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Muy bueno el comentario de juanchito, mostrando el camino a seguir en una propiedad privada, como es en este caso el trastero. Y efectivamente hay mucho PUFO por este pais. Añadiría que toda esta ralea de PUFOS son el dia a dia de un pais con cultura católica, digamos. Esto seguro que no pasa en los de cultura protestante de centro europa, que son bastante mas serios, en lineas generales. Y para terminar de liarla, elemento que está en la llamada propiedad horizontal, una autentica "caca", digna de este pais. En la que hay una cosa denominada por algunos como un auténtico CANCER como es el tema de la administracion de fincas y que los españoles son tan aficionados a que les lleven la finca. Se las dan de "profesionales" cuando no es una profesion "regulada" en españa, que a las pruebas me remito, la puede ejercer cualquiera y cualquier comunero (aunque fuere analfabeto total o funcional, segun reza la propia L.P.H.). Los listos viven de los tontos, efectivamente. Salut y força al canut.
Por simple curiosidad he estado esta mañana viendo en mi garaje una copia calcada del trastero de marras, se trata de una plaza de aparcamiento que tiene un trastero cuyo acceso esta dentro de la plaza, de tal manera que es imposible abrir la puerta cuando el vehículo esta estacionado.
La plaza es de las que piso, plaza y trastero forman el anexo inseparable según consta en el titulo constitutivo,aunque no cita la palabra anexo dice que la plaza y el trastero esta vinculadas a la vivienda. que es prácticamente lo mismo.
Algunos foreros saben mucho de LPH pero sobre la teórica no sobre la practica, yo he vivido situaciones donde teórica y practica debían de estar presentes para solventar el problema.
Mi caso es que a mi sociedad nos metieron un pufo, nos vendieron como una vivienda un antiguo molino de unos nueve metros cuadrado, del siglo XVIII, esta enclavado dentro de una urbanización en Torredembarra, no tenia acometida de agua ni alcantarillado, ni luz ni techo era simplemente una mole en ruinas dentro de la urbanización, no tenia acceso ni a elemento coman ni a la vía publica, considerado como bien cultural por el ayuntamiento, lo curioso es que pagaba IBI. Ni siquiera el articulo 553/33 del CCC me servia para nada, incluso comente el tema en el foro sin que nadie me diera una solución al problema.
Estuvo abandonado durante muchos años, hasta que cuando se disolvió la sociedad, yo tuve conocimiento de esa propiedad que desconocía que existiera.
El citado molino tenia derecho según el titulo de constitución a tres metros de jardín alrededor del molino que es redondo, el vecino de al lado estaba utilizando el molino con su anexo porque según me dijo cuando compro la casa le dijeron que el molino era anexo de su vivienda.
Ni el ayuntamiento de Torredembarra quiso saber nada, ni el juzgado porque era una estafa, ni la comunidad de propietarios, el administrador se limitaba a enseñarme unos estatutos contrarios a la ley vigente en Cataluña.
Conforme el CCC todo aquello era una ilegalidad como un templo, pero todos sabemos que las ilegalidades se hacen a diario en cualquier lugar con el beneplácito de algunos notarios y registradores sin citar nombres por si las moscas.
La cuestión fue que el promotor no fue autorizado por el ayuntamiento a derribar el molino, y este se quedo allí a la espera de finalizar la segunda fase donde estaba este, cuando la termino, se quedo el ultimo adosado junto al molino, sin registrarlo como anexo del ultimo adosado, de tal manera que el molino figuraba como finca registrable, para todos los efectos era también un adosado mas con su numero correlativo, UN AUTENTICO PUFO.
¿para quien era rentable el molino? respuesta sin duda para mi vecino puesto que aprovechaba también casi veinte metros cuadrados de jardín en tierra de nadie.
Yo sabia que mi vecino era quien mas se beneficiaba del asunto, no me interesaba atacar a la comunidad, ni al ayuntamiento sabía a quien debía atacar, de manera que comunique a mi vecino que iba a solicitar una servidumbre de paso para acceder al molino, esto jorobaba al vecino porque eso suponía decirle adiós al jardín que ilegalmente estaba ocupando.
Me mando a su abogada para amenazarme con una demanda judicial, despues de un tira y afloja, como ella comprobó que yo sabia por donde iban los tiros y que su cliente saldría perjudicado, le propuse que me compraran el molino ya que el molino era invendible para nadie que no fuera el, al final accedió a la compra por una cantidad que solo me podía pagar el.
Cuento esto para quien pueda aprovechar la historia, a diario se cometen PUFOS en la propiedad horizontal, en Cataluña o en Pernambuco, cuando uno hereda una propiedad con pufo y sabe que la culpa no es del otro, como dice veo, lo mejor es vender o esperar tiempos mejores para hacerlo
Lo demás es buscarle tres pies al gato, solo hago una reflexión:
Alguien cree que se puede construir un trastero si tener acceso a el, esto me huele a PUFO, yo pase por esa experiencia.
Saludos/Juanchito
La plaza es de las que piso, plaza y trastero forman el anexo inseparable según consta en el titulo constitutivo,aunque no cita la palabra anexo dice que la plaza y el trastero esta vinculadas a la vivienda. que es prácticamente lo mismo.
Algunos foreros saben mucho de LPH pero sobre la teórica no sobre la practica, yo he vivido situaciones donde teórica y practica debían de estar presentes para solventar el problema.
Mi caso es que a mi sociedad nos metieron un pufo, nos vendieron como una vivienda un antiguo molino de unos nueve metros cuadrado, del siglo XVIII, esta enclavado dentro de una urbanización en Torredembarra, no tenia acometida de agua ni alcantarillado, ni luz ni techo era simplemente una mole en ruinas dentro de la urbanización, no tenia acceso ni a elemento coman ni a la vía publica, considerado como bien cultural por el ayuntamiento, lo curioso es que pagaba IBI. Ni siquiera el articulo 553/33 del CCC me servia para nada, incluso comente el tema en el foro sin que nadie me diera una solución al problema.
Estuvo abandonado durante muchos años, hasta que cuando se disolvió la sociedad, yo tuve conocimiento de esa propiedad que desconocía que existiera.
El citado molino tenia derecho según el titulo de constitución a tres metros de jardín alrededor del molino que es redondo, el vecino de al lado estaba utilizando el molino con su anexo porque según me dijo cuando compro la casa le dijeron que el molino era anexo de su vivienda.
Ni el ayuntamiento de Torredembarra quiso saber nada, ni el juzgado porque era una estafa, ni la comunidad de propietarios, el administrador se limitaba a enseñarme unos estatutos contrarios a la ley vigente en Cataluña.
Conforme el CCC todo aquello era una ilegalidad como un templo, pero todos sabemos que las ilegalidades se hacen a diario en cualquier lugar con el beneplácito de algunos notarios y registradores sin citar nombres por si las moscas.
La cuestión fue que el promotor no fue autorizado por el ayuntamiento a derribar el molino, y este se quedo allí a la espera de finalizar la segunda fase donde estaba este, cuando la termino, se quedo el ultimo adosado junto al molino, sin registrarlo como anexo del ultimo adosado, de tal manera que el molino figuraba como finca registrable, para todos los efectos era también un adosado mas con su numero correlativo, UN AUTENTICO PUFO.
¿para quien era rentable el molino? respuesta sin duda para mi vecino puesto que aprovechaba también casi veinte metros cuadrados de jardín en tierra de nadie.
Yo sabia que mi vecino era quien mas se beneficiaba del asunto, no me interesaba atacar a la comunidad, ni al ayuntamiento sabía a quien debía atacar, de manera que comunique a mi vecino que iba a solicitar una servidumbre de paso para acceder al molino, esto jorobaba al vecino porque eso suponía decirle adiós al jardín que ilegalmente estaba ocupando.
Me mando a su abogada para amenazarme con una demanda judicial, despues de un tira y afloja, como ella comprobó que yo sabia por donde iban los tiros y que su cliente saldría perjudicado, le propuse que me compraran el molino ya que el molino era invendible para nadie que no fuera el, al final accedió a la compra por una cantidad que solo me podía pagar el.
Cuento esto para quien pueda aprovechar la historia, a diario se cometen PUFOS en la propiedad horizontal, en Cataluña o en Pernambuco, cuando uno hereda una propiedad con pufo y sabe que la culpa no es del otro, como dice veo, lo mejor es vender o esperar tiempos mejores para hacerlo
Lo demás es buscarle tres pies al gato, solo hago una reflexión:
Alguien cree que se puede construir un trastero si tener acceso a el, esto me huele a PUFO, yo pase por esa experiencia.
Saludos/Juanchito
no está claro
yo también había pensado en la posibilidad de que en su día plaza de aparcamiento y trastero fueran de un mismo propietario, pero, aunque es lo más habitual, no lo he escrito porque he visto algunos casos en que no es así, aunque ninguno sin acceso.
lo de la plaza de aparcamiento y el trastero como una única finca registral, y a mayores como anejo inseparable de una vivienda, también es bastante habitual (sobre todo en vivienda protegida) pero no es generalizable ... y así yo he visto, e incluso he proyectado, plazas de aparcamiento como fincas registrales independientes, y trasteros como fincas registrales independientes, aunque hubo algo más de un decenio en que la CPI impedía que plazas de aparcamiento y trasteros compartieran el mismo ámbito, exigía que los trasteros fuesen otro sector de incendio y tuviesen una salida que no pasase por el garaje.
¿ante qué estamos?.- aparentemente, ante una adjudicación hereditaria separada de fincas registrales independientes (aunque esa independencia haya surgido de la herencia, si estaba permitida por la ley) en las que una de ellas (trastero) accedía por la otra (plaza de aparcamiento). Si ya eran fincas registrales independientes de modo previo a la adjudicación hereditaria, ya entonces había una situación de servidumbre de paso aunque no se entendía lesiva porque plaza y trastero tenían un mismo usuario. Si entonces no eran fincas registrales independientes, en las comunidades en las que está vigente el CC la servidumbre se constituiría por la propia segregación (por el art. 567 del CC), pero en Cataluña se ha hilado más fino (lógicamente, por experiencia textil) y se trata la propiedad horizontal por separado y con cierto detalle, y también las servidumbres en general. Para este asunto estarían los art. 566.2 a 566.4, y yo opino que, aunque pueda ser anterior al CCC, la constitución inicial está prevista en el art. 566.3.1 y esa servidumbre es obvia y necesaria, no solo aparente, por lo que no puede negarse por el art. 566.3.2, pero, y es fundamental, el derecho de servidumbre no puede ejercerse sin límites si eso lleva a inutilizar la finca sirviente.
Aparte del sentido común, por eso decía lo de ver la posibilidad de cambiar la ubicación de la puerta, y/o el modo de apertura, o si en el garaje hay espacio suficiente para retrasar esa plaza de aparcamiento.
Hoy no es fácil vender nada, al menos en el campo inmobiliario a un precio razonable, y más difícil es vender con problemas. Las opción lógica sería que que plaza y trastero volviesen a ser de un único usuario, pero para ese acuerdo el trastero parte de una situación de dependencia, lo que realmente es injusto porque, independientemente de que un trastero suele tener menor valor que una plaza de aparcamiento, su utilidad es innegable y también debiera serlo su valor intrínseco. Por otra parte, un trastero tiene pocos gastos, lo que permitiría esperar tiempos mejores para su venta, o analizar otras posibilidades de venta, o compra, con cualquier otro lindante.
las opciones judiciales parecen desaconsejables en este caso, aunque son siempre inciertas.
en todo caso, pienso que es un tema a analizar en detalle, sobre el plano, porque me resulta raro que no exista una solución de compatibilidad, y pienso en reubicar la puerta y, con un pequeño retranqueo y/o giro, generar un acceso compatible con el uso de esa plaza de aparcamiento,
yo también había pensado en la posibilidad de que en su día plaza de aparcamiento y trastero fueran de un mismo propietario, pero, aunque es lo más habitual, no lo he escrito porque he visto algunos casos en que no es así, aunque ninguno sin acceso.
lo de la plaza de aparcamiento y el trastero como una única finca registral, y a mayores como anejo inseparable de una vivienda, también es bastante habitual (sobre todo en vivienda protegida) pero no es generalizable ... y así yo he visto, e incluso he proyectado, plazas de aparcamiento como fincas registrales independientes, y trasteros como fincas registrales independientes, aunque hubo algo más de un decenio en que la CPI impedía que plazas de aparcamiento y trasteros compartieran el mismo ámbito, exigía que los trasteros fuesen otro sector de incendio y tuviesen una salida que no pasase por el garaje.
¿ante qué estamos?.- aparentemente, ante una adjudicación hereditaria separada de fincas registrales independientes (aunque esa independencia haya surgido de la herencia, si estaba permitida por la ley) en las que una de ellas (trastero) accedía por la otra (plaza de aparcamiento). Si ya eran fincas registrales independientes de modo previo a la adjudicación hereditaria, ya entonces había una situación de servidumbre de paso aunque no se entendía lesiva porque plaza y trastero tenían un mismo usuario. Si entonces no eran fincas registrales independientes, en las comunidades en las que está vigente el CC la servidumbre se constituiría por la propia segregación (por el art. 567 del CC), pero en Cataluña se ha hilado más fino (lógicamente, por experiencia textil) y se trata la propiedad horizontal por separado y con cierto detalle, y también las servidumbres en general. Para este asunto estarían los art. 566.2 a 566.4, y yo opino que, aunque pueda ser anterior al CCC, la constitución inicial está prevista en el art. 566.3.1 y esa servidumbre es obvia y necesaria, no solo aparente, por lo que no puede negarse por el art. 566.3.2, pero, y es fundamental, el derecho de servidumbre no puede ejercerse sin límites si eso lleva a inutilizar la finca sirviente.
Aparte del sentido común, por eso decía lo de ver la posibilidad de cambiar la ubicación de la puerta, y/o el modo de apertura, o si en el garaje hay espacio suficiente para retrasar esa plaza de aparcamiento.
Hoy no es fácil vender nada, al menos en el campo inmobiliario a un precio razonable, y más difícil es vender con problemas. Las opción lógica sería que que plaza y trastero volviesen a ser de un único usuario, pero para ese acuerdo el trastero parte de una situación de dependencia, lo que realmente es injusto porque, independientemente de que un trastero suele tener menor valor que una plaza de aparcamiento, su utilidad es innegable y también debiera serlo su valor intrínseco. Por otra parte, un trastero tiene pocos gastos, lo que permitiría esperar tiempos mejores para su venta, o analizar otras posibilidades de venta, o compra, con cualquier otro lindante.
las opciones judiciales parecen desaconsejables en este caso, aunque son siempre inciertas.
en todo caso, pienso que es un tema a analizar en detalle, sobre el plano, porque me resulta raro que no exista una solución de compatibilidad, y pienso en reubicar la puerta y, con un pequeño retranqueo y/o giro, generar un acceso compatible con el uso de esa plaza de aparcamiento,
A mi modesto entender, nada tiene que ver lo dispuesto en el articulo 553/33 del CCC, para resolver el problema.
Tanto el 396 del Código Civil español como el 553/33 Catalán dicen lo mismo para definir que se considera un elemento privativo en una comunidad, que tenga salida a un elemento común o a la vía publica, si bien el 553/33 relativo a la propiedad horizontal simple, solo dice a la vía publica. josmiabcn da a entender que su trastero no es un elemento privativo porque no tiene salida a la vía publica.
En mi comunidad de garajes hay 350 plazas de aparcamiento y 125 trasteros, hay trasteros con salida a un elemento común, el pasillo por donde circulan los vehículos, y hay trasteros donde la única entrada y salida es al espacio privativo de la plaza de aparcamiento, es decir el propietario de la plaza es el mismo que el del trastero.pero ojo, son anexos junto con el piso por lo tanto no se pueden vender por separado, al menos que se realicen operaciones complicadas, todos los trasteros son anexos junto con las plazas de aparcamiento y los pisos, hay plazas llamadas libres que no tienen ni trastero ni piso.
Este garaje no esta en Cataluña, pero da igual, el problema de josmiasbcn es que su trastero no tiene salida a elemento común ni a vía publica porque su entrada y salida esta en un elemento privativo que formaron en su día una sola propiedad, el se agarra como un clavo ardiendo al articulo 553/33 del CCC, es un error, porque seguramente su trastero y la plaza que le impide el acceso formaron un anexo, y por esas cosas raras de la propiedad horizontal, me da igual en Cataluña como en el resto del Estado Español se hacen trampas y al final se descubren los errores.
¿Pedir una servidumbre de paso?. si la plaza de aparcamiento es muy grande podía ser una solución, solicitar el espacio que ocupa la puerta una vez abierta.
Como ha apuntado otro forero, la mejor solución es la venta del trastero al de la plaza o viceversa.
Remover la .... no es aconsejable, porque alguien en su día cometió un fraude al vender por separado el trastero que formaba parte de la plaza.
josmiabcn, olvídate del 553/33 del CCC. olvídate de demandas y de hurgar en el pasado, de servidumbres y otras mandangas, o compras o vendes, aprovecha cuando el vehículo no este estacionado, porque tu caso no pasa por otra solución, al menos esa es mi modesta opinión.
Saludos/Juanchito
Tanto el 396 del Código Civil español como el 553/33 Catalán dicen lo mismo para definir que se considera un elemento privativo en una comunidad, que tenga salida a un elemento común o a la vía publica, si bien el 553/33 relativo a la propiedad horizontal simple, solo dice a la vía publica. josmiabcn da a entender que su trastero no es un elemento privativo porque no tiene salida a la vía publica.
En mi comunidad de garajes hay 350 plazas de aparcamiento y 125 trasteros, hay trasteros con salida a un elemento común, el pasillo por donde circulan los vehículos, y hay trasteros donde la única entrada y salida es al espacio privativo de la plaza de aparcamiento, es decir el propietario de la plaza es el mismo que el del trastero.pero ojo, son anexos junto con el piso por lo tanto no se pueden vender por separado, al menos que se realicen operaciones complicadas, todos los trasteros son anexos junto con las plazas de aparcamiento y los pisos, hay plazas llamadas libres que no tienen ni trastero ni piso.
Este garaje no esta en Cataluña, pero da igual, el problema de josmiasbcn es que su trastero no tiene salida a elemento común ni a vía publica porque su entrada y salida esta en un elemento privativo que formaron en su día una sola propiedad, el se agarra como un clavo ardiendo al articulo 553/33 del CCC, es un error, porque seguramente su trastero y la plaza que le impide el acceso formaron un anexo, y por esas cosas raras de la propiedad horizontal, me da igual en Cataluña como en el resto del Estado Español se hacen trampas y al final se descubren los errores.
¿Pedir una servidumbre de paso?. si la plaza de aparcamiento es muy grande podía ser una solución, solicitar el espacio que ocupa la puerta una vez abierta.
Como ha apuntado otro forero, la mejor solución es la venta del trastero al de la plaza o viceversa.
Remover la .... no es aconsejable, porque alguien en su día cometió un fraude al vender por separado el trastero que formaba parte de la plaza.
josmiabcn, olvídate del 553/33 del CCC. olvídate de demandas y de hurgar en el pasado, de servidumbres y otras mandangas, o compras o vendes, aprovecha cuando el vehículo no este estacionado, porque tu caso no pasa por otra solución, al menos esa es mi modesta opinión.
Saludos/Juanchito
Vaya al ayuntamiento y que en la oficina técnica le muestren el plano de la planta de garajes y trasteros del proyecto en base al cual se concedió licencia del edificio.
Ahí podrá comprobar el verdadero espacio de acceso al trastero, que estaba previsto en el proyecto.
El problema puede estar en que el trastero se debió vender al mismo propietario de la plaza de garaje que está delante. ¿No vio usted el problema, cuando compró el trastero?.
Ahí podrá comprobar el verdadero espacio de acceso al trastero, que estaba previsto en el proyecto.
El problema puede estar en que el trastero se debió vender al mismo propietario de la plaza de garaje que está delante. ¿No vio usted el problema, cuando compró el trastero?.
No es posible modificar la puerta ni es posible retrasar la plaza.
En Cataluña el Código Civil artículo 553.33 dice que solo se pueden configurar como locales privativos en una comunidad lo que tengan acceso libre a la vía pública.
Por otro lado el artículo 566-7 dice que los vecinos deberá abrir servidumbre de paso de forma que el local afectado pueda explotarse normalmente.
Con eso tengo:
Fundamentos de derecho: esos dos artículos.
Hechos probados: certificación negativa de acceso por un arquitecto.
Sentencia: reducción superficie uso de la plaza.
¿es correcto?
En Cataluña el Código Civil artículo 553.33 dice que solo se pueden configurar como locales privativos en una comunidad lo que tengan acceso libre a la vía pública.
Por otro lado el artículo 566-7 dice que los vecinos deberá abrir servidumbre de paso de forma que el local afectado pueda explotarse normalmente.
Con eso tengo:
Fundamentos de derecho: esos dos artículos.
Hechos probados: certificación negativa de acceso por un arquitecto.
Sentencia: reducción superficie uso de la plaza.
¿es correcto?
mire si hay posibilidad de cambiar la ubicación de la puerta, y/o el modo de apertura.
y mire si en el garaje hay espacio suficiente para retrasar esa plaza de aparcamiento.
no creo que sea cosa de mirar el origen del problema, sino de, empezando por usted, buscar soluciones y, una vez tenga una propuesta razonable, pedir la colaboración a los demás
y mire si en el garaje hay espacio suficiente para retrasar esa plaza de aparcamiento.
no creo que sea cosa de mirar el origen del problema, sino de, empezando por usted, buscar soluciones y, una vez tenga una propuesta razonable, pedir la colaboración a los demás
Es un problema de diseño que tiene muy compleja solución tiene. Por las buenas si llega a un acuerdo con el vecino le vende el trastero y el problema y el problema desaparece y por las malas pasaría por ejercitar una acción confesoria de servidumbre con todos los problemas que ello podría acacarrear.
Libre acceso a la propiedad privada
Hace años heredé un cuarto trastero en un parking (300 plazas coche 30 trasteros) al que no tengo acceso ya que en la misma puerta existe una plaza de coche, a 15 cm, que me impide abrir la puerta del trastero y entrar libremente, sin tener que esperar a que el coche que me impide el paso marche.
Me he quejado al presidente y al administrador y no quieren saber nada, pero la Ley contempla que todo local registral privado en régimen de LPH deberá disponer de libre acceso desde la calle.
¿Qué puedo hacer?
Me he quejado al presidente y al administrador y no quieren saber nada, pero la Ley contempla que todo local registral privado en régimen de LPH deberá disponer de libre acceso desde la calle.
¿Qué puedo hacer?
