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Minuta Administrador y contestación de éste a correos
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Viendo 1 - 20 de 38 comentarios
Por mi parte no insistire mas.
Le agradezco su punto de vista y como de todo se aprende en esta vida no volvere a enviar nada a nombre del presidente, ni de la comunidad a la direccion del administrador secretario y de paso le dire a mi abogada que de esto no entiende que a partir de ahora los burofaxes se los envie al presidente de turno a su domicilio particular para que no haya problemas con el administrador secretario y sus "obligaciones"
Saludos
Le agradezco su punto de vista y como de todo se aprende en esta vida no volvere a enviar nada a nombre del presidente, ni de la comunidad a la direccion del administrador secretario y de paso le dire a mi abogada que de esto no entiende que a partir de ahora los burofaxes se los envie al presidente de turno a su domicilio particular para que no haya problemas con el administrador secretario y sus "obligaciones"
Saludos
Miguel
Usted disculpe
No es que aprovechara que....
Es que tal vez este en un error porque que el 99,9% de las contrataciones de administrador lo son en calidad de ambos cargos, administrador y secretario, y me referia a eso.
No obstante se menciona expresamente al secretario en el post de Acriton anterior a mi referencia del art 20 de LPH que dicho sea de paso se inicia con un " corresponde al administrador...."
Saludos
Usted disculpe
No es que aprovechara que....
Es que tal vez este en un error porque que el 99,9% de las contrataciones de administrador lo son en calidad de ambos cargos, administrador y secretario, y me referia a eso.
No obstante se menciona expresamente al secretario en el post de Acriton anterior a mi referencia del art 20 de LPH que dicho sea de paso se inicia con un " corresponde al administrador...."
Saludos
Sigo pensando que lo mejor es concretar en el contrato que atribuciones corresponden al administrador además de las enumeradas en el ART. 20 LPH, y a poder ser concretar las que el citado artículo establece. Las atribuciones del art. 20 LPH son son taxativas!!!! son una lista abierta.
Artículo 20
Corresponde al administrador:
f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.
Hoy en día en que los propietarios trabajan, tienen otros compromisos, viven fuera, o durante la semana fuera, etc., suelen contratar un administrador de verdad y no los típicos de toda la vida sin casi formación "de los de se hace así porque lo digo yo". Se contratan profesionales con la cualificación que la comunidad considere según necesidades, se le pide/comprueba que tengan y acredite un seguro de RC, le concretan los servicios que prestará a la comunidad. Luego el profesional pone el precio y la junta acepta o no (incluso, se indica, si los hubiera, que servicios en su caso se facturan aparte). Lo que pone el contrato OBLIGA al administrador y comunidad.
No le veo tanta complicación a entender que estamos en un libre mercado dónde cada profesional ofrece servicios y las partes lo contratan.
Agarrarse a la LPH como un clavo ardiendo me parece ridículo, pues la LPH no es la única norma que se aplica al régimen de propiedad horizontal, el legislador no derogó el resto del ordenamiento jurídico para las comunidades/administradores. Reitero, que el art. 20 LPH no es una norma indisponible ni una lista taxada, como el propio precepto indica.
Los administradores capacitados, con formación (no me valen cursillos de los colegios, al menos a mí) y medios son lo que hoy en día se demanda, y más con los problemas y visicitudes que hoy en día se dan en una comunidad. Quien quiera quedar anclado en el siglo pasado que quede, pero luego vienen los lloros.
Mi recomendación es siempre que se opte por contratar a un administrador, formalizar el contrato de forma muy detallada con las obligaciones, cláusulas, etc. Todo ello basado en el presupuesto previo que se adjuntará firmado al contrato si no se quiere detallas de nuevo todo en el contrato. Eso si, cuantas más obligaciones más se pagará, pues duros a pesetas no se dan, pero mejor pagar un poco más y tener a alguien competente al frente de la comunidad.
Saludos.
P.D. El debate es interesante, pero no se porque se obvia que si hay contrato habrá que estar a lo acordado?? incluso hay quien me dijo arriba en una contestación que las únicas funciones del administrador son las del art. 20 LPH, obviando que este precepto permite que la junta apruebe otras atribuciones para el mismo.
Artículo 20
Corresponde al administrador:
f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.
Hoy en día en que los propietarios trabajan, tienen otros compromisos, viven fuera, o durante la semana fuera, etc., suelen contratar un administrador de verdad y no los típicos de toda la vida sin casi formación "de los de se hace así porque lo digo yo". Se contratan profesionales con la cualificación que la comunidad considere según necesidades, se le pide/comprueba que tengan y acredite un seguro de RC, le concretan los servicios que prestará a la comunidad. Luego el profesional pone el precio y la junta acepta o no (incluso, se indica, si los hubiera, que servicios en su caso se facturan aparte). Lo que pone el contrato OBLIGA al administrador y comunidad.
No le veo tanta complicación a entender que estamos en un libre mercado dónde cada profesional ofrece servicios y las partes lo contratan.
Agarrarse a la LPH como un clavo ardiendo me parece ridículo, pues la LPH no es la única norma que se aplica al régimen de propiedad horizontal, el legislador no derogó el resto del ordenamiento jurídico para las comunidades/administradores. Reitero, que el art. 20 LPH no es una norma indisponible ni una lista taxada, como el propio precepto indica.
Los administradores capacitados, con formación (no me valen cursillos de los colegios, al menos a mí) y medios son lo que hoy en día se demanda, y más con los problemas y visicitudes que hoy en día se dan en una comunidad. Quien quiera quedar anclado en el siglo pasado que quede, pero luego vienen los lloros.
Mi recomendación es siempre que se opte por contratar a un administrador, formalizar el contrato de forma muy detallada con las obligaciones, cláusulas, etc. Todo ello basado en el presupuesto previo que se adjuntará firmado al contrato si no se quiere detallas de nuevo todo en el contrato. Eso si, cuantas más obligaciones más se pagará, pues duros a pesetas no se dan, pero mejor pagar un poco más y tener a alguien competente al frente de la comunidad.
Saludos.
P.D. El debate es interesante, pero no se porque se obvia que si hay contrato habrá que estar a lo acordado?? incluso hay quien me dijo arriba en una contestación que las únicas funciones del administrador son las del art. 20 LPH, obviando que este precepto permite que la junta apruebe otras atribuciones para el mismo.
Hola.
Yo siempre he estado hablando de ADMINISTRADOR y en todo el HILO se estuvo hablando del ADMINISTRADOR, hasta que usted incluyó el art. 20, en el que se indica "actuar, en su caso, como secretario de la Junta (...)"
Como el Ebro no pasa por La Coruña, pues lo desviamos y listo.
Incluso en el caso de ser Secretario, le insisto: custodiar la documentación no se refiere a recepcionar y custodiar cartas de propietarios dando opiniones, por muy interesantes que sean éstas.
Un saludo.
Yo siempre he estado hablando de ADMINISTRADOR y en todo el HILO se estuvo hablando del ADMINISTRADOR, hasta que usted incluyó el art. 20, en el que se indica "actuar, en su caso, como secretario de la Junta (...)"
Como el Ebro no pasa por La Coruña, pues lo desviamos y listo.
Incluso en el caso de ser Secretario, le insisto: custodiar la documentación no se refiere a recepcionar y custodiar cartas de propietarios dando opiniones, por muy interesantes que sean éstas.
Un saludo.
Hola.
La notificación de nuevo domicilio es al Secretario y para ello dice la Ley que se hará de forma que quede constancia.
Si el Administrador es Secretario, deberá recoger esa comunicación.
Pero no el resto de tonterías que las puede tirar a la basura directamente.
Como ya me imagino que me dirá que sin recepcionar el documento no podrá saber si es una notificación de cambio de domicilio, salvo que tenga rayos x, le contesto:
Hemos estado hablando siempre de Administrador, y el caso de ser Secretario, deberá recepcionarla y no podrá negarse. Ahora bien, como ya dije, sólo en ese caso y no para recibir todas las bobadas que a los propietarios se les ocurran. Dado que hasta abrir/leer no podrá saber de qué asunto se trata, se verá obligado a recepcionarlas todas y tirar las que considere.
Un saludo.
La notificación de nuevo domicilio es al Secretario y para ello dice la Ley que se hará de forma que quede constancia.
Si el Administrador es Secretario, deberá recoger esa comunicación.
Pero no el resto de tonterías que las puede tirar a la basura directamente.
Como ya me imagino que me dirá que sin recepcionar el documento no podrá saber si es una notificación de cambio de domicilio, salvo que tenga rayos x, le contesto:
Hemos estado hablando siempre de Administrador, y el caso de ser Secretario, deberá recepcionarla y no podrá negarse. Ahora bien, como ya dije, sólo en ese caso y no para recibir todas las bobadas que a los propietarios se les ocurran. Dado que hasta abrir/leer no podrá saber de qué asunto se trata, se verá obligado a recepcionarlas todas y tirar las que considere.
Un saludo.
De veras?
El mismo remitente puede mandar distintos tipos de escrito (3 cartas de opinion, una de queja, otra para incluir el cese del administrador en la proxima junta y otra para comunicar obras) y no creo que el administrador sepa de antemano cual es el contenido del sobre por mucho que conozca al remitente.
El mismo remitente puede mandar distintos tipos de escrito (3 cartas de opinion, una de queja, otra para incluir el cese del administrador en la proxima junta y otra para comunicar obras) y no creo que el administrador sepa de antemano cual es el contenido del sobre por mucho que conozca al remitente.
Hola.
Pues como única molestia, le diré que de haber algún documento que el Administrador deba RECEPCIONAR, lo recibirá en un sobre con remitente. E identificando al remitente, el Administrador sabrá si tiene o no que recogerlo, sin necesidad de rayos x para saber qué hay dentro del sobre.
Un saludo.
Pues como única molestia, le diré que de haber algún documento que el Administrador deba RECEPCIONAR, lo recibirá en un sobre con remitente. E identificando al remitente, el Administrador sabrá si tiene o no que recogerlo, sin necesidad de rayos x para saber qué hay dentro del sobre.
Un saludo.
Sr Miguel no confundo terminos, hasta donde yo se custodiar no significa recepcionar. Creo que le he dado la razon.
Otra cosa es que haya consecuencias por no hacerlo y por supuesto estas consecuencias raramente se derivaran de las cartas con contenido de opinion.
Como ya dije, al administrador secretario le llegara todo tipo de correspondencia y dificilmente podra saber si el contenido es opinion o una comunicacion de obras en alguna vivienda o un cambio de domicilio para notificaciones de asuntos de la comunidad o una peticion para incluir asunto en la proxima junta o tal vez la solicitud de un certificado de deudas con la comunidad o.......salvo que posea vision de rayos X.
No quisiera que perdiera el tiempo conmigo haciendo una enumeracion de documentos pero gracias por el ofrecimiento.
Deduzca usted lo que quiera
Saludos
Otra cosa es que haya consecuencias por no hacerlo y por supuesto estas consecuencias raramente se derivaran de las cartas con contenido de opinion.
Como ya dije, al administrador secretario le llegara todo tipo de correspondencia y dificilmente podra saber si el contenido es opinion o una comunicacion de obras en alguna vivienda o un cambio de domicilio para notificaciones de asuntos de la comunidad o una peticion para incluir asunto en la proxima junta o tal vez la solicitud de un certificado de deudas con la comunidad o.......salvo que posea vision de rayos X.
No quisiera que perdiera el tiempo conmigo haciendo una enumeracion de documentos pero gracias por el ofrecimiento.
Deduzca usted lo que quiera
Saludos
Hola.
Chelinka, sigue usted confundiendo los términos; "custodiar" no implica la obligación de recepcionar cartas/comunicaciones de propietarios. Y mucho menos cuando éstas son reiteradas y versando sobre "opiniones".
Y la "documentación de la Comunidad" que debe custodiar no son cartas de opiniones de los propietarios. Si quiere le hago una lista de esa documentación, pero considero una pérdida de tiempo, pues estoy seguro de que no servirá para nada.
Deduzco que de administración no conoce mucho.
Un saludo.
Chelinka, sigue usted confundiendo los términos; "custodiar" no implica la obligación de recepcionar cartas/comunicaciones de propietarios. Y mucho menos cuando éstas son reiteradas y versando sobre "opiniones".
Y la "documentación de la Comunidad" que debe custodiar no son cartas de opiniones de los propietarios. Si quiere le hago una lista de esa documentación, pero considero una pérdida de tiempo, pues estoy seguro de que no servirá para nada.
Deduzco que de administración no conoce mucho.
Un saludo.
Encontre esta respuesta en otro foro. Quien la dio se explica mejor que yo:
El Secretario es el receptor y depositario último de las notificaciones o comunicaciones que se dirijan a la comunidad de propietarios y un profesional en estas lides, debe ser prudente, y en su propio interés, establecerá los mecanismos más idóneos para asegurar la correcta recepción y tratamiento de las mismas.
El incumpliendo o cumplimiento defectuoso puede, como dije anteriormente, originar responsabilidad al administrador y constituirse como causa justa para la remoción del mismo(SAP Coruña 21 noviembre de 2006, entre otras muchas). Qué necesidad de meterse en líos…
Nos movemos en una obligación de corte contractual ( sea de mandato o arrendamiento de servicios), por lo que estamos ante un incumplimiento de sus funciones.
El Secretario es el receptor y depositario último de las notificaciones o comunicaciones que se dirijan a la comunidad de propietarios y un profesional en estas lides, debe ser prudente, y en su propio interés, establecerá los mecanismos más idóneos para asegurar la correcta recepción y tratamiento de las mismas.
El incumpliendo o cumplimiento defectuoso puede, como dije anteriormente, originar responsabilidad al administrador y constituirse como causa justa para la remoción del mismo(SAP Coruña 21 noviembre de 2006, entre otras muchas). Qué necesidad de meterse en líos…
Nos movemos en una obligación de corte contractual ( sea de mandato o arrendamiento de servicios), por lo que estamos ante un incumplimiento de sus funciones.
Jajaja, rayos laser.
Me encanta este hilo y este foro, y por ende los foreros.
Esta bien discutir, creo que todos tenemos ganas de aprender y mostrar nuestros conocimientos mediante nuestra opinión. A ver si sobre este tema van quedando claro como son las cosas en todos los casos posibles. Al menos desde el punto de vista legal. Porque aunque al final de este debate me convezcan mas los argumentos en el sentido de que el administrador no tiene porque recoger ni contestar nada, creo que la practica los buenos administradores con su buen hacer no ponen pegas en atender a un vecino, siempre que la educación y las formas sean correctas.
Me encanta este hilo y este foro, y por ende los foreros.
Esta bien discutir, creo que todos tenemos ganas de aprender y mostrar nuestros conocimientos mediante nuestra opinión. A ver si sobre este tema van quedando claro como son las cosas en todos los casos posibles. Al menos desde el punto de vista legal. Porque aunque al final de este debate me convezcan mas los argumentos en el sentido de que el administrador no tiene porque recoger ni contestar nada, creo que la practica los buenos administradores con su buen hacer no ponen pegas en atender a un vecino, siempre que la educación y las formas sean correctas.
Pues si Miguel tiene usted razon.
art 20,e) de LPH: Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
Solo tiene que custodiar la documentacion no recibirla.
Es muy logico dar autorizacion para recibir los escritos para la comunidad y que esa autorizacion no conlleve asociada la obligacion de recogerlos.
El administrador Secretario, con su potente vista de rayos X, atravesara el sobre y descubrira que no se trata del documento X sino de la opinion del propietario Y y que ademas no se dirige a el sino al presidente, pudiendo asi negarse a recoger el escrito.
Ya me contara en que empresa la secretaria se niega a recoger las cartas dirigidas al gerente, cosa muy diferente es que tenga que leerlas y contestarlas.
art 20,e) de LPH: Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
Solo tiene que custodiar la documentacion no recibirla.
Es muy logico dar autorizacion para recibir los escritos para la comunidad y que esa autorizacion no conlleve asociada la obligacion de recogerlos.
El administrador Secretario, con su potente vista de rayos X, atravesara el sobre y descubrira que no se trata del documento X sino de la opinion del propietario Y y que ademas no se dirige a el sino al presidente, pudiendo asi negarse a recoger el escrito.
Ya me contara en que empresa la secretaria se niega a recoger las cartas dirigidas al gerente, cosa muy diferente es que tenga que leerlas y contestarlas.
Si en comunidad se acuerda contratar servicios administrador y hay propietarios en contra; por qué no le pagan al administrador quienes están conformes con que haya un administrador y quienes no están conformes no le paguen, sería lo normal.
Si no me gusta candidato a presidente de comunidad no le voto y no por eso estoy obligado dar saludo si sale elejido como tal por mayoría, aso de él; cumplo con obligación propietario y poco más.
No tengo que expresar lo que no siento, porque hacerlo sería hipocresía y paso.
Si no me gusta candidato a presidente de comunidad no le voto y no por eso estoy obligado dar saludo si sale elejido como tal por mayoría, aso de él; cumplo con obligación propietario y poco más.
No tengo que expresar lo que no siento, porque hacerlo sería hipocresía y paso.
Hay que distinguir entre Administrador y Administración.
La Administración y sus empleados se deben a las Comunidades que gestionan.
Por otro lado, en la mayoría de los casos, el Administrador es a su vez el Secretario de la Comunidad.
¿Me quieren decir, que el Secretario no está obligado a recibir escritos dirigidos a la Comunidad, en la persona de su Presidente?.
La Administración y sus empleados se deben a las Comunidades que gestionan.
Por otro lado, en la mayoría de los casos, el Administrador es a su vez el Secretario de la Comunidad.
¿Me quieren decir, que el Secretario no está obligado a recibir escritos dirigidos a la Comunidad, en la persona de su Presidente?.
Hola.
Chelinka; usted confunde "autorización" con "obligación".
Ningún contrato verá LA OBLIGACIÓN de recoger documentación. Autorizaciones, las que quiera, pero obligaciones, las inherentes a su cargo y funciones descritas en la LPH y las acordadas con la Comunidad, fuera de eso, NADA DE NADA. Y de estar obligado a recoger escritos de propietarios manifestando "sus opiniones", NADA de NADA.
Un saludo.
Chelinka; usted confunde "autorización" con "obligación".
Ningún contrato verá LA OBLIGACIÓN de recoger documentación. Autorizaciones, las que quiera, pero obligaciones, las inherentes a su cargo y funciones descritas en la LPH y las acordadas con la Comunidad, fuera de eso, NADA DE NADA. Y de estar obligado a recoger escritos de propietarios manifestando "sus opiniones", NADA de NADA.
Un saludo.
Miguel
Usted dice que puede recoger el escrito el titular o el autorizado a hacerlo.
Entiendo que la comunidad, cuando contrata al administrador, le ha autorizado a ello puesto que esa no es correspondencia privada del presidente sino de la comunidad.
De hecho la direccion postal del administrador pasa a ser la de la comunidad ya que es ahi donde se enviaran las facturas, comunicaciones bancarias etz por lo que tiene todo el sentido y logica que los escritos dirigidos al presidente, como cargo representante de la comunidad, se envien a la direccion del administrador y este este obligado a recibirlos.
Pepe
por la misma razon si el administrador no quiere recoger un burofax no lo recoge y listo pero si de ello se derivasen daños y perjuicios para la comunidad se vera obligado a hacer frente a una posible reclamacion.
Usted dice que puede recoger el escrito el titular o el autorizado a hacerlo.
Entiendo que la comunidad, cuando contrata al administrador, le ha autorizado a ello puesto que esa no es correspondencia privada del presidente sino de la comunidad.
De hecho la direccion postal del administrador pasa a ser la de la comunidad ya que es ahi donde se enviaran las facturas, comunicaciones bancarias etz por lo que tiene todo el sentido y logica que los escritos dirigidos al presidente, como cargo representante de la comunidad, se envien a la direccion del administrador y este este obligado a recibirlos.
Pepe
por la misma razon si el administrador no quiere recoger un burofax no lo recoge y listo pero si de ello se derivasen daños y perjuicios para la comunidad se vera obligado a hacer frente a una posible reclamacion.
