la prórroga anual autómatica, habiendo firmado un contrato de arrendamiento vivienda por 1 año, y transcurridos 11 meses de vigencia a dia de hoy, si figura en el mismo esta cláususula " Al presente contrato le será aplicable la vigente Ley de Arrend. Urbanos de 1.994, tratándose de la necesidad de la vivienda por motivos laborales". Se trata de su única vivienda, quiere independizarse al vivir por sus padres, y quiere fijar su vivienda habitual en la casa arrendada.
Y si fuera posible, ¿cuando debe notificarselo al arrendatario?. Gracias.
Y si fuera posible, ¿cuando debe notificarselo al arrendatario?. Gracias.
Hola Jalv. Como le ha aconsejado mi compañero catón debería acudir a un/a profesional de la abogacía para ver esvise el contrato en su conjunto.
DE todas formas aquí le dejo mi opinión profesional sobre la EJECUCIÓN de la clausula de necesidad de vivienda para el arrendador:
1)La cláusula de necesidad ,para que sea operativa, debe constar EXPRESAMENTE en el momento de celebrarse el contrato.
La razón jurídica es la propia redacción del art 9.3 LAU 1994: "NO PROCEDERÁ LA PRÓRROGA FORZOSA..."
2)La cláusula de necesidad NO PODRÁ EJERCERSE durante el periodo INICIALMENTE PACTADO. Vg Contrato de Arrendamiento de Vivienda con una duración inicial de 2 años. La cláusula SÓLO PODRÁ EJECUTARSE una vez finalizado el plazo contractual y comenzado las prórrogas forzosas.
3) Teniendo en cuenta el punto anterior, la cláusula de necesidad puede ejecutarse en CUALQUIER MOMENTO dentro de las PRÓRROGAS FORZOSAS del art 9 LAU 1994.
4) La LAU NO establece obligación de PREAVISAR NI NOTIFICAR la ejecución de la citada clausula. Sin embargo,es CONVENIENTE pactar la NOTIFICACIÓN así como dar un preaviso de,Vg, 30 días.
5) La citada cláusula podrá ser ejecutada también una vez que haya entrado en juego la prórroga del art 10.
6) La cláusula sólo surtirá efectos para la persona que ostente LA CONDICIÓN DE ARRENDADOR en el contrato, excluyéndose el cónyuge y los familiares.
7) NO es preciso alegar causa alguna.
Reciba un cordial saludo.
DE todas formas aquí le dejo mi opinión profesional sobre la EJECUCIÓN de la clausula de necesidad de vivienda para el arrendador:
1)La cláusula de necesidad ,para que sea operativa, debe constar EXPRESAMENTE en el momento de celebrarse el contrato.
La razón jurídica es la propia redacción del art 9.3 LAU 1994: "NO PROCEDERÁ LA PRÓRROGA FORZOSA..."
2)La cláusula de necesidad NO PODRÁ EJERCERSE durante el periodo INICIALMENTE PACTADO. Vg Contrato de Arrendamiento de Vivienda con una duración inicial de 2 años. La cláusula SÓLO PODRÁ EJECUTARSE una vez finalizado el plazo contractual y comenzado las prórrogas forzosas.
3) Teniendo en cuenta el punto anterior, la cláusula de necesidad puede ejecutarse en CUALQUIER MOMENTO dentro de las PRÓRROGAS FORZOSAS del art 9 LAU 1994.
4) La LAU NO establece obligación de PREAVISAR NI NOTIFICAR la ejecución de la citada clausula. Sin embargo,es CONVENIENTE pactar la NOTIFICACIÓN así como dar un preaviso de,Vg, 30 días.
5) La citada cláusula podrá ser ejecutada también una vez que haya entrado en juego la prórroga del art 10.
6) La cláusula sólo surtirá efectos para la persona que ostente LA CONDICIÓN DE ARRENDADOR en el contrato, excluyéndose el cónyuge y los familiares.
7) NO es preciso alegar causa alguna.
Reciba un cordial saludo.
Hola Jan,
Me gustaría que aclararas un poco el último punto de tu intervención:
"7) NO es preciso alegar causa alguna. "
¿Dónde no hay que alegar causa alguna? ¿En la cláusula del contrato? ¿En la notificación que es conveniente realizar?
Entiendo que no basta con recoger la cláusula de modo genérico en el contrato y luego notificar de modo generico que el arrendador va a acogerse a tal cláusula, sin hablar de motivos de la necesidad para el arrendador, lo que dejaría al inquilino sin posibilidad de oponerse a la misma, por entender que no existe tal necesidad.
Agradecería una aclaración cuando sea buenamente posible, gracias
un saludo
Me gustaría que aclararas un poco el último punto de tu intervención:
"7) NO es preciso alegar causa alguna. "
¿Dónde no hay que alegar causa alguna? ¿En la cláusula del contrato? ¿En la notificación que es conveniente realizar?
Entiendo que no basta con recoger la cláusula de modo genérico en el contrato y luego notificar de modo generico que el arrendador va a acogerse a tal cláusula, sin hablar de motivos de la necesidad para el arrendador, lo que dejaría al inquilino sin posibilidad de oponerse a la misma, por entender que no existe tal necesidad.
Agradecería una aclaración cuando sea buenamente posible, gracias
un saludo
Gracias Jan por tu mensaje. Pero mantengo mi duda: Si estoy en el mes 11 del periodo inicial de 1 año,faltan unos dias para que se cumpla ¿Cuando le puedo notificar al arrendatario, la necesidad de la vivienda, con la ambigua clasusula de mi contrato?. ¿Ahora, comunicándole que no habrá prórroga anual al vencimiento? ¿o una vez iniciada la prórroga anual?
Hola. Primero voy a responder asl Sr akiles y luego al Sr Jalv.
Para el Sr akiles:
A la hora de redactar el contrato NO es necesario incluir la FUTURA CLAUSULA DE NECESIDAD por 2 motivos:
1) Porque la LAU NO establece un listado cerrado o abierto de causas de necesidad. Por lo tanto, cualquier causa es válida.Lo importante es que el Arrendador,una vez ejecutada la cláusula, cumpla lo estipulado en el art 9.3 LAU 1994.
2) Porque en el momento de celebrar el contrato es CASI IMPOSIBLE determinar QUÉ causa de necesidad se va a producir en el futuro.
En cuanto a la NOTICACIÓN al arrendatario del ejercicio de la clausula. Como ya expliqué la LAU 1994 optó por NO incluir como obligatoria tal NOTIFICACIÓN y, por el mismo motivo, TAMPOCO existe obligación de alegar una causa en concreto.
El arrendatario NO puede oponerse al ejercicio de tal clausula porque considere que la CAUSA NO es de NECESIDAD,pues la LAU no le otorga este derecho. A lo que SI tiene DERECHO EL ARRENDATARIO es a lo estipulado en el art 9.3 si el arrendador NO cumple los requisitos en él estipulados,lo cual es, a fin de cuentas, una forma de OPOSICIÓN pero a posteriori.
Para Jalv:
Lo primero es DETERMINAR si la cláusula que aparece en su contrato se puede considerar como CLAUSULA de necesidad.El abogado al que acuda le dirá si hay o no posibilidades para considerarla en sentido de CLAUSULA de necesidad.
Si se entendiese que NO puede considerarse como CLAUSULA de necesidad usted NO podrá ejecutarla.
Si se entendiese que SI es CLAUSULA de necesidad, usted PODRÁ-porque NO es obligatorio aunque SI muy aconsejable-comunicar a su arrendatario el ejercicio de tal clausula CUANDO entre en vigor la PRIMERA PRÓRROGA, es decir, cuando finalice el plazo de duración inicialmente pactado(1 año).
Reciban un cordial saludo.
Para el Sr akiles:
A la hora de redactar el contrato NO es necesario incluir la FUTURA CLAUSULA DE NECESIDAD por 2 motivos:
1) Porque la LAU NO establece un listado cerrado o abierto de causas de necesidad. Por lo tanto, cualquier causa es válida.Lo importante es que el Arrendador,una vez ejecutada la cláusula, cumpla lo estipulado en el art 9.3 LAU 1994.
2) Porque en el momento de celebrar el contrato es CASI IMPOSIBLE determinar QUÉ causa de necesidad se va a producir en el futuro.
En cuanto a la NOTICACIÓN al arrendatario del ejercicio de la clausula. Como ya expliqué la LAU 1994 optó por NO incluir como obligatoria tal NOTIFICACIÓN y, por el mismo motivo, TAMPOCO existe obligación de alegar una causa en concreto.
El arrendatario NO puede oponerse al ejercicio de tal clausula porque considere que la CAUSA NO es de NECESIDAD,pues la LAU no le otorga este derecho. A lo que SI tiene DERECHO EL ARRENDATARIO es a lo estipulado en el art 9.3 si el arrendador NO cumple los requisitos en él estipulados,lo cual es, a fin de cuentas, una forma de OPOSICIÓN pero a posteriori.
Para Jalv:
Lo primero es DETERMINAR si la cláusula que aparece en su contrato se puede considerar como CLAUSULA de necesidad.El abogado al que acuda le dirá si hay o no posibilidades para considerarla en sentido de CLAUSULA de necesidad.
Si se entendiese que NO puede considerarse como CLAUSULA de necesidad usted NO podrá ejecutarla.
Si se entendiese que SI es CLAUSULA de necesidad, usted PODRÁ-porque NO es obligatorio aunque SI muy aconsejable-comunicar a su arrendatario el ejercicio de tal clausula CUANDO entre en vigor la PRIMERA PRÓRROGA, es decir, cuando finalice el plazo de duración inicialmente pactado(1 año).
Reciban un cordial saludo.
Hola,
gracias Jan por la explicación. Sin embargo, desde un punto de vista práctico, no acabo de estar conforme con lo que se expone.
Si el arrendador ha previsto la necesidad para él mismo de la vivienda como causa de resolución del arrendamiento con apoyo en el art. 9, me parece correcto que no se incluya el motivo, que muchas veces no se conoce, aunque hay sentencias, minoritarias, que lo exijen.
Pero llegado el caso de que quiera aplicar dicha cláusula y exigir la resolución del contrato, lo que es seguro es que tendrá que notificárselo de un modo u otro al inquilino, aunque la ley no prevea plazos de rigor ni formas determinadas. Ante esa notificación (con la forma que sea) por parte del arrendador de querer dar por terminado el contrato por la cause de necesidad, el inquilino puede oponerse a irse, por supuesto, y al arrendador no le quedaría otra opción que instar la resolución por vía judicial.
En esta vía judicial, el arrendador tendrá que acreditar la necesidad de ocupar la vivienda ante el juez, porque en otro caso el juez dará la razón al inquilino.
Luego, para evitar llegar hasta ahí, si yo soy el abogado del arrendador le aconsejaría que notificase y que indicase la causa que justifica, a su modo de ver la necesidad. De este modo, el inquilino o su abogado, valorará si debe irse en aplicación de la citada cláusula, o si debe quedarse y forzar a que la cuestión se dilucide en vía judicial.
Lo que propone el Sr Jan sería tanto como dejar sin efecto las prórrogas forzosas de la LAU. Bastaría recoger la cláusula genérica en el contrato y luego hacer saber al inquilino que se va aplicar tal claúsula, sin dar ninguna explicación, para pretender que el inquilino se vaya. No creo que ningún tribunal aceptara ese modo de proceder.
Por otra parte, la cláusula del Sr. Jalv, tal y como está redactada, y sin otra referencia más explícita en el contrato, que no parece haber puesto que no la ha citado, no tiene ningún futuro, como dijo al principio el Sr Catón. Aunque es verdad que hay jueces que interpretan lo ininterpretable y siempre se puede jugar a la lotería. Pero si yo le tengo que aconsejar, le diría que se olvide y que la próxima vez redacte mejor el contrato.
Pero bueno, es un opinión y ya se ve que cada uno tiene la suya,
un saludo
gracias Jan por la explicación. Sin embargo, desde un punto de vista práctico, no acabo de estar conforme con lo que se expone.
Si el arrendador ha previsto la necesidad para él mismo de la vivienda como causa de resolución del arrendamiento con apoyo en el art. 9, me parece correcto que no se incluya el motivo, que muchas veces no se conoce, aunque hay sentencias, minoritarias, que lo exijen.
Pero llegado el caso de que quiera aplicar dicha cláusula y exigir la resolución del contrato, lo que es seguro es que tendrá que notificárselo de un modo u otro al inquilino, aunque la ley no prevea plazos de rigor ni formas determinadas. Ante esa notificación (con la forma que sea) por parte del arrendador de querer dar por terminado el contrato por la cause de necesidad, el inquilino puede oponerse a irse, por supuesto, y al arrendador no le quedaría otra opción que instar la resolución por vía judicial.
En esta vía judicial, el arrendador tendrá que acreditar la necesidad de ocupar la vivienda ante el juez, porque en otro caso el juez dará la razón al inquilino.
Luego, para evitar llegar hasta ahí, si yo soy el abogado del arrendador le aconsejaría que notificase y que indicase la causa que justifica, a su modo de ver la necesidad. De este modo, el inquilino o su abogado, valorará si debe irse en aplicación de la citada cláusula, o si debe quedarse y forzar a que la cuestión se dilucide en vía judicial.
Lo que propone el Sr Jan sería tanto como dejar sin efecto las prórrogas forzosas de la LAU. Bastaría recoger la cláusula genérica en el contrato y luego hacer saber al inquilino que se va aplicar tal claúsula, sin dar ninguna explicación, para pretender que el inquilino se vaya. No creo que ningún tribunal aceptara ese modo de proceder.
Por otra parte, la cláusula del Sr. Jalv, tal y como está redactada, y sin otra referencia más explícita en el contrato, que no parece haber puesto que no la ha citado, no tiene ningún futuro, como dijo al principio el Sr Catón. Aunque es verdad que hay jueces que interpretan lo ininterpretable y siempre se puede jugar a la lotería. Pero si yo le tengo que aconsejar, le diría que se olvide y que la próxima vez redacte mejor el contrato.
Pero bueno, es un opinión y ya se ve que cada uno tiene la suya,
un saludo
Hola akiles. Rectificar es de sabios y yo voy a hacerlo en este momento. Efectívamente la mayor parte de las A.P exigen que se acredite la causa de necesidad por el Arrendador EN EL MOMENTO DE EJERCITARLA e, incluso, entran a valorar si la causa expuesta es SUFICIENTE para denegar la prórroga forzosa,lo cual a mi entender es excesivo. Sin embargo, también existen sentencias de A.P que avalan lo contrario basándose principalmente en los argumentos que expuse.
En el caso del Sr Jalv primero habría que determinar si la clausula citada puede o no considerarse como de necesidad,pero en otros supuestos en los que dicha clausula conste expresamente y con claridad creo que, en caso de llegar a juicio, dependería de la habilidad del abogado del Arrendador el que la tesis minoritaria fuese la aplicable.
De todas formas,como nuestra labor consiste en asesorar y velar por los intereses de nuestros clientes,lo mejor será tener presente como primera opción a la hora de asesorar la tesis jurisprudencial mayoritaria: NOTIFICAR el ejercicio de la clausula(mejor con preaviso si ello es factible) explicando la causa de necesidad alegada y pudiendo acreditar la misma en caso de oposición por parte del arrendatario.
Reciba un cordial saludo.
En el caso del Sr Jalv primero habría que determinar si la clausula citada puede o no considerarse como de necesidad,pero en otros supuestos en los que dicha clausula conste expresamente y con claridad creo que, en caso de llegar a juicio, dependería de la habilidad del abogado del Arrendador el que la tesis minoritaria fuese la aplicable.
De todas formas,como nuestra labor consiste en asesorar y velar por los intereses de nuestros clientes,lo mejor será tener presente como primera opción a la hora de asesorar la tesis jurisprudencial mayoritaria: NOTIFICAR el ejercicio de la clausula(mejor con preaviso si ello es factible) explicando la causa de necesidad alegada y pudiendo acreditar la misma en caso de oposición por parte del arrendatario.
Reciba un cordial saludo.
Hola de nuevo. Gracias a Akiles y Jan por ocuparos de mi mensaje. Tras vuestras intervenciones:
1º.- Efectivamente la clausula de mi contrato es tal cual la transcribí. Y del resto del contrato no se desprende nada más, apenas tiene más clausulas.
2º.- Comunicaré por Burofax al arrendatario, que debe desalojar la vivienda al vencimiento del contrato, dentro de un mes y pico, porque voy a ejercitar la causa de necesidad del arrendador. Y en apoyo de la clausula de mi contrato, le indicaré en el Burofax, las siguientes realidades: a) se trata de mi unica vivienda en propiedad. b) Mi lugar de trabajo se encuentra a 50 km. de donde resido actualmente, con mis padres. En cambio, la vivienda arrendada está a escasos 12 km. de mi lugar de trabajo. c) necesidad de independizarme, y d) las gestiones administrativas ordinarias las realizo en la localidad de la vivienda arrendada. Ya no se me ocurre ninguna más. Por supuesto, las que he indicado, las podría demostrar perfectamente.
Así espero poder justificarme en la clausula de mi contrato que menciona “necesidad por motivos laborales”.
En cuanto al momento de envio del Burofax, creo que aunque hay disparidad de opinión entre Jan y Catón, la enviaré ya ( falta más de un mes para el vencimiento del contrato), eso sí, indicando que no se ejercita ahora, todavía vigente el contrato, sino a partir del inicio de la primera prórroga; es decir, que debería desalojar el inquilino el último dia del vigente contrato.
Gracias de nuevo a todos.
1º.- Efectivamente la clausula de mi contrato es tal cual la transcribí. Y del resto del contrato no se desprende nada más, apenas tiene más clausulas.
2º.- Comunicaré por Burofax al arrendatario, que debe desalojar la vivienda al vencimiento del contrato, dentro de un mes y pico, porque voy a ejercitar la causa de necesidad del arrendador. Y en apoyo de la clausula de mi contrato, le indicaré en el Burofax, las siguientes realidades: a) se trata de mi unica vivienda en propiedad. b) Mi lugar de trabajo se encuentra a 50 km. de donde resido actualmente, con mis padres. En cambio, la vivienda arrendada está a escasos 12 km. de mi lugar de trabajo. c) necesidad de independizarme, y d) las gestiones administrativas ordinarias las realizo en la localidad de la vivienda arrendada. Ya no se me ocurre ninguna más. Por supuesto, las que he indicado, las podría demostrar perfectamente.
Así espero poder justificarme en la clausula de mi contrato que menciona “necesidad por motivos laborales”.
En cuanto al momento de envio del Burofax, creo que aunque hay disparidad de opinión entre Jan y Catón, la enviaré ya ( falta más de un mes para el vencimiento del contrato), eso sí, indicando que no se ejercita ahora, todavía vigente el contrato, sino a partir del inicio de la primera prórroga; es decir, que debería desalojar el inquilino el último dia del vigente contrato.
Gracias de nuevo a todos.
Ciertamente en ocasiones hay disparidad de opiniones entre mi compañero Jan y yo.
No obstante, he de manifestar que para aquellos que no tengan conocimiento de un tema en un momento dado, y no puedan sacar sus propias conclusiones.
Sigan los consejos y las respuestas dadas por Jan.
Es un buen abogado, responde acertadamente a las preguntas planteadas, y en la mayoría de las ocasiones las amplía.
Y aunque exista disparidad, no puedo afirmar, cuando la hay, que sus respuestas son equivocadas.
Saludos.
No obstante, he de manifestar que para aquellos que no tengan conocimiento de un tema en un momento dado, y no puedan sacar sus propias conclusiones.
Sigan los consejos y las respuestas dadas por Jan.
Es un buen abogado, responde acertadamente a las preguntas planteadas, y en la mayoría de las ocasiones las amplía.
Y aunque exista disparidad, no puedo afirmar, cuando la hay, que sus respuestas son equivocadas.
Saludos.
Corroborando lo dicho por catón, sepan los nuevos foreros, los antiguos ya lo saben, que las intervenciones del Sr Jan son la referencia en este foro.
Pensando en la finalidad de dar un consejo jurídico práctico lo más adecuado posible a los foreros, sucede alguna vez que pida alguna aclaración o matización al sr Jan, y espero que esto no le moleste, puesto que él sabe que no estamos aquí para lanzar flores sino para intentar ayudar y, en mi caso, aprender.
He de decir que participar en este foro es siempre agradable, por la disponibilidad de los foreros y el buen tono, unido a la calidad de las respuestas, que a mí desde luego, me enseñan cosas cada día.
Un saludo a todo
Pensando en la finalidad de dar un consejo jurídico práctico lo más adecuado posible a los foreros, sucede alguna vez que pida alguna aclaración o matización al sr Jan, y espero que esto no le moleste, puesto que él sabe que no estamos aquí para lanzar flores sino para intentar ayudar y, en mi caso, aprender.
He de decir que participar en este foro es siempre agradable, por la disponibilidad de los foreros y el buen tono, unido a la calidad de las respuestas, que a mí desde luego, me enseñan cosas cada día.
Un saludo a todo
Hola.
En atención al Sr Jalv:
Si decide ejecutar la citada clausula tanto el burofax como el plazo en que se hará efectivo el contenido del mismo(resolución del contrato) es correcto.
Si si arrendatario se opusiese a ello , hecho que espero que no ocurra, le aconsejo que acuda a un/a profesional de la abogacía con experiencia en materia Arrendaticia.
En atención a catón:
Gracias por el apoyo brindado y la confianza.Es un placer tenerte como compañero.
En atención al Sr akiles:
Tengo que darle las gracias por varios motivos:
1º) Por solitarme aclaraciones de mis respuestas. Gracias a ellas yo continuo ampliando mis conocimientos en esta materia, tengo la posibilidad de rectificar mis errores y los consultantes obtienen respuestas jurídicas prácticas y adecuadas.
2º) Por el respeto y la educación presente en sus preguntas y contestaciones.
3º) Por considerar,aunque creo que es excesivo, mis intervenciones como punto de referencia.
Un saludo.
En atención al Sr Jalv:
Si decide ejecutar la citada clausula tanto el burofax como el plazo en que se hará efectivo el contenido del mismo(resolución del contrato) es correcto.
Si si arrendatario se opusiese a ello , hecho que espero que no ocurra, le aconsejo que acuda a un/a profesional de la abogacía con experiencia en materia Arrendaticia.
En atención a catón:
Gracias por el apoyo brindado y la confianza.Es un placer tenerte como compañero.
En atención al Sr akiles:
Tengo que darle las gracias por varios motivos:
1º) Por solitarme aclaraciones de mis respuestas. Gracias a ellas yo continuo ampliando mis conocimientos en esta materia, tengo la posibilidad de rectificar mis errores y los consultantes obtienen respuestas jurídicas prácticas y adecuadas.
2º) Por el respeto y la educación presente en sus preguntas y contestaciones.
3º) Por considerar,aunque creo que es excesivo, mis intervenciones como punto de referencia.
Un saludo.
De todas formas Jalv, prepárese para la batalla, yo , que no soy nadie, según cómo esté redactado el resto del contrato, sería capaz de demostrar que:
................": " AL PRESENTE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO LE SERÁ APLICABLE LA VIGENTE LEY 29/1994 DE ARRENDAMIENTOS URBANOS, TRATANDOSE DE LA NECESIDAD DE LA VIVIENDA POR MOTIVOS LABORALES"..............
hace referencia a la necesidad de vivienda , del INQUILINO, mientras tenga que trabajar en esa zona, en consecuencia le ampara el art. 9 L.A.U, y tiene derecho a habitarla, durante al menos cinco años.
Saludos.
................": " AL PRESENTE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO LE SERÁ APLICABLE LA VIGENTE LEY 29/1994 DE ARRENDAMIENTOS URBANOS, TRATANDOSE DE LA NECESIDAD DE LA VIVIENDA POR MOTIVOS LABORALES"..............
hace referencia a la necesidad de vivienda , del INQUILINO, mientras tenga que trabajar en esa zona, en consecuencia le ampara el art. 9 L.A.U, y tiene derecho a habitarla, durante al menos cinco años.
Saludos.
