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local comercial a vivienda es posible?
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Yo sigo diciendo que la resolución del 2004 viene a pedir la unanimidad por el cambio de uso, no tanto por la interpretación que yo hago, sino por la aplicación que le están dando los registros, en los registros donde yo trabajo se aplica en el sentido que he dicho y, precisamente, en virtud de esa resolución.
Y he llevado temas en ambos sentidos (denegación de inscripción y de inscripción sin el permiso) y han acabado ambos en el mismo sentido.
Y he llevado temas en ambos sentidos (denegación de inscripción y de inscripción sin el permiso) y han acabado ambos en el mismo sentido.
Lo que veo tras escuchar vuestras experiencias es que si no hay un escrito o algun documento testimonial de los vecinos sobre la oposicion al cambio de uso podria haber sorpresas.
TN.. Es cierto que no se precisa unanimidad si no modificas ningun elemento de la fachada y tambien es cierto que una demanda de un vecino podria terminar en victoria para el porque existe la ley no es rigida en el sentido de que la jurisprudencia es activa y las sentencias son muy variadas por lo que es mejor tener la unanimidad y de momento eso es lo que voy a intentar.
TURPIN Y PILAR.. creo que teneis razon en que no es necesario pero si es posible que un registrador te pida algun documento al menos para hacer constar que los vecinos son conocedores del cambio de uso.
ALDABALA... Tengo entendido que normalmente cualquier actividad que se ejerza en los linderos de tu propiedad o en un bajo de tu edificio lo suelen avisar desde urbanismo para que presentes alegaciones si estas en contra de la actividad, por supuesto motivadas. Te lo digo por actividades que han montado en mi edificio y en las empresas lindantes con la mia (aunque no se tratase de un cambio de uso envian carta informando de que abren un local destinado a tal uso..)
TN.. Es cierto que no se precisa unanimidad si no modificas ningun elemento de la fachada y tambien es cierto que una demanda de un vecino podria terminar en victoria para el porque existe la ley no es rigida en el sentido de que la jurisprudencia es activa y las sentencias son muy variadas por lo que es mejor tener la unanimidad y de momento eso es lo que voy a intentar.
TURPIN Y PILAR.. creo que teneis razon en que no es necesario pero si es posible que un registrador te pida algun documento al menos para hacer constar que los vecinos son conocedores del cambio de uso.
ALDABALA... Tengo entendido que normalmente cualquier actividad que se ejerza en los linderos de tu propiedad o en un bajo de tu edificio lo suelen avisar desde urbanismo para que presentes alegaciones si estas en contra de la actividad, por supuesto motivadas. Te lo digo por actividades que han montado en mi edificio y en las empresas lindantes con la mia (aunque no se tratase de un cambio de uso envian carta informando de que abren un local destinado a tal uso..)
Hola TN.
No olvido la resolución de la DGRN que citas y sigo discrepando de ti por lo siguiente.
Si bien es cierto que la resolución de la DGRN de 2004 ha declarado que el cambio de destino es sin duda una declaración de voluntad que afecta a la descripción del inmueble en su conjunto y que tiene una trascendencia indudable pudiendo considerarse como una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal.
Sin embargo no es menos cierto que la misma resolución de la DGRN del año 2004 PERMITE la constancia del cambio de destino SIN EL CONSENTIMIENTO de la JUNTA DE PROPIETARIOS siempre que en los estatutos de la propiedad horizontal no existan limitaciones al uso de los elementos independientes, por considerar que la afectación de los bienes a un destino determinado queda dentro de las facultades del dominio.
Por lo demás, no parece que el asiento procedente sea el de la nota marginal ya que dicho sistema sigue el principio de “numerus clausus” y no hay prevista mención específica para el presente caso.
Por el contrario, debemos considerar que el asiento a practicar para el cambio de destino es el de inscripción.
Para finalizar diré que como quiera que el cambio de destino de local a vivienda implica un mayor número de viviendas que el contenido en la inscripción del régimen de propiedad horizontal en el Registro de la propiedad e implica una modificación de la descripción del inmueble, conforme al art. 53. a) del Anexo Urbanístico al Reglamento Hipotecario en relación con las resoluciones de la DGRN de 15 y 16 de octubre de 2002, deberá aportarse la correspondiente licencia para conseguir la inscripción en el Registro de la propiedad de la indicada modificación.
Un saludo.
No olvido la resolución de la DGRN que citas y sigo discrepando de ti por lo siguiente.
Si bien es cierto que la resolución de la DGRN de 2004 ha declarado que el cambio de destino es sin duda una declaración de voluntad que afecta a la descripción del inmueble en su conjunto y que tiene una trascendencia indudable pudiendo considerarse como una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal.
Sin embargo no es menos cierto que la misma resolución de la DGRN del año 2004 PERMITE la constancia del cambio de destino SIN EL CONSENTIMIENTO de la JUNTA DE PROPIETARIOS siempre que en los estatutos de la propiedad horizontal no existan limitaciones al uso de los elementos independientes, por considerar que la afectación de los bienes a un destino determinado queda dentro de las facultades del dominio.
Por lo demás, no parece que el asiento procedente sea el de la nota marginal ya que dicho sistema sigue el principio de “numerus clausus” y no hay prevista mención específica para el presente caso.
Por el contrario, debemos considerar que el asiento a practicar para el cambio de destino es el de inscripción.
Para finalizar diré que como quiera que el cambio de destino de local a vivienda implica un mayor número de viviendas que el contenido en la inscripción del régimen de propiedad horizontal en el Registro de la propiedad e implica una modificación de la descripción del inmueble, conforme al art. 53. a) del Anexo Urbanístico al Reglamento Hipotecario en relación con las resoluciones de la DGRN de 15 y 16 de octubre de 2002, deberá aportarse la correspondiente licencia para conseguir la inscripción en el Registro de la propiedad de la indicada modificación.
Un saludo.
Yo discrepo de TN esta vez.
Mi punto de vista parte de un local que se halla inscrito como elemento independiente en una propiedad horizontal cuyos estatutos no establecen prohibiciones específicas de uso de los departamentos (porque si los estatutos establecen prohibiciones específicas de uso, necesitará unanimidad).
Desde el punto de vista civil parece claro, como ya constatara la resolución de la DGRN de 23 de marzo de 1998, que el uso de los elementos independientes es libre y que el cambio de local a vivienda es un cambio meramente descriptivo que sólo puede ser limitado mediante una prohibición específica establecida en los estatutos.
Por otro lado, la modificación no afecta al título constitutivo ya que se trata sólo del cambio de la descripción del concreto elemento independiente, por lo que queda al arbitrio del propietario.
Parece indudable que la transformación se ha de realizar mediante algún tipo de obra que adecúe el local para el uso de vivienda, lo que requerirá de la correspondiente licencia municipal.
Sin embargo, dado que el cambio de destino no implica una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, no será de aplicación el art. 53.a) AURH.
De ese modo se permite que accedan al Registro de la propiedad elementos caracterizados como viviendas que, sin embargo, no hayan obtenido la licencia de obras por entender el Ayuntamiento que el planeamiento lo impide, lo que deja abierta la posibilidad de una discordancia entre el Registro y la realidad urbanística en perjuicio de los usuarios del primero.
El informe de la Comisión de Criterios de Calificación de 13 de septiembre de 2004, sin embargo, considera exigible la licencia en algunos casos, a saber, (1) cuando lo exija una norma autonómica, (2) cuando el número de viviendas y locales sea condición esencial de la licencia de obras del edificio, (3) cuando la operación encubra una obra nueva y (4) cuando el cambio de destino dé lugar a un cambio de los usos del total edificio.
Sin duda, el caso más relevante puede ser aquel que considera que la modificación descriptiva del elemento independiente responde a una obra nueva encubierta, en cuyo caso sería de aplicación el régimen ordinario establecido por el art. 22 de la Ley del suelo.
Mi punto de vista parte de un local que se halla inscrito como elemento independiente en una propiedad horizontal cuyos estatutos no establecen prohibiciones específicas de uso de los departamentos (porque si los estatutos establecen prohibiciones específicas de uso, necesitará unanimidad).
Desde el punto de vista civil parece claro, como ya constatara la resolución de la DGRN de 23 de marzo de 1998, que el uso de los elementos independientes es libre y que el cambio de local a vivienda es un cambio meramente descriptivo que sólo puede ser limitado mediante una prohibición específica establecida en los estatutos.
Por otro lado, la modificación no afecta al título constitutivo ya que se trata sólo del cambio de la descripción del concreto elemento independiente, por lo que queda al arbitrio del propietario.
Parece indudable que la transformación se ha de realizar mediante algún tipo de obra que adecúe el local para el uso de vivienda, lo que requerirá de la correspondiente licencia municipal.
Sin embargo, dado que el cambio de destino no implica una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, no será de aplicación el art. 53.a) AURH.
De ese modo se permite que accedan al Registro de la propiedad elementos caracterizados como viviendas que, sin embargo, no hayan obtenido la licencia de obras por entender el Ayuntamiento que el planeamiento lo impide, lo que deja abierta la posibilidad de una discordancia entre el Registro y la realidad urbanística en perjuicio de los usuarios del primero.
El informe de la Comisión de Criterios de Calificación de 13 de septiembre de 2004, sin embargo, considera exigible la licencia en algunos casos, a saber, (1) cuando lo exija una norma autonómica, (2) cuando el número de viviendas y locales sea condición esencial de la licencia de obras del edificio, (3) cuando la operación encubra una obra nueva y (4) cuando el cambio de destino dé lugar a un cambio de los usos del total edificio.
Sin duda, el caso más relevante puede ser aquel que considera que la modificación descriptiva del elemento independiente responde a una obra nueva encubierta, en cuyo caso sería de aplicación el régimen ordinario establecido por el art. 22 de la Ley del suelo.
Al hilo de este mensaje, en mi comunidad nos encontramos con el caso inverso, un vecino ha decidido montar una asesoria en su vivienda que hasta ahora la tenia alquilada.
Según él se lo ha comunicado al Administrador y este no nos ha dicho nada y nosotros nos hemos enterado porque ha colocado su placa en el exterior del portal.
Es esto legal? Por lo que he podido entender, debería solicitar un cambio de uso en el Ayuntamiento pero, podemos oponernos los vecinos aunque el Ayuntamiento se lo conceda?
Leyendo las escrituras de las viviendas, indica claramente que las mismas serán destinadas a vivienda y solo se ejercerá la actividad comercial en los locales comerciales de la comunidad.
Será necesario la unanimidad de todos los vecinos para permitir que realice esta actividad en su vivienda?
Pero si el Ayuntamiento le concede el permiso y la Comunidad no, no estaríamos violando una norma legal (la del Ayuntamiento)?
Pese a todo me temo que aunque no estemos de acuerdo el va a seguir con su asesoría montada.
Según él se lo ha comunicado al Administrador y este no nos ha dicho nada y nosotros nos hemos enterado porque ha colocado su placa en el exterior del portal.
Es esto legal? Por lo que he podido entender, debería solicitar un cambio de uso en el Ayuntamiento pero, podemos oponernos los vecinos aunque el Ayuntamiento se lo conceda?
Leyendo las escrituras de las viviendas, indica claramente que las mismas serán destinadas a vivienda y solo se ejercerá la actividad comercial en los locales comerciales de la comunidad.
Será necesario la unanimidad de todos los vecinos para permitir que realice esta actividad en su vivienda?
Pero si el Ayuntamiento le concede el permiso y la Comunidad no, no estaríamos violando una norma legal (la del Ayuntamiento)?
Pese a todo me temo que aunque no estemos de acuerdo el va a seguir con su asesoría montada.
Ayer estuve hablando con el tecnico del ayuntamiento de Murcia que corresponde al distrito donde esta el bajo en cuestion y me dijo que en este caso podia cambiar el uso de local a vivienda presentando proyectos,... ya que esta clasificado como residencial pero es cierto que me advirtio, ante mi pregunta sobre tener en cuenta a los vecinos, que se conceden permisos sin perjuicio a terceros, o sea que si algun vecino se opone al tema ira via judicial y tendremos que atenernos a sentencia o sea que si seria aconsejable tener la unanimidad o cuanto menos tener un acta de reunion de la comunidad en que conste que se ha expuesto el tema y que nadie se ha opuesto o bien dar un plazo para que expongan su oposicion motivada al cambio de uso.
Gracias a todos de nuevo.
Gracias a todos de nuevo.
De momento no se acepta que el cambio de uso sea un cambio de destino, es algo que deberá para la jurisprudencia y para una posterior decisión de la DGRN.
La alteración de destino es, de momento, para segregación o unión de los diferentes elementos privativos. (que, además, requieren la licencia correspodiente según el art. 179 del TRLU de Cataluña)
La alteración de destino es, de momento, para segregación o unión de los diferentes elementos privativos. (que, además, requieren la licencia correspodiente según el art. 179 del TRLU de Cataluña)
Regimen Juridico de la Propiedad Horizontal en catalunya / Ley del libro quinto del C. C.
Art. 553-10 Modificación del título de constitución.
2.No es preciso el consentimiento de la Junta de Propietariospara la modificación del título de contitución si la motivan los siguientes hechos:
c) Alteraciones del destino de los elementos privativos, salvo que los prohiban los estatutos.
Esta semana pasada consulte a la registradora que me toca por distrito y me dijo que no me lo pedía.
Quizás he tenido suerte.
Saludos
Art. 553-10 Modificación del título de constitución.
2.No es preciso el consentimiento de la Junta de Propietariospara la modificación del título de contitución si la motivan los siguientes hechos:
c) Alteraciones del destino de los elementos privativos, salvo que los prohiban los estatutos.
Esta semana pasada consulte a la registradora que me toca por distrito y me dijo que no me lo pedía.
Quizás he tenido suerte.
Saludos
Pilar, no estoy confundido, lee bien lo que he escrito
"lo mejor sería cambiar también las cuotas", no digo que sea necesario, sino que la comunidad debe ponerlo como condición para el cambio.
Lo que sí es necesario y precisa la unanimidad (incluso en Cataluña, pues no entra dentro de la modificación de 4/5) es el cambio de uso.
Estáis confundiendo la parte administrativa (Ayuntamiento, cédula de habitablidad, etc...) con la parte civil (registro, etc...).
Para la parte administrativa, el Ayuntamiento no pide nada de los vecinos porque no entra en la parte civil, pero para el cambio en el registro (la parte civil), el registrador SI lo pide, dado que la DGRN ha fallado en este sentido.
Se deben tener las dos cosas, pues aún teniendo cédula, si no está registrado como vivienda y la comunidad demanda, no se podría utilizar como vivienda.
"lo mejor sería cambiar también las cuotas", no digo que sea necesario, sino que la comunidad debe ponerlo como condición para el cambio.
Lo que sí es necesario y precisa la unanimidad (incluso en Cataluña, pues no entra dentro de la modificación de 4/5) es el cambio de uso.
Estáis confundiendo la parte administrativa (Ayuntamiento, cédula de habitablidad, etc...) con la parte civil (registro, etc...).
Para la parte administrativa, el Ayuntamiento no pide nada de los vecinos porque no entra en la parte civil, pero para el cambio en el registro (la parte civil), el registrador SI lo pide, dado que la DGRN ha fallado en este sentido.
Se deben tener las dos cosas, pues aún teniendo cédula, si no está registrado como vivienda y la comunidad demanda, no se podría utilizar como vivienda.
Gracias a todos antes que nada.
He ido al ayuntamiento a ver si esta zona esta finca esta catalogada como uso residencial y efectivamente esta como uso residencial y como alternativas aparece el uso comercial si bien es cierto que en escritura me aparece como local.
Esta mañana voy a ver al tecnico del ayuntamiento para que me diga que hay que presentar ya que tampoco me hace gracia hacer un proyecto que vale una pasta para que no concedan luego el permiso por lo que ....le doy la razon a PILAR en que lo mejor es un arquitecto con experiencia en esto y quien mejor que el propio tecnico del ayuntamiento ya que , la mayoria, trabaja por su cuenta ademas de ser funcionarios. Intentare saber si podria hacer el mismo el trabajo ya que a mi me da igual quien haga los proyectos y si el esta dentro del ayuntamiento sera mas facil conseguir que den la cedula de habitabilidad.
Tambien Pilar tiene razon en que legalmente no es necesaria unanimidad del vecindario SIEMPRE QUE SE RESPETE LA FACHADA, y lo vamos a respetar todo ya que no es necesario cambiar nada tiene puerta, ventanales.,... y bastante luz aunque es cierto que estamos dispuestos (..y lo veo logico) a pagar una cuota como vivienda, no como local aunque no usemos ascensores, terrazas, ...
Gracias por vuestra ayuda, cuando hable con el tecnico del ayto. os cuento asi estamos informados todos.
He ido al ayuntamiento a ver si esta zona esta finca esta catalogada como uso residencial y efectivamente esta como uso residencial y como alternativas aparece el uso comercial si bien es cierto que en escritura me aparece como local.
Esta mañana voy a ver al tecnico del ayuntamiento para que me diga que hay que presentar ya que tampoco me hace gracia hacer un proyecto que vale una pasta para que no concedan luego el permiso por lo que ....le doy la razon a PILAR en que lo mejor es un arquitecto con experiencia en esto y quien mejor que el propio tecnico del ayuntamiento ya que , la mayoria, trabaja por su cuenta ademas de ser funcionarios. Intentare saber si podria hacer el mismo el trabajo ya que a mi me da igual quien haga los proyectos y si el esta dentro del ayuntamiento sera mas facil conseguir que den la cedula de habitabilidad.
Tambien Pilar tiene razon en que legalmente no es necesaria unanimidad del vecindario SIEMPRE QUE SE RESPETE LA FACHADA, y lo vamos a respetar todo ya que no es necesario cambiar nada tiene puerta, ventanales.,... y bastante luz aunque es cierto que estamos dispuestos (..y lo veo logico) a pagar una cuota como vivienda, no como local aunque no usemos ascensores, terrazas, ...
Gracias por vuestra ayuda, cuando hable con el tecnico del ayto. os cuento asi estamos informados todos.
Lucias: buscate un Arquitecto que sea expecialista en el tema, los requisitos son un poco complejos (altura mínima, cocina, lavabo, ventilación, planos,...) una vez tengas el proyecto, haz de haz de solicitar el cambio de uso en el Ayuntamiento y contando que te lo concedan, luego pides la cédula de habitabilidad. A nivel de Ayuntamiento no piden el permiso de los vecinos (La ley cambio, creo recordar en el 2005) pero haz de cumplir unos % de vivieindas sobre metros construídos de todo el edificio. También hay barrios especiales que por falta de viviendas piden menos requisitos. En cada lugar puede variar. Total un poco lio, de aquí que busques un Arquitecto que ya haya hecho algún cambio de uso.
TN estas confundido, las cuotas de coeficiente no varían. Sobre la unanimidad, en Catalunya no es necesaria.
Saludos
TN estas confundido, las cuotas de coeficiente no varían. Sobre la unanimidad, en Catalunya no es necesaria.
Saludos
Necesitas el permiso de los vecinos por una simple cuestión.
En el título constitutivo del edificio, consta como local y, por tanto, para convertirse legalmente en vivienda, necesitas que se cambie a vivienda.
Cualquier cambio en el título constitutivo requiere el permiso por UNANIMIDAD de los vecinos.
Eso sin contar que tendrás una cuota de participación como si fuera un local, y no como una vivienda, por lo que, en los casos en que se modifican, lo mejor sería cambiar también las cuotas.
Algunos registradores han aceptado el cambio sin requerir el permiso, pero la DGRN ha optado por considerar que se necesita el permiso, por lo que si el registrador lo inscribe y la comunidad demanda, ganaría la comunidad.
En el título constitutivo del edificio, consta como local y, por tanto, para convertirse legalmente en vivienda, necesitas que se cambie a vivienda.
Cualquier cambio en el título constitutivo requiere el permiso por UNANIMIDAD de los vecinos.
Eso sin contar que tendrás una cuota de participación como si fuera un local, y no como una vivienda, por lo que, en los casos en que se modifican, lo mejor sería cambiar también las cuotas.
Algunos registradores han aceptado el cambio sin requerir el permiso, pero la DGRN ha optado por considerar que se necesita el permiso, por lo que si el registrador lo inscribe y la comunidad demanda, ganaría la comunidad.
Muchas gracias Rosa;
Esto es lo que necesitaba es que no sabia por donde empezar si por el ayuntamiento o por los vecinos ya que tengo claro que si no modifico los elementos comunes; que no los voy a modificar, no necesito aprobacion de los vecinos aunque si que los informare y tengo ya planos de un arquitecto para empezar el proyecto.
He llamado a Urbanismo varias veces para hacer la consulta y no ha habido manera de que alguien me atendiera, sabiendo que hay que pedir un cambio de uso al menos se por donde empezar.
Muchas gracias de nuevo has sido de gran ayuda. saludos.
Esto es lo que necesitaba es que no sabia por donde empezar si por el ayuntamiento o por los vecinos ya que tengo claro que si no modifico los elementos comunes; que no los voy a modificar, no necesito aprobacion de los vecinos aunque si que los informare y tengo ya planos de un arquitecto para empezar el proyecto.
He llamado a Urbanismo varias veces para hacer la consulta y no ha habido manera de que alguien me atendiera, sabiendo que hay que pedir un cambio de uso al menos se por donde empezar.
Muchas gracias de nuevo has sido de gran ayuda. saludos.
solicitar al ayuntamiento un cambio de uso, si lo permite la normativa urbanística (que prevé un máximo de habitantes por zona, para planificar los servicios públicos) si te lo dan seguramente te pedirán proyecto de vivienda visado por el col. de arquitectos, donde justifique las condiciones de habitabilidad, si el ayuntamiento concede el cambio de uso, la comunidad de propietarios en este caso no tiene nada que decir siempre que no modifiques elementos comunes, sería distinto que el cambio fuera de vivienda a local,
gracias por su respuesta,
pero porque no me condederan la cedula de habitabilidad en el ayuntamiento?
El local es exterior con bastante luz, no es un local cerrado...es por este motivo por lo que la denegaran? Entonces ¿que hago? pido permiso primero al ayuntamiento a ver que pasa?
El tema es que es para mis padres, viven en duplex y por edad deben trasladarse a una vivienda mas pequeña y en planta y han pensado que teniendo el bajo no tienen porque gastar un dineral en un apartamento.
Le agradeceria que me respondiera, estoy perdida y no se si debo intentarlo o no porque lo queremos todo legal, no queremos sorpresas ni problemas con los vecinos los cuales por ahora no tienen inconveniente ya que a algunos de ellos se les ha informado ya y nos conocen muchos años porque el negocio de nuestra actividad lo desarrollabamos antes en ese local.
Ante todo muchas gracias por su tiempo. Saludos.
pero porque no me condederan la cedula de habitabilidad en el ayuntamiento?
El local es exterior con bastante luz, no es un local cerrado...es por este motivo por lo que la denegaran? Entonces ¿que hago? pido permiso primero al ayuntamiento a ver que pasa?
El tema es que es para mis padres, viven en duplex y por edad deben trasladarse a una vivienda mas pequeña y en planta y han pensado que teniendo el bajo no tienen porque gastar un dineral en un apartamento.
Le agradeceria que me respondiera, estoy perdida y no se si debo intentarlo o no porque lo queremos todo legal, no queremos sorpresas ni problemas con los vecinos los cuales por ahora no tienen inconveniente ya que a algunos de ellos se les ha informado ya y nos conocen muchos años porque el negocio de nuestra actividad lo desarrollabamos antes en ese local.
Ante todo muchas gracias por su tiempo. Saludos.
El primer problema que va a tener usted es que el ayuntamiento no le va a conceder la célula de habitabilidad. Referente a sus vecinos decirles que, es posible que encuentre reticencias en ello, y hasta podrían denunciar el caso en el ayuntamiento pero, también le digo, que se han dado muchos casos que lo han hecho y no ha pasado nada.
Local comercial a vivienda es posible?
