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¿legalmente que prevalece, la superficie declarada de una finca o la longitud de su lindes?
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¿legalmente que prevalece, la superficie declarada de una finca o la longitud de su lindes?
Hola todos. Mis abuelos compraron en los años 80, por contrato público, una finca rústica que se segregó de una finca matriz propiedad del vendedor. La finca fue inscrita en el Registro de la Propiedad y no está deslindada La escritura dice lo siguiente: que tiene una superficie de 330 metros cuadrados (superficie que fue descontada de la finca matriz), que linda por el este con camino público en línea de 22 metros, por el oeste con finca matriz en línea de 22 metros, por el norte con Fulanito en línea de 15 metros y por el sur con finca matriz en línea de 15 metros. La superficie no fue medida y se calculó simplemente multiplicando el largo (22 metros) por el ancho (15 metros), ante la aparente geometría rectangular de la misma. El problema y por lo que hago esta consulta es que resulta que tanto vendedor como comprador no se percataron de que la finca no es un rectángulo sino un romboide o, habiéndose percatado de ello, de que el área de este último no es el largo por el ancho, por lo que siempre va a ser menor que el área de un rectángulo.
Por lo tanto, dado que existe una contradicción entre la superficie declarada e inscrita, tanto en la finca segregada como en la matriz, y él área definida por la longitud de los lindes, ya que esta es menor, la pregunta es: ¿cuánto es la superficie a tener en cuenta legalmente a la hora de deslindar la finca? Para que coincida la superficie declarada habría que aumentar, por ejemplo, en un metro y pico los lindes norte y sur en dirección hacia la finca matriz, es decir, que estos lindes medirían algo más de 16 metros, mientras que dejar la longitud de los lindes haría que la superficie declarada sea errónea y también la restada en la finca matriz. En definitiva, necesito saber si legalmente puedo aumentar la longitud de los lindes para que la superficie de la finca de mis abuelos coincida con lo declarado o si, por el contrario, lo que prevalece legalmente es la longitud de los lindes y, por tanto, tendría que reducir la superficie de dicha finca.
Por lo tanto, dado que existe una contradicción entre la superficie declarada e inscrita, tanto en la finca segregada como en la matriz, y él área definida por la longitud de los lindes, ya que esta es menor, la pregunta es: ¿cuánto es la superficie a tener en cuenta legalmente a la hora de deslindar la finca? Para que coincida la superficie declarada habría que aumentar, por ejemplo, en un metro y pico los lindes norte y sur en dirección hacia la finca matriz, es decir, que estos lindes medirían algo más de 16 metros, mientras que dejar la longitud de los lindes haría que la superficie declarada sea errónea y también la restada en la finca matriz. En definitiva, necesito saber si legalmente puedo aumentar la longitud de los lindes para que la superficie de la finca de mis abuelos coincida con lo declarado o si, por el contrario, lo que prevalece legalmente es la longitud de los lindes y, por tanto, tendría que reducir la superficie de dicha finca.
Ha de llegarse a la conclusión en base a lo que se tiene: catastro, realidad extrarregistral, y realidad registral. Lo primero, comprobar la situación de hecho de la finca. Al ser tan pequeña, se trata de una fica urbana que posiblemente tenga linderos muy claros, comprobables a simple vista. Si no es así, es decir, que no puede distinguirse de la matriz, tiene que adaptarse el dibujo a los metros, y en ningún caso al revés, es decir, no existe la posibilidad de hacer un dibujo a partir del cual aparezca más metraje. Eso es así porque la cabida, al proceder de una segregación, cuenta con dos inscripciones: la de la finca segregada y la de la matriz por descuento: 330 metros. Ahora bien, si las parcelas colindantes están consolidadas y perimetradas con muros, construcciones o delimitaciones expresivas de dominio, de forma que su propiedad también está claramente vista como cuerpo cierto, puede usted acceder a 66 metros más mediante un expediente de exceso de cabida. Empiece pidiendo una certificación descriptiva y gráfica en el catastro, y, si le es posible, cite a los vecinos a ver si le firman el deslinde, con un mapa encima de la mesa. Si va a hacer uso de la jerarquía de criterios (metros sobre dibujo), se entenderá que pueden los metros al contar con doble inscripción, y que la medida de los linderos fue un simple error aritmético.
Respecto a los datos nuevos que ha dicho, la situación es la siguiente:
Es finca rústica según el Plan General; el camino y el resto de fincas que están hacia el este son suelo urbano consolidado y la finca de Fulanito es suelo categorizado como asentamiento rural. El límite entre el suelo urbano y el suelo rústico es el linde entre la finca y el camino público. Ya sé que eso no tendría sentido debido a la unidad mínima de cultivo del suelo rústico, pero la segregación y venta se hizo así y lo aceptó tanto el notario como el registrador. La escritura también tiene el sello de la oficina liquidadora. Cuando se hizo la venta no existía plan general (puede que en ese momento la finca fuera suelo urbano) y cuando se aprobó este, el suelo de la finca y su matriz se categorizó como suelo rústico.
Los únicos lindes consolidados son el camino público y el de Fulanito, separados ambos por muros. En el Catastro se refleja la superficie exacta, de 330 metros cuadrados, aunque este organismo no identifica bien la finca, primero al no hacer coincidir el linde norte con el muro de Fulanito y segundo porque no dibuja un romboide sino un cuadrilátero irregular, teniendo los cuatro lindes medidas diferentes entre sí, e, incluso, menos de 22 metros los lindes este y oeste. Teóricamente los muros construidos definen la trayectoria de los restantes lindes, al ser líneas paralelas (el sur respecto al norte con Fulanito y el oeste respecto al este con camino público).
Cuando habla de "adaptarse el dibujo a los metros" y de "más metraje" ¿se refiere a la superficie (metros cuadrados) o a los metros de los lindes? Queda ambigua su explicación... Atendiendo a las longitudes de los lindes definidas en la escritura y al ángulo que forman los dos muros existentes y contiguos, la superficie que quedaría dentro y definida por los restantes lindes, siendo estos lineas paralelas a las existentes, dejarían una superficie MENOR que la reflejada (y mal calculada) de la escritura, por lo que aumentar los lindes que he dicho (hasta los 16 metros y pico) no aumentaría el "metraje" (si se refiere a la superficie) sino que haría que este encajara dentro de las nuevas medidas de esos lindes oeste y sur respecto a la finca matriz. Dije aumentar aumentar los lindes de 15 metros hasta los 16 y pico por poner un ejemplo, pero también podrían aumentar los que miden 22 metros en vez de los otros. La finca no está deslindada con la finca matriz.
Yo entiendo que es un error el cálculo de la superficie, por lo que no creo que el dueño de la finca matriz acepte perder más de la superficie delimitada por la longitud de los lindes, por lo que un deslinde amistoso con él no es posible. Lo que necesito saber es qué predomina legalmente para evitarme problemas y su puedo aumentar o no la longitud de los lindes para conservar la superficie declarada.
Es finca rústica según el Plan General; el camino y el resto de fincas que están hacia el este son suelo urbano consolidado y la finca de Fulanito es suelo categorizado como asentamiento rural. El límite entre el suelo urbano y el suelo rústico es el linde entre la finca y el camino público. Ya sé que eso no tendría sentido debido a la unidad mínima de cultivo del suelo rústico, pero la segregación y venta se hizo así y lo aceptó tanto el notario como el registrador. La escritura también tiene el sello de la oficina liquidadora. Cuando se hizo la venta no existía plan general (puede que en ese momento la finca fuera suelo urbano) y cuando se aprobó este, el suelo de la finca y su matriz se categorizó como suelo rústico.
Los únicos lindes consolidados son el camino público y el de Fulanito, separados ambos por muros. En el Catastro se refleja la superficie exacta, de 330 metros cuadrados, aunque este organismo no identifica bien la finca, primero al no hacer coincidir el linde norte con el muro de Fulanito y segundo porque no dibuja un romboide sino un cuadrilátero irregular, teniendo los cuatro lindes medidas diferentes entre sí, e, incluso, menos de 22 metros los lindes este y oeste. Teóricamente los muros construidos definen la trayectoria de los restantes lindes, al ser líneas paralelas (el sur respecto al norte con Fulanito y el oeste respecto al este con camino público).
Cuando habla de "adaptarse el dibujo a los metros" y de "más metraje" ¿se refiere a la superficie (metros cuadrados) o a los metros de los lindes? Queda ambigua su explicación... Atendiendo a las longitudes de los lindes definidas en la escritura y al ángulo que forman los dos muros existentes y contiguos, la superficie que quedaría dentro y definida por los restantes lindes, siendo estos lineas paralelas a las existentes, dejarían una superficie MENOR que la reflejada (y mal calculada) de la escritura, por lo que aumentar los lindes que he dicho (hasta los 16 metros y pico) no aumentaría el "metraje" (si se refiere a la superficie) sino que haría que este encajara dentro de las nuevas medidas de esos lindes oeste y sur respecto a la finca matriz. Dije aumentar aumentar los lindes de 15 metros hasta los 16 y pico por poner un ejemplo, pero también podrían aumentar los que miden 22 metros en vez de los otros. La finca no está deslindada con la finca matriz.
Yo entiendo que es un error el cálculo de la superficie, por lo que no creo que el dueño de la finca matriz acepte perder más de la superficie delimitada por la longitud de los lindes, por lo que un deslinde amistoso con él no es posible. Lo que necesito saber es qué predomina legalmente para evitarme problemas y su puedo aumentar o no la longitud de los lindes para conservar la superficie declarada.
Metraje significa metros computados. Por ejemplo, una película de "largometraje" significa que el rollo en el que está filmada mide muchos metros. Referido a una finca, se trata de los metros cuadrados. Prima siempre la superficie expresada en los metros cuadrados que figuran tanto en las escrituras, como en el descuento de la segregación en la inscripción extensa (la de la finca matriz), como en la inscripción consolidada desde hace décadas, así como en el catastro. 330 metros. No hay ninguna vía legal, ni por medio de multiplicar los metros lineales ni por ningún otro por el que pueda acceder a más cabida, si se encuentra con oposición por los colindantes. Puede otorgar una escritura de subsanación, adaptando los linderos a la realidad.
