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local renta antigua
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Local renta antigua
Buenos días
Me gustaría hacer una consulta, a ver si me puede ayudar alguien.
Tengo en propiedad un local en Madrid. Tiene un alquiler anterior al 85 de renta antigua a una persona, autónoma, que explota en él un taller de mecánica de coches.
Tiene ya 75 años y, aunque continúa dado de alta en autónomos,factura, etc, realmente hace ya muchos años (unos 10) que , lógicamente por su edad, no acude al taller a trabajar (ni acude) y lo gestiona “realmente” uno de sus hijos, aunque ante hacienda, terceros, etc sigue figurando él, para así no tener que traspasar el negocio a sus hijos y con ello continuar el negocio del bajo precio del alquiler mientras viva (eso si, renuncia a su jubilación por ello).
Entonces mi pregunta es. Habría alguna manera de demostrar que él realmente no trabaja realmente para así solicitar la extinción del contrato en diciembre de este año en base a la ley Boyer? ¿Sería conveniente hacer algún tipo de comunicado antes de fin de año para que quede clara nuestra postura?
Entiendo que ha hecho un traspaso real aunque no legal del negocio. Tengo testigos (clientes, comerciantes de la zona, etc) que podrían testificar que llevan años sin verle por allí. Pero por otro lado, supongo que él diría que lleva el negocio desde su casa con el teléfono y que con ello sigue regentando el negocio. Pero, si declarara eso, no deberían aplicar la misma legislación que a las empresas, finde contrato fin de este año, puesto que se entiende que lo de mantener en vigor estos contratos mientras viva, se hacía para proteger a los pequeños comerciantes? En este caso actuaría más como empresario que como otra cosa...(además que es falso que lleve el negocio desde su casa).
Decir que es una familia de muchísimo dinero y que me está dificultando continuamente la venta de mi local ya que pide indemnizaciones multimillonarias por irse.
Un saludo y muchas gracias de antemano
Me gustaría hacer una consulta, a ver si me puede ayudar alguien.
Tengo en propiedad un local en Madrid. Tiene un alquiler anterior al 85 de renta antigua a una persona, autónoma, que explota en él un taller de mecánica de coches.
Tiene ya 75 años y, aunque continúa dado de alta en autónomos,factura, etc, realmente hace ya muchos años (unos 10) que , lógicamente por su edad, no acude al taller a trabajar (ni acude) y lo gestiona “realmente” uno de sus hijos, aunque ante hacienda, terceros, etc sigue figurando él, para así no tener que traspasar el negocio a sus hijos y con ello continuar el negocio del bajo precio del alquiler mientras viva (eso si, renuncia a su jubilación por ello).
Entonces mi pregunta es. Habría alguna manera de demostrar que él realmente no trabaja realmente para así solicitar la extinción del contrato en diciembre de este año en base a la ley Boyer? ¿Sería conveniente hacer algún tipo de comunicado antes de fin de año para que quede clara nuestra postura?
Entiendo que ha hecho un traspaso real aunque no legal del negocio. Tengo testigos (clientes, comerciantes de la zona, etc) que podrían testificar que llevan años sin verle por allí. Pero por otro lado, supongo que él diría que lleva el negocio desde su casa con el teléfono y que con ello sigue regentando el negocio. Pero, si declarara eso, no deberían aplicar la misma legislación que a las empresas, finde contrato fin de este año, puesto que se entiende que lo de mantener en vigor estos contratos mientras viva, se hacía para proteger a los pequeños comerciantes? En este caso actuaría más como empresario que como otra cosa...(además que es falso que lleve el negocio desde su casa).
Decir que es una familia de muchísimo dinero y que me está dificultando continuamente la venta de mi local ya que pide indemnizaciones multimillonarias por irse.
Un saludo y muchas gracias de antemano
En principio, habría que conocer todas las circunstancias (contrato, situación real del arrendatario, etc); pero en principio suele distinguirse entre la jubilación laboral o administrativa y la jubilación civil, entendiéndose que se da ésta cuando no se explota el negocio. También esta jubilación "civil" ha sido considerada en algunos supuestos como causa de extinción.
Quedo a su disposición,
Motta&L Abogados
Madrid
mottalara-abogados@mottalara-abogados.es
Quedo a su disposición,
Motta&L Abogados
Madrid
mottalara-abogados@mottalara-abogados.es
Muchas gracias por la respuesta, Motta&L
Aunque de momento no queríamos meternos en demandas, tendremos en cuenta esa opción ( y a vds) si más adelante decidimos algo, puesto que es precisamente lo que queremos demostrar, pero no sabía explicarlo, que hay jubilación civil (real) pero no administrativa ...pero siempre me han dicho que tendría imposible demostrarlo porque él siempre podría decir que lleva el negocio desde su casa con llamadas de teléfono un día a la semana, ej. y que delega el trabajo del día a día en su hijo, y que simplemente con ello ningún juez va a considerar traspasado el negocio y con ello el fin del contrato....
Pero quizás más adelante haya que intentarlo...que el buen hombre tiene ya 75 años e imagino que todo eso influiría en un juicio...
Aunque de momento no queríamos meternos en demandas, tendremos en cuenta esa opción ( y a vds) si más adelante decidimos algo, puesto que es precisamente lo que queremos demostrar, pero no sabía explicarlo, que hay jubilación civil (real) pero no administrativa ...pero siempre me han dicho que tendría imposible demostrarlo porque él siempre podría decir que lleva el negocio desde su casa con llamadas de teléfono un día a la semana, ej. y que delega el trabajo del día a día en su hijo, y que simplemente con ello ningún juez va a considerar traspasado el negocio y con ello el fin del contrato....
Pero quizás más adelante haya que intentarlo...que el buen hombre tiene ya 75 años e imagino que todo eso influiría en un juicio...
mafermo: entiendo su problema. Creo que la única forma de demostrar que ese hombre sigue dirigiendo el negocio es probar que sigue dado de alta en el IAE y pagando el autónomo. Como le han indicado, una cosa es que una persona se jubile como trabajador, y otra que se "jubile" como empresario. La única forma de saber lo segundo es conociendo esos datos, y la única forma de averiguarlos es preguntándole directamente a esa persona. Si le responde que no está de alta en el IAE o que no le responde en ningún sentido o le responde con evasivas, entonces yo me plantearía demandarle.
abogado@leonbendayan.com
abogado@leonbendayan.com
Leonjbr, tener seguridad de que continúa de alta como autónomo y sigue facturando a sus proveedores la tengo.
El problema es que simplemente lo hace para mantener el "chollo" del alquiler, pero realmente quien va todos los días a trabajar y quien realmente dirige el negocio es su hijo. El solo figura en los papeles digamos.
De ahí la dificultad que le vemos a demostrar el asunto, si dice que realmente lo dirige desde su casa y no tiene obligación de ir por allí.
POr eso, lo ideal es que hubiera algún otro caso, jurisprudencia o alguna idea por ahí que sirviera para basarnos en que ha traspasado el negocio y solo lo mantiene ante hacienda y la Ssocial para seguir con el precio bajo primero y evitar el fin del contrato a fin de año segundo...
El problema es que simplemente lo hace para mantener el "chollo" del alquiler, pero realmente quien va todos los días a trabajar y quien realmente dirige el negocio es su hijo. El solo figura en los papeles digamos.
De ahí la dificultad que le vemos a demostrar el asunto, si dice que realmente lo dirige desde su casa y no tiene obligación de ir por allí.
POr eso, lo ideal es que hubiera algún otro caso, jurisprudencia o alguna idea por ahí que sirviera para basarnos en que ha traspasado el negocio y solo lo mantiene ante hacienda y la Ssocial para seguir con el precio bajo primero y evitar el fin del contrato a fin de año segundo...
mafermo: si le consta que el hombre sigue siendo autónomo y las facturas van a su nombre, no va a poder hacer nada.
En realidad no hay traspaso, lo único que ocurre es que tiene trabajadores empleados para él, pero eso es compatible con la condición de autónomo y de empresario. Por ahí no puede echarle.
Déjeme que le haga una pregunta: ¿las facturas van a nombre de esa persona o por casualidad de las casualidades van a nombre de una sociedad?
abogado@leonbendayan.com
En realidad no hay traspaso, lo único que ocurre es que tiene trabajadores empleados para él, pero eso es compatible con la condición de autónomo y de empresario. Por ahí no puede echarle.
Déjeme que le haga una pregunta: ¿las facturas van a nombre de esa persona o por casualidad de las casualidades van a nombre de una sociedad?
abogado@leonbendayan.com
No ..van a nombre de una persona.
Pero ahí está el tema. Que nuestra idea era demostrar que actúa como empresario...y que entiendo la ley admite mientras viva el arrendatario el alquiler de renta antigua, para protegerles frente a empresarios que tendrán que salir a fin de año todos por la ley boyer. Y si él actúa más como empresario sin acudir al local a trabajar...
Pero claro, tampoco queremos meternos en juicios si lo más probable es perderlo si no hay una base admisible para un juez o jurisprudencia para poder echarle...
Pero ahí está el tema. Que nuestra idea era demostrar que actúa como empresario...y que entiendo la ley admite mientras viva el arrendatario el alquiler de renta antigua, para protegerles frente a empresarios que tendrán que salir a fin de año todos por la ley boyer. Y si él actúa más como empresario sin acudir al local a trabajar...
Pero claro, tampoco queremos meternos en juicios si lo más probable es perderlo si no hay una base admisible para un juez o jurisprudencia para poder echarle...
Exacto. La misma persona que lo firmó hace 40 años.
Lo que debería haber hecho es, cuando dejó de trabajar allí hace 10 años , es traspasar el negocio a su hijo , pero claro, no lo hizo porque sabía que entonces se tenía que ir en 2015...y sigue manteniéndose virtualmente como quien lleva el negocio cuando no es así.
Lo que debería haber hecho es, cuando dejó de trabajar allí hace 10 años , es traspasar el negocio a su hijo , pero claro, no lo hizo porque sabía que entonces se tenía que ir en 2015...y sigue manteniéndose virtualmente como quien lleva el negocio cuando no es así.
Es que dese cuenta de que esa persona en realidad si esta para trabajar en un taller, no como trabajador, pero si como empresario, que es lo que está haciendo.
Mire: si es que hay un ejemplo reciente clarísimo: Emilio Botín. Ha muerto con 79 alis trabajando hasta el ultimo dia. Y no estaba en una sucursal ni en la caja del banco. Vale. Pero no podemos decir que se hubiera jubilado como directivo.
Salvando las distancias su caso es el mismo. Por ahora no hay nada que hacer.
Mire: si es que hay un ejemplo reciente clarísimo: Emilio Botín. Ha muerto con 79 alis trabajando hasta el ultimo dia. Y no estaba en una sucursal ni en la caja del banco. Vale. Pero no podemos decir que se hubiera jubilado como directivo.
Salvando las distancias su caso es el mismo. Por ahora no hay nada que hacer.
Buenas tardes Mafermo:
En mi opinión su problema puede tener solución:
la generalidad de las sentencias de las Audiencias Provinciales venían entendiendo que la jubilación del arrendatario -"jubilación legal", "jubilación laboral", "jubilación administrativa"- es causa directa de extinción del contrato de arrendamiento independientemente de que aquel continúe al frente de la actividad empresarial o comercial, aunque el arrendatario afectado y jubilado continúe desarrollando la actividad empresarial en el local, al resultar jurídicamente incompatible la condición de jubilado, alcanzada tras la vigencia de la LAU 1994, con la de arrendatario de local de negocio, de manera, que, producida la jubilación por declaración administrativa, la extinción del contrato locativo se produce "ope legis", salvo que acaezca el juego de las subrogaciones que contempla la DT 3ª de la LAU de 1994. No cabe ya distinguir entre jubilación "civil" (cese real en la actividad del negocio) y "laboral", pues la norma es clara. La situación de "jubilación" es única y exclusivamente un concepto del Derecho del Trabajo y de la Seguridad Social que significa la cesación en el trabajo o actividad productiva por razón de la edad. Así aplicaron, entre otras muchas sentencias, esta tesis, por ejemplo, SAP de Murcia, secc. 3ª, de 20 de junio de 2001 (JUR/2001/238627); SAP de Sevilla, secc. 6ª, de 30 de Julio de 2002 (JUR/2003/89131); SAP de Barcelona, secc. 4ª, de 22 de marzo de 2006 (JUR/2006/220931); SAP de Madrid, secc. 9ª, de 16 de diciembre del 2009 (JUR/2010/68690); SAP de Málaga, secc. 7ª, Melilla, de 8 de noviembre de 2010 (AC/2010/2104). En esta misma dirección hay que citar aquellas sentencias que señalan que para que la subrogación impida la extinción del contrato por jubilación, es necesario que ambas situaciones se produzcan simultáneamente, en cuanto una subrogación posterior en el tiempo a la jubilación del arrendatario, resulta imposible por no poseer ya el jubilado de la condición de arrendatario, careciendo pues de aptitud para generar tal derecho (SAP de Vizcaya, secc. 5ª, de 15 de enero de 2001 [AC/2001/134]; SAP de Madrid, secc. 20, de 12 de febrero del 2008 [JUR/2008/122831], o SAP de Gran Canarias, secc. 4, del 27 de Julio del 2007 [JUR/2007/355701] …)
Nuestro Tribunal Supremo ha tenido ocasión de pronunciarse el alguna ocasión de la jubilación del empresario individual como causa de extinción del contrato de arrendamiento, concretando que "per se" la jubilación es causa de extinción del contrato, salvo que se haya producido la subrogación, sea a favor del cónyuge, sea de algún descendiente, en los términos que permite la Ley. La Sala de lo Civil del TS ha tenido ya ocasión de fijar como doctrina jurisprudencial, en aplicación de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994, que la jubilación del arrendatario determina la extinción del contrato de arrendamiento independientemente de que aquel continúe al frente de la actividad empresarial o comercial realizada en el local arrendado. En este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de junio de 2011 (RJ 2011/5717) señala que el arrendatario "… como trabajador resulta afectado por la situación de jubilación, por más que se sitúe al frente de una actividad empresarial", añadiendo que "La regla general es que el disfrute de la pensión por jubilación es incompatible con la realización de trabajos por cuenta ajena/propia o con la realización de actividades para las Administraciones Públicas a excepción de la denominada jubilación flexible que permite compatibilizar ambos conceptos bajo circunstancias muy concretas". La STS de 21 de enero de 2013 (RJ/2013/1823) reitera la doctrina señalando que "Esta Sala ha tenido ya ocasión de fijar como doctrina jurisprudencial que, en aplicación de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994, la jubilación del arrendatario determina la extinción del contrato de arrendamiento independientemente de que aquel continúe al frente de la actividad empresarial o comercial realizada en el local comercial", remitiéndose a la STS de 8 de junio de 2011.
A la vista de todo lo anterior, ustedes decidirán si quieren seguir cobrando una renta exigua, o recuperar la posesión del local.
Si quieren más información, quedo a su disposición.
Ataúlfo López-Mingo
Abogado. Madrid
ataulfo@lopezmingo.es
En mi opinión su problema puede tener solución:
la generalidad de las sentencias de las Audiencias Provinciales venían entendiendo que la jubilación del arrendatario -"jubilación legal", "jubilación laboral", "jubilación administrativa"- es causa directa de extinción del contrato de arrendamiento independientemente de que aquel continúe al frente de la actividad empresarial o comercial, aunque el arrendatario afectado y jubilado continúe desarrollando la actividad empresarial en el local, al resultar jurídicamente incompatible la condición de jubilado, alcanzada tras la vigencia de la LAU 1994, con la de arrendatario de local de negocio, de manera, que, producida la jubilación por declaración administrativa, la extinción del contrato locativo se produce "ope legis", salvo que acaezca el juego de las subrogaciones que contempla la DT 3ª de la LAU de 1994. No cabe ya distinguir entre jubilación "civil" (cese real en la actividad del negocio) y "laboral", pues la norma es clara. La situación de "jubilación" es única y exclusivamente un concepto del Derecho del Trabajo y de la Seguridad Social que significa la cesación en el trabajo o actividad productiva por razón de la edad. Así aplicaron, entre otras muchas sentencias, esta tesis, por ejemplo, SAP de Murcia, secc. 3ª, de 20 de junio de 2001 (JUR/2001/238627); SAP de Sevilla, secc. 6ª, de 30 de Julio de 2002 (JUR/2003/89131); SAP de Barcelona, secc. 4ª, de 22 de marzo de 2006 (JUR/2006/220931); SAP de Madrid, secc. 9ª, de 16 de diciembre del 2009 (JUR/2010/68690); SAP de Málaga, secc. 7ª, Melilla, de 8 de noviembre de 2010 (AC/2010/2104). En esta misma dirección hay que citar aquellas sentencias que señalan que para que la subrogación impida la extinción del contrato por jubilación, es necesario que ambas situaciones se produzcan simultáneamente, en cuanto una subrogación posterior en el tiempo a la jubilación del arrendatario, resulta imposible por no poseer ya el jubilado de la condición de arrendatario, careciendo pues de aptitud para generar tal derecho (SAP de Vizcaya, secc. 5ª, de 15 de enero de 2001 [AC/2001/134]; SAP de Madrid, secc. 20, de 12 de febrero del 2008 [JUR/2008/122831], o SAP de Gran Canarias, secc. 4, del 27 de Julio del 2007 [JUR/2007/355701] …)
Nuestro Tribunal Supremo ha tenido ocasión de pronunciarse el alguna ocasión de la jubilación del empresario individual como causa de extinción del contrato de arrendamiento, concretando que "per se" la jubilación es causa de extinción del contrato, salvo que se haya producido la subrogación, sea a favor del cónyuge, sea de algún descendiente, en los términos que permite la Ley. La Sala de lo Civil del TS ha tenido ya ocasión de fijar como doctrina jurisprudencial, en aplicación de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994, que la jubilación del arrendatario determina la extinción del contrato de arrendamiento independientemente de que aquel continúe al frente de la actividad empresarial o comercial realizada en el local arrendado. En este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de junio de 2011 (RJ 2011/5717) señala que el arrendatario "… como trabajador resulta afectado por la situación de jubilación, por más que se sitúe al frente de una actividad empresarial", añadiendo que "La regla general es que el disfrute de la pensión por jubilación es incompatible con la realización de trabajos por cuenta ajena/propia o con la realización de actividades para las Administraciones Públicas a excepción de la denominada jubilación flexible que permite compatibilizar ambos conceptos bajo circunstancias muy concretas". La STS de 21 de enero de 2013 (RJ/2013/1823) reitera la doctrina señalando que "Esta Sala ha tenido ya ocasión de fijar como doctrina jurisprudencial que, en aplicación de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994, la jubilación del arrendatario determina la extinción del contrato de arrendamiento independientemente de que aquel continúe al frente de la actividad empresarial o comercial realizada en el local comercial", remitiéndose a la STS de 8 de junio de 2011.
A la vista de todo lo anterior, ustedes decidirán si quieren seguir cobrando una renta exigua, o recuperar la posesión del local.
Si quieren más información, quedo a su disposición.
Ataúlfo López-Mingo
Abogado. Madrid
ataulfo@lopezmingo.es
Por supuesto que lo que dice Lopez Mingo es correcto. El problema es que por los datos que da el consultante todo parece indicar que el inquilino no se ha jubilado. Que sigue emitiendo facturas y que sigue de alta como autónomo. Si sigue como autónomo está claro que no se ha jubilado. Es que es así de simple. Ahí no hay nada que hacer.
Muchas gracias Ataúlfo por tu interés.
Pero el problema en base a lo que me expones es efectivamente ese, que que el continúa dado de alta en autónomos y las facturas que emiten en el negocio, aunque él ya no pisa por allí por su edad y estado físico, van a su nombre
Mi intención es demostrar que el negocio lo están explotando su hijo y no él. Que él solo figura para continuar con su "chollo"..
Pero el problema en base a lo que me expones es efectivamente ese, que que el continúa dado de alta en autónomos y las facturas que emiten en el negocio, aunque él ya no pisa por allí por su edad y estado físico, van a su nombre
Mi intención es demostrar que el negocio lo están explotando su hijo y no él. Que él solo figura para continuar con su "chollo"..
