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Legitimidad pasiva de los propietarios de la comunidad de un edificio
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Hola Javi,
Desde mi punto de vista, y sin meternos en muchas honduras, debemos diferenciar primero los propietarios que tienen una deuda de carácter personal (sin perjuicio de la afección legal de su vivienda), y de aquellos otros cuya responsabilidad no es personal, pero que ven como su piso sí está afecto al pago de la deuda.
Imagínate, por ejemplo, que hace un año se aprobó una derrama, correspondiendo a cada propietario un importe determinado; uno de ellos, que no la pagó, vende su vivienda. El vendedor tendría una obligación personal con la comunidad por su parte en esa derrama; el adquirente no sería deudor personal, pero su propiedad respondería del pago de esa derrama.
Por otro lado, debes tener en cuenta que nuestros honorarios, sin perjuicio de que luego emitamos una minuta final, se devengan por cada período de un procedimiento desde su inicio (por ejemplo en mi Baremo el 60% en fase de alegaciones y el 40% en fase de prueba y conclusiones o vista). Esto podrías tenerlo encuenta para ver quien está obligado personalmente y quien no.
Por último, reclama tu minuta por el procedimiento del artículo 35 LECiv. sólo contra la Comunidad de Propietarios. Despachada la ejecución, y si ésta no abona tus honorarios, procede al embargo de lo que en concepto de gastos comunitarios deba ingresar cada comunero; si esto no basta, podrás embargar bienes comunes que no sean necesarios para el adecuado uso y disfrute de los elementos privativos; si aun así no bastase (supongo que sí), podrías continuar la ejecución contra los comuneros, lo que, eso sí, necesitaría de la celebración de una junta de propietarios en la que se proceda, de conformidad con el artículo 9.1.e) de la LPH, a la cuantificación y delimitación de lo que cada uno de ellos debe satisfacer.
No tienes por qué tener ningún problema al respecto.
Un abrazo.
Desde mi punto de vista, y sin meternos en muchas honduras, debemos diferenciar primero los propietarios que tienen una deuda de carácter personal (sin perjuicio de la afección legal de su vivienda), y de aquellos otros cuya responsabilidad no es personal, pero que ven como su piso sí está afecto al pago de la deuda.
Imagínate, por ejemplo, que hace un año se aprobó una derrama, correspondiendo a cada propietario un importe determinado; uno de ellos, que no la pagó, vende su vivienda. El vendedor tendría una obligación personal con la comunidad por su parte en esa derrama; el adquirente no sería deudor personal, pero su propiedad respondería del pago de esa derrama.
Por otro lado, debes tener en cuenta que nuestros honorarios, sin perjuicio de que luego emitamos una minuta final, se devengan por cada período de un procedimiento desde su inicio (por ejemplo en mi Baremo el 60% en fase de alegaciones y el 40% en fase de prueba y conclusiones o vista). Esto podrías tenerlo encuenta para ver quien está obligado personalmente y quien no.
Por último, reclama tu minuta por el procedimiento del artículo 35 LECiv. sólo contra la Comunidad de Propietarios. Despachada la ejecución, y si ésta no abona tus honorarios, procede al embargo de lo que en concepto de gastos comunitarios deba ingresar cada comunero; si esto no basta, podrás embargar bienes comunes que no sean necesarios para el adecuado uso y disfrute de los elementos privativos; si aun así no bastase (supongo que sí), podrías continuar la ejecución contra los comuneros, lo que, eso sí, necesitaría de la celebración de una junta de propietarios en la que se proceda, de conformidad con el artículo 9.1.e) de la LPH, a la cuantificación y delimitación de lo que cada uno de ellos debe satisfacer.
No tienes por qué tener ningún problema al respecto.
Un abrazo.
En principio no veo impedimento para que los propietarios sean demandados conjuntamente con la Comunidad.
Es más, de la aplicación conjunta de los artículos 396 del Código Civil y 22 de la Ley de Propiedad Horizontal tenemos que si demandases sólo la Comunidad, y obtuvieses una sentencia favorable, los bienes contra los que te podrías dirigir serían sólo las Cuotas de la Comunidad, ya que, por un lado, no cabe solicitar embargo de elementos comunes de la citadas Comunidades, ya que se vulneraría lo que prevé el artículo 396 del Código Civil —en cuanto a que las partes comunes no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable— y por otro, tampoco es posible que se ejecuten bienes privativos de los comuneros, pues no han sido parte en este proceso, y de conformidad con lo que dispone el artículo 22 de la Ley de Propiedad Horizontal, el acreedor sólo puede dirigirse contra aquel propietario que haya sido parte en el proceso.
Es más, de la aplicación conjunta de los artículos 396 del Código Civil y 22 de la Ley de Propiedad Horizontal tenemos que si demandases sólo la Comunidad, y obtuvieses una sentencia favorable, los bienes contra los que te podrías dirigir serían sólo las Cuotas de la Comunidad, ya que, por un lado, no cabe solicitar embargo de elementos comunes de la citadas Comunidades, ya que se vulneraría lo que prevé el artículo 396 del Código Civil —en cuanto a que las partes comunes no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable— y por otro, tampoco es posible que se ejecuten bienes privativos de los comuneros, pues no han sido parte en este proceso, y de conformidad con lo que dispone el artículo 22 de la Ley de Propiedad Horizontal, el acreedor sólo puede dirigirse contra aquel propietario que haya sido parte en el proceso.
¿y tú crees, alvaro78, que los propitarios están legitimados pasivamente, así de buenas a primeras?
¿No crees que sería más correcto demandar a la Comunidad y después, con esa sentencia en la mano, requerir a cada propietario para que pague lo que le correponda en función de su cuota? Logicamente, al que no pague, tendría que demandarlo...
¿Ves algún problema en ello? Lo digo porque a mí me parece que, de entrada, los propietarios no están legitimados pasaviamente, y, además, e estaría auto-privando de reclamar los honorarios via art. 35 de la LEC (la antes denominada 'jura de cuenta', procedimiento rápido y contundente...).
Espero vuestros comentarios.
Saludos a todos.
¿No crees que sería más correcto demandar a la Comunidad y después, con esa sentencia en la mano, requerir a cada propietario para que pague lo que le correponda en función de su cuota? Logicamente, al que no pague, tendría que demandarlo...
¿Ves algún problema en ello? Lo digo porque a mí me parece que, de entrada, los propietarios no están legitimados pasaviamente, y, además, e estaría auto-privando de reclamar los honorarios via art. 35 de la LEC (la antes denominada 'jura de cuenta', procedimiento rápido y contundente...).
Espero vuestros comentarios.
Saludos a todos.
Sergio, gracias por tu opinión, pero no creo que el 'quid' de la cuestión dependa de la existencia del certificado de estar al corriente en el pago de las cuotas. Dicho certificado existe, y las fincas estaban al corriente en el pago de las cuotas, pues ni el antiguo propietario ni el primero dejaron de pagar cuota alguna.
El problema es que el gasto se acordó antes de que entrara en la comunidad el nuevo socio y presidente, PERO se DEVENGÓ después, pues yo pasé mi minuta después: hasta ese momento la comunidad nada me debía. Es como si la Comunidad tiene pagado el último recibo de agua o de luz cuando un vecino vende, pero la siguiente factura llega tres días después. ¿Podría el nuevo propietario negarse a pagar una parte de su cuota alegando que la Comunidad estuvo consumiendo agua o luz durante un par de meses antes de que él comprara? No creo que sea así...
Con mi factura ocurre algo parecido: el pleito comienza antes de que el nuevo propietario compre, pero termina después, y, por tanto, es entonces cuando paso mi minuta (no la pasé antes porque como la Comunidad era seria y además me estaba pagando una 'iguala' mensual por asesoramiento legal, había el pacto más o menos tácito de no pedir provisión de fondos).
No creo que el nuevo vecino tenga derecho a negarse a pagar la parte que le corresponda de mi minuta. Mi duda es de caracter procesal: ¿debo 'jurar la cuenta'? ¿debo solicitar el traslado de la jura de cuenta a los propietarios? ¿debo proceder individualmente contra cada uno de los propietarios? ¿debo demanda a la comunidad y simultanea o posteriormente a los propietarios? Esas son mis dudas, y agradecería que algún compañero con más experiencia que yo me diera su punto de vista...
Gracias por anticipado y un cordial saludo a todos.
El problema es que el gasto se acordó antes de que entrara en la comunidad el nuevo socio y presidente, PERO se DEVENGÓ después, pues yo pasé mi minuta después: hasta ese momento la comunidad nada me debía. Es como si la Comunidad tiene pagado el último recibo de agua o de luz cuando un vecino vende, pero la siguiente factura llega tres días después. ¿Podría el nuevo propietario negarse a pagar una parte de su cuota alegando que la Comunidad estuvo consumiendo agua o luz durante un par de meses antes de que él comprara? No creo que sea así...
Con mi factura ocurre algo parecido: el pleito comienza antes de que el nuevo propietario compre, pero termina después, y, por tanto, es entonces cuando paso mi minuta (no la pasé antes porque como la Comunidad era seria y además me estaba pagando una 'iguala' mensual por asesoramiento legal, había el pacto más o menos tácito de no pedir provisión de fondos).
No creo que el nuevo vecino tenga derecho a negarse a pagar la parte que le corresponda de mi minuta. Mi duda es de caracter procesal: ¿debo 'jurar la cuenta'? ¿debo solicitar el traslado de la jura de cuenta a los propietarios? ¿debo proceder individualmente contra cada uno de los propietarios? ¿debo demanda a la comunidad y simultanea o posteriormente a los propietarios? Esas son mis dudas, y agradecería que algún compañero con más experiencia que yo me diera su punto de vista...
Gracias por anticipado y un cordial saludo a todos.
Inicia el procedimiento de jura de cuentas y ya veremos si la comunidad quiere pagar o no. Es una deuda asumida en Junta y que responde a un servicio efectivamente prestado.
Respecto del propietario del 48%, en si puede que tenga razón, hay que ver el acuerdo, pero lo cierto es que esa deuda se aprobó bajo la anterior propiedad pero, por un lado, el piso responde de las deudas generadas un año antes y, por otro, al ser informado de esa deuda y asumirla y no pactar nada con el antiguo propietario se puede alegar la doctrina de los actos propios y alegar que conoció y asumió ese pago ( sería importante conocer si en la escritura se aportó el Certificado de cuotas o no ).
Por lo pronto es lo que puedo decirte. De todas formas, siempre puedes embargar al 52% restante de la comunidad y que ellos le reclamen luego a quien corresponda.
Respecto del propietario del 48%, en si puede que tenga razón, hay que ver el acuerdo, pero lo cierto es que esa deuda se aprobó bajo la anterior propiedad pero, por un lado, el piso responde de las deudas generadas un año antes y, por otro, al ser informado de esa deuda y asumirla y no pactar nada con el antiguo propietario se puede alegar la doctrina de los actos propios y alegar que conoció y asumió ese pago ( sería importante conocer si en la escritura se aportó el Certificado de cuotas o no ).
Por lo pronto es lo que puedo decirte. De todas formas, siempre puedes embargar al 52% restante de la comunidad y que ellos le reclamen luego a quien corresponda.
Legitimidad pasiva de los propietarios de la comunidad de un edificio
Durante tres o cuatro años fui el abogado de una pequeña Comunidad de Propietarios. En su día pacté con el antiguo presidente una pequeña cuota trimestral por 'asesoramiento y gestiones varias' (cartas a vecinos morosos, escritos para Ayuntamientos, supervisión de contratos de seguro, mantenimiento de ascensores, etc.) , pleitos aparte, que en su caso se minutarían con arreglo a las normas orientadoras del colegio de abogados de Castellón.
A los pocos meses, la comunidad me encargó (y así se recogió en un par de Asambleas Generales) un pleito de cierta cuantía que terminó con todos los pronunciamientos absolutamente favorables para la Comunidad, pero sin costas.
Antes de terminar el pleito, un extranjero compró casi la mitad del edificio al antiguo presidente, quien le informó detalladamente de la existencia del pleito. En una Asamblea que se celebró un par de semanas después de esa operación de compraventa, el extranjero se autonombró Presidente con sus propios votos, pues aunque solo tenía un 48% de las cuotas, a la reunión solo acudieron otros tres propietarios que, entre los tres, reunían menos de un 25% de las cuotas.
Un par de meses después, 'salió' la sentencia, con todos los pronunciamientos absolutamente favorables para la Comunidad pero sin condena en costas. Todavía no me explico por qué el JUzgado no condenó en costas a la parte contraria, pero el caso es que el nuevo presidente no quiso que apelaramos por las costas, y se negó a entregar provisión de fondos, a mí y al procurador.
El caso es que cuando le paso mi minuta a la Comunidad, el nuevo presidente se niega a aprobar el pago alegando que cuando se acordó iniciar el pleito él no era propietario y, por tanto, no tenía por qué pagar los gastos de dicho pleito.
Para cobrar mis honorarios y la cuenta del procurador (a quien también se le adeuda más de la mitad de sus aranceles), no sé cual será el procedimiento más idóneo. Por una parte, creo que lo más sencillo sería iniciar los trámites de lo que antigualmente se denominaba "jura de cuentas", pero, en este caso, me pregunto si tendré dificultades a la hora de embargar los pisos y locales de los propietarios, porque ellos, a título individual, podrían alegar que carecen de legitimidad pasiva y que, en todo caso, al no haberseles dado traslado de la jura de cuentas, no tuvieron oportunidad de ser escuchados...
La otra posibilidad que se me ocurre sería jurar la cuenta y después requerir el pago notarialmente a cada uno de los propietarios en proporción a su cuota, pero la verdad no sé como se artícularía este requerimiento y que es lo que debería hacer si se niegan al pago o no me contestan. ¿Presentar una demanda contra cada uno de los propietarios?
¿Algún compañero tuvo alguna experiencia practica que me pueda orientar? ¿alguna idea?
Gracias por anticipado.
Javi.
A los pocos meses, la comunidad me encargó (y así se recogió en un par de Asambleas Generales) un pleito de cierta cuantía que terminó con todos los pronunciamientos absolutamente favorables para la Comunidad, pero sin costas.
Antes de terminar el pleito, un extranjero compró casi la mitad del edificio al antiguo presidente, quien le informó detalladamente de la existencia del pleito. En una Asamblea que se celebró un par de semanas después de esa operación de compraventa, el extranjero se autonombró Presidente con sus propios votos, pues aunque solo tenía un 48% de las cuotas, a la reunión solo acudieron otros tres propietarios que, entre los tres, reunían menos de un 25% de las cuotas.
Un par de meses después, 'salió' la sentencia, con todos los pronunciamientos absolutamente favorables para la Comunidad pero sin condena en costas. Todavía no me explico por qué el JUzgado no condenó en costas a la parte contraria, pero el caso es que el nuevo presidente no quiso que apelaramos por las costas, y se negó a entregar provisión de fondos, a mí y al procurador.
El caso es que cuando le paso mi minuta a la Comunidad, el nuevo presidente se niega a aprobar el pago alegando que cuando se acordó iniciar el pleito él no era propietario y, por tanto, no tenía por qué pagar los gastos de dicho pleito.
Para cobrar mis honorarios y la cuenta del procurador (a quien también se le adeuda más de la mitad de sus aranceles), no sé cual será el procedimiento más idóneo. Por una parte, creo que lo más sencillo sería iniciar los trámites de lo que antigualmente se denominaba "jura de cuentas", pero, en este caso, me pregunto si tendré dificultades a la hora de embargar los pisos y locales de los propietarios, porque ellos, a título individual, podrían alegar que carecen de legitimidad pasiva y que, en todo caso, al no haberseles dado traslado de la jura de cuentas, no tuvieron oportunidad de ser escuchados...
La otra posibilidad que se me ocurre sería jurar la cuenta y después requerir el pago notarialmente a cada uno de los propietarios en proporción a su cuota, pero la verdad no sé como se artícularía este requerimiento y que es lo que debería hacer si se niegan al pago o no me contestan. ¿Presentar una demanda contra cada uno de los propietarios?
¿Algún compañero tuvo alguna experiencia practica que me pueda orientar? ¿alguna idea?
Gracias por anticipado.
Javi.
