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Legalizar obra por prescripción...?
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Legalizar obra por prescripción...?
Hola a todos, tengo una consulta a la que espero que entre todos podamos dar respuesta.
Me gustaría saber si se puede legalizar una obra que está (según certificación catastral) en suelo urbanizable por prescripción...
El problema es que no tiene licencia ya que en su momento se solicitó pero el ayuntamiento de turno la negó (de palabra, no hubo ningún documento que lo acredite) casi sin dar explicaciones, al menos convincentes...
Hoy he hablado con un abogado que me ha dicho que sí, pasados 4 años desde el inicio de la obra se legalizaría por prescripción...
Bueno... para empezar el hilo ya hay varios datos... agradeceré cualquier respuesta y facilitaré los datos que sean precisos...
Uno que supongo que será interesante ya que imagino que no serán en todas las Comunidades iguales es que este caso se da en Galicia...
MUCHAS GRACIAS POR ANTICIPADO...
Me gustaría saber si se puede legalizar una obra que está (según certificación catastral) en suelo urbanizable por prescripción...
El problema es que no tiene licencia ya que en su momento se solicitó pero el ayuntamiento de turno la negó (de palabra, no hubo ningún documento que lo acredite) casi sin dar explicaciones, al menos convincentes...
Hoy he hablado con un abogado que me ha dicho que sí, pasados 4 años desde el inicio de la obra se legalizaría por prescripción...
Bueno... para empezar el hilo ya hay varios datos... agradeceré cualquier respuesta y facilitaré los datos que sean precisos...
Uno que supongo que será interesante ya que imagino que no serán en todas las Comunidades iguales es que este caso se da en Galicia...
MUCHAS GRACIAS POR ANTICIPADO...
Primero gracias por la respuesta...
La verdad, simplemente con garantizar eso ya estaría bastante satisfecho, pero lógicamente, yo me refiero con legalizar a eso, con todas las consecuencias...
si no es por prescripción habría alguna otra forma? como ya he dicho está en zona urbana y se paga la contribución como urbana... pero por alguna razón el ayuntamiento está paralizando las licencias...
La verdad, simplemente con garantizar eso ya estaría bastante satisfecho, pero lógicamente, yo me refiero con legalizar a eso, con todas las consecuencias...
si no es por prescripción habría alguna otra forma? como ya he dicho está en zona urbana y se paga la contribución como urbana... pero por alguna razón el ayuntamiento está paralizando las licencias...
Legalizar con todas las consecuencias significa presentar proyecto y obtener licencia. Eso en suelo urbano consolidado es lo mas común y normal del mundo, si las obras que se quieran realizar son conformes con la normativa municipal.
Pero tratándose de suelo urbanizable ( lo que diga el catastro no tiene ningún valor urbanístico, por lo que debes verificar si en el planeamiento está así clasificado ), también es lo mas común y normal del mundo que no se concedan licencias de obras mientras no esté terminada la urbanización y recepcionada por el ayuntamiento.
Pero tratándose de suelo urbanizable ( lo que diga el catastro no tiene ningún valor urbanístico, por lo que debes verificar si en el planeamiento está así clasificado ), también es lo mas común y normal del mundo que no se concedan licencias de obras mientras no esté terminada la urbanización y recepcionada por el ayuntamiento.
Lo que no entiendo es que hasta que en el ayutamiento decidieron "congelar" la concesión de licencias en terrenos de las mismas características se estaban dando (y no hubo ningún cambio en el plan urbanístico...). Como eso ya da lo mismo porque la obra al final se realizó igual me gustaría saber:
si partiendo de la base de que a partir el 4º año (demostrable) de vida de la vivienda no la pueden demoler (esto sería desde que se inicia o desde que se finaliza lla obra?). Cual sería el trámite para que sea legal en el más amplio sentido del término (es decir, inscribirla en catastro, obtener célula de habitabilidad, etc...) para después poder hacer uso sin dificultades en ningún aspecto (si es que es posible)...
Muchas gracias...
si partiendo de la base de que a partir el 4º año (demostrable) de vida de la vivienda no la pueden demoler (esto sería desde que se inicia o desde que se finaliza lla obra?). Cual sería el trámite para que sea legal en el más amplio sentido del término (es decir, inscribirla en catastro, obtener célula de habitabilidad, etc...) para después poder hacer uso sin dificultades en ningún aspecto (si es que es posible)...
Muchas gracias...
Pues es muy fácil de entender, aquellas licencias son ilegales y ahora no se da tanta manga ancha.
El plazo de la prescripción comienza a contar desde que el ayuntamiento tiene conocimiento de la infracción o desde que está totalmente terminada y lista para su uso.
Hay que tener en cuenta también, que los plazos no son en todas las comunidades los mismos.
Ni inscribiéndola en el catastro o el registro, una construcción ilegal queda legalizada. La cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación no te la podrán conceder si no cumple con el planeamiento y eso, los ayuntamientos, lo verifican cuando se les presenta el proyecto para obtener la licencia de obras.
En tu caso, siendo que es un suelo que carece de los servicios urbanísticos exigidos por el planeamiento ( no está urbanizado ) el edificio no puede ser ocupado, legalmente.
El plazo de la prescripción comienza a contar desde que el ayuntamiento tiene conocimiento de la infracción o desde que está totalmente terminada y lista para su uso.
Hay que tener en cuenta también, que los plazos no son en todas las comunidades los mismos.
Ni inscribiéndola en el catastro o el registro, una construcción ilegal queda legalizada. La cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación no te la podrán conceder si no cumple con el planeamiento y eso, los ayuntamientos, lo verifican cuando se les presenta el proyecto para obtener la licencia de obras.
En tu caso, siendo que es un suelo que carece de los servicios urbanísticos exigidos por el planeamiento ( no está urbanizado ) el edificio no puede ser ocupado, legalmente.
En vista de que en principio, segun las datos que he facilitado, y sin ver las condiciones particulares de dicha obra-terreno, sería imposible habitar la vivienda unifamiliar legalmente...
¿Cuales serían las posibles consecuencias de habitarlo sin cédula...? multas? desalojo?... descartando la demolición al haber prescrito...
Muchas gracias de nuevo...
¿Cuales serían las posibles consecuencias de habitarlo sin cédula...? multas? desalojo?... descartando la demolición al haber prescrito...
Muchas gracias de nuevo...
En principio la compañia eléctrica no de suministrará energía, como es obvio, no podrás empalmarte los servicios a las redes municipales, ni tampoco podrás verter a un pozo ciego.
Finalmente, sí, te podrán incoar un expediente urbanístico que podría conllevar aparejado otro sancionador.
¿ Desalojo ?, claro, si les tocas mucho los bemoles ..........
Finalmente, sí, te podrán incoar un expediente urbanístico que podría conllevar aparejado otro sancionador.
¿ Desalojo ?, claro, si les tocas mucho los bemoles ..........
Vayamos por partes... puedes pensar que vivo en "la ciudad sin ley"... pero de servicios municipales como luz, agua y alcantarillado ya estamos disponiendo (de hecho en las altas de cada uno de ellos figura el destino a uso de vivienda incluso), y si cometen la negligencia de dármelo, sujetándome a ello, no me lo podrán restringir...espero.
Lo de la sanción ya me lo temía...no conozco el alcance económico de la misma (aproximado) pero sí que, evidentemente, pueden hacer uso de expediente y consecuente sanción.
Y con relación al desalojo, supongo que (dado que no se le tocan en absoluto los bemoles) no se dará el caso...además, prescrito el plazo en el que debieran actuar al respecto de la ilegalidad (los 4 años de marras), tampoco creo que les interese airear el tema o llevarlo a juicio por desalojo puesto que generaria un juicio paralelo por incumplimiento municipal de inspeccion urbanística que yo instaría....(de hecho, en mi población, entorno al 65-70 % de las obras, están en mi misma situación)..dudo que les interese que se mueba todo en ese aspecto...de ahí (supongo) la manga ancha de la que hacen uso hoy por hoy y gracias a la que yo estoy como estoy. (y ese porcentaje que te indicaba antes tambien).
Lo de la sanción ya me lo temía...no conozco el alcance económico de la misma (aproximado) pero sí que, evidentemente, pueden hacer uso de expediente y consecuente sanción.
Y con relación al desalojo, supongo que (dado que no se le tocan en absoluto los bemoles) no se dará el caso...además, prescrito el plazo en el que debieran actuar al respecto de la ilegalidad (los 4 años de marras), tampoco creo que les interese airear el tema o llevarlo a juicio por desalojo puesto que generaria un juicio paralelo por incumplimiento municipal de inspeccion urbanística que yo instaría....(de hecho, en mi población, entorno al 65-70 % de las obras, están en mi misma situación)..dudo que les interese que se mueba todo en ese aspecto...de ahí (supongo) la manga ancha de la que hacen uso hoy por hoy y gracias a la que yo estoy como estoy. (y ese porcentaje que te indicaba antes tambien).
¿ Andalucía ?
Si es así, respecto a los suministros recomiendo leer el artículo 175 de LOUA y si es en otra Comunidad, su ley urbanística también tendrá su precepto equivalente.
Tengo que discrepar que apliquen la manga ancha ahora los ayuntamientos, en mi opinión es mas bien todo lo contrario, era años atrás cuando todo era consentido.
Esperemos que las cosas en esta disciplina continúen así y a ser posible con un mayor control.
Si es así, respecto a los suministros recomiendo leer el artículo 175 de LOUA y si es en otra Comunidad, su ley urbanística también tendrá su precepto equivalente.
Tengo que discrepar que apliquen la manga ancha ahora los ayuntamientos, en mi opinión es mas bien todo lo contrario, era años atrás cuando todo era consentido.
Esperemos que las cosas en esta disciplina continúen así y a ser posible con un mayor control.
Disculpa, no había retomado el hilo y no me dí cuenta del detalle, no obstante las cosas no difieren en demasía porque Galicia en esta materia también se las trae.
Artículo 218 : las infracciones muy graves prescriben a los 15 años, las graves a los 6 y las leves a los dos años, a contar desde la finalización de las obras o de la actividad.
Es decir los plazos para incoar expediente de reposición de la legalidad son esos y no 4 como creías. Y ten en cuenta que las obras se consideran finalizadas cuando efectívamente lo están, la ausencia del pintado de la fachada, de alguna ventana, etc. es signo de que las obras no ha sido terminadas.
Artículo 217 : el incumplimiento de la orden de corte de suministro de servicios es una infracción grave que le puede costar a la compaía de 6.000 a 60.000 Euros. Valora tu mismo si le compensará correr el riesgo.
No he visto ningún precepto de la ley que establezca la obligación de requerir, para enganchar, la licencia de primera ocupación, pero como no creo que se actúe de forma distinta que en otras CCAA, es posible que eso esté regulado en algún reglamento o en el propio PGOU del municipio.
Artículo 218 : las infracciones muy graves prescriben a los 15 años, las graves a los 6 y las leves a los dos años, a contar desde la finalización de las obras o de la actividad.
Es decir los plazos para incoar expediente de reposición de la legalidad son esos y no 4 como creías. Y ten en cuenta que las obras se consideran finalizadas cuando efectívamente lo están, la ausencia del pintado de la fachada, de alguna ventana, etc. es signo de que las obras no ha sido terminadas.
Artículo 217 : el incumplimiento de la orden de corte de suministro de servicios es una infracción grave que le puede costar a la compaía de 6.000 a 60.000 Euros. Valora tu mismo si le compensará correr el riesgo.
No he visto ningún precepto de la ley que establezca la obligación de requerir, para enganchar, la licencia de primera ocupación, pero como no creo que se actúe de forma distinta que en otras CCAA, es posible que eso esté regulado en algún reglamento o en el propio PGOU del municipio.
Muchas gracias...
En mi caso creo que estaría dentro de las infracciones graves... por lo tanto 6 años... (eso en algún sitio ya lo había leido pero también lo de los 4... así que no estaba seguro...)
Si empiezan a contar desde la finalización de la obra, yo podría alegar como prueba de finalización por ejemplo el inicio del suministro eléctrico? ya que se supone que ponen el contador una vez está finalizada la obra? y recibos de agua?
Quiero decir, tu expones que cualquier detalle como la falta de pintura o ventanas es síntoma de obra inacabada, pero como "legalmente" nadie sabe de la existencia de esa obra... es decir, no hay ninguna foto ni nada por el estilo de la obra inacabada...
En mi caso creo que estaría dentro de las infracciones graves... por lo tanto 6 años... (eso en algún sitio ya lo había leido pero también lo de los 4... así que no estaba seguro...)
Si empiezan a contar desde la finalización de la obra, yo podría alegar como prueba de finalización por ejemplo el inicio del suministro eléctrico? ya que se supone que ponen el contador una vez está finalizada la obra? y recibos de agua?
Quiero decir, tu expones que cualquier detalle como la falta de pintura o ventanas es síntoma de obra inacabada, pero como "legalmente" nadie sabe de la existencia de esa obra... es decir, no hay ninguna foto ni nada por el estilo de la obra inacabada...
Muchas gracias...
En mi caso creo que estaría dentro de las infracciones graves... por lo tanto 6 años... (eso en algún sitio ya lo había leido pero también lo de los 4... así que no estaba seguro...)
Si empiezan a contar desde la finalización de la obra, yo podría alegar como prueba de finalización por ejemplo el inicio del suministro eléctrico? ya que se supone que ponen el contador una vez está finalizada la obra? y recibos de agua?
Quiero decir, tu expones que cualquier detalle como la falta de pintura o ventanas es síntoma de obra inacabada, pero como "legalmente" nadie sabe de la existencia de esa obra... es decir, no hay ninguna foto ni nada por el estilo de la obra inacabada...
En mi caso creo que estaría dentro de las infracciones graves... por lo tanto 6 años... (eso en algún sitio ya lo había leido pero también lo de los 4... así que no estaba seguro...)
Si empiezan a contar desde la finalización de la obra, yo podría alegar como prueba de finalización por ejemplo el inicio del suministro eléctrico? ya que se supone que ponen el contador una vez está finalizada la obra? y recibos de agua?
Quiero decir, tu expones que cualquier detalle como la falta de pintura o ventanas es síntoma de obra inacabada, pero como "legalmente" nadie sabe de la existencia de esa obra... es decir, no hay ninguna foto ni nada por el estilo de la obra inacabada...
Si tienes el suministro eléctrico es mejor que ni lo nombres. Lo más seguro es que lo tengas para usos distintos de vivienda. Alga te está dando buenos consejos, no toques las narices en el Ayuntamiento porque llevas las de perder y aunque creo que lo de la "pintura" es discutible, desde luego una variación en los huecos de fachada ya supone delito continuado y que no haya prescrito nada de lo que tengas hecho.
Es lo mejor que legalmente se te puede decir. Saludos.
Es lo mejor que legalmente se te puede decir. Saludos.
