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Medianera, concepto legal vs solución constructiva
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Medianera, concepto legal vs solución constructiva
Buenas noches
He dudado si poner esta duda en el subforo de propiedad horizontal, aunque creo que encajará mejor en este subforo, espero no haberme equivocado.
En nuestra comunidad de vecinos tenemos un problema, en uno de los bajos quieren montar un pub, justo en el local colindante ya hay un bar, que en realidad funciona como un pub. Hemos tratado de impedirlo a base de escritos al ayuntamiento, antes incluso de la presentación de la comunicación previa por parte de los promotores.
La ordenanza de ruidos de nuestro ayuntamiento hace la siguiente clasificación de locales:
Grupo I:
- Bares, Tabernas
- Café-Bar, Cafetería
- Bodegones, Mesones, Parrilladas, Jamonerías
- Restaurantes
Grupo II
- Café-Bar Especial
- Pubs
Grupo III
- Café-Cantante
- Café-Concierto
- Karaoke
- Boleras, Billares...
- Salón de juegos recreativos
Por lo que tenemos pegados un grupo I y un grupo II
La misma ordenanza, en su artículo relativo a distancias dice lo siguiente:
1.1. Para los locales del Grupo I no se establecen distancias mínimas, sin embargo, las instalaciones donde se instalen tales actividades, deben cumplir los siguientes requisitos,
de lo contrario, la licencia puede ser denegada:
a) pueden no tener elementos medianeros comunes entre sí o con ninguno de los
locales de los Grupos II, III, IV y V regulados por esta ordenanza.
b) si las instalaciones se encuentran a menos de 25 metros de cualquier otra actividad catalogada dentro de los grupos cubiertos por esta ordenanza o cualquier otra
clasificada como molesta por ruido y vibración, y para evitar efectos
acumulativos, el técnico competente que redacte el proyecto de actividad deberá
justificar mediante cálculo acústico que el conjunto de actividades comprendidas
dentro del límite de esta distancia (25 m) no exceda los niveles máximos establecidos
en los artículos 10 y 11 de esta ordenanza.
Nosotros hemos alegado que no pueden compartir elementos medianeros, como dice el punto A.
Ahora nos han respondido lo siguiente:
Por lo tanto, la respuesta a la pregunta planteada "si puede haber dos locales de hostelería contiguos, sean del tipo que sean ", la ordenanza no lo prohíbe, lo que establece es que los locales del Grupo I no podrán tener elementos medianeros comunes entre sí, ni con ninguno de los locales de los Grupos II, III, IV y V reguladas por ella ordenanza. La comunicación previa presentada en este archivo implica que en el bloque de construcción de referencia puede haber dos actividades de hostelería, pero los locales respectivos no comparten elementos medianeros comunes entre sí (hay una junta de dilatación en la estructura que evita que este elemento exista ); es decir, cada ubicación tiene su propio tabique, uno diferente del otro. En vista de lo anterior, la actividad es compatible con las disposiciones de la Ordenanza municipal ".
El edificio es una única parcela catastral, con su correspondiente división horizontal (pisos, locales...), El edificio de tres portales, se construyó en el 76, y es un edificio único, con una única comunidad de vecinos. El caso es que debido al terreno húmedo sobre el que se construyó existen dichas juntas de dilatación, lo que "desolidariza" partes de la estructura.
La pregunta es:
¿No se están mezclando aquí aspectos legales con soluciones constructivas necesarias para la correcta estabilidad del edificio?
Agradecería mucho vuestras opiniones y posibles respuestas al ayuntamiento.
Un saludo y gracias.
He dudado si poner esta duda en el subforo de propiedad horizontal, aunque creo que encajará mejor en este subforo, espero no haberme equivocado.
En nuestra comunidad de vecinos tenemos un problema, en uno de los bajos quieren montar un pub, justo en el local colindante ya hay un bar, que en realidad funciona como un pub. Hemos tratado de impedirlo a base de escritos al ayuntamiento, antes incluso de la presentación de la comunicación previa por parte de los promotores.
La ordenanza de ruidos de nuestro ayuntamiento hace la siguiente clasificación de locales:
Grupo I:
- Bares, Tabernas
- Café-Bar, Cafetería
- Bodegones, Mesones, Parrilladas, Jamonerías
- Restaurantes
Grupo II
- Café-Bar Especial
- Pubs
Grupo III
- Café-Cantante
- Café-Concierto
- Karaoke
- Boleras, Billares...
- Salón de juegos recreativos
Por lo que tenemos pegados un grupo I y un grupo II
La misma ordenanza, en su artículo relativo a distancias dice lo siguiente:
1.1. Para los locales del Grupo I no se establecen distancias mínimas, sin embargo, las instalaciones donde se instalen tales actividades, deben cumplir los siguientes requisitos,
de lo contrario, la licencia puede ser denegada:
a) pueden no tener elementos medianeros comunes entre sí o con ninguno de los
locales de los Grupos II, III, IV y V regulados por esta ordenanza.
b) si las instalaciones se encuentran a menos de 25 metros de cualquier otra actividad catalogada dentro de los grupos cubiertos por esta ordenanza o cualquier otra
clasificada como molesta por ruido y vibración, y para evitar efectos
acumulativos, el técnico competente que redacte el proyecto de actividad deberá
justificar mediante cálculo acústico que el conjunto de actividades comprendidas
dentro del límite de esta distancia (25 m) no exceda los niveles máximos establecidos
en los artículos 10 y 11 de esta ordenanza.
Nosotros hemos alegado que no pueden compartir elementos medianeros, como dice el punto A.
Ahora nos han respondido lo siguiente:
Por lo tanto, la respuesta a la pregunta planteada "si puede haber dos locales de hostelería contiguos, sean del tipo que sean ", la ordenanza no lo prohíbe, lo que establece es que los locales del Grupo I no podrán tener elementos medianeros comunes entre sí, ni con ninguno de los locales de los Grupos II, III, IV y V reguladas por ella ordenanza. La comunicación previa presentada en este archivo implica que en el bloque de construcción de referencia puede haber dos actividades de hostelería, pero los locales respectivos no comparten elementos medianeros comunes entre sí (hay una junta de dilatación en la estructura que evita que este elemento exista ); es decir, cada ubicación tiene su propio tabique, uno diferente del otro. En vista de lo anterior, la actividad es compatible con las disposiciones de la Ordenanza municipal ".
El edificio es una única parcela catastral, con su correspondiente división horizontal (pisos, locales...), El edificio de tres portales, se construyó en el 76, y es un edificio único, con una única comunidad de vecinos. El caso es que debido al terreno húmedo sobre el que se construyó existen dichas juntas de dilatación, lo que "desolidariza" partes de la estructura.
La pregunta es:
¿No se están mezclando aquí aspectos legales con soluciones constructivas necesarias para la correcta estabilidad del edificio?
Agradecería mucho vuestras opiniones y posibles respuestas al ayuntamiento.
Un saludo y gracias.
Habiendo dos paredes o tabiques de cierre, aún en el supuesto de que ambas puedan ser elemento común del edificio, lo que para saberlo habría que echar una ojeada el proyecto arquitectónico que obtuvo la licencia urbanística del edificio, creo que basar las alegaciones en esa circunstancia ha sido una decisión equivocada. En el supuesto de que así fuera, el requisito de que no pueden haber elementos comunes entre sí, sería subsanable con la sola construcción de una pared propia en el local de la nueva actividad.
Intentando dar una oponión que pudiera ser válida para vuestros intereses, lo primero que debe tenerse en cuenta son las límitaciones que tiene cualquier propietario de local en un régimen de propiedad horizontal.
En primer lugar, la libertad de uso del local es plena y limitada solo por las reglas que tengan establecidas los copropietarios de común acuerdo, en el titulo constitutivo, en los estatutos y, en su caso, en las normas de régimen interno, debídamente inscritas en el Registro de la Propiedad. Es decir, el ejercicio del derecho de propiedad no puede traducirse en perjuicio de los colindantes ni en menoscabo del conjunto, como tampoco vulnerar las bases de convivencia establecidas.
En segundo lugar, siempre que no esté prohibida en los estatutos, la actividad prevista debe obtener los permisos administrativos pertinentes para su desarrollo, lo que se traduce en no podrá contravenir la normativa sobre actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas.
Aquí quería llegar.
El municipio debe tener una ordenanza que regula la actuación municipal para la protección del medio ambiente contra las perturbaciones por ruidos y vibraciones. Esta ordenanza debe obligar a toda instalación, establecimiento o actividad, a respetar los límites de transmisión de ruidos al medio ambiente exterior y locales o viviendas acústicamente colindantes y establecer los niveles admitidos que no pueden sobrepasarse.
Pues bien, entendiendo que la comunicación previa de inicio de actividad presentada preve instalar equipos de climatización, acondicionamiento de aire o aparatos similares, la ordenanza suele requerir al interesado la aportación de un certificado suscrito por técnico competente donde se recoja los niveles de emisión de ruidos y vibraciones procedentes de dichas fuentes, incluidos los niveles previstos transmitir al exterior, a los locales colindantes y a las viviendas.
Teniendo en cuenta la respuesta municipal a vuestras alegaciones, dando por sentado que la comunicada es una actividad no prohibida por los estatutos de la comunidad de propietarios y que es perfectamente legal desde el punto de vista urbanístico, creo que una alegación haciendo incapié en la responsabilidad en la que incurriría el ayuntamiento de no obligar al cumplimiento de la ordenanza de protección medio ambiental, con la advertencia de que la comunidad tiene legalmente previsto o mejor, acordada la contratación de un técnico independiente para que haga las mediciones correspondientes, en caso de causar molestias a la comunidad, creo que podría ser suficiente.
Intentando dar una oponión que pudiera ser válida para vuestros intereses, lo primero que debe tenerse en cuenta son las límitaciones que tiene cualquier propietario de local en un régimen de propiedad horizontal.
En primer lugar, la libertad de uso del local es plena y limitada solo por las reglas que tengan establecidas los copropietarios de común acuerdo, en el titulo constitutivo, en los estatutos y, en su caso, en las normas de régimen interno, debídamente inscritas en el Registro de la Propiedad. Es decir, el ejercicio del derecho de propiedad no puede traducirse en perjuicio de los colindantes ni en menoscabo del conjunto, como tampoco vulnerar las bases de convivencia establecidas.
En segundo lugar, siempre que no esté prohibida en los estatutos, la actividad prevista debe obtener los permisos administrativos pertinentes para su desarrollo, lo que se traduce en no podrá contravenir la normativa sobre actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas.
Aquí quería llegar.
El municipio debe tener una ordenanza que regula la actuación municipal para la protección del medio ambiente contra las perturbaciones por ruidos y vibraciones. Esta ordenanza debe obligar a toda instalación, establecimiento o actividad, a respetar los límites de transmisión de ruidos al medio ambiente exterior y locales o viviendas acústicamente colindantes y establecer los niveles admitidos que no pueden sobrepasarse.
Pues bien, entendiendo que la comunicación previa de inicio de actividad presentada preve instalar equipos de climatización, acondicionamiento de aire o aparatos similares, la ordenanza suele requerir al interesado la aportación de un certificado suscrito por técnico competente donde se recoja los niveles de emisión de ruidos y vibraciones procedentes de dichas fuentes, incluidos los niveles previstos transmitir al exterior, a los locales colindantes y a las viviendas.
Teniendo en cuenta la respuesta municipal a vuestras alegaciones, dando por sentado que la comunicada es una actividad no prohibida por los estatutos de la comunidad de propietarios y que es perfectamente legal desde el punto de vista urbanístico, creo que una alegación haciendo incapié en la responsabilidad en la que incurriría el ayuntamiento de no obligar al cumplimiento de la ordenanza de protección medio ambiental, con la advertencia de que la comunidad tiene legalmente previsto o mejor, acordada la contratación de un técnico independiente para que haga las mediciones correspondientes, en caso de causar molestias a la comunidad, creo que podría ser suficiente.
