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licencia fin de obra
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Licencia fin de obra
Hola a todos ahí va mi caso :
Mi padre construyó una vivienda unifamiliar en la sierra de Madrid .
Todo empezó bien ( en 1992 ) : pago la licencia de obra nueva y contrató un arquitecto , le pagó … Resulta que al construir salieron bastantes mas metros y se hizo una nueva escritura de obra nueva en la que el arquitecto se comprometia a entregar nuevos planos. Por supuesto decidió que ahora iba a cobrar bien por el proyecto . Mi padre decidió seguir con la obra sin el visto bueno del arquitecto. Por tanto no hay licencia de fin de obra y todo lo demas.
La vivienda está dada de alta en el registro como obra en construcción desde el 1992 . Alli lleva viviendo toda la familia desde ese año , con luz de obra y pagando IBI como parcela hasta el año pasado , que hubo una revisión catastral del municipio y dijeron que habia una construccion sin declarar y aparece en el catastro con muchos más metros de los reales y tenemos un recibo de aupa que no podemos pagar .
Hemos pagado el IBI el año 2010 y todavia no nos han comunicado ningún expediente ni nada .
Quiero arreglarlo todo para poder vender la casa , (mi padre se fue “a por tabaco” y lo dejó todo a mi nombre )¿qué hago?.
He oido algo de una ley que dice que se puede solicitar la licencia de fin de obra por antigüedad ¿sabeis algo?
Gracias .
Mi padre construyó una vivienda unifamiliar en la sierra de Madrid .
Todo empezó bien ( en 1992 ) : pago la licencia de obra nueva y contrató un arquitecto , le pagó … Resulta que al construir salieron bastantes mas metros y se hizo una nueva escritura de obra nueva en la que el arquitecto se comprometia a entregar nuevos planos. Por supuesto decidió que ahora iba a cobrar bien por el proyecto . Mi padre decidió seguir con la obra sin el visto bueno del arquitecto. Por tanto no hay licencia de fin de obra y todo lo demas.
La vivienda está dada de alta en el registro como obra en construcción desde el 1992 . Alli lleva viviendo toda la familia desde ese año , con luz de obra y pagando IBI como parcela hasta el año pasado , que hubo una revisión catastral del municipio y dijeron que habia una construccion sin declarar y aparece en el catastro con muchos más metros de los reales y tenemos un recibo de aupa que no podemos pagar .
Hemos pagado el IBI el año 2010 y todavia no nos han comunicado ningún expediente ni nada .
Quiero arreglarlo todo para poder vender la casa , (mi padre se fue “a por tabaco” y lo dejó todo a mi nombre )¿qué hago?.
He oido algo de una ley que dice que se puede solicitar la licencia de fin de obra por antigüedad ¿sabeis algo?
Gracias .
vuelva usted a empezar
y empece por decir cuál es la superficie construida, cuál la que indica catastro, y cuál la que consta en la escritura
aclara también quién hace la revisión, y qué le han comunicado, pero cuente lo que dicen los papeles, y no lo que usted interpreta, porque solo así será más fácil formar una idea del problema
la presentación del certificado final de obra es un tema aparte, que puede solucionarse y que hasta puede ser innecesario si se presentan otros documentos
y empece por decir cuál es la superficie construida, cuál la que indica catastro, y cuál la que consta en la escritura
aclara también quién hace la revisión, y qué le han comunicado, pero cuente lo que dicen los papeles, y no lo que usted interpreta, porque solo así será más fácil formar una idea del problema
la presentación del certificado final de obra es un tema aparte, que puede solucionarse y que hasta puede ser innecesario si se presentan otros documentos
Hola , antetodo gracias por la ayuda y disculpas por no explicarme bien antes , la verdad es que no tengo ni idea … Bueno leyendo literalmente los documentos (la mayoría fotocopias pues está todo desaparecido )expongo cronológicamente :
(La verdad es que ahora que lo he mirado todo bien creo que entre mi padre y mi madre me han metido en un buen lio, estoy asustada)
1) 30 Octubre 1991 a 20 Diciembre 1991 : pago al colegio de arquitectos y a los arquitectos de proyecto para una superficie aproximada de actuación de 170 m2 ( no tengo planos )
2) 29 Enero 1992 : obtención de licencia de obra mayor en ayto.
3) 12 Mayo 1992 : Escritura de obra nueva en la que aparece reflejado que se está construyendo vivienda unifamiliar de 1000 m2 (garaje= 250m2 , planta baja = 450 m2 , atico = 300 m2 ) . Se adjunta documento firmado por los arquitectos certificando ( a dia 22 Mayo 1992 ) que se encuentra construida en cimentacion ,estructura y cerramientos de sótano hasta forjado techo. ( No tengo planos )
4) 15 junio 1992 : 2ª escritura de obra nueva como complemento a la anterior a la que se adjunta documento de los arquitectos haciendo notar que hay un aumento considerable de metros cuadrados construidos con respecto a los planos visados por el Colegio y que se estan realizando las modificaciones correspondientes para ajustarse a la configuración definitiva. ( No tengo planos )
5) 16 junio 1992 : pago de licencia de obra mayor en ayto.
6) 18 Octubre 1995 : Tengo fotocopia de una carta enviada por el ayto. y dirigida a mi como titular de la propiedad para que se presenten en el plazo de 15 dias la escritura de obra nueva , los planos y el certificado de fin de obra .
(No tengo ni idea de si alguien presentó o no algo , yo ni me enteré )
7) 15 Julio de 2009 : me llegan del catastro tres documentos :
-“C. inicio de actuaciones inspectoras de investigación” : en la que pone que “ la presente
comunicación interrumpe los plazos de prescripción de acuerdo con lo previsto en los art.68 y 189.3 de la Ley General Tributaria” y añaden la propuesta de regularización .
- “Acta de inspección catastral” en la que me pone : que se ha detectado una modificación en la descripción catastral del inmueble consistente en la realización de una construcción no declarada , con fecha de alteración 31-12-2007 y fecha de efectos en el catastro 01-01-2008 .
Y pone : no pueden apreciarse indicios de la comisión de infracción tributaria simple.
Ponen que hay 1216 m2 construidos (la verdad es que no se lo que hay, desde luego un sótano diáfano muy grande ) y 3998 m2 de suelo.
- “Notificación del valor catastral” :
Suelo : 160000€
Construcción : 800000 €
8) He encontrado fotocopias de algunas notas simples del registro de la propiedad :
- fecha de emisión : 04 – 10 – 2000 superficie : terreno 3998m2 Construida :1000 m2 (obra nueva en construcción)
- fecha de emisión : 31 – 07 – 2006 superficie : terreno 3998m2 Construida : 250 m2 (obra nueva en construcción)
- fecha de emisión : 26 – 05 – 2011 superficie : terreno 3998m2 Construida :250 m2 (obra nueva en construcción)
Muchas gracias por todo , os ruego alguna propuesta de solucion , no se ni por donde empezar.
(La verdad es que ahora que lo he mirado todo bien creo que entre mi padre y mi madre me han metido en un buen lio, estoy asustada)
1) 30 Octubre 1991 a 20 Diciembre 1991 : pago al colegio de arquitectos y a los arquitectos de proyecto para una superficie aproximada de actuación de 170 m2 ( no tengo planos )
2) 29 Enero 1992 : obtención de licencia de obra mayor en ayto.
3) 12 Mayo 1992 : Escritura de obra nueva en la que aparece reflejado que se está construyendo vivienda unifamiliar de 1000 m2 (garaje= 250m2 , planta baja = 450 m2 , atico = 300 m2 ) . Se adjunta documento firmado por los arquitectos certificando ( a dia 22 Mayo 1992 ) que se encuentra construida en cimentacion ,estructura y cerramientos de sótano hasta forjado techo. ( No tengo planos )
4) 15 junio 1992 : 2ª escritura de obra nueva como complemento a la anterior a la que se adjunta documento de los arquitectos haciendo notar que hay un aumento considerable de metros cuadrados construidos con respecto a los planos visados por el Colegio y que se estan realizando las modificaciones correspondientes para ajustarse a la configuración definitiva. ( No tengo planos )
5) 16 junio 1992 : pago de licencia de obra mayor en ayto.
6) 18 Octubre 1995 : Tengo fotocopia de una carta enviada por el ayto. y dirigida a mi como titular de la propiedad para que se presenten en el plazo de 15 dias la escritura de obra nueva , los planos y el certificado de fin de obra .
(No tengo ni idea de si alguien presentó o no algo , yo ni me enteré )
7) 15 Julio de 2009 : me llegan del catastro tres documentos :
-“C. inicio de actuaciones inspectoras de investigación” : en la que pone que “ la presente
comunicación interrumpe los plazos de prescripción de acuerdo con lo previsto en los art.68 y 189.3 de la Ley General Tributaria” y añaden la propuesta de regularización .
- “Acta de inspección catastral” en la que me pone : que se ha detectado una modificación en la descripción catastral del inmueble consistente en la realización de una construcción no declarada , con fecha de alteración 31-12-2007 y fecha de efectos en el catastro 01-01-2008 .
Y pone : no pueden apreciarse indicios de la comisión de infracción tributaria simple.
Ponen que hay 1216 m2 construidos (la verdad es que no se lo que hay, desde luego un sótano diáfano muy grande ) y 3998 m2 de suelo.
- “Notificación del valor catastral” :
Suelo : 160000€
Construcción : 800000 €
8) He encontrado fotocopias de algunas notas simples del registro de la propiedad :
- fecha de emisión : 04 – 10 – 2000 superficie : terreno 3998m2 Construida :1000 m2 (obra nueva en construcción)
- fecha de emisión : 31 – 07 – 2006 superficie : terreno 3998m2 Construida : 250 m2 (obra nueva en construcción)
- fecha de emisión : 26 – 05 – 2011 superficie : terreno 3998m2 Construida :250 m2 (obra nueva en construcción)
Muchas gracias por todo , os ruego alguna propuesta de solucion , no se ni por donde empezar.
ante todo, tranquilidad
no pasa nada, o, dicho de otro modo, no hay nada de qué alertarse
las aparentes contradicciones en las notas simples pueden ser solo eso, aparentes, por lo que has de mirar la última (26/05/2011) y tomar nota de la notaría, comprobar si se corresponde con esa la escritura de 15/06/92 y, si no es así, donde te darán una nueva copia y podrás ver qué magnitud tiene la obra documentada, y asimismo podrás ver de qué fecha es la última modificación registrada
luego has de comprobar si la realidad construida concuerda con la documentada y, de paso, si concuerda con los datos que te ha pasado catastro
lo de catastro no parace más que una revisión, una regularización de datos y valores catastrales, sin la más mínima trascendencia urbanística, lo que no significa que no debes comprobar las dimensiones y, asimismo, comprobar en qué medida los valores asignados (160.000 y 800.000) se corresponden con los valores catastrales de los inmuebles de la zona y con los valores de mercado. Si estás conforme, no pasa nada y sigues pagando el IBI como ya lo has hecho desde entonces. Si no estás conforme, argumentas lo que proceda y solicitas la revisión.
en cuanto a lo que es la obra en sí, para que dejase de constar como "en construcción" necesitarías el certificado final de obra, y lo lógico sería que lo expida el mismo arquitecto que redactó el proyecto e hizo cierto seguimiento de las obras, pero también es posible que el notario encuentre soluciones imaginativas a este tema, fundamentalmente si hace ya bastantes años (digamos que 10 años) que se han finalizado:
1.- si no hubiese otra solución que conseguir el certificado final de obra, y hubiese problemas con el arquitecto redactor del proyecto, cabe posible que admita un certificado sin visar expedido por cualquier otro arquitecto, e incluso cualquier otro aparejador
2.- es posible también que no requiera el certificado final de obra, y admita un certificado de la realidad construida y de su antigüedad, expedido por cualquier arquitecto o aparejador, y acompañado de certificación catastral con fecha de inscripción, certificaciones de fecha de alta de servicios de agua, electricidad, y certificación municipal de que no existe en vigor un expediente de infracción urbanística sobre esa obra.
volviendo al principio, no hay motivo de alarma, porque esa notificación de catastro no parece más que la revisión de los datos y valores catastrales, con todo lo que representa a efectos de IBI y a efectos del impuesto de plusvalías en caso de venta, pero sin la más mínima trascendencia a efectos urbanísticos
no pasa nada, o, dicho de otro modo, no hay nada de qué alertarse
las aparentes contradicciones en las notas simples pueden ser solo eso, aparentes, por lo que has de mirar la última (26/05/2011) y tomar nota de la notaría, comprobar si se corresponde con esa la escritura de 15/06/92 y, si no es así, donde te darán una nueva copia y podrás ver qué magnitud tiene la obra documentada, y asimismo podrás ver de qué fecha es la última modificación registrada
luego has de comprobar si la realidad construida concuerda con la documentada y, de paso, si concuerda con los datos que te ha pasado catastro
lo de catastro no parace más que una revisión, una regularización de datos y valores catastrales, sin la más mínima trascendencia urbanística, lo que no significa que no debes comprobar las dimensiones y, asimismo, comprobar en qué medida los valores asignados (160.000 y 800.000) se corresponden con los valores catastrales de los inmuebles de la zona y con los valores de mercado. Si estás conforme, no pasa nada y sigues pagando el IBI como ya lo has hecho desde entonces. Si no estás conforme, argumentas lo que proceda y solicitas la revisión.
en cuanto a lo que es la obra en sí, para que dejase de constar como "en construcción" necesitarías el certificado final de obra, y lo lógico sería que lo expida el mismo arquitecto que redactó el proyecto e hizo cierto seguimiento de las obras, pero también es posible que el notario encuentre soluciones imaginativas a este tema, fundamentalmente si hace ya bastantes años (digamos que 10 años) que se han finalizado:
1.- si no hubiese otra solución que conseguir el certificado final de obra, y hubiese problemas con el arquitecto redactor del proyecto, cabe posible que admita un certificado sin visar expedido por cualquier otro arquitecto, e incluso cualquier otro aparejador
2.- es posible también que no requiera el certificado final de obra, y admita un certificado de la realidad construida y de su antigüedad, expedido por cualquier arquitecto o aparejador, y acompañado de certificación catastral con fecha de inscripción, certificaciones de fecha de alta de servicios de agua, electricidad, y certificación municipal de que no existe en vigor un expediente de infracción urbanística sobre esa obra.
volviendo al principio, no hay motivo de alarma, porque esa notificación de catastro no parece más que la revisión de los datos y valores catastrales, con todo lo que representa a efectos de IBI y a efectos del impuesto de plusvalías en caso de venta, pero sin la más mínima trascendencia a efectos urbanísticos
Muchas gracias por el mensaje tranquilizador , ahora estoy mucho mejor , de verdad muchísimas gracias.
Te expongo varias dudas :
1) ¿Cómo compruebo si la realidad construida concuerda con la escriturada? Creo que la última modificación registrada es la de fecha 15/06/1992 y en ella consta que habrá 1000m2 construidos. Se adjunta documento firmado por los arquitectos certificando ( a dia 10/06/1992 ) que se encuentra construida en cimentacion ,estructura y cerramientos de sótano hasta forjado techo.
2) Me dá miedo ir al ayuntamiento a preguntar si hay algún expediente abierto , desde luego yo no tengo constancia de nada (ni expediente de infracción urbanística ni nada)
3) Me da miedo pedir los planos de la casa al ayuntamiento por si “levanto alguna liebre” y me temo que mi padre pagó una licencia de obra nueva por los 170 m2 y no por los 1000 ó 1296 m2 que me ponen escrituras y catastro. ¿Pueden multarme de alguna forma o eso ya está caducado?
4) Es por esto (y por algún altercado que tuvo mi padre con él ) que el arquitecto se niega a dar el certificado de fin de obra . Así no tenemos la cédula de 1ª ocupación o de habitabilidad y llevamos con luz de obra a nombre del constructor desde el 5/06/1992 (tengo fotocopia) y esto no sé cómo solucionarlo pues la compañía electrica ya nos ha dado aviso de corte si no presentamos el fin de obra.
5) La casa lleva construida y terminada desde el 95 ó 96 pero eso no sé cómo se demuestra pues en la revisión catastral pone “fecha de alteración 31-12-2007 y fecha de efectos en el catastro 01-01-2008” y anteriormente sólo aparecía como parcela y pagaba IBI de parcela.
6) Efectivamente , el informe que me envió el catastro es una simple revisión pero no me atreví a presentar alegaciones en su plazo por este lio que hay . Desde luego los metros y los usos asignados hay que rectificarlos pues han puesto 500m2 de vivienda a lo que es un sótano con un suelo de cemento. ¿Qué puedo hacer ?
Aunque me repita un poquito te agradezco infinitamente tu ayuda .
Te expongo varias dudas :
1) ¿Cómo compruebo si la realidad construida concuerda con la escriturada? Creo que la última modificación registrada es la de fecha 15/06/1992 y en ella consta que habrá 1000m2 construidos. Se adjunta documento firmado por los arquitectos certificando ( a dia 10/06/1992 ) que se encuentra construida en cimentacion ,estructura y cerramientos de sótano hasta forjado techo.
2) Me dá miedo ir al ayuntamiento a preguntar si hay algún expediente abierto , desde luego yo no tengo constancia de nada (ni expediente de infracción urbanística ni nada)
3) Me da miedo pedir los planos de la casa al ayuntamiento por si “levanto alguna liebre” y me temo que mi padre pagó una licencia de obra nueva por los 170 m2 y no por los 1000 ó 1296 m2 que me ponen escrituras y catastro. ¿Pueden multarme de alguna forma o eso ya está caducado?
4) Es por esto (y por algún altercado que tuvo mi padre con él ) que el arquitecto se niega a dar el certificado de fin de obra . Así no tenemos la cédula de 1ª ocupación o de habitabilidad y llevamos con luz de obra a nombre del constructor desde el 5/06/1992 (tengo fotocopia) y esto no sé cómo solucionarlo pues la compañía electrica ya nos ha dado aviso de corte si no presentamos el fin de obra.
5) La casa lleva construida y terminada desde el 95 ó 96 pero eso no sé cómo se demuestra pues en la revisión catastral pone “fecha de alteración 31-12-2007 y fecha de efectos en el catastro 01-01-2008” y anteriormente sólo aparecía como parcela y pagaba IBI de parcela.
6) Efectivamente , el informe que me envió el catastro es una simple revisión pero no me atreví a presentar alegaciones en su plazo por este lio que hay . Desde luego los metros y los usos asignados hay que rectificarlos pues han puesto 500m2 de vivienda a lo que es un sótano con un suelo de cemento. ¿Qué puedo hacer ?
Aunque me repita un poquito te agradezco infinitamente tu ayuda .
¿como compruebas si la realidad construida concuerda con la escriturada? ...pues midiendo, o encargando a alguien que mida por ti
el tema es sencillo:
- que tienes una casa muy grande y catastro la ha valorado en un montón de dinero ... de lo que se deduce que vale bastante más
- que los documentos son precarios, que por todas partes te exigen regularizarlos y, aunque tienen arreglo, costará un dinero
- que lo del catastro va a haber que mirarlo, máxime si piensas en venderla
escríbeme a la siguiente dirección de e-mail
dura.nortada@hotmail.com
y podré serte más útil porque te dará la posibilidad de tocar temas que no deben ser hablados en abierto
el tema es sencillo:
- que tienes una casa muy grande y catastro la ha valorado en un montón de dinero ... de lo que se deduce que vale bastante más
- que los documentos son precarios, que por todas partes te exigen regularizarlos y, aunque tienen arreglo, costará un dinero
- que lo del catastro va a haber que mirarlo, máxime si piensas en venderla
escríbeme a la siguiente dirección de e-mail
dura.nortada@hotmail.com
y podré serte más útil porque te dará la posibilidad de tocar temas que no deben ser hablados en abierto
