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Legalizar sótano
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Aquí estoy Francisco, vamos allá pues.
Alfredo, como muy bien dices el objeto de la licencia de primera ocupación es comprobar que la construcción es conforme a proyecto y licencia concedida.
Pero como la construcción de la escalera y la puerta de Dogo ha sido posterior a la concesión de dicha licencia, es un error considerar que dicha inspección pueda utilizarse como prueba, para alegar la prescripción, puesto que ni la una ni la otra existían cuando se produjo la visita de los servicios técnicos.
La fecha para el inicio del cómputo de la prescripción comienza el día que el ayuntamiento, de forma fehaciente, tiene conocimiento de la existencia de unas obras ejecutadas sin licencia y que, en esta caso, ( y en otros muchos, como las buhardillas bajo cubierta que permanecen ocultas hasta después de obtener ésta licencia ) no existían cuando se concedió la licencia de primera ocupación, ¿ de verdad puede entenderse que alegando prescripción por el mero hecho de disponer licencia de primera ocupación puede prosperar ?, me temo que no ( ni tampoco en los casos de las buhardillas ).
Dicho lo anterior, es cierto que si nadie denuncia esa irregularidad podría agotarse la vida de la casa sin que tampoco se le pusiera ningún obstáculo al uso que Dogo le está dando a la cámara.
El problema es que el inicio de un expediente de infracción urbanística siempre penderá sobre él, una posible denuncia de un vecino o la posible inspección de los servicios de disciplina urbanística municipal nunca debería descartarse. Por lo que Dogo explica intuyo que no está demasiado tranquilo con lo hecho, “ me gustaría saber si puedo legalizar esta cámara “ dice. Es muy probable que la cámara no pueda usarla como habitación, pero si no computa a efctos de habitabilidad, como entiendo, si podría usarla como bodega, cuarto trastero o algo similar, en cuyo caso considero que serían perfectamente legalizables esa escalera, la apertura del acceso y cualquiera de esos usos.
¿ Que ello significaría ponerse la venda antes de la herida ?, podría ser, pero soy de la opinión de que, al menos, evitaría una casi segura sanción económica en caso de ser expedientado.
Respecto al problema de cuándo deben considerarse terminadas las obras, la jurisprudencia interpreta de modo muy poco favorable a los responsables de las infracciones el inicio de dicho cómputo.
El cómputo del plazo no se inicia de forma automática a partir de la total terminación de las obras, sino que comienza a partir de la fecha en que hubiera podido iniciarse el procedimiento por aparecer signos externos que permitan a la administración conocer los hechos constitutivos de la infracción.
Si no se acredita por quien alega la prescripción cuándo aparecieron dichos signos externos ( un acta notarial no acredita su aparición si no se va con ella al ayuntamiento ), el cómputo del plazo se iniciará el día en que el ayuntamiento tuvo conocimiento de la comisión de la infracción ( STSJ de las Baleares nº 371/94, de 30 de junio ).
Otra muestra del criterio que siguen los tribunales es la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia Comunidad de Madrid nº. 499/2000 al establecer, en su FUNDAMENTO DE DERECHO V, que :
“ Para el caso de que las obras se hubiesen ejecutado en su integridad, las precitadas normas disponen que, siempre que no hubiera transcurrido más de cuatro años desde la total terminación de las obras realizadas sin licencia u orden de ejecución o sin ajustarse a las condiciones señaladas en las mismas (plazo que, como se ha indicado, en el caso de autos ha de computarse a partir del momento en que la Administración conoció los hechos), se requerirá a su promotor o a sus causahabientes para que soliciten en el plazo de dos meses la oportuna licencia. Si el interesado no solicitara la licencia en el plazo otorgado, o si la misma fuese denegada por ser su otorgamiento contrario a las prescripciones del Plan o de las Ordenanzas, se acordará, igualmente, la demolición de las obras a costa del interesado y se procederá a impedir definitivamente los usos a los que dieran lugar “
En cualquier caso, creo que Dogo ha obtenido las opiniones que deseaba para formarse su propio criterio sobre como afrontar su preocupación, que es de lo que se trataba.
Alfredo, como muy bien dices el objeto de la licencia de primera ocupación es comprobar que la construcción es conforme a proyecto y licencia concedida.
Pero como la construcción de la escalera y la puerta de Dogo ha sido posterior a la concesión de dicha licencia, es un error considerar que dicha inspección pueda utilizarse como prueba, para alegar la prescripción, puesto que ni la una ni la otra existían cuando se produjo la visita de los servicios técnicos.
La fecha para el inicio del cómputo de la prescripción comienza el día que el ayuntamiento, de forma fehaciente, tiene conocimiento de la existencia de unas obras ejecutadas sin licencia y que, en esta caso, ( y en otros muchos, como las buhardillas bajo cubierta que permanecen ocultas hasta después de obtener ésta licencia ) no existían cuando se concedió la licencia de primera ocupación, ¿ de verdad puede entenderse que alegando prescripción por el mero hecho de disponer licencia de primera ocupación puede prosperar ?, me temo que no ( ni tampoco en los casos de las buhardillas ).
Dicho lo anterior, es cierto que si nadie denuncia esa irregularidad podría agotarse la vida de la casa sin que tampoco se le pusiera ningún obstáculo al uso que Dogo le está dando a la cámara.
El problema es que el inicio de un expediente de infracción urbanística siempre penderá sobre él, una posible denuncia de un vecino o la posible inspección de los servicios de disciplina urbanística municipal nunca debería descartarse. Por lo que Dogo explica intuyo que no está demasiado tranquilo con lo hecho, “ me gustaría saber si puedo legalizar esta cámara “ dice. Es muy probable que la cámara no pueda usarla como habitación, pero si no computa a efctos de habitabilidad, como entiendo, si podría usarla como bodega, cuarto trastero o algo similar, en cuyo caso considero que serían perfectamente legalizables esa escalera, la apertura del acceso y cualquiera de esos usos.
¿ Que ello significaría ponerse la venda antes de la herida ?, podría ser, pero soy de la opinión de que, al menos, evitaría una casi segura sanción económica en caso de ser expedientado.
Respecto al problema de cuándo deben considerarse terminadas las obras, la jurisprudencia interpreta de modo muy poco favorable a los responsables de las infracciones el inicio de dicho cómputo.
El cómputo del plazo no se inicia de forma automática a partir de la total terminación de las obras, sino que comienza a partir de la fecha en que hubiera podido iniciarse el procedimiento por aparecer signos externos que permitan a la administración conocer los hechos constitutivos de la infracción.
Si no se acredita por quien alega la prescripción cuándo aparecieron dichos signos externos ( un acta notarial no acredita su aparición si no se va con ella al ayuntamiento ), el cómputo del plazo se iniciará el día en que el ayuntamiento tuvo conocimiento de la comisión de la infracción ( STSJ de las Baleares nº 371/94, de 30 de junio ).
Otra muestra del criterio que siguen los tribunales es la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia Comunidad de Madrid nº. 499/2000 al establecer, en su FUNDAMENTO DE DERECHO V, que :
“ Para el caso de que las obras se hubiesen ejecutado en su integridad, las precitadas normas disponen que, siempre que no hubiera transcurrido más de cuatro años desde la total terminación de las obras realizadas sin licencia u orden de ejecución o sin ajustarse a las condiciones señaladas en las mismas (plazo que, como se ha indicado, en el caso de autos ha de computarse a partir del momento en que la Administración conoció los hechos), se requerirá a su promotor o a sus causahabientes para que soliciten en el plazo de dos meses la oportuna licencia. Si el interesado no solicitara la licencia en el plazo otorgado, o si la misma fuese denegada por ser su otorgamiento contrario a las prescripciones del Plan o de las Ordenanzas, se acordará, igualmente, la demolición de las obras a costa del interesado y se procederá a impedir definitivamente los usos a los que dieran lugar “
En cualquier caso, creo que Dogo ha obtenido las opiniones que deseaba para formarse su propio criterio sobre como afrontar su preocupación, que es de lo que se trataba.
Agraz, si buscas por el foro yo ya he aportado sentencias de lo que afirmo en algún otro hilo.
A mí me resultaría interesante este hilo si aportaras sentencias. No olvidemos que el administrado tiene derecho a que sus infracciones prescriban y que la administración tiene derecho al control previo, la colisión de esos dos derechos es lo que estamos debatiendo apasionadamente y yo ya he dado mi opinión y he aportado al foro sentencias, creo que en ningún caso conviene incurrir en gastos innecesarios que no conducen a nada y desde luego si aportas más información estaré encantado de cambiar de criterio, ya que como lego derecho no me puedo considerar a mí mismo ninguna autoridad en la materia. En cualquier caso igual acude Alga por aquí y continuamos el apasionado debate.
A mí me resultaría interesante este hilo si aportaras sentencias. No olvidemos que el administrado tiene derecho a que sus infracciones prescriban y que la administración tiene derecho al control previo, la colisión de esos dos derechos es lo que estamos debatiendo apasionadamente y yo ya he dado mi opinión y he aportado al foro sentencias, creo que en ningún caso conviene incurrir en gastos innecesarios que no conducen a nada y desde luego si aportas más información estaré encantado de cambiar de criterio, ya que como lego derecho no me puedo considerar a mí mismo ninguna autoridad en la materia. En cualquier caso igual acude Alga por aquí y continuamos el apasionado debate.
Una última cuestión, los signos externos no se utilizan de manera absoluta a la hora de acreditar el comienzo de la prescripción (eso es a lo que se agarra siempre la Administración como es obvio, pero en sede judicial, por ejemplo, las cosas cambian).
En esas circunstancias, la demostración de que los cuatro años han transcurrido desde la infracción urbanística se puede acreditar, p.e.j., mediante un estudio técnico que muestre que la antiguedad de la obra es superior a los cuatro años (como los que se utilizan para inscribir en el Registro de la Propiedad construcciones y remodelaciones sin licencia de obra al amparo del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística); también puede valer incluso con una contundente prueba testifical (que los ayuntamientos nunca aceptan pero los jueces de lo contencioso, en determinadas circunstancias, sí)
En el caso de la CAM, la propia redacción (ambigua y sobre la que han caído ríos de tinta) del Art. 237.1 ha hecho que eso haya sido así en muchas ocasiones.
Por eso el acta notarial no está demás en contra de opiniones terceras muy respetables, y al margen de que lo más fácil sea ir al Ayuntamiento a instar la legalización, cosa que no te recomiendo dado que tu principal interés es, con independencia del debate legal, que ha sido apasionante, que la obra perdure en el tiempo (tú defiende tus intereses, que ya se encargará el Ayuntamiento de defender los suyos, no te quepa la menor duda).
Insisto en que ha sido apasionante.
Gracias a todos.
En esas circunstancias, la demostración de que los cuatro años han transcurrido desde la infracción urbanística se puede acreditar, p.e.j., mediante un estudio técnico que muestre que la antiguedad de la obra es superior a los cuatro años (como los que se utilizan para inscribir en el Registro de la Propiedad construcciones y remodelaciones sin licencia de obra al amparo del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística); también puede valer incluso con una contundente prueba testifical (que los ayuntamientos nunca aceptan pero los jueces de lo contencioso, en determinadas circunstancias, sí)
En el caso de la CAM, la propia redacción (ambigua y sobre la que han caído ríos de tinta) del Art. 237.1 ha hecho que eso haya sido así en muchas ocasiones.
Por eso el acta notarial no está demás en contra de opiniones terceras muy respetables, y al margen de que lo más fácil sea ir al Ayuntamiento a instar la legalización, cosa que no te recomiendo dado que tu principal interés es, con independencia del debate legal, que ha sido apasionante, que la obra perdure en el tiempo (tú defiende tus intereses, que ya se encargará el Ayuntamiento de defender los suyos, no te quepa la menor duda).
Insisto en que ha sido apasionante.
Gracias a todos.
Es imposible valorarlo sin ver los planos o la realidad ejecutada, en cualquier caso esto es un foro legal y no se te puede dar ningún consejo distinto de: legalízalo todo. Lo que sí tengo claro es que en una obra que no quede visible no obtendrás nunca la prescripción de la infracción, ni con un acta notarial.
La constructora no echó ninguna tierra encima, simplemente esto es la cimentación de la vivienda. Lo que sí echó la constructora fué el suelo de hormigón en este sótano ya que como comenté se utilizó de caseta de obra. (Todavía tiene los planos de la casa en las paredes)
Además tanto las tuberías como los tubos de luz, desagues etc... van por aquí, por lo que en caso de que hubiera una avería lógicamente tendría que abrirla.
Además tanto las tuberías como los tubos de luz, desagues etc... van por aquí, por lo que en caso de que hubiera una avería lógicamente tendría que abrirla.
En mi opinión eso último es un error. Un notario no sirve de nada en este caso concreto porque el plazo de prescripción comienza desde el momento en que la administración tiene conocimiento o bien desde que se presentan suficientes signos externos de los que cupiera deducir que se debió abrir el correspondiente Expte. sancionador. Es más yo si fuera notario acto seguido de levantar acta me iría al Ayto. a poner en conocimiento de las autoridades lo que has hecho.
¿Porqué?, porque no debemos olvidar que el urbanismo es pluridisciplinar. El Ayto. no puede autorizar una obra si no se cumple la LOE, en el caso concreto de tu sótano añadido el Arquitecto y los especialistas en Estructuras que calcularon los cimientos no pensaron en una habitación de tales características, eso no aparece en ningún papel. En mi opinión la constructora cometió una temeridad al echar tierra encima de eso que no tiene cálculos estructurales ni drenajes ni nada, y ahora tú estás cometiendo otra al darle uso (salvo que lo pongas en conocimiento del Ayto. y procedas a la legalización), procede a la legalización de ese cuarto o tápalo porque cualquier otra opción requiere de la benevolencia del ángel de la guarda.
¿Porqué?, porque no debemos olvidar que el urbanismo es pluridisciplinar. El Ayto. no puede autorizar una obra si no se cumple la LOE, en el caso concreto de tu sótano añadido el Arquitecto y los especialistas en Estructuras que calcularon los cimientos no pensaron en una habitación de tales características, eso no aparece en ningún papel. En mi opinión la constructora cometió una temeridad al echar tierra encima de eso que no tiene cálculos estructurales ni drenajes ni nada, y ahora tú estás cometiendo otra al darle uso (salvo que lo pongas en conocimiento del Ayto. y procedas a la legalización), procede a la legalización de ese cuarto o tápalo porque cualquier otra opción requiere de la benevolencia del ángel de la guarda.
Yo pienso que con esta cámara no tiene porque dar problemas ya que este tipo de construcciones todas se hacen así, es decir hacen una estructura de hormigón sobre la que construyen la vivienda. Lo único que pasa es que debido al desnivel del terreno el espacio que queda bajo mi casa supera los 2 metros, todos los adosados tienen cámara pero mucho menor ( 1 metro o menos)
Mi duda sique siendo que si hago un azta notarial con lo que hay siendo la cámara legal, dentro de 4 años habrá prescrito
Gracias a todos por vuestras opiniones
Mi duda sique siendo que si hago un azta notarial con lo que hay siendo la cámara legal, dentro de 4 años habrá prescrito
Gracias a todos por vuestras opiniones
Hola otra vez Dogo,
Mi comentario se basa en el hecho de que el problema es la cámara desde un principio dada la casuística a la que haces alusión, y no lo que ejecutas después en ella (escalera y tabique).
Si verdaderamene la cámara es ilegal, lo construido después ya no importa, puesto que lo que está fuera de ordenación es el espacio en sí mismo, con lo que al tratar de legalizar la escalera y el tabique, corres el riesgo de que te obliguen a demoler o cerrar toda la cámara.
Por experiencia, a veces son mejores las soluciones prácticas, que las meramente legales, sigo pensando que preguntar en el Ayuntamiento y hacer saltar la liebre es peligroso.
Mi comentario se basa en el hecho de que el problema es la cámara desde un principio dada la casuística a la que haces alusión, y no lo que ejecutas después en ella (escalera y tabique).
Si verdaderamene la cámara es ilegal, lo construido después ya no importa, puesto que lo que está fuera de ordenación es el espacio en sí mismo, con lo que al tratar de legalizar la escalera y el tabique, corres el riesgo de que te obliguen a demoler o cerrar toda la cámara.
Por experiencia, a veces son mejores las soluciones prácticas, que las meramente legales, sigo pensando que preguntar en el Ayuntamiento y hacer saltar la liebre es peligroso.
Yo la verdad estoy de acuerdo con el abogado del principio, aquí la clave es la comparación entre los proyectado (lo que fue objeto de licencia de obra) y lo construido realmente
He trabajado como abogado en promotora constructora durante unos años hasta que la crisis llegó y así es como solíamos solucionar los problemas de edificaciones fuera de ordenación (que en ocasiones se dán simplemente por defectos en la ejecución), es decir, ocultación y asegurarnos de cuándo comienza el plazo de prescripción, que en este caso es el momento en el que el Ayuntamiento compara lo edificado con lo proyectado en licencia de obra mediante licencia de primera ocupación (puesto que al darla tiene conocimiento del estado de lo edificado), por eso supongo que el abogado del principio hace alusión a la licencia de primera ocupación.
Si tratas de legalizarlo, seguramente te econtrarás conque en el Ayuntamiento te nieguen la legalización e inicien un procedimiento de restablecimiento de la legalidad urbanística (y eso tiene peor solución), cuando tú lo que quires es que las cosas se queden como están.
En definitiva, no tratar de poner la venda antes de que se produzca la herida que es lo que te vienen a decir arriba (también te lo digo yo por experiencia)
un abrazo.
He trabajado como abogado en promotora constructora durante unos años hasta que la crisis llegó y así es como solíamos solucionar los problemas de edificaciones fuera de ordenación (que en ocasiones se dán simplemente por defectos en la ejecución), es decir, ocultación y asegurarnos de cuándo comienza el plazo de prescripción, que en este caso es el momento en el que el Ayuntamiento compara lo edificado con lo proyectado en licencia de obra mediante licencia de primera ocupación (puesto que al darla tiene conocimiento del estado de lo edificado), por eso supongo que el abogado del principio hace alusión a la licencia de primera ocupación.
Si tratas de legalizarlo, seguramente te econtrarás conque en el Ayuntamiento te nieguen la legalización e inicien un procedimiento de restablecimiento de la legalidad urbanística (y eso tiene peor solución), cuando tú lo que quires es que las cosas se queden como están.
En definitiva, no tratar de poner la venda antes de que se produzca la herida que es lo que te vienen a decir arriba (también te lo digo yo por experiencia)
un abrazo.
Esta claro que la mejor opción alga es la que comentas. El problema es que tanto las escaleras como la puerta ya están hechas y tampoco quiero levantar sospecha en el ayuntamiento.
Por ello antes de ponerme en contacto con el ayuntamiento me gustaría asesorarme sobre las posibilidades que hay .
Respecto a la edificabilidad de la parcela entiendo que no hay problemas, ya que tengo entendido que esta cuenta "sobre rasante" y obviamente el sótano está bajo rasante.
Por ello antes de ponerme en contacto con el ayuntamiento me gustaría asesorarme sobre las posibilidades que hay .
Respecto a la edificabilidad de la parcela entiendo que no hay problemas, ya que tengo entendido que esta cuenta "sobre rasante" y obviamente el sótano está bajo rasante.
Pregunto, ¿ y no sería mucho mas fácil preguntar en el ayuntamiento, si es posible la habitabilidad del sótano ?, si es que sí, una licencia para hacer eso no puede costar mucho y no puedes imaginarte lo tranquilo que se duerme.
Respecto a tus preguntas :
1ª .- Esa casa es legal en tanto que se ha construido conforme a proyecto y licencia, si en el proyecto esa cámara no figura como habtiable, hacer lo que pretendes es una infracción urbanística.
2ª .- Aún prescribiendo la infracción, lo construido no que daría legalizado y, en el supuesto de que actualmente la casa esté al 100% de aprovechamiento te lo podrían hacer tabicar de nuevo.
Respecto a tus preguntas :
1ª .- Esa casa es legal en tanto que se ha construido conforme a proyecto y licencia, si en el proyecto esa cámara no figura como habtiable, hacer lo que pretendes es una infracción urbanística.
2ª .- Aún prescribiendo la infracción, lo construido no que daría legalizado y, en el supuesto de que actualmente la casa esté al 100% de aprovechamiento te lo podrían hacer tabicar de nuevo.
Gracias Agraz por tu respuesta
Me queda una duda respecto a lo dices de los 4 años. Entiendo que lo que queda legalizado a los 4 años es la estructura de la vivienda es decir con su cámara (sótano) infeior, pero eso ¿no es legal en el momento que te dan la licencia de primera ocupación?
Yo lo que me gustaría legalizar es el sótano seguín está más el acceso (puerta más escaleras). Si llamara a un notario que me hiciera un acta notarial de todo eso que te indico (sótano puerta escalera) , a los 4 años de este acta quedaría todo legal?
Gracias de nuevo
Me queda una duda respecto a lo dices de los 4 años. Entiendo que lo que queda legalizado a los 4 años es la estructura de la vivienda es decir con su cámara (sótano) infeior, pero eso ¿no es legal en el momento que te dan la licencia de primera ocupación?
Yo lo que me gustaría legalizar es el sótano seguín está más el acceso (puerta más escaleras). Si llamara a un notario que me hiciera un acta notarial de todo eso que te indico (sótano puerta escalera) , a los 4 años de este acta quedaría todo legal?
Gracias de nuevo
Todo dependerá del proyecto de obra que en su momento fue objeto de licencia. Si quieres un consejo, que te doy por experiencia, no digas nada (no trates de legalizarlo), haz que el promotor te de copia de la licencia de primera ocupación para ver la fecha de concesión y poder acreditarla (así podrás estar seguro de el transcurso del periodo de cuatro años, o lo que marque la Ley del Suelo de tu CCAA), y espera dicho periodo de tiempo para que una vez trasnscurrido puedas alegar prescripción de la en su caso infracción urbanística.
MCD Agraz Abogados
902 54 52 33
MCD Agraz Abogados
902 54 52 33
Legalizar sótano
Hola, expongo mi caso. Hace 2 años compré un adosado. La cimentacion de los adosados había dejado una cámara considerable para evitar las humedades. Concretamente la cámara del mío estaba solado de hormigón ya que habia sido utilizado como caseta de obra, también tenía puerta. Pues bien, cuando me entregaron el adosado tabicaron la puerta que daba a la parcela y rellenaron la parcela quedando esta cámara tapada y a un nivel inferior.
La cuestión es que como cocnocía la existencia de esta cámara, he hecho unas escaleras desde la parcela y he quitado el tabique que tapaba la puerta, y así poder acceder.
Me gustaría saber si puedo legalizar esta cámara, y que necesitaría para ello. Dejar claro que lo único que he tenido que hacer para acceder son unas escaleras en la parcela de 2 metros de altura y tirar el tabique de la puerta.
La cuestión es que como cocnocía la existencia de esta cámara, he hecho unas escaleras desde la parcela y he quitado el tabique que tapaba la puerta, y así poder acceder.
Me gustaría saber si puedo legalizar esta cámara, y que necesitaría para ello. Dejar claro que lo único que he tenido que hacer para acceder son unas escaleras en la parcela de 2 metros de altura y tirar el tabique de la puerta.
