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narvel yo si comprendo tu miedo a mi me pasaba lo mismo años atras en que mi hija vivia conmigo me callé muchas veces y dejé pasar el tiempo hasta que se independizó y dejo de vivir conmigo ahora vivo sola y soy mayor ya no les tengo que aguantar mas brabuconadas ni injusticias son un grupito no mas de 6 personajillos sin escrupulos que se aprobechan de que hay mucha gente mayor y otra que no se enteran de nada y se cren con derecho a cometer las mayores trropelias. un empleado que se jubiló hace poco nos dijo espabilaros porque en esta comunidad se estan cometiendo infraciones muy graves el administrador esta al corriente y hace la vista gorda pero la responsabilidad caerá sobre los propietarios aunque no se les informe de nada.
Fontanero me reconforta leer lo que escribe porque un vecino y yo estamos recopilando pruebas grabaciones fotos etc etc del garage de mi finca que como e contado en otros post lo an convertido en una nave industrial sin ningun escrupulo por el peligro que eso comporta son mas de cuatro mil metros de parking que lo an convertido en almacenes de todo tipo de materiales inflamables y peligrosos. pues bien al hilo de lo que usted comenta de las obligaciones del administrador de advertir a los propietarios lo que esta haciendo mi administrador cada vez qué le solicitamos informacion sobre la infracion que se esta cometiendo es decir qué desconoce lo que ocurre en el garage pero a la vez intenta intimidarnos diciendo que si seguimos urgando nos vamos a encontrar con un problema grave. a mi no me asustan sus brabucanadas pero a mi vecino si asi que seguramente cuando ayamos recopilado todas las pruebas seguramente la denuncia en la fiscalia la tendre que poner yo sola ya puse una hace dos años en urbanismo de mi ayuntamiento pero no an echo nada. el garage debido a los cerramientos que an echo sin permiso de la comunidad y sin permiso de urbanismo como es logico no tiene licencia de actividad aunque actividad hay a todas horas entran veiculos que cargan y descargan tampoco tiene poliza de seguro por lo cual si ocurriese un siniestro pagariamos la comunidad. asi que estoy entre la espada y la pared si denuncio estoy sola y me enfrento a gentuza porque todos los que explotan esos almacenes no creo que sean tan ingenuos como para ignorar que estan cometiendo una infracion y si no denuncio tendre que vender mi propiedad para pagar imdebnizaciones en caso de siniestro. yo e resuelto denunciar aunque vaya sola y los demas les favorezca mi accion sin tener que dar la cara pero pienso que de las dos maneras estoy vendida.
Es curioso como trata la revista del colegio general de fincas de Madrid del mes de febrero de este año, el tema de asesoramiento por parte de los administradores y que dejo a continuación, ya que lo considero de interés.
El administrador
como asesor.
Antes de adoptar una decisión
definitiva, es recomendable que
el administrador consulte con el
presidente o, si es posible, con la
asamblea la forma de realizar el
acto o prestación discutida, proponiendo
la forma más adecuada de
abordar el asunto, a la vista de las
circunstancias del caso. No debemos
olvidar que el administrador
profesional también asume como
función la de “asesorar a la comunidad”,
como ha reconocido la jurisprudencia
(SAP Navarra de 9 de
septiembre de 2004), por
lo que se encuentra en la
obligación de apercibir a la
junta, anticipadamente, de
la inconveniencia o ilicitud
de la instrucción o decisión
que pretende adoptar o ejecutar. En
su propio interés, el administrador
deberá dejar constancia expresa
de tal advertencia, si quiere evitar
incurrir en responsabilidad por omisión
de la aplicación de la diligencia
debida.
En otras ocasiones, esas instrucciones
ni siquiera existen, o son insuficientes,
y es necesario impulsar
la gestión de conformidad con lo
previsto en la ley. En este sentido,
los arts. 1104 y 1719 del Código
Civil establecen como módulo de
diligencia de comportamiento, y
como criterio integrador de las actividades
realizadas, la general de un
“buen padre de familia”, aunque tratándose
de un profesional también
habrá que tener presentes los “usos
profesionales”. Es más, de conformidad
con lo dispuesto en el art.
20.c) de la LPH, lo razonable será
entender que el administrador puede
resolver directamente aquellos
problemas cuya resolución resulte
inevitable, por su urgencia y necesidad.
El administrador
como asesor.
Antes de adoptar una decisión
definitiva, es recomendable que
el administrador consulte con el
presidente o, si es posible, con la
asamblea la forma de realizar el
acto o prestación discutida, proponiendo
la forma más adecuada de
abordar el asunto, a la vista de las
circunstancias del caso. No debemos
olvidar que el administrador
profesional también asume como
función la de “asesorar a la comunidad”,
como ha reconocido la jurisprudencia
(SAP Navarra de 9 de
septiembre de 2004), por
lo que se encuentra en la
obligación de apercibir a la
junta, anticipadamente, de
la inconveniencia o ilicitud
de la instrucción o decisión
que pretende adoptar o ejecutar. En
su propio interés, el administrador
deberá dejar constancia expresa
de tal advertencia, si quiere evitar
incurrir en responsabilidad por omisión
de la aplicación de la diligencia
debida.
En otras ocasiones, esas instrucciones
ni siquiera existen, o son insuficientes,
y es necesario impulsar
la gestión de conformidad con lo
previsto en la ley. En este sentido,
los arts. 1104 y 1719 del Código
Civil establecen como módulo de
diligencia de comportamiento, y
como criterio integrador de las actividades
realizadas, la general de un
“buen padre de familia”, aunque tratándose
de un profesional también
habrá que tener presentes los “usos
profesionales”. Es más, de conformidad
con lo dispuesto en el art.
20.c) de la LPH, lo razonable será
entender que el administrador puede
resolver directamente aquellos
problemas cuya resolución resulte
inevitable, por su urgencia y necesidad.
Gracias por las respuestas.
La administradora vive tranquila en su mundo y todo lo demás le resbala. Mi vecino se cree con inmunidad porque ha dado con gente buena y así nos va...
No creo que tenga solución y tampoco creo que se pueda echar a la administradora -faltaría más- por mirar a otro lado.
No me da miedo que mi vecino me puedan hacer algo a mi, pero si me da miedo que puedan hacerselo a mi madre o a mi hermana.
Gracias y un saludo.
La administradora vive tranquila en su mundo y todo lo demás le resbala. Mi vecino se cree con inmunidad porque ha dado con gente buena y así nos va...
No creo que tenga solución y tampoco creo que se pueda echar a la administradora -faltaría más- por mirar a otro lado.
No me da miedo que mi vecino me puedan hacer algo a mi, pero si me da miedo que puedan hacerselo a mi madre o a mi hermana.
Gracias y un saludo.
es un tema delicado pero yo estoy pensando esta gente si no se le paran los piés cada vez van a mas. por otro lado yo e visto algun chulito de estos ccon las orejas gaxas cuando alguien les planta cara. cosa que deberia hacer el administrador porque cobra para ello y ademas no tiene que convivir con este indeseable.
Las responsabilidades que tiene un administrador de fincas viene recogida en el artº 20 de la Ley de Propiedad Horizontal y dice:
Artículo 20
Corresponde al administrador:
a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios.
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.
................................
Como puede ver en el apartado a), sus responsabilidades son, la de advertir y apercibir a los propietarios sobre las normas de convivencia dentro de una comunidad, pero veo que el suyo no lo hace.
El tema es delicado, cosa que entiendo, pero estos señores son profesionales, cobran por hacer un trabajo y al menos deberían orientar a los que les pagan. Es muy bonito cobrar por llevar las cuentas de una comunidad, que no es más que un sistema básico de contabilidad, y cuando hay un problema a resolver, se lavan las manos. Esto es como si un policía se dedica a poner multas de tráfico y cuando ve un delito mira para otra parte.
Luego sale alguno diciendo que yo me meto mucho con los administradores, pero como se puede ver, son un foco de problemas dentro de una comunidad. Sí, para cobrar, y no para dar la cara y menos cuando te la pueden romper.
Artículo 20
Corresponde al administrador:
a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios.
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.
................................
Como puede ver en el apartado a), sus responsabilidades son, la de advertir y apercibir a los propietarios sobre las normas de convivencia dentro de una comunidad, pero veo que el suyo no lo hace.
El tema es delicado, cosa que entiendo, pero estos señores son profesionales, cobran por hacer un trabajo y al menos deberían orientar a los que les pagan. Es muy bonito cobrar por llevar las cuentas de una comunidad, que no es más que un sistema básico de contabilidad, y cuando hay un problema a resolver, se lavan las manos. Esto es como si un policía se dedica a poner multas de tráfico y cuando ve un delito mira para otra parte.
Luego sale alguno diciendo que yo me meto mucho con los administradores, pero como se puede ver, son un foco de problemas dentro de una comunidad. Sí, para cobrar, y no para dar la cara y menos cuando te la pueden romper.
Hola Fontanero,
gracias por tu respuesta, me podrías guiar un poco en que puedo y no puedo exigirle a la administradora -florero-. No sé cuales son sus obligaciones con la comunidad y, en este caso, con el problema que tengo.
Ya me han llamado de España Directo y Espejo Público para hacer un reportaje pero soy reacio por la reacción del vecino.
Saludos
gracias por tu respuesta, me podrías guiar un poco en que puedo y no puedo exigirle a la administradora -florero-. No sé cuales son sus obligaciones con la comunidad y, en este caso, con el problema que tengo.
Ya me han llamado de España Directo y Espejo Público para hacer un reportaje pero soy reacio por la reacción del vecino.
Saludos
Sí, le leí su hilo y no le contesté porque es un problema de delincuencia urbana o al menos así le llamo yo. Cuando se da con este tipo de personas donde sólo existe su razonamiento, es muy complicado, ya que estamos tratando con personas que fácilmente llegan a las manos (psicópatas) y esto es peligrosos, y dar opiniones (que no consejos) es delicado ya que lo que uno exprese en caso de ser escuchado y atendido, puede dar lugar a situaciones de reproches he incluso de ser acusado de decir algo que no luego no sale bien.
Ese individuo, por lo que veo, (he visto las fotos) se salta toda normativa, incluso invade su propiedad y eso es un delito. Si usted va por la tremenda, es decir, por ley tendrá que interponerle una demanda y luego vendrá su venganza que es lo que usted teme, pero es que no hay otra. Por otra parte, veo que su administrador el cual debería mediar un poco en el tema, se lava las manos como Pilatos. Yo me meto mucho con los administradores, y es sencillamente por esto, porque cobrar cobran de la comunidad, pero cuando tienen que mediar comunicando a ese propietario que se pasa de la raya y que esto puede traer consecuencias, no lo hacen.
No puedo decirle más lamentablemente.
Ese individuo, por lo que veo, (he visto las fotos) se salta toda normativa, incluso invade su propiedad y eso es un delito. Si usted va por la tremenda, es decir, por ley tendrá que interponerle una demanda y luego vendrá su venganza que es lo que usted teme, pero es que no hay otra. Por otra parte, veo que su administrador el cual debería mediar un poco en el tema, se lava las manos como Pilatos. Yo me meto mucho con los administradores, y es sencillamente por esto, porque cobrar cobran de la comunidad, pero cuando tienen que mediar comunicando a ese propietario que se pasa de la raya y que esto puede traer consecuencias, no lo hacen.
No puedo decirle más lamentablemente.
Linde - vecinos peligrosos
Hola,
hace unos meses escribí en este mismo foro el siguiente tema:
http://www.porticolegal.com/foro/propiedad horizontal/718964/linde garaje - problema vecino
La administradora dice que ese problema es nuestro -no quiere meterse- y que lo llevemos al juzgado.
Bueno pues ahora el vecino, no solamente no quiere mover su puerta a donde le corresponde sino que, además, nos ha amenazado con extrema violencia de que si ponemos un muro en nuestra mitad de la linde, lo va a tirar y va a empezar la "violencia".
Nos da miedo emprender cualquier acción legal contra él porque es una persona sin ningún dedo de frente y de respuesta violenta en cuanto se da cuenta de que no tiene razón.
Es posible, incluso, que si hubiera una sentencia judicial para que moviera la puerta no la llevara a cabo.
Por otro lado, los anteriores propietarios, ni inmobiliaria, nos informaron de que el garaje estaba así cuando lo compramos.
¿Qué puede/debe hacer la comunidad en estos casos?, ¿es normal que la administradora se lave las manos y pase del tema o podemos exigirle que se mueva?.
Si llegamos a saber esto no hubieramos comprado el piso, nos da miedo el vecino, como he dicho, y esto me recuerda enormemente al crimen de Puerto Hurraco por tema de lindes.
Un saludo
hace unos meses escribí en este mismo foro el siguiente tema:
http://www.porticolegal.com/foro/propiedad horizontal/718964/linde garaje - problema vecino
La administradora dice que ese problema es nuestro -no quiere meterse- y que lo llevemos al juzgado.
Bueno pues ahora el vecino, no solamente no quiere mover su puerta a donde le corresponde sino que, además, nos ha amenazado con extrema violencia de que si ponemos un muro en nuestra mitad de la linde, lo va a tirar y va a empezar la "violencia".
Nos da miedo emprender cualquier acción legal contra él porque es una persona sin ningún dedo de frente y de respuesta violenta en cuanto se da cuenta de que no tiene razón.
Es posible, incluso, que si hubiera una sentencia judicial para que moviera la puerta no la llevara a cabo.
Por otro lado, los anteriores propietarios, ni inmobiliaria, nos informaron de que el garaje estaba así cuando lo compramos.
¿Qué puede/debe hacer la comunidad en estos casos?, ¿es normal que la administradora se lave las manos y pase del tema o podemos exigirle que se mueva?.
Si llegamos a saber esto no hubieramos comprado el piso, nos da miedo el vecino, como he dicho, y esto me recuerda enormemente al crimen de Puerto Hurraco por tema de lindes.
Un saludo
