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liencia de apertura en local sin licencia obras
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Liencia de apertura en local sin licencia obras
Al solicitar la licencia de apertura el Ayuntamiento de Orihuela CCAA Valenciana, me dice en respuesta al Recurso de Reposición, lo siguiente: " Entiendo que la imposibilidad de actuaciones tendentes al restablecimiento de la legalidad urbanística por prescripción ( certificado de antigüedad aportado por solicitante ) no exime del cumplimiento del Planeamiento al tratarse de solciitar Licencia Municipal, por lo que el Técnico que suscribe se ratifica en su anterior informe".-
El cerramiento del local sito en los bajos de un edificio con licencia para solo 42 apartamentos Superficie 3.100m2 ) con los bajos diáfanos.Pero el promotor vendió el local comercial segregable ( sin permiso de la comunidad ) declarados e inscritops en el Registro de la Propiedad , sito en la planta baja unos 700m2 y registrados con la Declaración de obra nueva 1980 ( 43 propiedades, una más que en la licencia de obras 42 apartamentos, bajop diáfano ( 1981) Dicha Declaración de Obra Nueva y División Horizontal ,a pesar de indicarse que se ajustaba a la Licencia de Obras( cosa falta ) fué registrada y ahora el Ayuntamiento manifiesta que falta parcela para aceptar el cierre de los bajos ( diáfanos ) por el aumento de volumen y falta de parcela ( ya que la declarada en escritura publica de Obra Nueva es de 3.100 m2 y según el Ayuntamiento para un Volumen de 3m3/m2 de parcela , se necesitarían 4.045m2 para poderse autorizar el cierre del bajo comercial). Todol bajo está cerrado y el Ayuntamiento no accionó,. por lo que ha tenido que reconocer su existencia con certificado de antigüedad., no cabe actuación en contra alguna.
Mi pregunta es la siguiente:
¿ Tiene derecho a impedir el uso legítimo el Ayuntamiento al denegar la Licencia de apertura (que se ha solicitado con el debido proyecto técnico y se ha pagado la tasa correspondiente ) al no existir licencia de obras para el cierre del local reconocido por antigüedad ?
He leido en foros Art. 137 TRLS 92, "se prohiben obras no usos lícitos dentro del Plan Parcial "
Art. 60 LS 76 vigente s/ Disp.Derogatoria de la Ley 6/1998, sobre Reg.Suelo y Valoraciones, y cita Sentencia del TS del 17/12/74 y otra del 22/06/72 sobre el tema del uso y no de la obra.( independientes ).
También se dice que la Jurisprudencia ha venido a poner freno a excesos interpretativos que pretendían privar o prácticamente expropiar, sin indemnización, el uso y disfrute, bien prohibiéndolo o bien degradándolo:
Sentencia TS de 02.12.91 dice " que el inmueble haya quedado fuera de ordenación no debe convertirse en motivo punitivo impidiendo un aprovechamiento óptimo del inmueble"
Sentencia del TS del 03.05.90 :dice :" no es obstáculo para otorgar la licencia de apertura el hecho de que el edificio o local en el que haya de realizarse la actividad esté fuera de ordenación o sujeto a las limitaciones del Art. 6 LS, dice : " una cosa es que el local( inmueble " esté fuera de ordenación y otra que no se pueda utilizar dicho local "
CCAA Valenciana L6/94 Art. 58,6 2º párrafo no afecta actividad no molesta ( ferreteria ) ( Leya de Actividades Clasificadas de la CC.AA. Valenciana )
Ley Sinde, informe sobre actividad y apertura automática. " es ajeno al mismo cualquier consideración sobre la legalidad o ilegalidad de la construcción, debiendo el informe ceñirse a la actividad "
Ante todo lo dicho, SOLICITO OPINIONES ya que ir al Contencioso en este momento me resulta complicado.- Gracias
El cerramiento del local sito en los bajos de un edificio con licencia para solo 42 apartamentos Superficie 3.100m2 ) con los bajos diáfanos.Pero el promotor vendió el local comercial segregable ( sin permiso de la comunidad ) declarados e inscritops en el Registro de la Propiedad , sito en la planta baja unos 700m2 y registrados con la Declaración de obra nueva 1980 ( 43 propiedades, una más que en la licencia de obras 42 apartamentos, bajop diáfano ( 1981) Dicha Declaración de Obra Nueva y División Horizontal ,a pesar de indicarse que se ajustaba a la Licencia de Obras( cosa falta ) fué registrada y ahora el Ayuntamiento manifiesta que falta parcela para aceptar el cierre de los bajos ( diáfanos ) por el aumento de volumen y falta de parcela ( ya que la declarada en escritura publica de Obra Nueva es de 3.100 m2 y según el Ayuntamiento para un Volumen de 3m3/m2 de parcela , se necesitarían 4.045m2 para poderse autorizar el cierre del bajo comercial). Todol bajo está cerrado y el Ayuntamiento no accionó,. por lo que ha tenido que reconocer su existencia con certificado de antigüedad., no cabe actuación en contra alguna.
Mi pregunta es la siguiente:
¿ Tiene derecho a impedir el uso legítimo el Ayuntamiento al denegar la Licencia de apertura (que se ha solicitado con el debido proyecto técnico y se ha pagado la tasa correspondiente ) al no existir licencia de obras para el cierre del local reconocido por antigüedad ?
He leido en foros Art. 137 TRLS 92, "se prohiben obras no usos lícitos dentro del Plan Parcial "
Art. 60 LS 76 vigente s/ Disp.Derogatoria de la Ley 6/1998, sobre Reg.Suelo y Valoraciones, y cita Sentencia del TS del 17/12/74 y otra del 22/06/72 sobre el tema del uso y no de la obra.( independientes ).
También se dice que la Jurisprudencia ha venido a poner freno a excesos interpretativos que pretendían privar o prácticamente expropiar, sin indemnización, el uso y disfrute, bien prohibiéndolo o bien degradándolo:
Sentencia TS de 02.12.91 dice " que el inmueble haya quedado fuera de ordenación no debe convertirse en motivo punitivo impidiendo un aprovechamiento óptimo del inmueble"
Sentencia del TS del 03.05.90 :dice :" no es obstáculo para otorgar la licencia de apertura el hecho de que el edificio o local en el que haya de realizarse la actividad esté fuera de ordenación o sujeto a las limitaciones del Art. 6 LS, dice : " una cosa es que el local( inmueble " esté fuera de ordenación y otra que no se pueda utilizar dicho local "
CCAA Valenciana L6/94 Art. 58,6 2º párrafo no afecta actividad no molesta ( ferreteria ) ( Leya de Actividades Clasificadas de la CC.AA. Valenciana )
Ley Sinde, informe sobre actividad y apertura automática. " es ajeno al mismo cualquier consideración sobre la legalidad o ilegalidad de la construcción, debiendo el informe ceñirse a la actividad "
Ante todo lo dicho, SOLICITO OPINIONES ya que ir al Contencioso en este momento me resulta complicado.- Gracias
Deduzco por lo que explicas, que existe en exceso de aprovechamiento o edificabilidad sobre el que no es posible tomar medidas de restitución de la legalidad por caducidad del plazo. Así pues, todo el exceso de edificabilidad incompatible con el planeamiento estará en situación de fuera de ordenación.
El uso de los edificios fuera de ordenación no está prohibido, pero si existen limitaciones de las obras que en ellos puedan realizarse. El artículo 111 de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, establece que en las construcciones que se encuentren en situación de fuera de ordenación por manifiesta incompatibilidad con las determinaciones del planeamiento sólo podrán autorizarse obras de mera conservación quedando prohibidas las de reforma y mejora. Únicamente pueden admitirse obras de reforma y mejora y en los supuestos previstos en el artículo 30 de la Ley, cuando éstas no acentúen la inadecuación al planeamiento vigente, no supongan la completa reconstrucción de elementos disconformes con él, ni incrementen el valor de la edificación a los efectos indemnizatorios.
Así pues y conforme al criterio expuesto mas arriba, entiendo que en el local no se podrá autorizar más obras que las estrictamente permitidas con arreglo al contenido de los artículos citados, y si el inmueble se encuentra en el supuesto del artículo 30 LUV no podrán implantarse en él actividades o usos más lucrativos que aumenten el valor del edificio. Como indiqué al principio la situación de un inmueble fuera de ordenación no impide el uso del mismo, si el que se pretende es conforme con el planeamiento o no está prohibido por él, siempre que se observen dichas limitaciones.
La pregunta que formulas es,
" ¿ Tiene derecho a impedir el uso legítimo el Ayuntamiento al denegar la Licencia de apertura (que se ha solicitado con el debido proyecto técnico y se ha pagado la tasa correspondiente ) al no existir licencia de obras para el cierre del local reconocido por antigüedad ? "
Ahora te formulo yo la siguiente pregunta, que conviene te contestes con objetividad,
¿ El ayuntamiento deniega la licencia de apertura porque el proyecto contempla la realización de obras o instalaciones de mejora, reforma o, en su caso, signifique un aumento de valor del edificio fuera de ordenación ?
Y no es una cuestión baladí, creo que deberías contestarte a esta pregunta con sinceridad. En el supuesto de que sea preciso realizar obras incompatibles con el planeamiento y disconformes con la Ley el ayuntamiento no te puede otorgar licencia de obras ni, consiguientemente, la de apertura.
El uso de los edificios fuera de ordenación no está prohibido, pero si existen limitaciones de las obras que en ellos puedan realizarse. El artículo 111 de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, establece que en las construcciones que se encuentren en situación de fuera de ordenación por manifiesta incompatibilidad con las determinaciones del planeamiento sólo podrán autorizarse obras de mera conservación quedando prohibidas las de reforma y mejora. Únicamente pueden admitirse obras de reforma y mejora y en los supuestos previstos en el artículo 30 de la Ley, cuando éstas no acentúen la inadecuación al planeamiento vigente, no supongan la completa reconstrucción de elementos disconformes con él, ni incrementen el valor de la edificación a los efectos indemnizatorios.
Así pues y conforme al criterio expuesto mas arriba, entiendo que en el local no se podrá autorizar más obras que las estrictamente permitidas con arreglo al contenido de los artículos citados, y si el inmueble se encuentra en el supuesto del artículo 30 LUV no podrán implantarse en él actividades o usos más lucrativos que aumenten el valor del edificio. Como indiqué al principio la situación de un inmueble fuera de ordenación no impide el uso del mismo, si el que se pretende es conforme con el planeamiento o no está prohibido por él, siempre que se observen dichas limitaciones.
La pregunta que formulas es,
" ¿ Tiene derecho a impedir el uso legítimo el Ayuntamiento al denegar la Licencia de apertura (que se ha solicitado con el debido proyecto técnico y se ha pagado la tasa correspondiente ) al no existir licencia de obras para el cierre del local reconocido por antigüedad ? "
Ahora te formulo yo la siguiente pregunta, que conviene te contestes con objetividad,
¿ El ayuntamiento deniega la licencia de apertura porque el proyecto contempla la realización de obras o instalaciones de mejora, reforma o, en su caso, signifique un aumento de valor del edificio fuera de ordenación ?
Y no es una cuestión baladí, creo que deberías contestarte a esta pregunta con sinceridad. En el supuesto de que sea preciso realizar obras incompatibles con el planeamiento y disconformes con la Ley el ayuntamiento no te puede otorgar licencia de obras ni, consiguientemente, la de apertura.
Alga, me dices que no tienes nada que ver con los Ayuntamientos, pero siempre defiendes las tesis que defiendes.
A. Cano Murcia: "Manual de Licencias de Apertura". Aranzadi. 4ª Ed. Páginas 771 y siguientes.
" ... se ha de defender la tesis de la procendencia de otorgar licencias de apertura en edificios e instalacione fuera de ordenación, cualquiera que sea la causa que ha motivado esta situación, si el uso que ella comporta no está prohibido por el planeamineto, así como que no se realicen obras de consolidación, aumento de volumen, modernización o incremento de valor, ... Este aspecto puede chocar frontalmente con la propia finalidad de instalar una actividad en el edificio fuera de ordenación como consecuencia de la imperiosa necesidad de realizar obras para poder desarrollar la actividad, lo que va a provocar un incremento del valor del edificio ... la transformación urbanística del edificio, y consecuentemente, la eliminación de la actividad se realizará sin derecho aindemnización. (STS 15 septiembre 1997 [RJ 1997, 6591] ..."
Saludos,
A. Cano Murcia: "Manual de Licencias de Apertura". Aranzadi. 4ª Ed. Páginas 771 y siguientes.
" ... se ha de defender la tesis de la procendencia de otorgar licencias de apertura en edificios e instalacione fuera de ordenación, cualquiera que sea la causa que ha motivado esta situación, si el uso que ella comporta no está prohibido por el planeamineto, así como que no se realicen obras de consolidación, aumento de volumen, modernización o incremento de valor, ... Este aspecto puede chocar frontalmente con la propia finalidad de instalar una actividad en el edificio fuera de ordenación como consecuencia de la imperiosa necesidad de realizar obras para poder desarrollar la actividad, lo que va a provocar un incremento del valor del edificio ... la transformación urbanística del edificio, y consecuentemente, la eliminación de la actividad se realizará sin derecho aindemnización. (STS 15 septiembre 1997 [RJ 1997, 6591] ..."
Saludos,
Primeramente, gracias por vuestra estimadas opiniones Alga y franciscocordon. Matizar que el local de 98m2 no tiene licencia de apertura, por falta de justificar la suficiencia de parcela para el aumento de volumen por el cierre. Existen otros locales juntoa éste con,licencia ( aunque a aquellos el Ayuntamiento no exigió la presentación de la escritura para ver que parcela tiene el Edificio( aque cuenta con licdncia para sus 42 apartamentos en las plantas 1ª a la 6ª, ,siendo el proenbla los bajops comerciales y garajes de la planta baja que aparecen en la lciencia de obras como fiáfana la planta baja, aunque si están en la Declaración d eorba nueva,( habiendo pasado olímpicamente el Notario y el Registrador al no comprobar aque la lciencia de obras del Ayuntamiewnto no admitía los comefciales de la planta baja ( propiedad nº 43 que sí han sido inscritos y registrador en el Registro de la Propiedad.( sin estar incluiodos en la Licnecia de Obras )Como traté de explicar, el ayuntamiento que no ejerció en su dia el derechop a demoler lo no autorizado, otorgó en la cédula de notificación el reconocimiento de la antiguëdad del local comercial ya cerrado, con puertas, ventasna, luz, agua municipal ( Aquagest), licencia fiscal, e inscrito en el Registro de la Propiedad de Orihuela etc. etc. No hay que hacer más obras de aumento en el locazl, sólo utilizarlo para una ferretería( uso impuesto por el promotor vendedor que se ha ido de rositas )Por consiguiente al no aumentar el volumen del local recnopcido, no abrir nuevas peryas, ni terrazas, sólo se quiere obtener el permiso de apertura con el reconocimiento del uso y disfrute del local con las limitaciones que la ley imponga, pero entiendo que trengo derecho a que se me otorgue el permiso de apertura o actividad y máxime con la Ley Sinde y por ende admitiendo que ademáS LA PARDCELA REQUERIDA EXISTE , SOLO QUE NO EXISTE EN LA ESCRITURA DE DECLARACION DE OBRA NUEVA Y DIVISION HORIZONTAL y que el promotor intentó salvar la carecnia de los 935 m2 aa ñadir a los declarados 3.100m2 con una afección en escritura de segreación y afección indefinida ( que al parecer al Técnico municipal no le satisfizo. Por todo ello reivindico el derecho a ontener la lciencxia de acividad o apertura.. Espero nuevamente beustra apreciadas opiniones.
Francisco, una vez mas yerras el tiro.
Siempre procuro especialmente en casos como este, puesto que Ergal parece estar dispuesto a ir al contencioso-administrativo, manifestar mis opiniones con el máximo de objetividad posible teniendo en cuenta los datos e información ( que siempre suele ser subjetiva ), facilitada por una de las partes. Asimismo, quien pide y recibe opiniones debe ser consciente que esto es un foro, y en un foro no se examinan documentos desde los que se pueda formar un criterio de cual es exactamente la realidad. No puedo defender ni atacar tesis que no conozco.
Sentado lo anterior, y siguiendo con mi criterio de intentar ser objetivo, a Ergal le he facilitado mi opinión basándome en unos preceptos legales que en nada difieren del extracto de la Sentencia que pones, veamos de que le informo :.
El uso de los edificios fuera de ordenación NO está prohibido, pero SÍ existen limitaciones de las obras que en ellos puedan realizarse. El artículo 111 de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, establece que en las construcciones que se encuentren en situación de fuera de ordenación por manifiesta incompatibilidad con las determinaciones del planeamiento sólo podrán autorizarse obras de mera conservación quedando prohibidas las de reforma y mejora. ÚNICAMENTE pueden admitirse obras de reforma y mejora y en los supuestos previstos en el artículo 30 de la Ley, cuando éstas NO ACENTÚEN LA INADECUACIÓN AL PLANEAMIENTO VIGENTE, NO SUPONGAN LA COMPLETA RECONSTRUCCIÓN DE ELEMENTOS DISCONFORMES CON ÉL, NI INCREMENTEN EL VALOR DE LA EDIFICACIÓN A LOS EFECTOS INDEMNIZATORIOS.
Ahora veamos que dice la Sentencia : “se ha de defender la tesis de la procedencia de otorgar licencias de apertura en edificios e instalaciones fuera de ordenación, cualquiera que sea la causa que ha motivado esta situación, si el uso que ella comporta no está prohibido por el planeamiento, ASÍ COMO QUE NO SE REALICEN OBRAS DE CONSOLIDACIÓN, AUMENTO DE VOLÚMEN, MODERNIZACIÓN O AUMENTO DE VALOR, ... Este aspecto puede CHOCAR frontalmente con la propia finalidad de instalar una actividad en el edificio fuera de ordenación COMO CONSECUENCIA DE LA IMPERIOSA NECESIDAD DE REALIZAR OBRAS PARA PODER DESARROLLAR LA ACTIVIDAD, LO QUE VA A PROVOCAR UN INCREMENTO DEL VALOR DEL EDIFICIO ... LA TRANSFORMACIÓN URBANÍSTICA DEL EDIFICIO “
Francisco, ¿ donde ves la diferencia entre lo que le digo a Ergal y lo que establece la Sentencia ?, yo no veo ninguna.
En otro orden de cosas, le formulaba a Ergal una pregunta solicitándole unos datos que considero fundamentales para enfocar el asunto y en lugar de contestarla se ha explayado en explicaciones que nada tiene que ver el fondo de la cuestión.
Se la formulo de nuevo, ¿ el ayuntamiento deniega la licencia de apertura porque el proyecto contempla la realización de obras o instalaciones de mejora, reforma o, en su caso, signifique un aumento de valor del edificio fuera de ordenación ?.
Es decir, para desarrollar la actividad en cuestión, ¿ se tiene la imperiosa necesidad de realizar obras tales como aseos, escaleras, apertura escaparates, aperturas de puertas, etc. etc ?, si fuese así, quizá el ayuntamiento considere que son obras a las que no puede conceder licencia, con la finalidad de no chocar frontalmente con lo que la propia Sentencia indica.
De eso no puedo opinar si no se tiene la información que solo ERGAL puede aportar.
Siempre procuro especialmente en casos como este, puesto que Ergal parece estar dispuesto a ir al contencioso-administrativo, manifestar mis opiniones con el máximo de objetividad posible teniendo en cuenta los datos e información ( que siempre suele ser subjetiva ), facilitada por una de las partes. Asimismo, quien pide y recibe opiniones debe ser consciente que esto es un foro, y en un foro no se examinan documentos desde los que se pueda formar un criterio de cual es exactamente la realidad. No puedo defender ni atacar tesis que no conozco.
Sentado lo anterior, y siguiendo con mi criterio de intentar ser objetivo, a Ergal le he facilitado mi opinión basándome en unos preceptos legales que en nada difieren del extracto de la Sentencia que pones, veamos de que le informo :.
El uso de los edificios fuera de ordenación NO está prohibido, pero SÍ existen limitaciones de las obras que en ellos puedan realizarse. El artículo 111 de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, establece que en las construcciones que se encuentren en situación de fuera de ordenación por manifiesta incompatibilidad con las determinaciones del planeamiento sólo podrán autorizarse obras de mera conservación quedando prohibidas las de reforma y mejora. ÚNICAMENTE pueden admitirse obras de reforma y mejora y en los supuestos previstos en el artículo 30 de la Ley, cuando éstas NO ACENTÚEN LA INADECUACIÓN AL PLANEAMIENTO VIGENTE, NO SUPONGAN LA COMPLETA RECONSTRUCCIÓN DE ELEMENTOS DISCONFORMES CON ÉL, NI INCREMENTEN EL VALOR DE LA EDIFICACIÓN A LOS EFECTOS INDEMNIZATORIOS.
Ahora veamos que dice la Sentencia : “se ha de defender la tesis de la procedencia de otorgar licencias de apertura en edificios e instalaciones fuera de ordenación, cualquiera que sea la causa que ha motivado esta situación, si el uso que ella comporta no está prohibido por el planeamiento, ASÍ COMO QUE NO SE REALICEN OBRAS DE CONSOLIDACIÓN, AUMENTO DE VOLÚMEN, MODERNIZACIÓN O AUMENTO DE VALOR, ... Este aspecto puede CHOCAR frontalmente con la propia finalidad de instalar una actividad en el edificio fuera de ordenación COMO CONSECUENCIA DE LA IMPERIOSA NECESIDAD DE REALIZAR OBRAS PARA PODER DESARROLLAR LA ACTIVIDAD, LO QUE VA A PROVOCAR UN INCREMENTO DEL VALOR DEL EDIFICIO ... LA TRANSFORMACIÓN URBANÍSTICA DEL EDIFICIO “
Francisco, ¿ donde ves la diferencia entre lo que le digo a Ergal y lo que establece la Sentencia ?, yo no veo ninguna.
En otro orden de cosas, le formulaba a Ergal una pregunta solicitándole unos datos que considero fundamentales para enfocar el asunto y en lugar de contestarla se ha explayado en explicaciones que nada tiene que ver el fondo de la cuestión.
Se la formulo de nuevo, ¿ el ayuntamiento deniega la licencia de apertura porque el proyecto contempla la realización de obras o instalaciones de mejora, reforma o, en su caso, signifique un aumento de valor del edificio fuera de ordenación ?.
Es decir, para desarrollar la actividad en cuestión, ¿ se tiene la imperiosa necesidad de realizar obras tales como aseos, escaleras, apertura escaparates, aperturas de puertas, etc. etc ?, si fuese así, quizá el ayuntamiento considere que son obras a las que no puede conceder licencia, con la finalidad de no chocar frontalmente con lo que la propia Sentencia indica.
De eso no puedo opinar si no se tiene la información que solo ERGAL puede aportar.
Perdón Alga, creía haner explicitado que en el local , no hay que realizar obra externa alguna, ya que cuando se concedió el reconocimiento del local por antigüedad todo estaba hecho. No hay que hacer obra alguna. Ya estaba toda hecha. Creo haber contestado a su pregunta. Gracias por sus opiniones que me ayudan muchísimo.
Ergal, siendo permisible autorizar usos en edificio fuera de ordenación cuando los usos son admisibles, entiendo que debiste solicitar el certificado de compatibilidad urbanística con anterioridad a la solicitud de licencia. No se si lo habrás solicitado y cual ha podido ser el informe emitido.
Francisco, yerras si crees que voy al alimón con los ayuntamientos, todo lo contrario.
Francisco, yerras si crees que voy al alimón con los ayuntamientos, todo lo contrario.
Gracias Alga, nadie me informó que debía solicitar el certificado de compatibilidad ante que la petición de liccnia de apertura.- Al denegarse la licencia de apertura el Técnico muinicipal la fundamentó en lo siguiente: " Falta justificación de las condiciones de edificación proyectadas y del conjunto de la edificación en relación con las permitidas por el Planeamiento en función a la parcxela.-"
A continuación presentamos en tiempo y forma el correpsondiente recuros de Reposición aleghando que el lcoal estaba reconocuido por antigüedad y que ya existián otros locales con licdnc ia anecxos, a los que que no se les habíoa exigido lo mismo que a nostros, aceptando el Técnico lo que los comefciles expusieron sin comprobación oficial ( nostros tenemos solo 98,78m2 y el resto hasta 700m2 de locales y garajes son privados.-
El Técnico municipal respondió al recurso lo siguiente"
Entiendo que la imposibilidadde actuaciones tenbdentes al restablecimiento de la legalidad urbanística por prescripción, no exiem del cumplimiento del Planeamiento al tratarse de solicitar licencia municipal, por lo que el Técnico que suscribe se ratifica en su anterior informe.."
¿ Cómo puedo redactar ese certiificado de compatibilidad urbanistica ? Gracias y espero respuesta .-
A continuación presentamos en tiempo y forma el correpsondiente recuros de Reposición aleghando que el lcoal estaba reconocuido por antigüedad y que ya existián otros locales con licdnc ia anecxos, a los que que no se les habíoa exigido lo mismo que a nostros, aceptando el Técnico lo que los comefciles expusieron sin comprobación oficial ( nostros tenemos solo 98,78m2 y el resto hasta 700m2 de locales y garajes son privados.-
El Técnico municipal respondió al recurso lo siguiente"
Entiendo que la imposibilidadde actuaciones tenbdentes al restablecimiento de la legalidad urbanística por prescripción, no exiem del cumplimiento del Planeamiento al tratarse de solicitar licencia municipal, por lo que el Técnico que suscribe se ratifica en su anterior informe.."
¿ Cómo puedo redactar ese certiificado de compatibilidad urbanistica ? Gracias y espero respuesta .-
Tengo dudas Alga sobre lo del alimón.
De lo que no tengo dudas es de que has mantenido tesis contrarias a las del alto tribunal, justo hasta tu último post. Tampoco me caben dudas de que esas tesis son las mismas que apoyaban la denegación de la licencia a Ergal. Y es indudable que el Ayuntamiento apostaba por esas mismas tesis, ya que de otra forma Ergal no habría acudido al foro, ¿no crees?.
De lo que no tengo dudas es de que has mantenido tesis contrarias a las del alto tribunal, justo hasta tu último post. Tampoco me caben dudas de que esas tesis son las mismas que apoyaban la denegación de la licencia a Ergal. Y es indudable que el Ayuntamiento apostaba por esas mismas tesis, ya que de otra forma Ergal no habría acudido al foro, ¿no crees?.
Ergal, nadie, excepto el técnico que te redactó el proyecto ( en mi opinión ), estaba obligado a informarte de un trámite que no es obligatorio, pero si conveniente.
No es otra cosa que una simple solicitud del certificado aportando los datos del edificio, del local y su ubicación en el edificio o, en su caso, los requeridos en la normativa del PGOU. Pero a estas alturas tengo serias dudas que vaya a servir de nada puesto que el ayuntamiento ya se ha pronunciado dictando una resolución que agota la vía administrativa, creo pues, que atacar sus criterios solamente podrás hacerlo recurriendo dicha resolución ante la sala de lo contencioso-administrativo. Consúltalo con tu abogado.
Francisco, pienso que has leído muy superficialmente lo escrito en mis post.
No es otra cosa que una simple solicitud del certificado aportando los datos del edificio, del local y su ubicación en el edificio o, en su caso, los requeridos en la normativa del PGOU. Pero a estas alturas tengo serias dudas que vaya a servir de nada puesto que el ayuntamiento ya se ha pronunciado dictando una resolución que agota la vía administrativa, creo pues, que atacar sus criterios solamente podrás hacerlo recurriendo dicha resolución ante la sala de lo contencioso-administrativo. Consúltalo con tu abogado.
Francisco, pienso que has leído muy superficialmente lo escrito en mis post.
Gracias Alga por tu comentario que aprecio y agradezco.. Realmente el certificado de compatibilidad urbanistica modelo LA-1 del Ayuntamiento, para la licencia ambiental,( actividal inocua ferreteria no clasificada), lo primero que me pide entre otras cosas, es "si el local tiene permiso de obras". En este supuesto, creo que tengo que decir que no .¿ Debería aportar la notificación de antigüedad e indicar que no se va a realizar obra alguna en el local para su uso, pues todo está hecho? La idea y éso lo comprenderás , es evitar el costoso Contensioso-Administrativo y mi pretensión, tal vez muy ingenua, de tratar de hacer comprender al Técnicio municpal, sobre lo indicado de la preceptiva concesión de la lciencia de actividad o apertura ( de acuerdo a la jurisprudencia y Art. de la LUV ) permitiendo el uso de un local sin licencia de obras ( similar a fuera de ordenación), pero al que no puede privarse de su uso y explotación respetando el planeamiento urbanistico vigente del PLan Parcíal que si permite, en los bajos de los edificios locales comerciales y donde ese mismo Ayuntamiento ya ha concedido licencias a comerciales( Bar, supermercado aunque no solcitó la escritura del solar y a mi sí me la solicitó ).
Gracias nuevamente te estaría reconocido por tu docto criterio al respecto. ¿ Podría solicitar el certificado de compatibilidad a nombre de otro titular del local ?. que te parece......
Gracias nuevamente te estaría reconocido por tu docto criterio al respecto. ¿ Podría solicitar el certificado de compatibilidad a nombre de otro titular del local ?. que te parece......
Si la ordenanza de Orihuela no determina lo contrario, el certificado de compatibiliadad y presentación de comunicación ambiental, lo solicitan los interesados en la apertura de establecimientos para el ejercicio de actividades inócuas acompañando a la solicitud una memoria y certificación técnica, suscrita por Técnico competente y visada por el Colegio Oficial correspondiente, acreditativa de que las instalaciones y la actividad cumplen todos los requisitos ambientales exigibles y demás requisitos preceptivos, de acuerdo con la normativa aplicable.
Ignoro como se ha tramitado el expediente, pero debes tener muy presente a estas alturas del procedimiento lo siguiente :
1º ) Ya no es posible ninguna reclamación, alegación ni recurso administrativo contra la Resolución del Alcalde por el que desestima tu Recurso de Reposición. En ese sentido, al técnico municipal no tienes que hacerle comprender ya nada porque aunque cambiara de opinión no es posible la marcha atrás.
2º ) Desde el día siguiente a la recepción de la Resolución expresa ( que firma el alcalde, no el técnico ), tienes dos meses para interponer recurso contencioso – administrativo. En mi opinión, a menos que creas en los milagros, la interposición de este recurso será inevitable para defender tu posición.
3º ) Como para presentarlo necesitarás un abogado, será este quien, con la documentación que pongas a su disposición, deba valorarla y considerar la mejor forma de defender tus intereses.
A todo esto, el técnico que te redactó el proyecto, ¿ está silente ? ¿ considera que ha tramitado toda la documentación correctamente ?, creo que alguna explicación debería de darte.
Ignoro como se ha tramitado el expediente, pero debes tener muy presente a estas alturas del procedimiento lo siguiente :
1º ) Ya no es posible ninguna reclamación, alegación ni recurso administrativo contra la Resolución del Alcalde por el que desestima tu Recurso de Reposición. En ese sentido, al técnico municipal no tienes que hacerle comprender ya nada porque aunque cambiara de opinión no es posible la marcha atrás.
2º ) Desde el día siguiente a la recepción de la Resolución expresa ( que firma el alcalde, no el técnico ), tienes dos meses para interponer recurso contencioso – administrativo. En mi opinión, a menos que creas en los milagros, la interposición de este recurso será inevitable para defender tu posición.
3º ) Como para presentarlo necesitarás un abogado, será este quien, con la documentación que pongas a su disposición, deba valorarla y considerar la mejor forma de defender tus intereses.
A todo esto, el técnico que te redactó el proyecto, ¿ está silente ? ¿ considera que ha tramitado toda la documentación correctamente ?, creo que alguna explicación debería de darte.
Gracias Alga , otra vez por tu amabilidad y tiempo. Esta historia es interminable y viene desde 1987 cuando por desgracia se adquirió el local y cuando no hacía falta la licencia ambiental, solo s requería un proyecto técnico, que el funcionario técnico rechazó por lo expuesto en los post anteriores .como ya he expuesto. el segundo proyecto solicitando la apertura a nombre de un arrendatario se presentó al Ayuntamiento y se volvoeron a pagar las tasas por el ipeticionario a su nombre en el año 1997 y el resultado fué el mismo. El promotor que vendió murió en 1995 y los herederos alegaron que no había inclumplimiento de contrato al vender un local para ferreteria diáfano y al que el Ayuntamiento no daba el permiso por falta de parcela y lo peor fué que el Juzgado les dió también la razón y dijo que no había incumplimento de contrato a lo sumo había caducado el saneamiento por vicios ocultos y se fué de rositas, quedando el marrón para nosotros sine die hasta accionar en el costoso contencioso que tocará interponer para solucionar el tema como bien dices. y toca a los que quedamos y perjudicados. Gracias por tus consejos y asesoramiento........
Alga olvidé decirte, auqnue habrás supeusto, que no cuento con abogado, solo es mi interñes por el tema.Por cierto podría preguntar ¿ qué puede costar un Contencioso-Administrativo para reivindicar nuestros derechos siempre que haya seguridad en ganarlo ?
el e-mail para las respuestas es inmafue@hotmail.com
Gracias.-
el e-mail para las respuestas es inmafue@hotmail.com
Gracias.-
Este hilo es de los mejores del foro, no me caben dudas.
Ergal: vuelve a presentar todo de acuerdo con un técnico y teniendo en cuenta que la ley ómnibus resulta aplicable; si lo consideras necesario dados los antecedentes hazlo todo de acuerdo con un letrado que te asesore a tí y al técnico en cada paso en los aspectos legales del problema, pero en el estado actual del tema no te puedes ir al contencioso ni tú ni los letrados que te den presupuesto.
Ergal: vuelve a presentar todo de acuerdo con un técnico y teniendo en cuenta que la ley ómnibus resulta aplicable; si lo consideras necesario dados los antecedentes hazlo todo de acuerdo con un letrado que te asesore a tí y al técnico en cada paso en los aspectos legales del problema, pero en el estado actual del tema no te puedes ir al contencioso ni tú ni los letrados que te den presupuesto.
