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legalización sótano
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Legalización sótano
Hola,
mi padre es propietario de un local comercial de 80 m en un bloque de pisos, debajo hay un sótano de 40 m que en un principio pertenecía al garaje del edificio. Por no poder aprovechar esos metros para hacer plazas de garaje el constructor lo tapió y le comentó a mi padre que tenia eso debajo. Solo se podría acceder desde el local de mi padre.
Ahora queremos abrir un negocio en el local y hacer obra y nos gustaría aprovechar también el sótano, el problema es que no aparece en las escrituras.
¿Se podría legalizar? ¿ Que trámites habría que seguir?
mi padre es propietario de un local comercial de 80 m en un bloque de pisos, debajo hay un sótano de 40 m que en un principio pertenecía al garaje del edificio. Por no poder aprovechar esos metros para hacer plazas de garaje el constructor lo tapió y le comentó a mi padre que tenia eso debajo. Solo se podría acceder desde el local de mi padre.
Ahora queremos abrir un negocio en el local y hacer obra y nos gustaría aprovechar también el sótano, el problema es que no aparece en las escrituras.
¿Se podría legalizar? ¿ Que trámites habría que seguir?
desde el momento de la compra, ¿hay acceso a ese sótano desde el local de tu padre?
en la división horizontal, esa porción de sótano, que supongo contigua al garaje, ¿consta en la superficie construida indicada para el garaje?
el tema es que hay "un espacio vacío" bajo el local de tu padre pero:
- si no hay un acceso pero es contiguo al garaje y su superficie está incluida en la superficie indicada en el garaje, ese espacio vacío es parte del garaje. Y en ese caso poco importa si el constructor lo tapió porque lo consideró no aprovechable
- si desde el momento de la construcción hay un acceso a ese espacio vacío desde el local de tu padre, es posible que su superficie nunca pueda incluirse en el documento de propiedad de tu padre (requeriría el acuerdo unánime de todos los propietarios, por ser una modificación del título constitutivo), pero, si su superficie no está incluida en la del garaje, nadie pude impedirle a tu padre el uso de ese acceso ni el uso de ese espacio en tanto no pueda probarse que ocasiona un perjuicio a alguna de las demás propiedades
- si ese espacio vacío no es contiguo al garaje, o, no habiendo acceso desde el local de tu padre, existe la imposibilidad de crear un acceso desde el garaje sin para ello invadir espacios hoy no construidos (nuevas excavaciones), la junta de la comunidad podrá autorizar a tu padre a ejecutar ese acceso, pero la junta no podrá modificar el título constitutivo (requiere la conformidad de la totalidad de los propietarios), ni podrá aprobar la ejecución de obras destinadas a que sea usado por la comunidad si para ello ha de invadir espacios hoy no construidos (nuevas excavaciones)
la casuística puede ser muy diversa, por lo que ayudará todas las indicaciones que puedas dar, porque se irán acotando las distintas posibilidades
si la comunidad no pone inconvenientes, máxima si ya hay acceso desde el local, no veo difícil que pueda incluirse en los planos a efectos de licencia de actividad, independientemente de la dificultad de escriturarlo (conformidad de todos los propietarios)
en la división horizontal, esa porción de sótano, que supongo contigua al garaje, ¿consta en la superficie construida indicada para el garaje?
el tema es que hay "un espacio vacío" bajo el local de tu padre pero:
- si no hay un acceso pero es contiguo al garaje y su superficie está incluida en la superficie indicada en el garaje, ese espacio vacío es parte del garaje. Y en ese caso poco importa si el constructor lo tapió porque lo consideró no aprovechable
- si desde el momento de la construcción hay un acceso a ese espacio vacío desde el local de tu padre, es posible que su superficie nunca pueda incluirse en el documento de propiedad de tu padre (requeriría el acuerdo unánime de todos los propietarios, por ser una modificación del título constitutivo), pero, si su superficie no está incluida en la del garaje, nadie pude impedirle a tu padre el uso de ese acceso ni el uso de ese espacio en tanto no pueda probarse que ocasiona un perjuicio a alguna de las demás propiedades
- si ese espacio vacío no es contiguo al garaje, o, no habiendo acceso desde el local de tu padre, existe la imposibilidad de crear un acceso desde el garaje sin para ello invadir espacios hoy no construidos (nuevas excavaciones), la junta de la comunidad podrá autorizar a tu padre a ejecutar ese acceso, pero la junta no podrá modificar el título constitutivo (requiere la conformidad de la totalidad de los propietarios), ni podrá aprobar la ejecución de obras destinadas a que sea usado por la comunidad si para ello ha de invadir espacios hoy no construidos (nuevas excavaciones)
la casuística puede ser muy diversa, por lo que ayudará todas las indicaciones que puedas dar, porque se irán acotando las distintas posibilidades
si la comunidad no pone inconvenientes, máxima si ya hay acceso desde el local, no veo difícil que pueda incluirse en los planos a efectos de licencia de actividad, independientemente de la dificultad de escriturarlo (conformidad de todos los propietarios)
Muchas gracias por responder tan rápido.
En el momento de la compra lo que había era un agujero,o sea habían picado el suelo. Posteriormente mi padre lo agrandó un poco y le colocó una escalera metálica,aunque a ese trozo nunca se le ha dado ningún uso.
No lo he confirmado,pero tiene que pertenecer al garaje porque está pintado igual. Se ve que por no poder aprovechar esas plazas lo tapiaron, hicieron el agujero en el local de mi padre y luego lo vendieron.
Debería acercarme al ayuntamiento para averiguar quien es el propietario.
Hay sótano -1 y -2 y cada plaza de estacionamiento con su correspondiente referencia catastral.
En el momento de la compra lo que había era un agujero,o sea habían picado el suelo. Posteriormente mi padre lo agrandó un poco y le colocó una escalera metálica,aunque a ese trozo nunca se le ha dado ningún uso.
No lo he confirmado,pero tiene que pertenecer al garaje porque está pintado igual. Se ve que por no poder aprovechar esas plazas lo tapiaron, hicieron el agujero en el local de mi padre y luego lo vendieron.
Debería acercarme al ayuntamiento para averiguar quien es el propietario.
Hay sótano -1 y -2 y cada plaza de estacionamiento con su correspondiente referencia catastral.
si todavía está localizable el promotor/constructor, creo que conviene hablar con él antes de hacerlo con la comunidad
si él os explica que esa porción de sótano no está incluida en la superficie del garaje en la división horizontal, es un espacio vacío y documentalmente inexistente, aunque siempre ha estado ahí y siempre ha tenido acceso (un acceso no muy claro) desde el local. Incluso en ese caso hay que medir lo que se hable con la comunidad, pero sin duda él podrá guiaros en ese sentido, porque sabrá si hay algún otro espacio documentalmente inexistente que en la práctica está vinculado con algún otro local, trastero o vivienda, lo que daría una cierta "normalidad" a entender que ese espacio siempre os ha pertenecido
yo no pensaría en ir al ayuntamiento. Es mejor que el ayuntamiento solo sepa lo que se le comunique de modo indirecto (la presentación de planos de bajo y sótano en la solicitud de licencia para el negocio), como si hubiera sido así desde el proyecto ... porque supongo que no lo comprobarán
si él os explica que esa porción de sótano no está incluida en la superficie del garaje en la división horizontal, es un espacio vacío y documentalmente inexistente, aunque siempre ha estado ahí y siempre ha tenido acceso (un acceso no muy claro) desde el local. Incluso en ese caso hay que medir lo que se hable con la comunidad, pero sin duda él podrá guiaros en ese sentido, porque sabrá si hay algún otro espacio documentalmente inexistente que en la práctica está vinculado con algún otro local, trastero o vivienda, lo que daría una cierta "normalidad" a entender que ese espacio siempre os ha pertenecido
yo no pensaría en ir al ayuntamiento. Es mejor que el ayuntamiento solo sepa lo que se le comunique de modo indirecto (la presentación de planos de bajo y sótano en la solicitud de licencia para el negocio), como si hubiera sido así desde el proyecto ... porque supongo que no lo comprobarán
