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Legalidad de propiedad horizontal
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Legalidad de propiedad horizontal
La reparación de una filtración de una terraza que es elemento común de uso privado pero que en la escritura de fin de obra específica que el mantenimiento y las reparaciones de las terrazas irán a cargo del propietario quien hace uso y disfrute ,quien tiene la responsabilidad de asumir el coste de la reparación ? Propietario o comunidad?
Yo soy del criterio de que un patio o terraza común pero de uso privativo, el mantenimiento corresponde al propietario que usa ese espacio. De todas formas, eso lo suelen dejar claro los estatutos de la Comunidad. Pide copia al administrador o si no la tiene solicita copia al Registro de la Propiedad a ver qué dicen.
Habría que leer el titulo constitutivo para saber si es verdad que el promotor da el uso y disfrute de un elemento común como es la terraza, pero con la condición que las reparaciones corran por cuenta del que la disfruta.
Yo lo dudo porque esa coletilla contradice a la propia LPH y no tiene sentido haberlo hecho constar el el titulo C.
Por lo tanto como la mayoría de intervinientes estoy de acuerdo que a pesar de lo que diga esa escritura, (dudo que sea cierto) las reparaciones las pagara siempre la comunidad.
Saludos.
Yo lo dudo porque esa coletilla contradice a la propia LPH y no tiene sentido haberlo hecho constar el el titulo C.
Por lo tanto como la mayoría de intervinientes estoy de acuerdo que a pesar de lo que diga esa escritura, (dudo que sea cierto) las reparaciones las pagara siempre la comunidad.
Saludos.
En el título constitutivo específica literalmente que el mantenimiento y las REPARACIONES de las terrazas irán a cargo de los propietarios que hacen uso y disfrute ,un dato habitual de este promotor en todas sus construcciones. Los estatutos de la comunidad se copiaron de otra comunidad pero no pasaron por el registro de la propiedad ni por notario.que opinas juanchito?,gracias por todas las respuestas.
Leyendo detenidamente tu primera entrada, parece como si la pregunta solo pretende saber que ocurriría en un hipotético caso que planteas, los daños los pagaría quien tiene el derecho de disfrute o la comunidad.
Esa clausula seria totalmente ilegal entre otras cosas porque contraviene los dispuesto en la LPH articulo 5 referente al titulo constitutivo y sobre todo los artículos 9 y 10.
El propietario que disfruta de una terraza en esa comunidad, vivirá siempre con una espada de Damocles sobre su cabeza, porque algunas terrazas suelen tener muchos problemas no solo de filtraciones sino de reparaciones costosas.
No podrá asegurar los daños que produzca al vecino de abajo o a la comunidad, por ser un elemento común, ninguna compañía de seguros se haría cargo de los daños, y tampoco el seguro de la comunidad, por tanto los tendría que pagar de su bolsillo.
Lógicamente la comunidad debería modificar el titulo constitutivo eliminando esa clausula, y el acuerdo debería ser por unanimidad.
En caso de que hubieran daños y la comunidad le obligara a pagarlos, solo le quedaría impugnar el acuerdo, buscarse un abogado y esperar que un juez por las ilegalidades que la clausula conllevan le diera la razón, cosa un poco difícil puesto que cuando compro el piso podía haber leído su escritura y no lo hizo.
Mi opinión después de verificar que esa clausula si estaría en el titulo constitutivo, cambia y opino que posiblemente los daños en principio correrían por cuenta de quien disfruta de la terraza.
El registrador nunca debería haber registrado esa escritura, el notario no tiene nada que ver.
Saludos
Esa clausula seria totalmente ilegal entre otras cosas porque contraviene los dispuesto en la LPH articulo 5 referente al titulo constitutivo y sobre todo los artículos 9 y 10.
El propietario que disfruta de una terraza en esa comunidad, vivirá siempre con una espada de Damocles sobre su cabeza, porque algunas terrazas suelen tener muchos problemas no solo de filtraciones sino de reparaciones costosas.
No podrá asegurar los daños que produzca al vecino de abajo o a la comunidad, por ser un elemento común, ninguna compañía de seguros se haría cargo de los daños, y tampoco el seguro de la comunidad, por tanto los tendría que pagar de su bolsillo.
Lógicamente la comunidad debería modificar el titulo constitutivo eliminando esa clausula, y el acuerdo debería ser por unanimidad.
En caso de que hubieran daños y la comunidad le obligara a pagarlos, solo le quedaría impugnar el acuerdo, buscarse un abogado y esperar que un juez por las ilegalidades que la clausula conllevan le diera la razón, cosa un poco difícil puesto que cuando compro el piso podía haber leído su escritura y no lo hizo.
Mi opinión después de verificar que esa clausula si estaría en el titulo constitutivo, cambia y opino que posiblemente los daños en principio correrían por cuenta de quien disfruta de la terraza.
El registrador nunca debería haber registrado esa escritura, el notario no tiene nada que ver.
Saludos
Este tipo de clausulas en mi opinión no contravienen la LPH. Lo único que hacen es matizar la responsabilidad del propietario que tiene el uso de la zona común privativa, ratificando el hecho de que ellos son responsables de su mantenimiento, y se suelen poner en la mayoría de estatutos (y cuando digo estatutos me refiero no solo a estatutos en sí, sino a certificación de registro de la propiedad horizontal, que en algunos casos, si el constructor era bueno, contienen los estatutos también).
La jurisprudencia mayoritaria se ha cansado de repetir que las reparaciones de estos elementos comunitarios de uso privativo dependen del origen de la reparación. Si el origen es un desperfecto del edificio en sí (por estar mal hecho, o con materiales defectuosos, etc etc) corresponde a la comunidad. Mientras que si el origen es la falta de mantenimiento del propietario que usa el espacio, corresponde la reparación a dicho propietario.
Yo me aventuro a que la falta de mantenimiento haya provocado la filtración, por eso considero que debe pagar el propietario. Ahora, si el edificio es nuevo, y esa filtración proviene de un defecto estructural, deberá abonar su coste la comunidad.
La jurisprudencia mayoritaria se ha cansado de repetir que las reparaciones de estos elementos comunitarios de uso privativo dependen del origen de la reparación. Si el origen es un desperfecto del edificio en sí (por estar mal hecho, o con materiales defectuosos, etc etc) corresponde a la comunidad. Mientras que si el origen es la falta de mantenimiento del propietario que usa el espacio, corresponde la reparación a dicho propietario.
Yo me aventuro a que la falta de mantenimiento haya provocado la filtración, por eso considero que debe pagar el propietario. Ahora, si el edificio es nuevo, y esa filtración proviene de un defecto estructural, deberá abonar su coste la comunidad.
Me hicieron el cuarto d baño nuevo.Por la pared de mi bañera tenía una pequeña columna por la que pasaba el desagüe o bajante de la vecina de arriba. El albañil, para evitarme problemas si la vecina tuviera un atasco, ya que tendrían q romper por mi cuarto de baño, cortó el bajante de la vecina y mediante un sifón lo conectó al bajante general. Desde entonces tengo problemas con ella porque se queja d malos olores y que la bañera no le traga. Contraté a un arquitecto y cuando vió la instalación me dijo que estaba bien hecha. Ella no quiere llamar a su seguro particular y dice que me va a denunciar. Estuvo bien hecho lo q hizo el albañil????
Tu caso es calcado a uno que se debatió en este foro hace unos días.
Hay que hacer dos lecturas la de la obra y la legal.
¿Tiene la obligación de tener una mínima noción de la LPH un albañil? Respuesta NO, y un arquitecto tampoco, dices que has contratado a uno y te digo que también debías haber contratado a un abogado experto en la LPH.
No se como está instalada en tu vivienda las bajantes de agua fecales o residuales, un experto en la materia te diría que hay algo que no cuadra en tu explicación, y lo digo porque solo se instala una tuberia para conducir estas aguas, poner dos como en tu caso, yo no lo entiendo, sin duda es porque falta información.
Para que entiendas bien cual es mi opinión sobre la obra, transcribo lo que escribiste en tu primera entrada:
"Me hicieron el cuarto d baño nuevo.Por la pared de mi bañera tenía una pequeña columna por la que pasaba el desagüe o bajante de la vecina de arriba. El albañil, para evitarme problemas si la vecina tuviera un atasco, ya que tendrían q romper por mi cuarto de baño, cortó el bajante de la vecina y mediante un sifón lo conectó al bajante general".
1º.- "Me hicieron el cuarto d baño nuevo.Por la pared de mi bañera tenía una pequeña columna por la que pasaba el desagüe o bajante de la vecina de arriba".
a) ¿Esa columna tapaba una tubería vertical?, o era como en la mayoría de bajantes un empalme que baja por tu techo o falso techo y que seria un codo de 90 o 30 grados que desagua en la bajante general que no se ve.
2º.- "El albañil, para evitarme problemas si la vecina tuviera un atasco, ya que tendrían q romper por mi cuarto de baño",
b) Si te dijo eso el albañil sabia muy poco del tema, un atasco se soluciona sin romper nada, basta con meter agua a mucha presión y el atasco desaparece, el ataque se haría desde su piso.
3º.- "cortó el bajante de la vecina y mediante un sifón lo conectó al bajante general".
c) Hay fue donde "metió la pata" el albañil, por dos motivos, primero por cortar esa tubería, y segundo por colocar un sifón, no me extraña que tu vecina tenga malos olores.
El sifón hace de presa de los residuos orgánicos que tiran los dos pisos de arriba, si es así como hizo el apaño, debería haber colocado un simple codo de 30 grados que no retuviera ni porquería ni aguas residuales, las cuales irían directas a la tuberia general.
Los sifones se colocan a la salida de inodoros, lavabos, bañeras o duchas bidé o desagües, siempre tiene agua para evitar que los gases y malos olores salgan hacia fuera, colocar un sifón para conectar una tubería con otra tal como explicas, un buen profesional nunca lo hubiera hecho.
No discuto si sabes en realidad lo que hizo el albañil, no dudo de la opinión del arquitecto, hubiera bastado la de un buen fontanero, a veces vale mas la practica que la teórica
Vamos al tema legal.
"El albañil, para evitarme problemas si la vecina tuviera un atasco, ya que tendrían q romper por mi cuarto de baño, cortó el bajante de la vecina y mediante un sifón lo conectó al bajante general".
Te copio lo que dicen los articulos de la LPH para que lo entiendas mejor porque el albañil "metio la pata"
Artículo séptimo de la LPH. Modificación de elementos comunes y uso de la propiedad:
1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
Articulo noveno de la LPH: Obligaciones de los propietarios:
a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
En tu caso al cortar el tubo y colocar un sifon, se altero y se modifico una tuberia que es un elemento comun del edificio.
¿Se pidió permiso al presidente o a la comunidad para hacer esa modificación?.
Muchas veces por desconocimiento de la ley se hacen reparaciones en las viviendas que no son legales, si al menos el profesional las hiciera bien, si no perjudicas a un vecino puede pasar.
Cual es el final de tu historia la desconozco, pero si te diré que la que tiene la potestad de denunciar no es tu vecina, es la comunidad que es la dueña de esa tubería, tu vecina debe hacer la queja a la comunidad, y esta decidirá que hacer para solucionar el problema perjudicándote lo menos posible.
PD. Tengo la mala costumbre de alargarme en mis comentarios, lo hago siempre que hay dos problemas como es tu caso, para que sea mas comprensible el asunto, confiaste en un profesional y a mi modesto entender no hizo bien las cosas, hacerle pagar el error si procede ya es otra historia.
Saludos.
Hay que hacer dos lecturas la de la obra y la legal.
¿Tiene la obligación de tener una mínima noción de la LPH un albañil? Respuesta NO, y un arquitecto tampoco, dices que has contratado a uno y te digo que también debías haber contratado a un abogado experto en la LPH.
No se como está instalada en tu vivienda las bajantes de agua fecales o residuales, un experto en la materia te diría que hay algo que no cuadra en tu explicación, y lo digo porque solo se instala una tuberia para conducir estas aguas, poner dos como en tu caso, yo no lo entiendo, sin duda es porque falta información.
Para que entiendas bien cual es mi opinión sobre la obra, transcribo lo que escribiste en tu primera entrada:
"Me hicieron el cuarto d baño nuevo.Por la pared de mi bañera tenía una pequeña columna por la que pasaba el desagüe o bajante de la vecina de arriba. El albañil, para evitarme problemas si la vecina tuviera un atasco, ya que tendrían q romper por mi cuarto de baño, cortó el bajante de la vecina y mediante un sifón lo conectó al bajante general".
1º.- "Me hicieron el cuarto d baño nuevo.Por la pared de mi bañera tenía una pequeña columna por la que pasaba el desagüe o bajante de la vecina de arriba".
a) ¿Esa columna tapaba una tubería vertical?, o era como en la mayoría de bajantes un empalme que baja por tu techo o falso techo y que seria un codo de 90 o 30 grados que desagua en la bajante general que no se ve.
2º.- "El albañil, para evitarme problemas si la vecina tuviera un atasco, ya que tendrían q romper por mi cuarto de baño",
b) Si te dijo eso el albañil sabia muy poco del tema, un atasco se soluciona sin romper nada, basta con meter agua a mucha presión y el atasco desaparece, el ataque se haría desde su piso.
3º.- "cortó el bajante de la vecina y mediante un sifón lo conectó al bajante general".
c) Hay fue donde "metió la pata" el albañil, por dos motivos, primero por cortar esa tubería, y segundo por colocar un sifón, no me extraña que tu vecina tenga malos olores.
El sifón hace de presa de los residuos orgánicos que tiran los dos pisos de arriba, si es así como hizo el apaño, debería haber colocado un simple codo de 30 grados que no retuviera ni porquería ni aguas residuales, las cuales irían directas a la tuberia general.
Los sifones se colocan a la salida de inodoros, lavabos, bañeras o duchas bidé o desagües, siempre tiene agua para evitar que los gases y malos olores salgan hacia fuera, colocar un sifón para conectar una tubería con otra tal como explicas, un buen profesional nunca lo hubiera hecho.
No discuto si sabes en realidad lo que hizo el albañil, no dudo de la opinión del arquitecto, hubiera bastado la de un buen fontanero, a veces vale mas la practica que la teórica
Vamos al tema legal.
"El albañil, para evitarme problemas si la vecina tuviera un atasco, ya que tendrían q romper por mi cuarto de baño, cortó el bajante de la vecina y mediante un sifón lo conectó al bajante general".
Te copio lo que dicen los articulos de la LPH para que lo entiendas mejor porque el albañil "metio la pata"
Artículo séptimo de la LPH. Modificación de elementos comunes y uso de la propiedad:
1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
Articulo noveno de la LPH: Obligaciones de los propietarios:
a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
En tu caso al cortar el tubo y colocar un sifon, se altero y se modifico una tuberia que es un elemento comun del edificio.
¿Se pidió permiso al presidente o a la comunidad para hacer esa modificación?.
Muchas veces por desconocimiento de la ley se hacen reparaciones en las viviendas que no son legales, si al menos el profesional las hiciera bien, si no perjudicas a un vecino puede pasar.
Cual es el final de tu historia la desconozco, pero si te diré que la que tiene la potestad de denunciar no es tu vecina, es la comunidad que es la dueña de esa tubería, tu vecina debe hacer la queja a la comunidad, y esta decidirá que hacer para solucionar el problema perjudicándote lo menos posible.
PD. Tengo la mala costumbre de alargarme en mis comentarios, lo hago siempre que hay dos problemas como es tu caso, para que sea mas comprensible el asunto, confiaste en un profesional y a mi modesto entender no hizo bien las cosas, hacerle pagar el error si procede ya es otra historia.
Saludos.
Depende de la reparación. Si es un elemento estructural la comunidad, si es a causa del mantenimiento, el propietario.
Se suele aplicar informalmente la regla de "lo que se ve". Si es algo que no se ve, una filtración por mala impermeabilización, por ejemplo, es estructural y de la comunidad, y si es algo visible (un azulejo roto o falta de pintura), es mantenimiento y del propietario.
Todo lo que exceda el mantenimiento ordinario, que se limita a lo que puede hacer un vecino, sin abrir nada, es de la comunidad, excepto si es algo que ha ido creciendo por el mal mantenimiento; por simplificarlo, vamos.
Se suele aplicar informalmente la regla de "lo que se ve". Si es algo que no se ve, una filtración por mala impermeabilización, por ejemplo, es estructural y de la comunidad, y si es algo visible (un azulejo roto o falta de pintura), es mantenimiento y del propietario.
Todo lo que exceda el mantenimiento ordinario, que se limita a lo que puede hacer un vecino, sin abrir nada, es de la comunidad, excepto si es algo que ha ido creciendo por el mal mantenimiento; por simplificarlo, vamos.
Muchas gracias por tu información. Lo q me dices si puso un codo, no tengo ni idea, no entiendo de albañilería ni de fontanería. Ya veremos por donde salgo, porque cuando me dijo q iba a quitar el bajante de la vecina que pasaba por mi casa yo le pregunté si eso se podía hacer y me dijo que sí, que lo que no era normal es que pasara por dentro de mi casa. Así, q ya veremos como acaba la historia, pero el tema me causa mucha preocupación porque yo en ningún momento quise perjudicar a nadie. También vino un profesional mandado por el administrador de la finca y dijo que la instalación que me habían hecho estaba bien. No entiendo nada!!!!.Saludos
