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¿Lo construido en interior de mi parcela es mio?
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¿lo construido en interior de mi parcela es mio?
En mi casa, (perteneciente a una edificación de tres viviendas unifamiliares en hilera, con parcela privada) debido a unos incumplimientos del proyecto para el cual se concedieron las licencias, deficiencias de diseño del mismo y ejecución nefasta, resulta que tengo, en el salón, un “agujero” a modo de arqueta, justo debajo de las losas del pavimento al cual desembocan todos los desagües pluviales y de aguas sucias de la casa de al lado.
Esto no solo crea problemas debido a las inmisiones (o intromisiones) de olores y filtraciones de agua (que pueden llegar a afectar a la cimentación), también se producen atascos continuados, desbordamientos de aguas fecales, humedad bajo el pavimento y en las paredes
Esto genera una situación de servidumbre ilegal, y además los propietarios de la otra casa se niegan a solucionar nada alegando que ellos no tienen problema, que el problema lo tengo yo.
Según informes periciales, la solución es hacer una red sanitaria independiente para cada una de las dos viviendas afectadas,(ya que la red de tercera es independiente) cosa que en la mía se ha llevado a cabo hasta en el entronque con la general, no así en la otra porque ellos no quieren hacer obra y pretenden seguir utilizando la existente a pesar de los problemas que plantea y de su absoluta negación a buscar soluciones apropiadas.
También pretenden que les pague yo, cada vez que tienen que quitar un atasco metiendo presión desde su casa (con el camión de servicios de limpieza).
Por supuesto he puesto una demanda a los constructores y dirección técnica, pero cómo todos sabemos esto se alarga en el tiempo.
El caso es, que al no existir una servidumbre legalmente reconocida, (en las escrituras ni siquiera figuran elementos comunes, tampoco se definen usos comunes, las parcelas son privativas, indicándose que cada propietario poda disponer libremente de sus fachadas y cubiertas) y dado los problemas que a todos los niveles esto me está ocasionando y que legalmente no tengo obligación de soportar esta situación intolerable:
¿He de considerar como mias las tuberías y arqueta existententes en el interior de mi propiedad ya que toda la parcela y lo edificado sobre ella es de mi propiedad?
¿Puedo taponar los desagües para que no atraviesen mi propiedad, avisándoles con un plazo de tiempo anticipado?
¿Deberïa interponer una acción negatoria de servidumbre?
Agradeceré cualquier respuesta, opinión o sugerencia.
Esto no solo crea problemas debido a las inmisiones (o intromisiones) de olores y filtraciones de agua (que pueden llegar a afectar a la cimentación), también se producen atascos continuados, desbordamientos de aguas fecales, humedad bajo el pavimento y en las paredes
Esto genera una situación de servidumbre ilegal, y además los propietarios de la otra casa se niegan a solucionar nada alegando que ellos no tienen problema, que el problema lo tengo yo.
Según informes periciales, la solución es hacer una red sanitaria independiente para cada una de las dos viviendas afectadas,(ya que la red de tercera es independiente) cosa que en la mía se ha llevado a cabo hasta en el entronque con la general, no así en la otra porque ellos no quieren hacer obra y pretenden seguir utilizando la existente a pesar de los problemas que plantea y de su absoluta negación a buscar soluciones apropiadas.
También pretenden que les pague yo, cada vez que tienen que quitar un atasco metiendo presión desde su casa (con el camión de servicios de limpieza).
Por supuesto he puesto una demanda a los constructores y dirección técnica, pero cómo todos sabemos esto se alarga en el tiempo.
El caso es, que al no existir una servidumbre legalmente reconocida, (en las escrituras ni siquiera figuran elementos comunes, tampoco se definen usos comunes, las parcelas son privativas, indicándose que cada propietario poda disponer libremente de sus fachadas y cubiertas) y dado los problemas que a todos los niveles esto me está ocasionando y que legalmente no tengo obligación de soportar esta situación intolerable:
¿He de considerar como mias las tuberías y arqueta existententes en el interior de mi propiedad ya que toda la parcela y lo edificado sobre ella es de mi propiedad?
¿Puedo taponar los desagües para que no atraviesen mi propiedad, avisándoles con un plazo de tiempo anticipado?
¿Deberïa interponer una acción negatoria de servidumbre?
Agradeceré cualquier respuesta, opinión o sugerencia.
Si sus desagües pasan por tu propiedad son elementos comunes y deberia mantenerse de forma conjunta, sino están asi descritos en la división horizontal esta mal hecha esta. Si existe una servidumbre, para lo que debe estar registrada, el predio sirviente tiene obligación de dejar pasar los cauces de aguas pero el predio dominante debe correr con todos los gastos de mantenimiento y adecuación, esto figura tanto en el codigo civil como en la ley de aguas. Deberias buscar un tecnico que les explique a los vecinos las consecuencias y las obras necesarias.
El caso es que no hacía ninguna falta hacer pasar esos desagües por mi casa y mucho menos poner una arqueta-agujero en el salón.
En este tipo de casa los elementos comunes son aquellos que no se hallan descrito como finca independiente, en este caso es tan solo el hecho de apoyarse una casa en la otra lo que define la propiedad horizontal.
Además mi coeficiente es mayor por el hecho de tener la casa dos metros más que la otra, con lo cual tendría que pagar yo más que ellos. De todas formas no se ha constituido la comunidad de propietarios, ya que son tres casas y solo estan habitadas estas dos.
En cuanto a los vecinos se les ha intentado de todas formas explicar y no entran en razón, sino todo lo contrario.
Dicen que si la casa está mal que la venda, por esto y otras cuantas cosas creo que están en complicidad con quien ha hecho este desastre.
Cuando compre la casa, delante del notario pregunte si había elementos comunes, y el construcctor respondió que no.
Por eso, al no estar inscritos elementos comunes ni servidumbres, quiero suponer que las instalaciones que hay en mi casa son mias y las que hay en la otra casa suyas.
Ademas, tras atravesar mi casa y mi jardín, las tuberías vuelven a cruzar a la otra casa y desde ella entroncan con la general.
Un verdadero lio que ni los abogados tienen claro cómo resolver.
En este tipo de casa los elementos comunes son aquellos que no se hallan descrito como finca independiente, en este caso es tan solo el hecho de apoyarse una casa en la otra lo que define la propiedad horizontal.
Además mi coeficiente es mayor por el hecho de tener la casa dos metros más que la otra, con lo cual tendría que pagar yo más que ellos. De todas formas no se ha constituido la comunidad de propietarios, ya que son tres casas y solo estan habitadas estas dos.
En cuanto a los vecinos se les ha intentado de todas formas explicar y no entran en razón, sino todo lo contrario.
Dicen que si la casa está mal que la venda, por esto y otras cuantas cosas creo que están en complicidad con quien ha hecho este desastre.
Cuando compre la casa, delante del notario pregunte si había elementos comunes, y el construcctor respondió que no.
Por eso, al no estar inscritos elementos comunes ni servidumbres, quiero suponer que las instalaciones que hay en mi casa son mias y las que hay en la otra casa suyas.
Ademas, tras atravesar mi casa y mi jardín, las tuberías vuelven a cruzar a la otra casa y desde ella entroncan con la general.
Un verdadero lio que ni los abogados tienen claro cómo resolver.
Hispalis, me gustaria pedirte una opinión.
En el caso que la casa fuera tuya y teniendo en cuenta que así no se puede vivir y que el juicio con la constructora va para largo y aun habiendo ganado la demanda, si los vecinos no quieren hacer nada seguiremos igual ¿qué harías?
- Cegar los desagües
- Demandar a los vecinos por obras necesarias
- Acción negatoria de servidumbres
Muchas gracias
En el caso que la casa fuera tuya y teniendo en cuenta que así no se puede vivir y que el juicio con la constructora va para largo y aun habiendo ganado la demanda, si los vecinos no quieren hacer nada seguiremos igual ¿qué harías?
- Cegar los desagües
- Demandar a los vecinos por obras necesarias
- Acción negatoria de servidumbres
Muchas gracias
La accion negatoria de servidumbres, que no estoy muy seguro de lo que es pero suena a que no quieres que se formalice, esa seguro. Despues colcer a intentar razonar con ellos, pero si tu no lo has conseguido te vuelvo a sugerir otra persona. Como es que no esta constituida la comunidad? eso no puede ser, hay que constituirla vivan o no alli, incluso si hay alguna no vendida, ese porcentaje seria del promotor. Tambien, aunque te parezca una burrada pensaria en cuanto te costaria a ti costear todas las obras por si acaso. Tecnicamente puedes hacer otra cosa que es sellar la arqueta, te explico, sin sellar las tuberias se pone como otra tapa debajo de la que existe y por encima de los tubos, son unos rasillones y mortero por ejemplo de forma que conseguiras que no slagan los olores, mas me preocupa que salga agua ahora que estan acabadas de entregar si ya las han limpiado varias veces. Imaginate que tu ciegas sus tubos y como tu dices ellos despues los tuyos que vuelven a pasar por su parcela, un desastre no? ademas dices que se apoyan en paredes comunes por lo que eso de que sean independientes ya no es cierto hay elementos comunes. La oportunidad de demandar a los vecinos por las obras necesarias siempre que les comuniques las mismas antes puedes hacerlo siempre aunque en el codigo civil y en la ley de aguas, se establece que puedes cambiar el trazado de una servidumbre pero a tu costa. yo lo enfocaría mas por el mal funcionamiento de la misma y por la negación de la servidumbre ya que hay caminos mas faciles entre el supuesto predio dominante y un cauce publico sin pasar por tu casa
Hispalis, gracias por tu atención.
He hablado con una persona que trabaja en el registro y está de acuerdo conmigo en que la LPH, no se adecua a este tipo de viviendas y que hasta ahora se van resolviendo cosas a base de jurisprudencia.
Hay que tener en cuenta que no son elementos comunes las cubiertas, ni las fachadas, ni los patios, ni el suelo, ni el subsuelo.
Por lo que cómo dices, sólo quedan en común las medianerias y sólo con respecto al colindante.
Además en este caso las supuestas conducciones cómunes solo lo son para dos de las tres casas, ya que la tercera es independiente.
¿Cómo se toman los acuerdos en este caso?
¿El que tiene el coeficiente más alto decide?
Es un autentico galimatías.
He leido las normativas de Madrid y en ellas se especifica que en el caso de viviendas unifamiliares adosadas la arqueta cómun deberá estar en sotanos, garajes, etc comunes a efecto de titularidad.
En cuanto a por qué no se ha constituido la comunidad.
Pues supongo que en principio parece innecesario dada la supuesta ausencia de elementos comunes.
Además al poco tiempo de vivir aquí surgen los problemas y la oposición de los vecinos.
La tercera casa fue comprada en principio.
Creo que después fue embargada por el banco y allí no ha vivido ni vive nadie.
En la escritura de obra nueva dice que el régimen de administración será el establecido en el articulo 398 de código civil, aunque supongo que esto será para todas las comunidades.
Por otra parte decirte, que razonar con estas personas es imposible, es decir poco. Se les han enviado burofax, hablaron con un abogado que en principio me llevaba el caso y se burlaban diciendo que si tanto me molestaba que me comprase una parcela en el campo, que cómo cag..... para que eso estuviese así, etc.
Nos han estado haciendo la vida imposible, llamando a policia y guardia Civil, cuando estábamos haciendo obras, etc, etc...podría escribir un libro.
Por otra parte yo he hecho una linea independiente para mi casa, HASTA EN EL ENTRONQUE, es decir, las aguas de mi casa ya no pasan por la suya.
Una vez hechas estas modificaciones, no he quitado más atascos, por lo que ahora se notan en su casa y ellos se encargan de llamar al camión y meter presión.
Pues bien me pusieron una denuncia diciendo que les taponabamos los desagües con yeso, ladrillos,etc, que la policia local habia hecho fotos en mi casa y que "sus desagües" estaban taponados con yeso. Que ha hablado con un arquitecto y le ha dicho que todo está muy bien hecho.......
Todo absolutamente falso, por supuesto.
A resultas de esta denuncia, se me cita para un juicio de faltas en juzgado de paz por coaciones.
En el juicio esta mujer vuelve a mentir de una manera increible.
Yo presento informes, documentación de la demanda que existe contra los responsables, etc.
Por supuesto me absuelven y en el mismo juicio el juez de paz y secretario le dicen que son defectos de construcción muy graves, que hay que solucionarlo, que deben poner una demanda civil, etc.
Ni caso. A ellos lo único que le importaba es quién les paga los gastos del camión de limpieza.
Parece subrealista pero es así y así sigue la cosa.
En cuanto a sellar la arqueta, te diré que no tiene tapa, sino ladrillos grandes planos unidos con cemento.
Por eso, cómo no existen canalizaciones en su interior se filtran no solo las aguas cuando se atasca, sino también el vapor de agua y se empapa toda la grava debajo del pavimento llegando la humedad a las paredes.
Supongo que de seguir esto así tendre que levantar todo el suelo de esa zona (hasta ahora solo se levantó una losa) y poner sobre esos ladrillos una losa de piedra u hormigón y sellarla perfectamente.
En fin, creo que me estoy excediendo.
Gracias de nuevo.
He hablado con una persona que trabaja en el registro y está de acuerdo conmigo en que la LPH, no se adecua a este tipo de viviendas y que hasta ahora se van resolviendo cosas a base de jurisprudencia.
Hay que tener en cuenta que no son elementos comunes las cubiertas, ni las fachadas, ni los patios, ni el suelo, ni el subsuelo.
Por lo que cómo dices, sólo quedan en común las medianerias y sólo con respecto al colindante.
Además en este caso las supuestas conducciones cómunes solo lo son para dos de las tres casas, ya que la tercera es independiente.
¿Cómo se toman los acuerdos en este caso?
¿El que tiene el coeficiente más alto decide?
Es un autentico galimatías.
He leido las normativas de Madrid y en ellas se especifica que en el caso de viviendas unifamiliares adosadas la arqueta cómun deberá estar en sotanos, garajes, etc comunes a efecto de titularidad.
En cuanto a por qué no se ha constituido la comunidad.
Pues supongo que en principio parece innecesario dada la supuesta ausencia de elementos comunes.
Además al poco tiempo de vivir aquí surgen los problemas y la oposición de los vecinos.
La tercera casa fue comprada en principio.
Creo que después fue embargada por el banco y allí no ha vivido ni vive nadie.
En la escritura de obra nueva dice que el régimen de administración será el establecido en el articulo 398 de código civil, aunque supongo que esto será para todas las comunidades.
Por otra parte decirte, que razonar con estas personas es imposible, es decir poco. Se les han enviado burofax, hablaron con un abogado que en principio me llevaba el caso y se burlaban diciendo que si tanto me molestaba que me comprase una parcela en el campo, que cómo cag..... para que eso estuviese así, etc.
Nos han estado haciendo la vida imposible, llamando a policia y guardia Civil, cuando estábamos haciendo obras, etc, etc...podría escribir un libro.
Por otra parte yo he hecho una linea independiente para mi casa, HASTA EN EL ENTRONQUE, es decir, las aguas de mi casa ya no pasan por la suya.
Una vez hechas estas modificaciones, no he quitado más atascos, por lo que ahora se notan en su casa y ellos se encargan de llamar al camión y meter presión.
Pues bien me pusieron una denuncia diciendo que les taponabamos los desagües con yeso, ladrillos,etc, que la policia local habia hecho fotos en mi casa y que "sus desagües" estaban taponados con yeso. Que ha hablado con un arquitecto y le ha dicho que todo está muy bien hecho.......
Todo absolutamente falso, por supuesto.
A resultas de esta denuncia, se me cita para un juicio de faltas en juzgado de paz por coaciones.
En el juicio esta mujer vuelve a mentir de una manera increible.
Yo presento informes, documentación de la demanda que existe contra los responsables, etc.
Por supuesto me absuelven y en el mismo juicio el juez de paz y secretario le dicen que son defectos de construcción muy graves, que hay que solucionarlo, que deben poner una demanda civil, etc.
Ni caso. A ellos lo único que le importaba es quién les paga los gastos del camión de limpieza.
Parece subrealista pero es así y así sigue la cosa.
En cuanto a sellar la arqueta, te diré que no tiene tapa, sino ladrillos grandes planos unidos con cemento.
Por eso, cómo no existen canalizaciones en su interior se filtran no solo las aguas cuando se atasca, sino también el vapor de agua y se empapa toda la grava debajo del pavimento llegando la humedad a las paredes.
Supongo que de seguir esto así tendre que levantar todo el suelo de esa zona (hasta ahora solo se levantó una losa) y poner sobre esos ladrillos una losa de piedra u hormigón y sellarla perfectamente.
En fin, creo que me estoy excediendo.
Gracias de nuevo.
Que haya muchos o pocos elementos comunes entiendo que no desvirtua que debe ser una comunidad al tener algunos elementos comunes, tampoco que haya un embargo de un banco, el banco es el propietario y debe formar parte de la comunidad. En cuanto a la forma que esta sellada puedes mejorarla, un aparejador te dira como puedes hacerlo es bastante sencillo, si existen filtraciones tambien se pueden evitar. Si teneis una sentencia que os da la razon y declara que hay fallos de construccion muy importantes podeis demadar uno o todos al constructor o si la viviendas esta acogida a la LOE ir a reclamar al seguro, las canalizaciones son vicios ocultos
