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Locales comerciales
Le agradecería a alguien que entienda me indicase la Ley y los Artículos que debo indicarle a mi administrador para que se deje de pamplinas y comience a cobrar a los LOCALES COMERCIALES, todos los gastos que por ley estén obligados a pagar.
Llevamos más de un año intentando que lo haga y siempre pone por excusa que no sabe los porcentajes y que está intentando localizar a los propietarios, ahora en la web de el Registro de la Propiedad me entero que en un máximo de cuatro días de dan esa información (me refiero al porcentaje).
Según él sólo tienen que pagar derramas cuando hay un arreglo de fachada o de tuberías, y que no deben pagar por nada más, es decir están exentos del pago de luz, agua, ascensor (tienen derecho al uso del terrado comunitario para lo cual si quieren usan el ascensor), seguro comunidad, portero automático (este lo entiendo porque no lo tienen), mantenimiento de antena, limpieza de portal y escalera (sus contadores están en el portal) etc....
En cambio según el artículo 396CC eso no es así.
Tengo que deciros que mi comunidad no tiene estatutos por lo cual se rigen por LPH sin más y que a los locales en ningún momento se les ha exonerado de ningún tipo de carga.
Lo dicho os agradecería me indicaseis Leyes, Artículos, Párrafos, Reales-Decretos, etc... que haga referencia a esto con el fin de mandarle un escrito al administrador para que no se haga más el "longuis"
Por cierto debido al luces que tenemos de presidente el administrador que contrato es el mismo que el de uno de los locales comerciales.
Llevamos más de un año intentando que lo haga y siempre pone por excusa que no sabe los porcentajes y que está intentando localizar a los propietarios, ahora en la web de el Registro de la Propiedad me entero que en un máximo de cuatro días de dan esa información (me refiero al porcentaje).
Según él sólo tienen que pagar derramas cuando hay un arreglo de fachada o de tuberías, y que no deben pagar por nada más, es decir están exentos del pago de luz, agua, ascensor (tienen derecho al uso del terrado comunitario para lo cual si quieren usan el ascensor), seguro comunidad, portero automático (este lo entiendo porque no lo tienen), mantenimiento de antena, limpieza de portal y escalera (sus contadores están en el portal) etc....
En cambio según el artículo 396CC eso no es así.
Tengo que deciros que mi comunidad no tiene estatutos por lo cual se rigen por LPH sin más y que a los locales en ningún momento se les ha exonerado de ningún tipo de carga.
Lo dicho os agradecería me indicaseis Leyes, Artículos, Párrafos, Reales-Decretos, etc... que haga referencia a esto con el fin de mandarle un escrito al administrador para que no se haga más el "longuis"
Por cierto debido al luces que tenemos de presidente el administrador que contrato es el mismo que el de uno de los locales comerciales.
en primer lugar en la escritura de division horizontal del edificio, constara el porcentaje de participacion de cada baja respecto al edificio, es cierto que no estan obligados a pagar gastos de limpieza, luz, arreglos de escaleras, ascencores, si no tienen acceso a ellos, pero si lo tuvieran por que la entrada estuviera en el zaguan deben abonar todos los gastos como cual quier propietario. de no ser asis, solo se les cobraria el seguro del edificio y reparaciones generales del mismo, como bajantes, y fachadas del edificio.
No estoy de acuerdo contigo Juan José, he estado mirando detenidamente todo y según indica la LPH tienen que pagar en todo, en este caso no tienen entrada por el portal son locales comerciales y tienen entrada por la calle, pero sus contadores de agua y luz si que están dentro del portal y además tenemos una terraza comunitaria en el último piso que se utiliza para colgar ropa y ellos también tienen derecho a usarla (otra cosa es que no lo hacen porque no quieren) con lo cual también tienen uso del ascensor.
De todas formas por lo que he podido leer no están obligados al mantenimiento del ascensor pero si a los arreglos que no quede más remedio que hacer este es el caso hace 2 años tuvimos que cambiarlo porque ya no iba a pasar la inspección de industria como comprenderás fue una pasta y estos señores sin pagar, por este mismo tema es por el que se decidio contratar un administrador para que mirase bien todo y les cobrase su parte cosa que a día de hoy sigue sin hacer.
Por este motivo es por el cual pido me indiqueis que Leyes, etc..., puedo indicarle a este señor para que vea que lo estamos mirando por otro sitio y comience a hacer ya algo.
De todas formas por lo que he podido leer no están obligados al mantenimiento del ascensor pero si a los arreglos que no quede más remedio que hacer este es el caso hace 2 años tuvimos que cambiarlo porque ya no iba a pasar la inspección de industria como comprenderás fue una pasta y estos señores sin pagar, por este mismo tema es por el que se decidio contratar un administrador para que mirase bien todo y les cobrase su parte cosa que a día de hoy sigue sin hacer.
Por este motivo es por el cual pido me indiqueis que Leyes, etc..., puedo indicarle a este señor para que vea que lo estamos mirando por otro sitio y comience a hacer ya algo.
Escritura de Division Horizontal (titulo constitutivo), Estatutos (si los hay) y LPH.
La unica salida que tienes (una vez en poder de estos documentos), si tienes las ideas claras, es esperar a la proxima Junta General Ordinaria, cuando se pretenda aprobar el Presupuesto anual y su correspondiente reparto y establecimiento de cuotas. Si no se recoge obligacion de pago de cuota a los locales, votas en contra y si pese a eso se aprueba por mayoria, a impugnar.
Antes, en el debate de ese punto, intenta convencer al resto de propietarios para que no se obtenga la mayoria necesaria para la aprobacion de ese punto.
La unica salida que tienes (una vez en poder de estos documentos), si tienes las ideas claras, es esperar a la proxima Junta General Ordinaria, cuando se pretenda aprobar el Presupuesto anual y su correspondiente reparto y establecimiento de cuotas. Si no se recoge obligacion de pago de cuota a los locales, votas en contra y si pese a eso se aprueba por mayoria, a impugnar.
Antes, en el debate de ese punto, intenta convencer al resto de propietarios para que no se obtenga la mayoria necesaria para la aprobacion de ese punto.
Lexis, gracias pero creo que no me he explicado con claridad, los vecinos ya votamos en junta a favor de cobrar a los locales el porcentaje que por Ley estaban obligados, este punto fue aprobado por unanimidad (todos a favor de cobrarles)
El problema viene cuando el administrador dice que necesita saber el porcentaje que tienen de participación, por supuesto todos los vecinos lo desconocemos y los dueños de los locales no facilitan sus escrituras.
El administrador dice que visto como esta el tema va a acudir al registro de la propiedad para solicitar la información que necesita (de esto hace 10 meses) y a fecha de hoy cuando alguien le pregunta sobre el tema dice que aún no le han facilitado la información.
El caso es que buscanco y buscando encuentro la web de los registradores de la propiedad y en ella indican su compromiso de que cualquier consulta que se haga en los registros será entregada en el plazo máximo de cuatro días así que como comprenderás nuestro administrador nos está tomando el pelo.
Por otro lado el dice que no tienen que pagar nada más que cuando haya derramas por fachada, tuberías (que por cierto están cubiertas por un seguro de cdad., que los locales no pagan) o tejado cosa con la cual según interpreto de leer la LPH no es así (no hay estatutos) pero como no soy mas que un ignorante en leyes me gustaría poder contrarrestar las exposiciones del administrador haciendo alusión a las leyes que hagan referencia a que los locales deben pagar "x" gastos y que por lo tanto así lo queremos la comunidad y que si estamos equivocados (cosa que dudo) pues que los locales impugnen.
Lo unico que pretendemos es cobrar lo que obliga la Ley ni un centimo de euro más.
Si eres tan amable de seguirme indicando los pasos que debo dar. Gracias y mil gracias.
El problema viene cuando el administrador dice que necesita saber el porcentaje que tienen de participación, por supuesto todos los vecinos lo desconocemos y los dueños de los locales no facilitan sus escrituras.
El administrador dice que visto como esta el tema va a acudir al registro de la propiedad para solicitar la información que necesita (de esto hace 10 meses) y a fecha de hoy cuando alguien le pregunta sobre el tema dice que aún no le han facilitado la información.
El caso es que buscanco y buscando encuentro la web de los registradores de la propiedad y en ella indican su compromiso de que cualquier consulta que se haga en los registros será entregada en el plazo máximo de cuatro días así que como comprenderás nuestro administrador nos está tomando el pelo.
Por otro lado el dice que no tienen que pagar nada más que cuando haya derramas por fachada, tuberías (que por cierto están cubiertas por un seguro de cdad., que los locales no pagan) o tejado cosa con la cual según interpreto de leer la LPH no es así (no hay estatutos) pero como no soy mas que un ignorante en leyes me gustaría poder contrarrestar las exposiciones del administrador haciendo alusión a las leyes que hagan referencia a que los locales deben pagar "x" gastos y que por lo tanto así lo queremos la comunidad y que si estamos equivocados (cosa que dudo) pues que los locales impugnen.
Lo unico que pretendemos es cobrar lo que obliga la Ley ni un centimo de euro más.
Si eres tan amable de seguirme indicando los pasos que debo dar. Gracias y mil gracias.
Jppm?
Ustes que es el iniciador de este capítulo, ?que funciones tiene en la comunidad¿
Supongo que tendrán un presidente ?no¿
Si es usted, olvidese del administrador de momento y acometa el proyecto de pedir en el registro de la propiedad lo que le indica juan jose, esa es la clave;los locales tendrán que aportar siempre un grupo de gastos y no contribuir a otros como indica (por no repetir).
Promover una votación para que esta norma se vote por mayoría y se acabo.
Al administrador hay que darle las instrucciones precisas y si no las "entiende", invitarle a que se vaya o esperar a la junta general y promover otra persona más idónea y nada más.
usted debe sumar 100 en division horizontal en cuanto a la suma de coeficientes y luego seguir fielmente las instrucciones que le pasa juan josé, que estimo que son las correctas.
Ustes que es el iniciador de este capítulo, ?que funciones tiene en la comunidad¿
Supongo que tendrán un presidente ?no¿
Si es usted, olvidese del administrador de momento y acometa el proyecto de pedir en el registro de la propiedad lo que le indica juan jose, esa es la clave;los locales tendrán que aportar siempre un grupo de gastos y no contribuir a otros como indica (por no repetir).
Promover una votación para que esta norma se vote por mayoría y se acabo.
Al administrador hay que darle las instrucciones precisas y si no las "entiende", invitarle a que se vaya o esperar a la junta general y promover otra persona más idónea y nada más.
usted debe sumar 100 en division horizontal en cuanto a la suma de coeficientes y luego seguir fielmente las instrucciones que le pasa juan josé, que estimo que son las correctas.
Hola damaot,
-Que funciones tengo en la comunidad? Pues en estos momentos solamente la de ser un propietario más.
- Supongo que tendrán presidente?no?
Pues lo tenemos efectivamente pero como si no porque cualquier problema dice que a él no le contemos nada que vayamos donde el administrador que para eso esta.
- Que me olvide del administrador?
Hombre no es tan facil la mayoría de los vecinos están convencidos de que dice la verdad.
Por eso es por lo que quería saber a que leyes, etc... me puedo referir al indicar que no está en lo cierto, con el fin de enviar a los vecinos un escrito haciendo referencia a esas leyes y por supuesto detallandoselas para que vean el error que está cometiendo el administrador.
Por otro lado en el resto se está portando correctamente y si le digo la verdad creo que en el tema de los locales está haciendo lo que buenamente puede para dejar correr el tiempo porque realmente le hemos metido en un problema para él ya que al mismo que es el administrador de la comunidad también es el gestor de uno de los negocios que hay en los locales.
Pero claro algunos vecinos estamos cansados de esta situación (pocos la mayoría o no se enteran o no quieren enterarse) y queremos desenmascararle ante los demás.
-Que funciones tengo en la comunidad? Pues en estos momentos solamente la de ser un propietario más.
- Supongo que tendrán presidente?no?
Pues lo tenemos efectivamente pero como si no porque cualquier problema dice que a él no le contemos nada que vayamos donde el administrador que para eso esta.
- Que me olvide del administrador?
Hombre no es tan facil la mayoría de los vecinos están convencidos de que dice la verdad.
Por eso es por lo que quería saber a que leyes, etc... me puedo referir al indicar que no está en lo cierto, con el fin de enviar a los vecinos un escrito haciendo referencia a esas leyes y por supuesto detallandoselas para que vean el error que está cometiendo el administrador.
Por otro lado en el resto se está portando correctamente y si le digo la verdad creo que en el tema de los locales está haciendo lo que buenamente puede para dejar correr el tiempo porque realmente le hemos metido en un problema para él ya que al mismo que es el administrador de la comunidad también es el gestor de uno de los negocios que hay en los locales.
Pero claro algunos vecinos estamos cansados de esta situación (pocos la mayoría o no se enteran o no quieren enterarse) y queremos desenmascararle ante los demás.
Tome nota:
Ya adivino la trama; queria posicionarme para darle mi mejor consejo; no soy experto en leyes, pero de momento le hablaré de una:
Lease LPH 49/60, articulo 16/1
La Junta de prop. se reunirá, por lo menos, una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente O LO PIDAN LA CUARTA PARTEM DE LOS PROPIETARIOS, O UN NUMERO DE ESTOS QUE REPRESENTEN AL MENOS EL 25% DE LAS CUOTAS DE PARTICIPACION.
Hágase con ésta participación y por carta fehaciente obliguen al presidente a celebrar una reunión extraordinaria con el excusivo y siguiente punto del día:
1º Por necesidades obvias, sustitución de las figuras de presidente y administrador.
Le dan un pequeño plazo; si el presidente se niega
ustedes, el grupo hacen la convocatoria general y procuren que todos los firmantes asistan.
Por mayoría, removeran los cargos, si el descontento se consolida con los votos y estableceran las nuevas normas.
Ya adivino la trama; queria posicionarme para darle mi mejor consejo; no soy experto en leyes, pero de momento le hablaré de una:
Lease LPH 49/60, articulo 16/1
La Junta de prop. se reunirá, por lo menos, una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente O LO PIDAN LA CUARTA PARTEM DE LOS PROPIETARIOS, O UN NUMERO DE ESTOS QUE REPRESENTEN AL MENOS EL 25% DE LAS CUOTAS DE PARTICIPACION.
Hágase con ésta participación y por carta fehaciente obliguen al presidente a celebrar una reunión extraordinaria con el excusivo y siguiente punto del día:
1º Por necesidades obvias, sustitución de las figuras de presidente y administrador.
Le dan un pequeño plazo; si el presidente se niega
ustedes, el grupo hacen la convocatoria general y procuren que todos los firmantes asistan.
Por mayoría, removeran los cargos, si el descontento se consolida con los votos y estableceran las nuevas normas.
Le agradezco su interés pero creo que no me he explicado con claridad ya que lo que queremos no es destituir ni al presidente ni al administrador lo que pretendemos es que dejen de darnos largas y decirle que los locales tienen que pagar como todos los demás propietarios y decirle a que LPH nos estamos refiriendo para que comienze a hacerlo efectivo y entonces si en caso de que en el próximo mes los locales sigan en las misma situación (es decir sin pagar) procederíamos a convocar junta con el fin de destituirle de su cargo.
Quizás sea ingenuo pero creo que el presidente no lo hace de mala fé simplemente el no entiende de todo esto y lo deja en manos del administrador (que para eso en parte se le paga) y el administrador se ve en un atolladero ya que haga lo que haga uno de sus clientes va a resultar perjudicado.
Y eso es lo que queremos que vean los demás vecinos que no se está cobrando a los locales no porque no se pueda sino porque el administrador está tambien implicado como gestor de uno de los locales.
Quizás sea ingenuo pero creo que el presidente no lo hace de mala fé simplemente el no entiende de todo esto y lo deja en manos del administrador (que para eso en parte se le paga) y el administrador se ve en un atolladero ya que haga lo que haga uno de sus clientes va a resultar perjudicado.
Y eso es lo que queremos que vean los demás vecinos que no se está cobrando a los locales no porque no se pueda sino porque el administrador está tambien implicado como gestor de uno de los locales.
tiene, usted como propietario, otra opción, que tambien está contenida en el articulo 16 del que solo le he hablado del articulo 1º.
Solicitar usted en carta fehaciente que para la proxima reunión, el presidente o secrecario incorpore en la convocatoria el temás que por el interés general ha de tratarse en ésta reunión, que debe de hacerlo, aunque la mayoría NO LO HACE.
Solicitar usted en carta fehaciente que para la proxima reunión, el presidente o secrecario incorpore en la convocatoria el temás que por el interés general ha de tratarse en ésta reunión, que debe de hacerlo, aunque la mayoría NO LO HACE.
