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Licencia de Primera Ocupación
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No he hecho ningún comentario poraque no has indicado tu CCAA.
No obstante, el artículo 22 de la Ley 6/1998 estatal del suelo vigente en aquella fecha establece que para la declaración de obra nueva:
" Los Notarios y Registradores de la Propiedad exigirán para autorizar o inscribir, respectivamente, escrituras de declaración de obra nueva terminada, que se acredite el otorgamiento de la preceptiva licencia (de obras) y la expedición por técnico competente de la certificación de finalización de la obra conforme al proyecto objeto de la misma.
Para autorizar e inscribir escritura de obra nueva en construcción, a la licencia de edificación se acompañará certificación expedida por técnico competente de que la descripción de la obra nueva se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia. En este caso, el propietario deberá hacer constar la terminación mediante acta notarial que incorporará la certificación de finalización de la obra antes mencionada.
Tanto la licencia como las mencionadas certificaciones deberán testimoniarse en las correspondientes escrituras "
En consecuencia, excepto hubiere alguna disposición autonómica que estableciere tal obligación, no era necesaria la licencia de primera ocupación para escriturar una obra nueva, bastaba con el certificado de final de obra de haberse realizado conforme a licencia de obras concedida y acreditar el otorgamiento de la misma.
Respecto a si existe plazo de caducidad para obtener la licencia de primera ocupación, me temo que al ser una infracción continuada no opera el plazo de cducidad o prescripción establecido en la ley para las infracciones urbanísticas.
Disculpa se me había pasado por alto.
No obstante quisiera ampliar mi comentario último sobre la licencia de primera ocupación.
Aúnque ya se desprende del anterior post, en general las leyes urbanísticas autonómicas determinaban que el objeto de la licencia de primera ocupación era verificar si el edificio reune las condiciones de seguridad, salubridad y habitabilidad para las personas y constatar que la obra ejecutada se ajustaba a la licencia de obras concedida.
La obligación de Registro de la Propiedad de exigir la licencia de primera ocupación no entró en vigor hasta la entrada en vigor de la Ley 8/2013, de 26 de junio de rehabilitación, regeneración y renovación urbana, con la modificación introducida en el artículo 20 de la Ley del Suelo de 2008.
Dicho esto, es cierto que los tribunales se han ocupado de esta cuestión con anterioridad, en favor del comprador de vivienda que carecía de dicha licencia, por considerarla un elemento esencial determinante de la efectiva y real entrega de la vivienda, es decir, previa demanda interpuesta en ejercicio de acción de incumplimiento contractual.
El TS, en sentencia de 3 noviembre 1999 dclaraba que: "la denominada licencia de primera ocupación o de primera utilización no tiene más finalidad que la de contrastar que se ha respetado en la realidad la licencia de construcción, de tal modo que supone comprobar si se han cumplido o no las condiciones establecidas en esta licencia de construcción y si el edificio reúne las condiciones idóneas de seguridad y salubridad y puede habilitarse para el uso a que se le destina. El constructor (vendedor) fue quien asumió el compromiso con la Administración, y se libera del mismo mediante la ejecución fiel y cumplida de la obra. En este caso la Administración está obligada a expedir la licencia de primera ocupación, que no es por lo tanto de concesión discrecional, sino una actividad reglada, y que no se suple por el transcurso del tiempo, a la entidad constructora le correspondía cumplir el compromiso administrativo, -con el que nada tiene que ver la entidad compradora-, gestionar la licencia de primera ocupación -como era su obligación como constructora y como vendedora-, y entregar la cosa en condiciones de ser utilizada para el uso o destino previsto -como era su obligación en virtud del contrato de compraventa "
El problema es que, me temo, ha prescrito el plazo de 15 años para demandar al promotor por incumplimiento contractual.
No obstante quisiera ampliar mi comentario último sobre la licencia de primera ocupación.
Aúnque ya se desprende del anterior post, en general las leyes urbanísticas autonómicas determinaban que el objeto de la licencia de primera ocupación era verificar si el edificio reune las condiciones de seguridad, salubridad y habitabilidad para las personas y constatar que la obra ejecutada se ajustaba a la licencia de obras concedida.
La obligación de Registro de la Propiedad de exigir la licencia de primera ocupación no entró en vigor hasta la entrada en vigor de la Ley 8/2013, de 26 de junio de rehabilitación, regeneración y renovación urbana, con la modificación introducida en el artículo 20 de la Ley del Suelo de 2008.
Dicho esto, es cierto que los tribunales se han ocupado de esta cuestión con anterioridad, en favor del comprador de vivienda que carecía de dicha licencia, por considerarla un elemento esencial determinante de la efectiva y real entrega de la vivienda, es decir, previa demanda interpuesta en ejercicio de acción de incumplimiento contractual.
El TS, en sentencia de 3 noviembre 1999 dclaraba que: "la denominada licencia de primera ocupación o de primera utilización no tiene más finalidad que la de contrastar que se ha respetado en la realidad la licencia de construcción, de tal modo que supone comprobar si se han cumplido o no las condiciones establecidas en esta licencia de construcción y si el edificio reúne las condiciones idóneas de seguridad y salubridad y puede habilitarse para el uso a que se le destina. El constructor (vendedor) fue quien asumió el compromiso con la Administración, y se libera del mismo mediante la ejecución fiel y cumplida de la obra. En este caso la Administración está obligada a expedir la licencia de primera ocupación, que no es por lo tanto de concesión discrecional, sino una actividad reglada, y que no se suple por el transcurso del tiempo, a la entidad constructora le correspondía cumplir el compromiso administrativo, -con el que nada tiene que ver la entidad compradora-, gestionar la licencia de primera ocupación -como era su obligación como constructora y como vendedora-, y entregar la cosa en condiciones de ser utilizada para el uso o destino previsto -como era su obligación en virtud del contrato de compraventa "
El problema es que, me temo, ha prescrito el plazo de 15 años para demandar al promotor por incumplimiento contractual.
No he hecho ningún comentario poraque no has indicado tu CCAA.
No obstante, el artículo 22 de la Ley 6/1998 estatal del suelo vigente en aquella fecha establece que para la declaración de obra nueva:
" Los Notarios y Registradores de la Propiedad exigirán para autorizar o inscribir, respectivamente, escrituras de declaración de obra nueva terminada, que se acredite el otorgamiento de la preceptiva licencia (de obras) y la expedición por técnico competente de la certificación de finalización de la obra conforme al proyecto objeto de la misma.
Para autorizar e inscribir escritura de obra nueva en construcción, a la licencia de edificación se acompañará certificación expedida por técnico competente de que la descripción de la obra nueva se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia. En este caso, el propietario deberá hacer constar la terminación mediante acta notarial que incorporará la certificación de finalización de la obra antes mencionada.
Tanto la licencia como las mencionadas certificaciones deberán testimoniarse en las correspondientes escrituras "
En consecuencia, excepto hubiere alguna disposición autonómica que estableciere tal obligación, no era necesaria la licencia de primera ocupación para escriturar una obra nueva, bastaba con el certificado de final de obra de haberse realizado conforme a licencia de obras concedida y acreditar el otorgamiento de la misma.
Respecto a si existe plazo de caducidad para obtener la licencia de primera ocupación, me temo que al ser una infracción continuada no opera el plazo de cducidad o prescripción establecido en la ley para las infracciones urbanísticas.
Buenos días Alga,
Gracias por tu respuesta pero no es la que esperaba, pues sé perfectamente que si me dirijo al ayuntamiento me van a decir los pasos para obtener la licencia. Lo que necesitaría es respuesta a mis preguntas números 1, 2 y 3 por si me planteo el iniciar acciones legales.
Muchas gracias y un cordial saludo
Gracias por tu respuesta pero no es la que esperaba, pues sé perfectamente que si me dirijo al ayuntamiento me van a decir los pasos para obtener la licencia. Lo que necesitaría es respuesta a mis preguntas números 1, 2 y 3 por si me planteo el iniciar acciones legales.
Muchas gracias y un cordial saludo
licencia de primera ocupación
Buenos días,
En julio del año 2000 compré una vivienda unifamiliar independiente situada en el ayuntamiento de Gondomar (Pontevedra) a una promotora. Se escrituró la compra-venta ante notario y escritura hipotecaria con la entidad bancaria. Llevo viviendo en este casa desde entonces. He revisado toda la documentación legal en mi poder y no dispongo de licencia de primera ocupación ni constancia de escritura de obra nueva terminada.
Una casa gemela y colindante a la mía, también adquirida al mismo promotor ha sido vendida el año pasado y para proceder a su venta, su propietario ha tenido que solicitar la licencia de primera ocupación y al hacerlo se ha enterado que había una irregularidad consistente en que el muro exterior de la casa no cumple con la distancia mínima al centro de la calzada, teniendo el propietario que retranquear el muro para poder obtener la licencia. Mi casa entiendo está en la misma situación. Mi consulta es la siguiente:
1) En el año 2000 era obligatorio legalmente por parte del promotor solicitar la licencia de primera ocupación al ayuntamiento y aportarla para la venta?
2) Es obligatorio requerir la LPO para inscribir en registro la escritura de obra nueva terminada?
3) Puede un notario aceptar una escritura de compra-venta sin disponer de constancia de licencia de primera ocupación ni escritura de obra nueva terminada?
4) Existe algún plazo de prescripción?
Si yo ahora quisiera vender mi casa, ¿Qué pasos he de seguir?.
Gracias de antemano por su consejo.
En julio del año 2000 compré una vivienda unifamiliar independiente situada en el ayuntamiento de Gondomar (Pontevedra) a una promotora. Se escrituró la compra-venta ante notario y escritura hipotecaria con la entidad bancaria. Llevo viviendo en este casa desde entonces. He revisado toda la documentación legal en mi poder y no dispongo de licencia de primera ocupación ni constancia de escritura de obra nueva terminada.
Una casa gemela y colindante a la mía, también adquirida al mismo promotor ha sido vendida el año pasado y para proceder a su venta, su propietario ha tenido que solicitar la licencia de primera ocupación y al hacerlo se ha enterado que había una irregularidad consistente en que el muro exterior de la casa no cumple con la distancia mínima al centro de la calzada, teniendo el propietario que retranquear el muro para poder obtener la licencia. Mi casa entiendo está en la misma situación. Mi consulta es la siguiente:
1) En el año 2000 era obligatorio legalmente por parte del promotor solicitar la licencia de primera ocupación al ayuntamiento y aportarla para la venta?
2) Es obligatorio requerir la LPO para inscribir en registro la escritura de obra nueva terminada?
3) Puede un notario aceptar una escritura de compra-venta sin disponer de constancia de licencia de primera ocupación ni escritura de obra nueva terminada?
4) Existe algún plazo de prescripción?
Si yo ahora quisiera vender mi casa, ¿Qué pasos he de seguir?.
Gracias de antemano por su consejo.
