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Mayoria necesaria fachada. ausentes
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Buffff. Cualquier interpretación que se haga, no deja de constituir una interpretación y reconozco que la cuestión puede estar sujeta a controversia.
Brevemente cabe decir que la LPH regula las obras obligatorias que no requieren acuerdo previo de la junta en los apartados 1 y 2 del artículo 10.
Caso de discrepancia sobre la naturaleza obligatoria de las obras a ejecutar, habrá que acudir al procedimiento establecido en el artículo 17.10 LPH.
Respecto a las obras de innovación, se encuadran en el artículo 17.4. LPH, debiendo distinguir aquellas necesarias para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble, de aquellas que no lo son.
En el supuesto de estas últimas, los propietarios deberán contribuir si se aprueban por 3/5 de propietarios y coeficiente de participación con límite de tres mensualidades de ordinarias de gastos comunes. Caso de ser obligatorias, no se aplica el límite económico establecido.
En cuanto a la envolvente térmica, tiene por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble, por lo que se rige por el artículo 17 apartado 3º párrafo segundo de la LPH, debiendo ser aprobado por 3/5 partes del total de propietarios y cuotas de participación.
Contestando expresamente a las preguntas diría que:
1ª.- ¿Se puede aprobar una obra de fachada con envolvente térmico si han asistido un 45% de quorum y no todos votaron a favor?
RESPUESTA. - Al concurrir un 45% de propietarios no han alcanzado el quorum legalmente requerido de 3/5 partes del total de propietarios y cuotas de participación para aprobar la solicitud administrativa necesaria para modificar la envolvente para mejorar la eficiencia energética (art. 10 3 b) ni el quorum de 3/5 partes del total de propietarios y cuotas de participación para aprobar el acuerdo que tiene por finalidad mejorar la eficiencia energética del edificio modificando la envolvente del mismo (art. 17.3 párrafo segundo en relación con el párrafo primero), y por tanto, interpreto, que al no ser de aplicación de voto presunto, con el 45% de presentes en junta carecían de quorum a tal fin.
Cuestión distinta es que tenga razón oblomochia en su planteamiento, que posiblemente es más coherente atendiendo a la verdadera finalidad perseguida por el legislador.
2ª.- ¿Los ausentes deben manifestarse en contra para no aprobarse o sólo se tiene en cuenta los presentes ya que no se ha alcanzado el quorum legal?
RESPUESTA.- Personalmente opino que, en puridad, sólo deben de tener en cuenta los votos de los presentes, motivo por el que con el 45 por 100 de presentes no alcanzarán el quórum de 3/5 partes contemplado en los citas artículos, aunque si se siguiera el planteamiento de oblomochia, mi respuesta sería errónea.
Brevemente cabe decir que la LPH regula las obras obligatorias que no requieren acuerdo previo de la junta en los apartados 1 y 2 del artículo 10.
Caso de discrepancia sobre la naturaleza obligatoria de las obras a ejecutar, habrá que acudir al procedimiento establecido en el artículo 17.10 LPH.
Respecto a las obras de innovación, se encuadran en el artículo 17.4. LPH, debiendo distinguir aquellas necesarias para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble, de aquellas que no lo son.
En el supuesto de estas últimas, los propietarios deberán contribuir si se aprueban por 3/5 de propietarios y coeficiente de participación con límite de tres mensualidades de ordinarias de gastos comunes. Caso de ser obligatorias, no se aplica el límite económico establecido.
En cuanto a la envolvente térmica, tiene por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble, por lo que se rige por el artículo 17 apartado 3º párrafo segundo de la LPH, debiendo ser aprobado por 3/5 partes del total de propietarios y cuotas de participación.
Contestando expresamente a las preguntas diría que:
1ª.- ¿Se puede aprobar una obra de fachada con envolvente térmico si han asistido un 45% de quorum y no todos votaron a favor?
RESPUESTA. - Al concurrir un 45% de propietarios no han alcanzado el quorum legalmente requerido de 3/5 partes del total de propietarios y cuotas de participación para aprobar la solicitud administrativa necesaria para modificar la envolvente para mejorar la eficiencia energética (art. 10 3 b) ni el quorum de 3/5 partes del total de propietarios y cuotas de participación para aprobar el acuerdo que tiene por finalidad mejorar la eficiencia energética del edificio modificando la envolvente del mismo (art. 17.3 párrafo segundo en relación con el párrafo primero), y por tanto, interpreto, que al no ser de aplicación de voto presunto, con el 45% de presentes en junta carecían de quorum a tal fin.
Cuestión distinta es que tenga razón oblomochia en su planteamiento, que posiblemente es más coherente atendiendo a la verdadera finalidad perseguida por el legislador.
2ª.- ¿Los ausentes deben manifestarse en contra para no aprobarse o sólo se tiene en cuenta los presentes ya que no se ha alcanzado el quorum legal?
RESPUESTA.- Personalmente opino que, en puridad, sólo deben de tener en cuenta los votos de los presentes, motivo por el que con el 45 por 100 de presentes no alcanzarán el quórum de 3/5 partes contemplado en los citas artículos, aunque si se siguiera el planteamiento de oblomochia, mi respuesta sería errónea.
Respeto vuestra interpretación, pero yo tengo dudas y no creo haber dicho ninguna barbaridad.
La pregunta es si se puede aprobar una obra de fachada con ENVOLVENTE TÉRMICO si han asistido un 45% de quorum y no todos votaron a favor. Como no dice los porcentajes de las votaciones, no se puede dar una respuesta a la pregunta, pero si se puede teorizar sobre la cuestión.
Previamente debemos determinar cual es la norma que regula en la LPH el quorum necesario para aprobar la implantación de una envolvente térmica en un edificio, y en ese sentido creo que cabe distinguir lo siguiente:
PRIMERO.- El artículo 10.3 apartado b) exige la solicitud de la PRECEPTIVA AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA, siendo éste un requisito necesario cumplimiento para poder acometer los trabajos de envolvente térmica, a cuyo fin, determina que la solicitud de la AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA debe hacerse con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para modificar la envolvente para mejorar la eficiencia energética.
En este caso, está claro que no hay voto presunto, porque el quórum es necesario, para poder solicitar la autorización administrativa y la norma está encuadrada en el artículo 10 y no en el 17.
SEGUNDO.- ¿Y para aprobar el acuerdo aprobando la envolvente, qué artículo es de aplicación? Está claro que el 10.3 b) no, porque lo que regula es cual es el quorum necesario para solicitar autorización administrativa, y no para aprobar el acuerdo, aunque ambas cuestiones puedan ir cogidas de la mano.
Por otra parte, está claro que la solicitud administrativa es rogada, de modo que el acuerdo es potestativo ya que no es impuesto por ninguna administración pública, lo que parece excluir la aplicación del artículo 10 apartados 1 y 2 de la LPH.
Excluida la aplicación del artículo 10 en todos sus apartados, con el matiz apuntado, únicamente resta por encajar lo dispuesto en el artículo 17.3 LPH que dispone que (…) requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación (…) el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble (…).
TERCERO.- Lo anterior nos lleva a examinar el artículo 17.8.
Tal y como lo planteáis, en principio, la salvedad recogida en dicho artículo, parece que no debería plantear especiales problemas, pues se refiere al caso de la instalación de sistemas privativos de aprovechamiento de energías renovables de acceso a nuevos suministros energéticos colectivos (art. 17.1.2.º LPH) o el establecimiento o supresión de equipos o sistemas de mejora de la eficiencia energética o hídrica del inmueble (art. 17.3, párrafo segundo LPH) y deduzco que sostenéis que la norma EXCLUYE en estos casos el voto presunto favorable, siendo necesario, por tanto, el voto presencial del comunero afectado para poder repercutirle el coste correspondiente.
Pero es que el artículo en cuestión dispone que será de aplicación la parte que dispone que se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
A esa regla general, le son de aplicación dos excepciones:
1ª.- No se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo (No es el caso porque la envolvente afecta a todo el edificio y a todas las propiedades y el acuerdo obliga a todos sin excepción).
2ª.- O en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo (…) Tampoco es el caso.
He explicado el motivo por el que soy de la opinión que sí es de aplicación el voto presunto en el supuesto de la envolvente, respetando todas las opiniones porque la cuestión me parece dudosa, sobre todo, teniendo en cuenta la perla que suelta Dick cuando dice que ha sido un error ubicar el régimen de aprobación de estas obras en el art. 10.3 LPH -1960/55- y no en el art. 17 LPH, porque esa es precisamente la opinión de la doctrina y ello me hace dudar.
La pregunta es si se puede aprobar una obra de fachada con ENVOLVENTE TÉRMICO si han asistido un 45% de quorum y no todos votaron a favor. Como no dice los porcentajes de las votaciones, no se puede dar una respuesta a la pregunta, pero si se puede teorizar sobre la cuestión.
Previamente debemos determinar cual es la norma que regula en la LPH el quorum necesario para aprobar la implantación de una envolvente térmica en un edificio, y en ese sentido creo que cabe distinguir lo siguiente:
PRIMERO.- El artículo 10.3 apartado b) exige la solicitud de la PRECEPTIVA AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA, siendo éste un requisito necesario cumplimiento para poder acometer los trabajos de envolvente térmica, a cuyo fin, determina que la solicitud de la AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA debe hacerse con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para modificar la envolvente para mejorar la eficiencia energética.
En este caso, está claro que no hay voto presunto, porque el quórum es necesario, para poder solicitar la autorización administrativa y la norma está encuadrada en el artículo 10 y no en el 17.
SEGUNDO.- ¿Y para aprobar el acuerdo aprobando la envolvente, qué artículo es de aplicación? Está claro que el 10.3 b) no, porque lo que regula es cual es el quorum necesario para solicitar autorización administrativa, y no para aprobar el acuerdo, aunque ambas cuestiones puedan ir cogidas de la mano.
Por otra parte, está claro que la solicitud administrativa es rogada, de modo que el acuerdo es potestativo ya que no es impuesto por ninguna administración pública, lo que parece excluir la aplicación del artículo 10 apartados 1 y 2 de la LPH.
Excluida la aplicación del artículo 10 en todos sus apartados, con el matiz apuntado, únicamente resta por encajar lo dispuesto en el artículo 17.3 LPH que dispone que (…) requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación (…) el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble (…).
TERCERO.- Lo anterior nos lleva a examinar el artículo 17.8.
Tal y como lo planteáis, en principio, la salvedad recogida en dicho artículo, parece que no debería plantear especiales problemas, pues se refiere al caso de la instalación de sistemas privativos de aprovechamiento de energías renovables de acceso a nuevos suministros energéticos colectivos (art. 17.1.2.º LPH) o el establecimiento o supresión de equipos o sistemas de mejora de la eficiencia energética o hídrica del inmueble (art. 17.3, párrafo segundo LPH) y deduzco que sostenéis que la norma EXCLUYE en estos casos el voto presunto favorable, siendo necesario, por tanto, el voto presencial del comunero afectado para poder repercutirle el coste correspondiente.
Pero es que el artículo en cuestión dispone que será de aplicación la parte que dispone que se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
A esa regla general, le son de aplicación dos excepciones:
1ª.- No se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo (No es el caso porque la envolvente afecta a todo el edificio y a todas las propiedades y el acuerdo obliga a todos sin excepción).
2ª.- O en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo (…) Tampoco es el caso.
He explicado el motivo por el que soy de la opinión que sí es de aplicación el voto presunto en el supuesto de la envolvente, respetando todas las opiniones porque la cuestión me parece dudosa, sobre todo, teniendo en cuenta la perla que suelta Dick cuando dice que ha sido un error ubicar el régimen de aprobación de estas obras en el art. 10.3 LPH -1960/55- y no en el art. 17 LPH, porque esa es precisamente la opinión de la doctrina y ello me hace dudar.
En puridad, Pepelu90 tiene toda la razón (y Ninette y Jalisco en su rectificación o Juanchito en su exposición).
A la pregunta de si es aplicable a las obras del art. 10.3, b) LPH -EDL 1960/55- el 17.8 referido al voto presunto de los ausentes para alcanzar los 3/5, la respuesta es negativa.
Lo que ocurre es que, en mi opinión, ha sido un error ubicar el régimen de aprobación de estas obras en el art. 10.3 LPH -1960/55- y no en el art. 17 LPH, ya que en cuanto al régimen de los ausentes y la eficacia de su intervención en los acuerdos de las juntas resulta que el apartado 8º del art. 17 LPH solo permite la aplicación del voto presunto del ausente a los casos establecidos en el art. 17, no a cualesquiera otros y ello excluye al artículo 10.
Y claro, la ventaja que suponía el efecto jurídico de permitir que si los ausentes a la junta donde se debate un acuerdo no se oponen en el plazo de 30 días siguientes a la recepción del acta respecto de la adopción de un acuerdo que se debatió en una junta se entenderán como votos favorables a la adopción del acuerdo, con ello será más sencillo alcanzar el quorum en los supuestos especiales de doble mayoría de 3/5 y mayoría de propietarios que representen la mayoría de cuotas de participación, ya que en otro caso obtener en junta esos quorum tan elevados, y que representan a toda la comunidad, exigiría una asistencia a la junta abrumadora.
El problema que surge al aplicar el art. 10.3 b) LPH es que los acuerdos referidos a cualquiera de los acuerdos que constan en esta letra b) del art. 10.3 LPH se deberán obtener en la misma junta por los 3/5 en doble mayoría sin posibilidad de poder utilizar el voto presunto del ausente que supondría poder computar como favorables a la adopción del acuerdo los de aquellos ausentes a la junta que no se opusieran en 30 días al acuerdo y eso constituye un problema porque no es lo realmente pretendido por el legislador.
Por tanto, parece que al administrador de fincas de turno le corresponderá incluir en la convocatoria a la junta en la que vaya a debatir cualquiera de los puntos de la letra b) del artículo 10, una nota en la que indique que, para alcanzarse el acuerdo, el quorum de 3/5 debe obtenerse EL DÍA DE LA JUNTA, a fin de que los no asistentes sepan que no se les remitirá el acuerdo para que puedan oponerse a él, o no decir nada.
Vistas así las cosas, lo preferible sería que en los casos en los que se vaya a someter a votación uno de estos acuerdos -art. 10 1 b)-, los que no vayan a asistir deleguen su representación en otro comunero que vaya a acudir, a fin de que exista el mayor volumen de comuneros que pueda permitir alcanzar el acuerdo por 3/5 en junta.
Y la obtención del quorum en la forma descrita se aplicará en los casos que afecten a la comunidad en su conjunto como el de alteración de la estructura o fábrica del edificio, y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando se refiera a una petición de obra privativa como división de pisos o locales o cerramientos de terrazas, debiendo de dejar claro que este sistema es mucho más difícil porque, repito, el quórum que se exige de 3/5, debe alcanzarse el mismo día de la junta y no como ocurre en los supuestos del art. 17 a al 4 LPH -EDL 1960/55- en los que los quórum se alcanzan sumando como positivos los de los ausentes que no se opongan en 30 días desde la recepción del acta de la junta a la adopción del acuerdo.
El motivo por el que me he alineado con la respuesta de oblomochia es que estoy leyendio numerosas sentencias de Juzgados de Primera Instancia que están haciendo una verdadera labor de ingeniería jurídica, que quizá lleve a la jurisprudencia menor a aceptar la posibilidad de relacionar el artículo 10 1 b) con el 17.3 para llegar a la conclusión a la que llega oblomochia, y aunque soy de la opinión de que es una interpretación forzada, creo que la voluntad del legislador era favorecer la obtención de quorums en este tipo de obras y por eso digo que ha habido un error en la ubuicación del régimen de aprobación de este tipo de obras.
Tiempo al tiempo.
A la pregunta de si es aplicable a las obras del art. 10.3, b) LPH -EDL 1960/55- el 17.8 referido al voto presunto de los ausentes para alcanzar los 3/5, la respuesta es negativa.
Lo que ocurre es que, en mi opinión, ha sido un error ubicar el régimen de aprobación de estas obras en el art. 10.3 LPH -1960/55- y no en el art. 17 LPH, ya que en cuanto al régimen de los ausentes y la eficacia de su intervención en los acuerdos de las juntas resulta que el apartado 8º del art. 17 LPH solo permite la aplicación del voto presunto del ausente a los casos establecidos en el art. 17, no a cualesquiera otros y ello excluye al artículo 10.
Y claro, la ventaja que suponía el efecto jurídico de permitir que si los ausentes a la junta donde se debate un acuerdo no se oponen en el plazo de 30 días siguientes a la recepción del acta respecto de la adopción de un acuerdo que se debatió en una junta se entenderán como votos favorables a la adopción del acuerdo, con ello será más sencillo alcanzar el quorum en los supuestos especiales de doble mayoría de 3/5 y mayoría de propietarios que representen la mayoría de cuotas de participación, ya que en otro caso obtener en junta esos quorum tan elevados, y que representan a toda la comunidad, exigiría una asistencia a la junta abrumadora.
El problema que surge al aplicar el art. 10.3 b) LPH es que los acuerdos referidos a cualquiera de los acuerdos que constan en esta letra b) del art. 10.3 LPH se deberán obtener en la misma junta por los 3/5 en doble mayoría sin posibilidad de poder utilizar el voto presunto del ausente que supondría poder computar como favorables a la adopción del acuerdo los de aquellos ausentes a la junta que no se opusieran en 30 días al acuerdo y eso constituye un problema porque no es lo realmente pretendido por el legislador.
Por tanto, parece que al administrador de fincas de turno le corresponderá incluir en la convocatoria a la junta en la que vaya a debatir cualquiera de los puntos de la letra b) del artículo 10, una nota en la que indique que, para alcanzarse el acuerdo, el quorum de 3/5 debe obtenerse EL DÍA DE LA JUNTA, a fin de que los no asistentes sepan que no se les remitirá el acuerdo para que puedan oponerse a él, o no decir nada.
Vistas así las cosas, lo preferible sería que en los casos en los que se vaya a someter a votación uno de estos acuerdos -art. 10 1 b)-, los que no vayan a asistir deleguen su representación en otro comunero que vaya a acudir, a fin de que exista el mayor volumen de comuneros que pueda permitir alcanzar el acuerdo por 3/5 en junta.
Y la obtención del quorum en la forma descrita se aplicará en los casos que afecten a la comunidad en su conjunto como el de alteración de la estructura o fábrica del edificio, y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando se refiera a una petición de obra privativa como división de pisos o locales o cerramientos de terrazas, debiendo de dejar claro que este sistema es mucho más difícil porque, repito, el quórum que se exige de 3/5, debe alcanzarse el mismo día de la junta y no como ocurre en los supuestos del art. 17 a al 4 LPH -EDL 1960/55- en los que los quórum se alcanzan sumando como positivos los de los ausentes que no se opongan en 30 días desde la recepción del acta de la junta a la adopción del acuerdo.
El motivo por el que me he alineado con la respuesta de oblomochia es que estoy leyendio numerosas sentencias de Juzgados de Primera Instancia que están haciendo una verdadera labor de ingeniería jurídica, que quizá lleve a la jurisprudencia menor a aceptar la posibilidad de relacionar el artículo 10 1 b) con el 17.3 para llegar a la conclusión a la que llega oblomochia, y aunque soy de la opinión de que es una interpretación forzada, creo que la voluntad del legislador era favorecer la obtención de quorums en este tipo de obras y por eso digo que ha habido un error en la ubuicación del régimen de aprobación de este tipo de obras.
Tiempo al tiempo.
Sobre la polémica suscitada.
Articulo 10-3b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación
¿Para que se necesitan los 3/5?
Para la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes,
Como queda muy claro en el articulo 10.3.b, la MODIFICACION de la envolvente, bien sea para poner SATE o ventilación en la fachada es una modificación de esta, iremos al articulo 17.8
El voto presunto no se aplica para acuerdos en los que la Ley dice expresamente que no se puede repercutir el coste a los propietarios que no han votado expresamente en la junta a favor y esto es lo que ocurre con las mejoras, ya que en estas no se aplica el voto presunto del ausente.
Por su parte, en el art.17.4 LPH se exime de la obligación de pago a los propietarios disidentes cuando la cuota de instalación excede del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.
¿pero como se puede conseguir los 3/5?,
¿Qué sucede si el acuerdo no alcanza ese importe? En ese caso, sí tienen obligación de pagar los disidentes, por lo que el coste no supera esa cifra, pero en ese caso cuando el importe no supera el límite de las tres mensualidades ¿Podría recurrirse al voto presunto del ausente y el acuerdo de mejora se obtendría por mayoría simple primero en junta y luego estar a la espera de los 30 días para esperar a ver si con el voto de los ausentes que nada dicen se alcanzan los 3/5?
Yo opino que todo es como siempre, si los que proponen la modificación como dice el articulo 10.3.b de la LPH logran los 3/5, los disidentes siempre están en su derecho de impugnar el acuerdo conforme al articulo 18 de la LPH, siempre que hayan salvado su voto en la junta, y los ausentes si no están de acuerdo, y será el juez quien dicte sentencia.
Articulo 10-3b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación
¿Para que se necesitan los 3/5?
Para la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes,
Como queda muy claro en el articulo 10.3.b, la MODIFICACION de la envolvente, bien sea para poner SATE o ventilación en la fachada es una modificación de esta, iremos al articulo 17.8
El voto presunto no se aplica para acuerdos en los que la Ley dice expresamente que no se puede repercutir el coste a los propietarios que no han votado expresamente en la junta a favor y esto es lo que ocurre con las mejoras, ya que en estas no se aplica el voto presunto del ausente.
Por su parte, en el art.17.4 LPH se exime de la obligación de pago a los propietarios disidentes cuando la cuota de instalación excede del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.
¿pero como se puede conseguir los 3/5?,
¿Qué sucede si el acuerdo no alcanza ese importe? En ese caso, sí tienen obligación de pagar los disidentes, por lo que el coste no supera esa cifra, pero en ese caso cuando el importe no supera el límite de las tres mensualidades ¿Podría recurrirse al voto presunto del ausente y el acuerdo de mejora se obtendría por mayoría simple primero en junta y luego estar a la espera de los 30 días para esperar a ver si con el voto de los ausentes que nada dicen se alcanzan los 3/5?
Yo opino que todo es como siempre, si los que proponen la modificación como dice el articulo 10.3.b de la LPH logran los 3/5, los disidentes siempre están en su derecho de impugnar el acuerdo conforme al articulo 18 de la LPH, siempre que hayan salvado su voto en la junta, y los ausentes si no están de acuerdo, y será el juez quien dicte sentencia.
VOTO PRESNTO DE LOS AUSENTES.
Artículo 17.8 de la Ley de Propiedad Horizontal.
“Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.”
Por tanto, si los propietarios que no han ido a la junta no manifiestan su disconformidad en los siguientes treinta días naturales se entiende que aprueban los acuerdos tomados.
No obstante, debemos analizar con más cuidado la primera frase del citado artículo y por la que se desprenden algunos casos en los que se prohíbe utilizar el voto de los ausentes como favorable.
¿Cuáles son? Como hemos leído, aquellos que “no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favordel acuerdo”.
¿Cuáles son estos acuerdos?
infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación.
sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables.
infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.
Por otra parte, lasmejoras no exigibles para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueblemencionadas en el artículo 17.4 en las que también hace falta votar expresamente en Junta a favor del acuerdo.
Si en este supuesto de arreglo de la fachada se da por hecho que si tienen que colaborar todos los propietarios, entonces el voto presunto de los ausentes si hay que tenerlo en cuenta, dado que la reforma no es privativa ( ahi no se tiene en cuenta el voto presunto) y si es comunitaria.
Artículo 17.8 de la Ley de Propiedad Horizontal.
“Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.”
Por tanto, si los propietarios que no han ido a la junta no manifiestan su disconformidad en los siguientes treinta días naturales se entiende que aprueban los acuerdos tomados.
No obstante, debemos analizar con más cuidado la primera frase del citado artículo y por la que se desprenden algunos casos en los que se prohíbe utilizar el voto de los ausentes como favorable.
¿Cuáles son? Como hemos leído, aquellos que “no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favordel acuerdo”.
¿Cuáles son estos acuerdos?
infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación.
sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables.
infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.
Por otra parte, lasmejoras no exigibles para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueblemencionadas en el artículo 17.4 en las que también hace falta votar expresamente en Junta a favor del acuerdo.
Si en este supuesto de arreglo de la fachada se da por hecho que si tienen que colaborar todos los propietarios, entonces el voto presunto de los ausentes si hay que tenerlo en cuenta, dado que la reforma no es privativa ( ahi no se tiene en cuenta el voto presunto) y si es comunitaria.
La Orden FOM/1635/2013, de 10 de septiembre, por la que se actualiza el Documento Básico DB-HE "Ahorro de Energía", del Código Técnico de la Edificación, aprobado por el Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, define la envolvente térmica del edificio como: "1. La envolvente térmica del edificio está compuesta por todos los cerramientos que delimitan los espacios habitables con el aire exterior, el terreno u otro edificio, y por todas las particiones interiores que delimitan los espacios habitables con espacios no habitables en contacto con el ambiente exterior. 2. La envolvente térmica podrá incorporar, a criterio del proyectista, espacios no habitables adyacentes a espacios habitables". En desarrollo del art. 15 CTE, dice la norma 15.1, exigencia básica HE 1, lo siguiente: "Los edificios dispondrán de una envolvente de características tales que limite adecuadamente la demanda energética necesaria para alcanzar el bienestar térmico en función del clima de la localidad, del uso del edificio y del régimen de verano y de invierno, así como por sus características de aislamiento e inercia, permeabilidad al aire y exposición a la radiación solar, reduciendo el riesgo de aparición de humedades de condensación superficiales e intersticiales que puedan perjudicar sus características y tratando adecuadamente los puentes térmicos para limitar las pérdidas o ganancias de calor y evitar problemas higrotérmicos en los mismos". De lo anterior cabe concluir que es de aplicación el art. 17.3 LPH.
En otra entrada, Oblomochia ha dicho que “en los supuestos en los que se aprueba la ENVOLVENTE PARA LA EFICIENCIA ENERGÉTICA, es de aplicación el artículo 10.3 b) de la LPH y estaríamos hablando de aprovechamiento colectivo y por tanto, nadie se puede oponer, ya que vincula a todos alcanzado el acuerdo por 3/5 partes con voto presunto del ausente (art. 17.3 LPH)”, con lo que el día de la junta sólo habrá de alcanzar la mayoría simple y luego estar a la espera del transcurso de los 30 días para si los ausentes no se oponen poder tener por alcanzado el acuerdo.
Estoy de acuerdo con Oblomochia y en desacuerdo con Ninette y con la rectificación de Jalisco. Esta mayoría cualificada de propietarios, tanto en número como en cuotas (3/5), significa que no es bastante que el acuerdo se adopte solo entre los asistentes a la Junta, salvo que con los presentes se consigan dichas mayorías, algo que no es habitual. Por lo tanto, procede la notificación a los ausentes, conforme a este art. 17, regla 8 siendo de aplicación el voto presunto.
Finalmente, cabe decir que el propietario moroso no cuenta para incluir su voto en positivo o en negativo, ya que su cuota no será computada, según indica de forma expresa el artículo 15 LPH, siendo necesario buscar la proporción de las 3/5 partes entre la suma de cuotas de los comuneros que están al corriente de pago de la Junta, ya sean ausentes o presentes.
Los propietarios que van a mostrar su oposición, no necesitan impugnar, pero les recomendaría que enviaran un burofax al Secretario/Administrador manifestando su oposición al acuerdo, puesto que de otro modo, se presumirá que votaron a favor del acuerdo mayoritario.
En otra entrada, Oblomochia ha dicho que “en los supuestos en los que se aprueba la ENVOLVENTE PARA LA EFICIENCIA ENERGÉTICA, es de aplicación el artículo 10.3 b) de la LPH y estaríamos hablando de aprovechamiento colectivo y por tanto, nadie se puede oponer, ya que vincula a todos alcanzado el acuerdo por 3/5 partes con voto presunto del ausente (art. 17.3 LPH)”, con lo que el día de la junta sólo habrá de alcanzar la mayoría simple y luego estar a la espera del transcurso de los 30 días para si los ausentes no se oponen poder tener por alcanzado el acuerdo.
Estoy de acuerdo con Oblomochia y en desacuerdo con Ninette y con la rectificación de Jalisco. Esta mayoría cualificada de propietarios, tanto en número como en cuotas (3/5), significa que no es bastante que el acuerdo se adopte solo entre los asistentes a la Junta, salvo que con los presentes se consigan dichas mayorías, algo que no es habitual. Por lo tanto, procede la notificación a los ausentes, conforme a este art. 17, regla 8 siendo de aplicación el voto presunto.
Finalmente, cabe decir que el propietario moroso no cuenta para incluir su voto en positivo o en negativo, ya que su cuota no será computada, según indica de forma expresa el artículo 15 LPH, siendo necesario buscar la proporción de las 3/5 partes entre la suma de cuotas de los comuneros que están al corriente de pago de la Junta, ya sean ausentes o presentes.
Los propietarios que van a mostrar su oposición, no necesitan impugnar, pero les recomendaría que enviaran un burofax al Secretario/Administrador manifestando su oposición al acuerdo, puesto que de otro modo, se presumirá que votaron a favor del acuerdo mayoritario.
Para entender mejor el tema a debate, habría que saber que es una fachada envolvente mas bien conocida como fachada con sistema SATE.
No confundir la fachada con SATE sistema mas barato y menos eficiente, con la ventilada, mas cara y de mejor eficiencia energética.
El sistema SATE es una cosa, y la fachada ventilada es otra, colocar SATE debajo de la fachada ventilada es tirar el dinero, yo no conozco ninguna.
Habría que empezar por opinar si estas fachadas son una obra de conservación o de mejora, imaginemos una fachada de ladrillo caravista, de cotegran, o de cerámica, si esta la fachada impecable, y colocamos SATE con la intención de aislar mejor de frio y calor, entonces será una clara innovación.
Si tenemos una fachada jaharrada y pintada, sin las paredes maestras con cámara de aire ni aislante, como algunas viviendas de mas de cincuenta años, y encima desconchada, rajada y agrietada, que cause humedades, entonces si ponemos SATE, la obra será de conservación,
Según una sentencia:
«La controversia planteada entre las partes, se centra en determinar si esas obras realizadas en la fachada son una obra necesaria, que conlleva una mejora en la eficiencia energética del edificio, en cuyo caso no sería de aplicación el art. 17.4 LPH,
""por el contrario, como sostiene Dª Florencia estamos hablando de una mejora de la fachada y por ello no se le puede obligar a abonarla, pues ella voto en contra del acuerdo (es decir es disidente) y su cuantía excede del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, art 17.4 LPH….
A la vista de todos estos datos, este tribunal entiende que se ha acreditado debidamente que no estamos ante una mera obra de mejora de la fachada. Sino que ha quedado suficientemente probado, que esta Comunidad de Propietarios, tenía desde hace tiempo problemas con desprendimiento de la fachada, con el riesgo que ello suponía para la integridad de las personas, y la económica de la propia comunidad por las reclamaciones que se podrían derivar de aquellas.
A la vista de todos estos datos, este tribunal entiende que se ha acreditado debidamente que no estamos ante una mera obra de mejora de la fachada. Sino que ha quedado suficientemente probado, que esta Comunidad de Propietarios, tenía desde hace tiempo problemas con desprendimiento de la fachada, con el riesgo que ello suponía para la integridad de las personas, y la económica de la propia comunidad por las reclamaciones que se podrían derivar de aquellas.
Entonces una cosa es colocar SATE porque vamos a tener mayor eficiencia energética, y que sin duda si la fachada es caravista vista aun mas motivos para ser una clara modificación de esta, y una clara mejora, y otra es colocar SAT porque la fachada esta muy deteriorada
Para los no entendidos, el sistema SAT, es pegar mediante una pasta unas placas parecido al poliespán extrusionado, de cinco o mas centímetros, atornillar a la pared mediante unos tornillos, dos manos o tres de otra pasta, y pintar.
Finalizo
Si la comunidad quiere aprobar obras de «mejora» por ejemplo de la fachada del edificio no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble deben ser aprobadas por los 3/5 del total de propietarios y cuotas de participación del edificio.
Si la cuota que tiene que pagar cada propietario por dichas mejoras excede de 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes, el propietario disidente no resultará obligado al pago de las obras de mejora, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.
No confundir la fachada con SATE sistema mas barato y menos eficiente, con la ventilada, mas cara y de mejor eficiencia energética.
El sistema SATE es una cosa, y la fachada ventilada es otra, colocar SATE debajo de la fachada ventilada es tirar el dinero, yo no conozco ninguna.
Habría que empezar por opinar si estas fachadas son una obra de conservación o de mejora, imaginemos una fachada de ladrillo caravista, de cotegran, o de cerámica, si esta la fachada impecable, y colocamos SATE con la intención de aislar mejor de frio y calor, entonces será una clara innovación.
Si tenemos una fachada jaharrada y pintada, sin las paredes maestras con cámara de aire ni aislante, como algunas viviendas de mas de cincuenta años, y encima desconchada, rajada y agrietada, que cause humedades, entonces si ponemos SATE, la obra será de conservación,
Según una sentencia:
«La controversia planteada entre las partes, se centra en determinar si esas obras realizadas en la fachada son una obra necesaria, que conlleva una mejora en la eficiencia energética del edificio, en cuyo caso no sería de aplicación el art. 17.4 LPH,
""por el contrario, como sostiene Dª Florencia estamos hablando de una mejora de la fachada y por ello no se le puede obligar a abonarla, pues ella voto en contra del acuerdo (es decir es disidente) y su cuantía excede del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, art 17.4 LPH….
A la vista de todos estos datos, este tribunal entiende que se ha acreditado debidamente que no estamos ante una mera obra de mejora de la fachada. Sino que ha quedado suficientemente probado, que esta Comunidad de Propietarios, tenía desde hace tiempo problemas con desprendimiento de la fachada, con el riesgo que ello suponía para la integridad de las personas, y la económica de la propia comunidad por las reclamaciones que se podrían derivar de aquellas.
A la vista de todos estos datos, este tribunal entiende que se ha acreditado debidamente que no estamos ante una mera obra de mejora de la fachada. Sino que ha quedado suficientemente probado, que esta Comunidad de Propietarios, tenía desde hace tiempo problemas con desprendimiento de la fachada, con el riesgo que ello suponía para la integridad de las personas, y la económica de la propia comunidad por las reclamaciones que se podrían derivar de aquellas.
Entonces una cosa es colocar SATE porque vamos a tener mayor eficiencia energética, y que sin duda si la fachada es caravista vista aun mas motivos para ser una clara modificación de esta, y una clara mejora, y otra es colocar SAT porque la fachada esta muy deteriorada
Para los no entendidos, el sistema SAT, es pegar mediante una pasta unas placas parecido al poliespán extrusionado, de cinco o mas centímetros, atornillar a la pared mediante unos tornillos, dos manos o tres de otra pasta, y pintar.
Finalizo
Si la comunidad quiere aprobar obras de «mejora» por ejemplo de la fachada del edificio no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble deben ser aprobadas por los 3/5 del total de propietarios y cuotas de participación del edificio.
Si la cuota que tiene que pagar cada propietario por dichas mejoras excede de 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes, el propietario disidente no resultará obligado al pago de las obras de mejora, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.
Mi reflexión va dirigida al personal del foro por si es interesante discutirla.
Con todos mis respetos a D, Vicente Magro Servet, opino que el acuerdo de la obra de marras, también debía aprobarse por unanimidad porque podía considerarse una modificación del titulo constitutivo. siempre que provoque una alteración sustancial de la fachada del edificio,
Si la Junta no ha determinado si estamos frente a obras de conservación o de mejora de la fachada del edificio, habrá que determinarla mediante las correspondientes periciales, pues la aprobación y contribución a dichos gastos se regulan de manera distinta.
1.- Los disidentes podían alegar una alteración de la fachada, por lo que se necesitaría la unanimidad que no se ha conseguido, por lo tanto la obra no debería realizarse.
2- Se puede conseguir o no la mayoría cualificada con el voto presunto, si los disidentes aceptan que con la mayoría cualificada aprueban la obra.
3.- con la mayoría simple se puede conseguir aprobar la obra siempre que no haya una impugnación,
Con todos mis respetos a D, Vicente Magro Servet, opino que el acuerdo de la obra de marras, también debía aprobarse por unanimidad porque podía considerarse una modificación del titulo constitutivo. siempre que provoque una alteración sustancial de la fachada del edificio,
Si la Junta no ha determinado si estamos frente a obras de conservación o de mejora de la fachada del edificio, habrá que determinarla mediante las correspondientes periciales, pues la aprobación y contribución a dichos gastos se regulan de manera distinta.
1.- Los disidentes podían alegar una alteración de la fachada, por lo que se necesitaría la unanimidad que no se ha conseguido, por lo tanto la obra no debería realizarse.
2- Se puede conseguir o no la mayoría cualificada con el voto presunto, si los disidentes aceptan que con la mayoría cualificada aprueban la obra.
3.- con la mayoría simple se puede conseguir aprobar la obra siempre que no haya una impugnación,
Jalisco , que artículo más completo y esclarecedor el de Vicente Magro al igual que tu última explicación. Ahora sí que me ha quedado claro. Muy agradecida.
Fue una duda que me preguntó un cliente que no acudió a la reunión y ahora se ha encontrado con este acuerdo de fachada. No es mi especialidad y la LPH me resulta muchas veces complicada de entender .
Fue una duda que me preguntó un cliente que no acudió a la reunión y ahora se ha encontrado con este acuerdo de fachada. No es mi especialidad y la LPH me resulta muchas veces complicada de entender .
Por mucho que leo tus comentarios, aun no he podido descubrir si tu votaste a favor en en contra del acuerdo.
Hay una ley no escrita en las comunidades, y es muy sencilla de entender.
"Si se propone una obra que es beneficiosa para el edificio, que ahorra energía, y revalorizara el valor de pisos y locales, y si es aprobada por amplia mayoría simple, aunque no estés de acuerdo, si no quieres votar a favor, abstente"
Yo opino que en tu caso el articulo 18 de la LPH. lo deja mucho mas claro que los otros artículos propuestos.
Es la eterna pregunta que se hacen muchos propietarios.
¿Pero este acuerdo es no no legal?
Los acuerdos que no sean aprobados al menos por una mayoría simple, esos son manifiestamente fuera de la Ley, pero si lo aprueban al menos una mayoría simple, ese acuerdo va a misa.
Y luego entra en juego el articulo 18 de la LPH.
La norma es bien sencilla, todos los acuerdos sean o no legales, el propietario disidente podrá ejercer su derecho a impugnarlo como previene el articulo 18 de la LPH.
Y la junta de propietarios estará legitimada para reclamar las derramas una vez que se haya cumplido el plazo que previene el articulo 18 de la LPH si no hay una impugnación al respecto.
Esa es mi opinión, puede que este equivocado.
Hay una ley no escrita en las comunidades, y es muy sencilla de entender.
"Si se propone una obra que es beneficiosa para el edificio, que ahorra energía, y revalorizara el valor de pisos y locales, y si es aprobada por amplia mayoría simple, aunque no estés de acuerdo, si no quieres votar a favor, abstente"
Yo opino que en tu caso el articulo 18 de la LPH. lo deja mucho mas claro que los otros artículos propuestos.
Es la eterna pregunta que se hacen muchos propietarios.
¿Pero este acuerdo es no no legal?
Los acuerdos que no sean aprobados al menos por una mayoría simple, esos son manifiestamente fuera de la Ley, pero si lo aprueban al menos una mayoría simple, ese acuerdo va a misa.
Y luego entra en juego el articulo 18 de la LPH.
La norma es bien sencilla, todos los acuerdos sean o no legales, el propietario disidente podrá ejercer su derecho a impugnarlo como previene el articulo 18 de la LPH.
Y la junta de propietarios estará legitimada para reclamar las derramas una vez que se haya cumplido el plazo que previene el articulo 18 de la LPH si no hay una impugnación al respecto.
Esa es mi opinión, puede que este equivocado.
el acuerdo es completamente legal.
Primero si de 25 votos emtidos 22 votaron a favor, el acuerdo ha obtenido la mayoría, y ahora hay que esperar el voto presunto de los ausentes que en este caso si hay que tener en cuenta, segun lo descrito en el art.17.8, dado que el arreglo es comunitario y no personal de un único propietario y que en este último supuesto, es donde no se tiene en cuenta el presunto voto del ausente.
Ahora hay que esperar 30 días desde recepcion del acta para var si hay alguna disconformidad con dicho acuerdo y que deberan sumar los 3/5 de 44 propietarios, osea en total 27 propietarios deberían estar disconforme con esa votacion. Y si no muestran su disconformidad, se les añadirá a los 22 que votaron que si
Cosa que me resulta creer que sucederá
Primero si de 25 votos emtidos 22 votaron a favor, el acuerdo ha obtenido la mayoría, y ahora hay que esperar el voto presunto de los ausentes que en este caso si hay que tener en cuenta, segun lo descrito en el art.17.8, dado que el arreglo es comunitario y no personal de un único propietario y que en este último supuesto, es donde no se tiene en cuenta el presunto voto del ausente.
Ahora hay que esperar 30 días desde recepcion del acta para var si hay alguna disconformidad con dicho acuerdo y que deberan sumar los 3/5 de 44 propietarios, osea en total 27 propietarios deberían estar disconforme con esa votacion. Y si no muestran su disconformidad, se les añadirá a los 22 que votaron que si
Cosa que me resulta creer que sucederá
Según la votación el acuerdo no se alcanzó.
AHORROS CLIMATIZACIÓN:
Ahorros en factura energética estimados en invierno: 45%
Ahorros en factura energética estimados en verano: 40%
Mejora la venta del inmueble
Llegará a ser obligatorio
Aumenta la salubridad del inmueble.
Las subvenciones que se otorgan pueden compensar.
Una impugnación cuesta de media 6000€
Ud. cree que el juez va a desestimar una intervención que es claramente beneficiosa a la comunidad, y teniendo en cuenta la imposición por parte de la UE respecto al cambio climático.
Le aconsejo que se lo piense.
AHORROS CLIMATIZACIÓN:
Ahorros en factura energética estimados en invierno: 45%
Ahorros en factura energética estimados en verano: 40%
Mejora la venta del inmueble
Llegará a ser obligatorio
Aumenta la salubridad del inmueble.
Las subvenciones que se otorgan pueden compensar.
Una impugnación cuesta de media 6000€
Ud. cree que el juez va a desestimar una intervención que es claramente beneficiosa a la comunidad, y teniendo en cuenta la imposición por parte de la UE respecto al cambio climático.
Le aconsejo que se lo piense.
No nos indica como quedo la votanción y eso es muy importante
Y tampoco indica sinalgun ausente manifesto disconformidad con la votación
El 17.2 nunca puesde ser dado que trata otro tema
(le aconsejo lo busque en internet) el escrito de Vicente Magro Servet
Busque por:
quorums-necesarios-acuerdos-eficiencia-energetica-comunidades-propietarios
Indica:
Aprovechamiento global: El establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. En éste último caso, los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios. El quórum es de 3/5 pero obliga a todos. En este caso lo es con el voto presunto del ausente, con lo que el día de la junta solo habrá que alcanzar la mayoría simple y luego estar a la espera del transcurso de los 30 días para si los ausentes no se oponen poder tener por alcanzado el acuerdo.
Tenian tres meses para votar
Y tampoco indica sinalgun ausente manifesto disconformidad con la votación
El 17.2 nunca puesde ser dado que trata otro tema
(le aconsejo lo busque en internet) el escrito de Vicente Magro Servet
Busque por:
quorums-necesarios-acuerdos-eficiencia-energetica-comunidades-propietarios
Indica:
Aprovechamiento global: El establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. En éste último caso, los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios. El quórum es de 3/5 pero obliga a todos. En este caso lo es con el voto presunto del ausente, con lo que el día de la junta solo habrá que alcanzar la mayoría simple y luego estar a la espera del transcurso de los 30 días para si los ausentes no se oponen poder tener por alcanzado el acuerdo.
Tenian tres meses para votar
Pues en base a todos los comentarios que agradezco que han expuesto entiendo que el acuerdo aprobado no es válido asi que podrán impugnarlo. En enero empiezan a recaudar derramas durante 30 meses en las que algunas viviendas deben abonar casi 500€ al mes. Y algunos locales 700, 300, etc... no teniendo capacidad económica la mayoría de ellos
Me sigue quedando duda entre los artículos 10.3 b y 17.2.2 aprobado en Octubre de 2021 . Agradecería una aclaración.
Me sigue quedando duda entre los artículos 10.3 b y 17.2.2 aprobado en Octubre de 2021 . Agradecería una aclaración.
El sistema SATE suele ser una inversión muy interesante, pero muy cara.
Lo primero sería analizar la capacidad económica de los copropietarios para ver si conviene meterse en dicha inversión.
Caso de que no haya problemas con la financiación, lo aconsejable antes de convocar la junta, es asegurarse la representación de los ausentes hasta alcanzar previsiblemente los 3/5 del total de cuotas y propietarios. A partir de ahí, se puede convocar la junta y aprobar la obra.
P.D. Es muy recomendable contratar la dirección técnica de un arquitecto (o arquitecto técnico) para evitar problemas futuros.
Lo primero sería analizar la capacidad económica de los copropietarios para ver si conviene meterse en dicha inversión.
Caso de que no haya problemas con la financiación, lo aconsejable antes de convocar la junta, es asegurarse la representación de los ausentes hasta alcanzar previsiblemente los 3/5 del total de cuotas y propietarios. A partir de ahí, se puede convocar la junta y aprobar la obra.
P.D. Es muy recomendable contratar la dirección técnica de un arquitecto (o arquitecto técnico) para evitar problemas futuros.
