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Muro de contención.
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No digo que no ni que sí, lo que si digo es que no toda la denominada Huerta del Pimpi tiene que necesariamente formar parte del sector SUBd-04. Sector Horta de Pimpí ni, en consecuencia las viviendas y terrenos que la conforman.
Un sector de suelo urbanizable delimitado no es otra cosa que una porción de suelo que tiene establecidas las condiciones para su transformación y desarrollo urbanístico y su superficie delimitada por el POUM en todos sus puntos cardinales que, como digo, no precisa que sea coincidente con la denominada Huerta de Pimpi..
Para saberlo con certeza cual es su delimitación no tienes otra forma de comprobarlo que ojeando los planos del POUM, que no dices haberlo hecho.
Un sector de suelo urbanizable delimitado no es otra cosa que una porción de suelo que tiene establecidas las condiciones para su transformación y desarrollo urbanístico y su superficie delimitada por el POUM en todos sus puntos cardinales que, como digo, no precisa que sea coincidente con la denominada Huerta de Pimpi..
Para saberlo con certeza cual es su delimitación no tienes otra forma de comprobarlo que ojeando los planos del POUM, que no dices haberlo hecho.
El dato de que se este construyendo en las cercanías de tu propiedad no es en absoluto significativo de ilegalidad o arbitrariedad.
Ese terreno podría no estar incluido en la delimitación del sector Horta de Pimpi o también podría ser, que siendo su clasificación suelo no urbanizable (SNU) se le haya concedida licencia por tener (su propietario) derecho a construir una vivienda familiar vinculada a una actividad propia de la naturaleza propia del terreno.
Los propietarios o propietarias de suelo no urbanizable tienen el derecho de uso, de disfrute y de disposición de sus propiedades, de acuerdo con la naturaleza rústica de los terrenos, siempre bajo los imperativos derivados del principio de utilización racional de los recursos naturales y dentro de los límites establecidos por esta Ley, por la legislación sectorial, por el planeamiento urbanístico y por la legislación que sea aplicable al ejercicio de las facultades de disposición de esta clase de suelo.
Ese terreno podría no estar incluido en la delimitación del sector Horta de Pimpi o también podría ser, que siendo su clasificación suelo no urbanizable (SNU) se le haya concedida licencia por tener (su propietario) derecho a construir una vivienda familiar vinculada a una actividad propia de la naturaleza propia del terreno.
Los propietarios o propietarias de suelo no urbanizable tienen el derecho de uso, de disfrute y de disposición de sus propiedades, de acuerdo con la naturaleza rústica de los terrenos, siempre bajo los imperativos derivados del principio de utilización racional de los recursos naturales y dentro de los límites establecidos por esta Ley, por la legislación sectorial, por el planeamiento urbanístico y por la legislación que sea aplicable al ejercicio de las facultades de disposición de esta clase de suelo.
A y otra cosa perdona por ser pesado ee jejej pero el tema ese de que no se puede contruir no me entra mucho en la cabeza ya que enfrente mio han cortado medi montaña y llevan unos 4 o 5 meses contruyendo una cas con sus muros de hormigon etc... y no creo que sea sin licencia porque es una obra desde 0 entrando camiones dia si y dia tambien asta los sabados
Asi es, en eso tienes razon porque hace 1 año mas o menos able con un topografo y un arquitecto de la zona y asi me informaron que el valor de las viviendas ascendia entre un 40% a un 60% su valor, pero comonte decia antes hacer todos esos tramites de reparcelacion y todo eso lo veo mui dificil porque no creo que el 50% o mas de viviendas quiera dar la mitad de terreno, y no me veo recorriendo todas las calles preguntando de chalet en chalet y recogiendo firmas menuda locura... esta fatal el tema yo agradezco mucho toda la informacion que me has facilitado y el interes que as mostrado en ella pero estoi bastante decepcionado con la situacion... porque claro como comente entre la calle estrecha y la paret denla cual no puedo hacer ningun muro me tienen en un sinvivir el pensar que cualquier dia que llegue alli puede ser que me encuentre la tierra y la casa del vecino encima de la mia...
Están así las cosas, a cambio de recalificar un suelo que antes de ser urbanizable era rústico, una parte de las plusvalías de dicha recalificación ha de revertir al ayuntamiento.
El problema es que tal como está la situación no vais a poder construir nada en todo el ámbito Horta de Pimpi mientras no sean firmes en vía administrativa el Plan Parcial y los proyectos de Reparcelación y Urbanización del área delimitada, sin embargo una vez transformada el área en Suelo Urbano Consolidado (SUC), el valor de las parcelas resultantes será muy superior al que tiene ahora, ya que una determinada zona del polígono podrán venderse para instalar industrias y las restantes para levantar viviendas.
El problema es que tal como está la situación no vais a poder construir nada en todo el ámbito Horta de Pimpi mientras no sean firmes en vía administrativa el Plan Parcial y los proyectos de Reparcelación y Urbanización del área delimitada, sin embargo una vez transformada el área en Suelo Urbano Consolidado (SUC), el valor de las parcelas resultantes será muy superior al que tiene ahora, ya que una determinada zona del polígono podrán venderse para instalar industrias y las restantes para levantar viviendas.
Lo acabo de entender todo con tu ultima explicacion, pero lo llevo crudo nose si alguin dia vere como tu dices la no urbanizacion convertida en urbanizacion ya que no creo que el 50% de la poblacion quiera ceder la mitad o mas de su terreno no es logico el tema, ami me parece un chantage sino hay terrenos no hay arreglo no hay por donde cogerlo, en base a lo que me expones es casi imposible a noser que en un futuro el ayuntamiento obligue a todo el mundo
A expensas de extenderme en demasía, intentaré hacer una exposición lo más diáfana posible para que de una vez por todas entiendas la situación en que te encuetras, en realación a tu propiedad.
Ya te anticipo que no, el desarrollo de Horta de Pimp no puede hacerse por sectores, si las circunstancias no cambian y que los problemas de lo que tú denominas CALLE, deberán resolverse con el resto de problemas que puedan existir en el resto del área delimitada.
Decir que esos terrenos son una URBANIZACIÓN es un error, lo será cuando se cumplan la totalidad de las determinaciones indicadas en la ficha PP 4. SUBd-4. Sector Horta de Pimp, que son las siguientes:
1º) Que los terrenos del denominado ámbito Horta de Pimpi el POUM los clasifique suelo urbanizable delimitado, significa que la superficie del mismo viene determinada en el propio POUM.
Los propietarios no podéis aumentar ni disminuir esa superficie, salvo que haya error en la superficie catastral de las fincas incluidas.
Sobre esa superficie, que es de 52.743 m, es sobre la que el POUM determina actuar cumpliendo las determinaciones indicadas en la ficha referenciada.
3º) La expresada ficha determina que la gestión de sector ha de ser un único polígono (no permite el desarrollo por sectores que es lo que preguntas) en un Plan Parcial ha ejecutar por iniciativa privada por el sistema de reparcelación, quedando pendiente de establecer si la modalidad ha de ser compensación o concertación.
El desarrollo del sector Horta de Pimpi, obligará a TODOS los propietarios incluidos en el mismo, es decir, de la totalidad de los 52.743 m , a hacerse cargo de la totalidad de los costes de urbanización de las calles y de los espacios públicos (zonas verdes)
4º) Los porcentajes mínimos de cesión obligatoria al ayuntamiento, indicados en la ficha, son:
Para calles 15%
Para espacios libres (zonas verdes) 15%
Para equipamientos públicos 25%
Por lo tanto, de la suma de estos porcentajes resulta, como mínimo, que el 55% de los 52.743 m. son de cesión obligatoria y, lógicamente, el 45% restante como máximo, será de aprovechamiento privado según la siguiente composición.
Terciario (uso industria) 10%
Residencial 30%
Del porcentaje de suelo destinado a uso residencial, el POUM exige que un 10% del aprovechamiento del mismo sea para vivienda protegida.
Respecto a lo de los 12 años que no entiendes, el POUM hace una previsión para iniciar las viviendas protegidas previstas en el polígono de Horta de Pimpi, siendo este plazo de 12 años contados a partir de la aprobación definitiva del POUM. No obstante, creo que en previsión de imposible cumplimiento del mismo, la ficha determina que será el Plan Parcial del ámbito Horta de Pimpi que en su día se apruebe, el documente que deberá establecer con precisión la fecha de inicio y terminación de estas viviendas.
Resumiendo, para desarrollar Horta de Pimpi, teóricamente sólo hace falta que estén de acuerdo los propietarios que sumen el 50,01% de la superficie y digo teóricamente, porque la experiencia enseña que las dificultades que suelen ponerse de manifiesto cuando el 49,99% restante de la propiedad no se adhieran al proceso, son insalvables.
Y voy a poner solamente como ejemplo de dificultad, para los propietarios interesados en iniciar el proceso, la necesidad de tener que solicitar al ayuntamiento la iniciación de un procedimiento de expropiación del 49,99% de los terrenos en favor de los propietarios del 50,01%, con la oposición de aquellos. Es posible, pero en la práctica se demuestra poco menos que imposible.
Ya te anticipo que no, el desarrollo de Horta de Pimp no puede hacerse por sectores, si las circunstancias no cambian y que los problemas de lo que tú denominas CALLE, deberán resolverse con el resto de problemas que puedan existir en el resto del área delimitada.
Decir que esos terrenos son una URBANIZACIÓN es un error, lo será cuando se cumplan la totalidad de las determinaciones indicadas en la ficha PP 4. SUBd-4. Sector Horta de Pimp, que son las siguientes:
1º) Que los terrenos del denominado ámbito Horta de Pimpi el POUM los clasifique suelo urbanizable delimitado, significa que la superficie del mismo viene determinada en el propio POUM.
Los propietarios no podéis aumentar ni disminuir esa superficie, salvo que haya error en la superficie catastral de las fincas incluidas.
Sobre esa superficie, que es de 52.743 m, es sobre la que el POUM determina actuar cumpliendo las determinaciones indicadas en la ficha referenciada.
3º) La expresada ficha determina que la gestión de sector ha de ser un único polígono (no permite el desarrollo por sectores que es lo que preguntas) en un Plan Parcial ha ejecutar por iniciativa privada por el sistema de reparcelación, quedando pendiente de establecer si la modalidad ha de ser compensación o concertación.
El desarrollo del sector Horta de Pimpi, obligará a TODOS los propietarios incluidos en el mismo, es decir, de la totalidad de los 52.743 m , a hacerse cargo de la totalidad de los costes de urbanización de las calles y de los espacios públicos (zonas verdes)
4º) Los porcentajes mínimos de cesión obligatoria al ayuntamiento, indicados en la ficha, son:
Para calles 15%
Para espacios libres (zonas verdes) 15%
Para equipamientos públicos 25%
Por lo tanto, de la suma de estos porcentajes resulta, como mínimo, que el 55% de los 52.743 m. son de cesión obligatoria y, lógicamente, el 45% restante como máximo, será de aprovechamiento privado según la siguiente composición.
Terciario (uso industria) 10%
Residencial 30%
Del porcentaje de suelo destinado a uso residencial, el POUM exige que un 10% del aprovechamiento del mismo sea para vivienda protegida.
Respecto a lo de los 12 años que no entiendes, el POUM hace una previsión para iniciar las viviendas protegidas previstas en el polígono de Horta de Pimpi, siendo este plazo de 12 años contados a partir de la aprobación definitiva del POUM. No obstante, creo que en previsión de imposible cumplimiento del mismo, la ficha determina que será el Plan Parcial del ámbito Horta de Pimpi que en su día se apruebe, el documente que deberá establecer con precisión la fecha de inicio y terminación de estas viviendas.
Resumiendo, para desarrollar Horta de Pimpi, teóricamente sólo hace falta que estén de acuerdo los propietarios que sumen el 50,01% de la superficie y digo teóricamente, porque la experiencia enseña que las dificultades que suelen ponerse de manifiesto cuando el 49,99% restante de la propiedad no se adhieran al proceso, son insalvables.
Y voy a poner solamente como ejemplo de dificultad, para los propietarios interesados en iniciar el proceso, la necesidad de tener que solicitar al ayuntamiento la iniciación de un procedimiento de expropiación del 49,99% de los terrenos en favor de los propietarios del 50,01%, con la oposición de aquellos. Es posible, pero en la práctica se demuestra poco menos que imposible.
Muchas gracias por tu ayuda, mi unica duda es si esos porcentages estan destinado a toda la urbanizacion , me refiero si para poder hacer todo lo que me has indicado an de estar deacuerdo el 50% de la urbanizacion o se puede hacer por sectores, porque ami la unica cosa que me interesa es mi calle, es la unica calle donde cada uno a cogido los metros que a querido, muchas gracias!
Pues sí, te equivocas.
No hace falta el acuerdo de todos, sino de los que en su conjunto sumaen una superficie de suelo superior al 50%.
De la totalidad del sector delimitado (unos 50.000 m2.) la supeficie a ceder es la indicada en la ficha y que si no recuerdo mal está alrededor del 50% de esa superficie y a repartir equitativamente en proporción a la superficie que cada propietario aporte al proceso.
En fin, yo que tú no me preocuparía en absoluto mientras no haya propietarios que sumando ese porcenraje no comuniquen al ayuntamiento su decisión de iniciar los trámites que insistentemente vengo diciendo.
No hace falta el acuerdo de todos, sino de los que en su conjunto sumaen una superficie de suelo superior al 50%.
De la totalidad del sector delimitado (unos 50.000 m2.) la supeficie a ceder es la indicada en la ficha y que si no recuerdo mal está alrededor del 50% de esa superficie y a repartir equitativamente en proporción a la superficie que cada propietario aporte al proceso.
En fin, yo que tú no me preocuparía en absoluto mientras no haya propietarios que sumando ese porcenraje no comuniquen al ayuntamiento su decisión de iniciar los trámites que insistentemente vengo diciendo.
No saltes de un hilo a otro para exponer tus dudas, por favor.
Como ya te explico, en suelo urbanizable delimitado (SUBd) el artículo 40 de las Normas Urbanísticas (NNUU) establece que no se podrán otorgar licencias de parcelación y edficación hasta que se haya aprobado el Plan Parcial urbanístico del sector de que se trate y sean firmes en vía administrativa los instrumentos de gestión necesarios (reparcelación urbanización) y se hayan cumplidos los deberes urbanísticos de ejecutar las obras de urbanización y de cesión gratuita del suelo destinado a infraestructuras públicas.
Y como ya te decía en otro post, la única manera de arreglarlo es que los propietarios de un porcentaje de suelo superior al 50% os pongáis de acuerdo para todo lo anterior.
Mientras tanto, nada de nada.
Como ya te explico, en suelo urbanizable delimitado (SUBd) el artículo 40 de las Normas Urbanísticas (NNUU) establece que no se podrán otorgar licencias de parcelación y edficación hasta que se haya aprobado el Plan Parcial urbanístico del sector de que se trate y sean firmes en vía administrativa los instrumentos de gestión necesarios (reparcelación urbanización) y se hayan cumplidos los deberes urbanísticos de ejecutar las obras de urbanización y de cesión gratuita del suelo destinado a infraestructuras públicas.
Y como ya te decía en otro post, la única manera de arreglarlo es que los propietarios de un porcentaje de suelo superior al 50% os pongáis de acuerdo para todo lo anterior.
Mientras tanto, nada de nada.
Perdona si me equivoco ee, pero leyendo el plan ese al final pone que se efectuaran los cambios y arreglos denla urbanizacion a los 12 años apartir de la fecha definitiva, esta escrito en 2005 pero al final de la pagina en letra pequeña no pone que sea definitivo, que quiere decir que lo aran definitivo cuando a ellos le venga en gana? Esque e buscado y e encontrado esto:
Ficha PP 04. SUBd-04. Sector Horta de Pimpí Código: PPHORTA DE PIMPÍ
La ficha relativa al mencionado sector se ha incluido en la disposición transitoria séptima de las NN.UU., mientras que
no se haya aprobado el Plan de emergencia al que hace referencia dicha disposición.
Y mas hacia abajo vuelve a poner lo de los 12 años y esto se a escrito en 2007
Ficha PP 04. SUBd-04. Sector Horta de Pimpí Código: PPHORTA DE PIMPÍ
La ficha relativa al mencionado sector se ha incluido en la disposición transitoria séptima de las NN.UU., mientras que
no se haya aprobado el Plan de emergencia al que hace referencia dicha disposición.
Y mas hacia abajo vuelve a poner lo de los 12 años y esto se a escrito en 2007
Es evidente que todos los propietarios de terrenos incluidos en ese polígono no tenéis ninguna posibilidad de obtener licencia para ningún tipo de construcción, mientras no sea desarrollado urbanísticamente.
En ese sector las licencias están prohibidas, por lo que aún cuando llegarais a una cuerdo con el vecino el ayuntamiento no concedería licencia para construir el muro.
En ese sector las licencias están prohibidas, por lo que aún cuando llegarais a una cuerdo con el vecino el ayuntamiento no concedería licencia para construir el muro.
En el artículo 58 del POUM de Tortosa se definen dos categorías en suelo urbanizable, SUBd y SUBnd.
Por otro lado, en el otro hilo que tienes abierto te inserto un enlace en el que aparecen las distintas fichas urbanísticas de ese POUM, concretamente, en la página 40 tienes la correspondiente al sector Fitxa PP 4. SUBd-4. Sector Horta de Pimpí.
Según la indicada ficha urbanística, la clasificación de ese ámbito es Suelo Urbanizable Delimitado (SUd) y su desarrollo está previsto sea mediante Plan Parcial que deberá ejecutarse en un único polígono y gestionar por el sistema de reparcelación por iniciativa privada, estando por decidir si por modalidad dee compensación o concertación.
Por otro lado, en el otro hilo que tienes abierto te inserto un enlace en el que aparecen las distintas fichas urbanísticas de ese POUM, concretamente, en la página 40 tienes la correspondiente al sector Fitxa PP 4. SUBd-4. Sector Horta de Pimpí.
Según la indicada ficha urbanística, la clasificación de ese ámbito es Suelo Urbanizable Delimitado (SUd) y su desarrollo está previsto sea mediante Plan Parcial que deberá ejecutarse en un único polígono y gestionar por el sistema de reparcelación por iniciativa privada, estando por decidir si por modalidad dee compensación o concertación.
