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Locales y moratoria
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Le copio la respuesta que puse en el hilo: "gran tenedor mas de diez viviendas" cuya lectura le recomiendo:
"El texto normativo al que nos hemos referido, muy mejorable, como ya expuse, contempla dos posibles respuestas del arrendador gran tenedor, que Legil ha transcrito y a las que remito, pero omite una tercera posible respuesta que es exactamente la de su casero: negar la aplicabilidad de las medidas ¿Cómo proceder en este caso? Nos encontramos con una desavenencia sobre la renta pero esta desavenencia no puede dar lugar a un juicio de desahucio.
Yo estimo que quien pretende hacer valer las medidas a su favor es quien tiene la carga de la prueba sobre si dichas medidas le cubren o no.
En primer lugar, durante este desacuerdo no existe la posibilidad de dejar de pagar el alquiler: no hay norma que respalde dicha conducta. Nótese que lo que le quiero decir con esto es que de momento le toca pagar el alquiler: si se interpusiese un hipotético desahucio por el arrendador fundado en el impago, usted no va a tener fundamento legal para oponerse.
El vigente artículo 444.1 de la LEC establece que en los juicios de desahucio por impago de rentas o cantidad asimilada «sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación».
Recordemos que la LEC de 1881 dictaba que en el juicio de desahucio sólo podían resolverse las cuestiones relativas a si el arrendatario demandado había cumplido o no su esencial obligación de pago. Todo lo que excedía de este límite, por ser «complejo» (cuestión compleja) quedaba fuera de su ámbito. STS de 12 de junio de 1997.
En segundo lugar, el desacuerdo deberá resolverse en el juicio ordinario que por cuantía corresponda: como hablamos de un máximo de cuatro meses de renta, la cuantía posiblemente nos lleve a un juicio verbal: ahí habrá que dejar que el juez decida si su arrendador es gran tenedor o no. Y una vez tengamos una resolución judicial habrá que atenerse a ella, y la parte que vea desestimada su petición al juez deberá acomodarse a la situación.
Sobre la procedencia de determinar las rentas en el juicio que corresponda, aunque en este caso se hablaba de una revisión de renta en contrato de "renta antigua", véase STS 549/2010, 14 de Septiembre de 2010; Sala de lo Civil, Ponente:Exmo. Sr. D. ANTONIO SALAS CARCELLER.
16/04/2020 11:24
Recordemos, si acaso como inspiración, que procedimiento para revisión de rentas previsto en los arts. 101, ss y concordantes del TRLAU 64. Con devolución, en su caso, de lo indebidamente pagado.
STS de 27 de diciembre de 2010(RC 894/2007), Ponente Excmo. Sr.. D. Juan Antonio Xiol Ríos."
"El texto normativo al que nos hemos referido, muy mejorable, como ya expuse, contempla dos posibles respuestas del arrendador gran tenedor, que Legil ha transcrito y a las que remito, pero omite una tercera posible respuesta que es exactamente la de su casero: negar la aplicabilidad de las medidas ¿Cómo proceder en este caso? Nos encontramos con una desavenencia sobre la renta pero esta desavenencia no puede dar lugar a un juicio de desahucio.
Yo estimo que quien pretende hacer valer las medidas a su favor es quien tiene la carga de la prueba sobre si dichas medidas le cubren o no.
En primer lugar, durante este desacuerdo no existe la posibilidad de dejar de pagar el alquiler: no hay norma que respalde dicha conducta. Nótese que lo que le quiero decir con esto es que de momento le toca pagar el alquiler: si se interpusiese un hipotético desahucio por el arrendador fundado en el impago, usted no va a tener fundamento legal para oponerse.
El vigente artículo 444.1 de la LEC establece que en los juicios de desahucio por impago de rentas o cantidad asimilada «sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación».
Recordemos que la LEC de 1881 dictaba que en el juicio de desahucio sólo podían resolverse las cuestiones relativas a si el arrendatario demandado había cumplido o no su esencial obligación de pago. Todo lo que excedía de este límite, por ser «complejo» (cuestión compleja) quedaba fuera de su ámbito. STS de 12 de junio de 1997.
En segundo lugar, el desacuerdo deberá resolverse en el juicio ordinario que por cuantía corresponda: como hablamos de un máximo de cuatro meses de renta, la cuantía posiblemente nos lleve a un juicio verbal: ahí habrá que dejar que el juez decida si su arrendador es gran tenedor o no. Y una vez tengamos una resolución judicial habrá que atenerse a ella, y la parte que vea desestimada su petición al juez deberá acomodarse a la situación.
Sobre la procedencia de determinar las rentas en el juicio que corresponda, aunque en este caso se hablaba de una revisión de renta en contrato de "renta antigua", véase STS 549/2010, 14 de Septiembre de 2010; Sala de lo Civil, Ponente:Exmo. Sr. D. ANTONIO SALAS CARCELLER.
16/04/2020 11:24
Recordemos, si acaso como inspiración, que procedimiento para revisión de rentas previsto en los arts. 101, ss y concordantes del TRLAU 64. Con devolución, en su caso, de lo indebidamente pagado.
STS de 27 de diciembre de 2010(RC 894/2007), Ponente Excmo. Sr.. D. Juan Antonio Xiol Ríos."
Debe usted recordar que la moratoria en el pago del alquiler de locales comerciales se aplica a instancia del inquilino, que debe pedirla expresamente, y que existe la alternativa de ofrecerle una rebaja del 50 % de la renta para el plazo cubierto exclusivamente por el cierre debido al estado de alarma y no a otros motivos; igualmente debe usted comprobar que la petición expresa del inquilino se ha realizado en el plazo de un mes (art. 1), plazo de caducidad a mi juicio, desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, que es el que se refiere a los locales comerciales.
Por lo demás, tal como ya se expuso en otro hilo de este foro, mi opinión es que si el arrendador se opone fundadamente a la moratoria solicitada, el inquilino no puede dejar de pagar la renta, porque no hay norma que ampare tal conducta, sino que debe acudir al juicio para determinar la renta y una vez obtenida sentencia se determinará quien ha de resarcir al otro.
Por lo demás, tal como ya se expuso en otro hilo de este foro, mi opinión es que si el arrendador se opone fundadamente a la moratoria solicitada, el inquilino no puede dejar de pagar la renta, porque no hay norma que ampare tal conducta, sino que debe acudir al juicio para determinar la renta y una vez obtenida sentencia se determinará quien ha de resarcir al otro.
La norma establece que es aquella persona física o empresa que tenga más de 10 inmuebles urbanos en propiedad. Lo que no queda claro es si en ese cómputo también se deben incluir inmuebles no destinados al alquiler y de uso particular. Salvador Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, pone un ejemplo: un matrimonio tiene su vivienda habitual y una segunda residencia. Además, son propietarios de tres pisos en los que viven gratuitamente sus hijos. Tienen tres locales donde radica su negocio, ahora cerrado por el COVID-19. Y explotan cuatro plantas bajas más que les reportan unas rentas de alquiler. De ser considerados grandes tenedores, deberían aceptar la moratoria perdiendo actualmente sus únicos ingresos
Está claro el concepto de gran tenedor, pero la ley no aborda ese abuso de derecho que se produce, entiendo, cuando teniendo el arrendatario desde hace tres meses un cartel de traspaso en la fachada, no pagando desde febrero la renta, ahora se aprovecha de un decreto realizado con un espíritu de ayuda por la crisis a quien realmente no ha sido afectado. Por ello digo que la demanda, en su caso, de desahucio podría prosperar. Es en lo que agradecería opiniones, gracias
Coincido con Leonjbr y Legil:
Gran tenedor: es dueño de mas de diez inmuebles urbanos, es decir, de once.
Hay no obstante un par de cosillas que me inspiran ciertas dudas:
Sobre si todos han de estar alquilados, yo creo que no, yo creo, y es una opinión estrictamente personal, que la vivienda principal y la vivienda secundaria o vacacional del arrendador no cuentan a los efectos de sumar un mínimo de once (¡ONCE!) inmuebles urbanos.
Y tengo mis dudas sobre si computan los inmuebles urbanos que sean de su propiedad pero se destinen a vivienda habitual de sus padres, abuelos, hijos, o a local de negocio suyo o de sus hijos.
Yo creo, y es una opinión personal, que si el arrendador es dueño de partes alícuotas de los inmuebles urbanos haya que ir a medir la superficie destinada a alquiler, (1.500 m2) computando las proporciones: ?¿y por qué creo esto?
Por dos razones, la primera porque la ley habla de propietario, y el dueño de partes alícuotas no es propietario sino copropietario, y ambas palabras no significan lo mismo, ni en el diccionario de la RAE ni en los principales diccionarios jurídicos al uso: la principal diferencia, por ejemplo, es la facultad omnímoda de disposición del propietario, que sin embargo no corresponde en modo alguno al copropietario, tal como puede verse tanto si se lee a Castán como a Albaladejo.
Y la segunda razón es por aplicación analógica de lo dispuesto para el caso de inquilino que sea dueño por partes alícuotas de una finca urbana en el art. 5, 3 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo
"Se considerará que no concurren estas circunstancias cuando el derecho recaiga únicamente sobre una parte alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento. Se exceptuará de este requisito también a quienes, siendo titulares de una vivienda, acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad..."
¿Cómo justificar la diferencia de trato a la vista de la igualdad ante la ley que sostiene el art. 14 CE?
Gran tenedor: es dueño de mas de diez inmuebles urbanos, es decir, de once.
Hay no obstante un par de cosillas que me inspiran ciertas dudas:
Sobre si todos han de estar alquilados, yo creo que no, yo creo, y es una opinión estrictamente personal, que la vivienda principal y la vivienda secundaria o vacacional del arrendador no cuentan a los efectos de sumar un mínimo de once (¡ONCE!) inmuebles urbanos.
Y tengo mis dudas sobre si computan los inmuebles urbanos que sean de su propiedad pero se destinen a vivienda habitual de sus padres, abuelos, hijos, o a local de negocio suyo o de sus hijos.
Yo creo, y es una opinión personal, que si el arrendador es dueño de partes alícuotas de los inmuebles urbanos haya que ir a medir la superficie destinada a alquiler, (1.500 m2) computando las proporciones: ?¿y por qué creo esto?
Por dos razones, la primera porque la ley habla de propietario, y el dueño de partes alícuotas no es propietario sino copropietario, y ambas palabras no significan lo mismo, ni en el diccionario de la RAE ni en los principales diccionarios jurídicos al uso: la principal diferencia, por ejemplo, es la facultad omnímoda de disposición del propietario, que sin embargo no corresponde en modo alguno al copropietario, tal como puede verse tanto si se lee a Castán como a Albaladejo.
Y la segunda razón es por aplicación analógica de lo dispuesto para el caso de inquilino que sea dueño por partes alícuotas de una finca urbana en el art. 5, 3 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo
"Se considerará que no concurren estas circunstancias cuando el derecho recaiga únicamente sobre una parte alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento. Se exceptuará de este requisito también a quienes, siendo titulares de una vivienda, acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad..."
¿Cómo justificar la diferencia de trato a la vista de la igualdad ante la ley que sostiene el art. 14 CE?
Del tenor literal de la ley está claro. Pero no es un abuso de derecho a alguien que está cerrado desde hace tres meses se le considere perjudicado? Para el no ha variado circunstancia alguna, y el espíritu de la Ley habría que tenerlo en cuenta. Por ello se menciona que si no ha sido afectado por el decreto de alarma, tendrá que justificar descenso de facturación de los meses anteriores con respecto a estos. Considero que puede plantearse judicialmente con visos de estimación de la demanda, s.o.m.f.e.d
Los Reales Decretos que han definido el concepto de "gran tenedor" no detallan si el local estaba o no cerrado 3 meses o si es "gran tenedor" de viviendas o locales; si no recuerdo mal, hablan de "gran tenedor" de inmuebles (yo creo que con siete locales y cinco viviendas gran tenedor en ambos casos).
Locales y moratoria
Buenos días. Según el decreto ley del gobierno el gran tenedor está obligado a conceder una moratoria en el pago del alquiler. Pero si el local llevaba tres meses cerrado, aunque su actividad sea de las afectadas por del decreto de alarma, tendría derecho a esa moratoria? Lo veo injusto.
Otra duda. Gran tenedor se aplica para locales o viviendas igual? Esto es, puede tener cinco locales y cinco viviendas y en los Arrendamientos tanto de viviendas como de locales se tiene por gran tenedor o en ninguno de los dos se consideraría gran tenedor. Y si tiene doce propiedades pero solo alquilado cinco?
Otra duda. Gran tenedor se aplica para locales o viviendas igual? Esto es, puede tener cinco locales y cinco viviendas y en los Arrendamientos tanto de viviendas como de locales se tiene por gran tenedor o en ninguno de los dos se consideraría gran tenedor. Y si tiene doce propiedades pero solo alquilado cinco?
