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Legalidad de la vivienda
Hola, hace 2 años compre mi casa, ahora que la pongo en venta me dicen que la casa no es legal. Tengo cedula de habitabilidad, registro propiedad, etc.. pero me dicen que la casa se construyó en su dia sin licencia de obras. He hablado con el constructor y me indica que ciertamente en su dia no hubo licencia, hablamos de hace 10 años. Pero si tiene un certificado de prescripcion de irregularidad urbana, ya que la propiedad y la construccion esta desde hace mas de 30 años. ¿ que condicion tendria la casa ? ¿legal o ilegal? he pagado plusvalía, aparece en plan general de ordenacion urbana, etc.. Yo creo que es legal pero es que el tecnico de urbanismo que esta en mi ayuntamiento siempre la ha tomado con el constructor y los que viven por mi zona, y desconfio de el.
¿ Quien te dice que no es legal y sobre todo, que razón te dan para decirte eso ?
De existir un certificado de prescripción urbanística por la carencia de licencia, significa que no te la podrán hacer demoler por haber cometido esa infracción, nada mas.
Sin embargo puede ser ilegal por otra infracción no prescrita. Las hay que no prescriben nunca, como por ejemplo construir en suelo protegido.
No obstante observo que los datos que das no concuerdan, a pesar de caracer de relevancia, ¿ la casa se construyó hace 10 ó 30 años ?
Ah, y haber pagado plusvalías o IBI no significa nada en absoluto a efectos de legalidad.
Un saludo.
De existir un certificado de prescripción urbanística por la carencia de licencia, significa que no te la podrán hacer demoler por haber cometido esa infracción, nada mas.
Sin embargo puede ser ilegal por otra infracción no prescrita. Las hay que no prescriben nunca, como por ejemplo construir en suelo protegido.
No obstante observo que los datos que das no concuerdan, a pesar de caracer de relevancia, ¿ la casa se construyó hace 10 ó 30 años ?
Ah, y haber pagado plusvalías o IBI no significa nada en absoluto a efectos de legalidad.
Un saludo.
Ya te he informado del significado de la prescripción de la infracción por la falta de licencia.
Ahora aportas un dato creo que esencial. Cuando se construyó era suelo rústico y ahora es suelo urbano. Te recuerdo que la clasificación del suelo se hace por mediación del Plan General, lo que diga el catastro no tiene ningún valos urbanístico. Debes cerciorarte examinando el PGOU, de que sea SUELO URBANO CONSOLIDADO porque si es SUELO URBANO NO CONSOLIDADO, significa que debe completarse la urbanización de ese sector mediante la tramitación de un Plan Especial, por el que los propietarios afectados deberéis ceder terrenos y costear los costes de urbanización que indique el planeamiento.
En el caso de encontrarse la casa en este último supuesto, de NO CONSOLIDADO, es mas que probable que esté en situación de fuera de ordenación, lo cual tambien lo tendrás especificado en el Plan General.
Suerte y un saludo.
Ahora aportas un dato creo que esencial. Cuando se construyó era suelo rústico y ahora es suelo urbano. Te recuerdo que la clasificación del suelo se hace por mediación del Plan General, lo que diga el catastro no tiene ningún valos urbanístico. Debes cerciorarte examinando el PGOU, de que sea SUELO URBANO CONSOLIDADO porque si es SUELO URBANO NO CONSOLIDADO, significa que debe completarse la urbanización de ese sector mediante la tramitación de un Plan Especial, por el que los propietarios afectados deberéis ceder terrenos y costear los costes de urbanización que indique el planeamiento.
En el caso de encontrarse la casa en este último supuesto, de NO CONSOLIDADO, es mas que probable que esté en situación de fuera de ordenación, lo cual tambien lo tendrás especificado en el Plan General.
Suerte y un saludo.
Alga,veo que tienes un buen conocimiento de esta rama del Derecho y opor eso, te ruego compañer@ me ayudes en un asunto personal:
Hace cuatro años exactos termine de construir mi vivienda de madera (60 m2 ) en suelo urbanizable. Es una zona donde no existe especial proteccion y que esta pendiente de desarrollarse por el Plan de Ordenacion pero se dice desde hace 20 años y nunca lo hacen.
La cuestion es que me queda claro que tras pasar 4 años, segun la ley de ordenacion urbanistica de andalucia, ya ha prescrito la capacidad de la administracion de iniciar procedimiento sancionador pero...............en cuanto al procedimiento de disciplina urbanistica que tu sabes que se abre de forma independiente, al menos en mi ayuntamiento, para proceder a la reposici9on del orden juridico perturbado, ¿tambien se encuentra incapcitada la administracion para iniciarlo al haber pasado cuatro años?
Me consta que suelos de especial proteccion y no urbanizables, en los primeros no prescribe la reposicion del orden juridico perturbado y en el segundo caso creo que se tomaba un plazo amplio de 15 años, como obligacion civil.
Te ruegos me informes y finalmente me digas como proceder para inscribirla en el registro pues yo habia pensado varias opciones pero no soy especialista en esta materia:
Elaboracion de un informe por parte de un peito que diga que la vivienda tiene mas de 15 años y registrar con ese documento
Pedir un certificado de prescripcion de acciones al ayuntamiento y una vez que me lo de hacer lo mismo
En fin, un poquito de ayuda compañer
Gracias
Hace cuatro años exactos termine de construir mi vivienda de madera (60 m2 ) en suelo urbanizable. Es una zona donde no existe especial proteccion y que esta pendiente de desarrollarse por el Plan de Ordenacion pero se dice desde hace 20 años y nunca lo hacen.
La cuestion es que me queda claro que tras pasar 4 años, segun la ley de ordenacion urbanistica de andalucia, ya ha prescrito la capacidad de la administracion de iniciar procedimiento sancionador pero...............en cuanto al procedimiento de disciplina urbanistica que tu sabes que se abre de forma independiente, al menos en mi ayuntamiento, para proceder a la reposici9on del orden juridico perturbado, ¿tambien se encuentra incapcitada la administracion para iniciarlo al haber pasado cuatro años?
Me consta que suelos de especial proteccion y no urbanizables, en los primeros no prescribe la reposicion del orden juridico perturbado y en el segundo caso creo que se tomaba un plazo amplio de 15 años, como obligacion civil.
Te ruegos me informes y finalmente me digas como proceder para inscribirla en el registro pues yo habia pensado varias opciones pero no soy especialista en esta materia:
Elaboracion de un informe por parte de un peito que diga que la vivienda tiene mas de 15 años y registrar con ese documento
Pedir un certificado de prescripcion de acciones al ayuntamiento y una vez que me lo de hacer lo mismo
En fin, un poquito de ayuda compañer
Gracias
Hola, bueno, esta misma semana la casualidad que he ido con un aparejador del gobierno de canarias a mi ayuntamiento, y me han comentado lo siguiente: Teniendo el certificado de prescripcion famoso, no legaliza la vivienda, pero tampoco pueden demolerla segun me comentan en la oficina tecnica. No obstante mi zona esta por ejemplo afectada por una unidad de actuacion del nuevo plan de ordenacion urbana. Lo que tienes que tener en cuenta es si existe un plan urbanistico y en que te afecta, si el suelo esta catalogado y de que manera si rustico, urbano, etc..eso tambien influye. Te recomiendo que si vas a informarte al ayuntamiento, tengas en cuenta que ni los impuestos ni la cedula de habitabilidad implican que la casa a nivel municipal y urbano sea legal. lo unico que te implica dichos pagos es que tu casa es habitable y que reune las condiciones que exigen en la ley. Además si solo tienes ese certificado famoso, tampoco te permitiran construir nada en la vivienda, solo te permiten mantenerla ( Pintar, limpiar, etc..) pero nuca levantar una planta, construir en la propiedad ni nada eso. Espero te sirva esta informacion, en caso contrario indicame mas claramente que dudas tienes, ya que yo estoy en una situacion similiar. Un saludo.
Gracias. Pues el terreno como comente donde se ubica mi vivienda es URBANIZABLE, y en el nuevo plan va a ser considerado como residencial.
En la parcela existen otras cuatro viviendas, tiene 1200 m2, pero ninguna esta inscrita y dos de ellas sufrieron expediente sancionador por el ayuntamiento
Puesto en contacto con un letrado del ayuntamiento, me comenta que si en cuatro años no se abre el procedimiento sancionador no se puede abrir expediente de disciplina para pedir la demolicion (reposicion del orden juridico perturbado) y tras ese plazo, con un certificado de prescripcion, o una licencia de obras antigua, o algun otro docuemento que acredite que estaba construida, se puede inscribir
En fin, si te parece seguimos comentando y nos ayudamos un poco
En cuanto al ser o no ser la vivienda de madera, eso no influye para inscribirla en el registro o no, solamente afecta evidentemente a la hora de pedir por ejemplo una hipoteca, ya que los bancos son rfenuentes a dar creditos con este tipo de ocnstrucciones
Un cordial saludo
En la parcela existen otras cuatro viviendas, tiene 1200 m2, pero ninguna esta inscrita y dos de ellas sufrieron expediente sancionador por el ayuntamiento
Puesto en contacto con un letrado del ayuntamiento, me comenta que si en cuatro años no se abre el procedimiento sancionador no se puede abrir expediente de disciplina para pedir la demolicion (reposicion del orden juridico perturbado) y tras ese plazo, con un certificado de prescripcion, o una licencia de obras antigua, o algun otro docuemento que acredite que estaba construida, se puede inscribir
En fin, si te parece seguimos comentando y nos ayudamos un poco
En cuanto al ser o no ser la vivienda de madera, eso no influye para inscribirla en el registro o no, solamente afecta evidentemente a la hora de pedir por ejemplo una hipoteca, ya que los bancos son rfenuentes a dar creditos con este tipo de ocnstrucciones
Un cordial saludo
ok, no hay problema. Yo encantado de hablar sobre este asunto ya que actualmente me tiene algo preocupado. Actualmente he puesto un aviso por el foro solicitando informacion de si procede o no la denuncia a quien me vendió ya que hace dos años que compre y este que me vende sabia de la existencia de este problema urbanistico. Un saludo. Post data mi messenger es abrahamyjavi@hotmail.com
Proculo, confío que tengas claro que no es lo mismo el suelo NO urbanizable que el suelo urbanizable, ello lo podrás comprobar en el PGOU vigente.
Conforme al artículo 185.2 de la LOUA, para los supuestos de actos de parcelación y usos en suelo NO urbanizable no existe limitación en el tiempo para exigir la restauración de la legalidad.
De considerar el registrador que estás es éste supuesto no te aceptará la inscripción, excepto que aportes una certificación municipal del Secretario o informe de los servicios jurídicos municipales por los que se acredite que tu construcción no se encuentra en la clase de suelo determinada en el citado artículo 185.2, no te servirá un simple informe de un técnico, ni siquiera municipal, pues carece de competencias jurídicas.
Además, deberá comprobar que no conste en el Registro la práctica de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación.
Pero según explicas es en suelo urbanizable donde has construido tu casa sin que, al parecer, exista una ordenación detallada aprobada para el sector. En consecuencia ésta clase de suelo mientras no se desarrolle su situación sigue siendo de suelo no urbanizable, y únicamente están permitidas en él las construcciones previstas en el artículo 53.
En mi opinión, en lo que a tu casa concierne, habrá prescrito la infracción por construirla sin licencia, pero no las actuaciones y uso del suelo no urbanizable sin especial protección, en tanto que solo se pueden autorizar los actos determinados en el artículo 52, para los que también se requiere la correspondiente licencia urbanística.
El plazo de prescripción de 15 años es para el ejercicio de acciones personales de resarcimiento de daños e indemnizaciones por perjuicios causados como consecuencia de las actos de uso del suelo o edificación, en tanto que constituyen un supuesto de responsabilidad civil.
Es mi opinión, naturalmente supeditada a superior criterio. Un saludo.
Conforme al artículo 185.2 de la LOUA, para los supuestos de actos de parcelación y usos en suelo NO urbanizable no existe limitación en el tiempo para exigir la restauración de la legalidad.
De considerar el registrador que estás es éste supuesto no te aceptará la inscripción, excepto que aportes una certificación municipal del Secretario o informe de los servicios jurídicos municipales por los que se acredite que tu construcción no se encuentra en la clase de suelo determinada en el citado artículo 185.2, no te servirá un simple informe de un técnico, ni siquiera municipal, pues carece de competencias jurídicas.
Además, deberá comprobar que no conste en el Registro la práctica de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación.
Pero según explicas es en suelo urbanizable donde has construido tu casa sin que, al parecer, exista una ordenación detallada aprobada para el sector. En consecuencia ésta clase de suelo mientras no se desarrolle su situación sigue siendo de suelo no urbanizable, y únicamente están permitidas en él las construcciones previstas en el artículo 53.
En mi opinión, en lo que a tu casa concierne, habrá prescrito la infracción por construirla sin licencia, pero no las actuaciones y uso del suelo no urbanizable sin especial protección, en tanto que solo se pueden autorizar los actos determinados en el artículo 52, para los que también se requiere la correspondiente licencia urbanística.
El plazo de prescripción de 15 años es para el ejercicio de acciones personales de resarcimiento de daños e indemnizaciones por perjuicios causados como consecuencia de las actos de uso del suelo o edificación, en tanto que constituyen un supuesto de responsabilidad civil.
Es mi opinión, naturalmente supeditada a superior criterio. Un saludo.
Estimado alga, no comprendo, esta clasificado como urbanizable, pero me dices que si no esta desarrollado el plan de actuacion se considera no urbanizable.
En los alrededores he podido comprobar que han inscrito las viviendas como obra nueva sin haber pedido licencia y creo que ha sido con el informe tecnico.
Te ruego me acalres un poco mas la via para inscribir
Un abrazo
En los alrededores he podido comprobar que han inscrito las viviendas como obra nueva sin haber pedido licencia y creo que ha sido con el informe tecnico.
Te ruego me acalres un poco mas la via para inscribir
Un abrazo
Que un PGOU clasifique un suelo rural en urbanizable de uso residencial, no significa que se pueda construir en él directamente, hay que dotarlo de los servicios urbanísticos necesarios para poder habitar las viviendas que en el se construyan. A ese suelo rural que el PGOU clasifica urbanizable, el planeamiento le otorga la posibilidad de convertirlo en urbano residencial y poder construir en él, mediante su urbanización, no antes, si los propietarios afectados no tenéis la iniciativa de desarrollar ese suelo o no aparece un agente urbanizador interesado en ello, en él, no se puede autorizar otros usos y construcciones que las previstas en el artículo 52 de la LOUA.
Es decir, en ocasiones es el PGOU el que ordena detalladamente el suelo así clasificado, pero no siempre es así, cuando el PGOU remite su ordenación a un posterior desarrollo, debe tramitarse y aprobarse un proyecto de delimitación, un Plan Parcial o como se llame en Andalucía, un proyecto de reparcelación y un proyecto de urbanización. Es decir para construir en ese suelo legalmente, debe ordenarse urbanísticamente y transformarse en solares, los cuales deberán dotarse de todos los servicios urbanísticos para alcanzar esa condición.
Mientras dicha ordenación no haya sido aprobada, en ese suelo, aún siendo urbanizable, el uso y las construcciones en él permitidas será las establecidas en el artículo 52 de LOUA.
El hecho de que otros hayan inscrito su obra nueva con las artimañas venidas al caso, a lo sumo, solo puede servirte para que lo alegues como agravio comparativo, lo cual no es garantía de nada.
La vía para inscribir una obra nueva no es otra que la establecida por el artículo 20 del RDL 2/2008, de 20 de junio, siendo su procedimiento el que te indico en el anterior mensaje.
Un saludo
Es decir, en ocasiones es el PGOU el que ordena detalladamente el suelo así clasificado, pero no siempre es así, cuando el PGOU remite su ordenación a un posterior desarrollo, debe tramitarse y aprobarse un proyecto de delimitación, un Plan Parcial o como se llame en Andalucía, un proyecto de reparcelación y un proyecto de urbanización. Es decir para construir en ese suelo legalmente, debe ordenarse urbanísticamente y transformarse en solares, los cuales deberán dotarse de todos los servicios urbanísticos para alcanzar esa condición.
Mientras dicha ordenación no haya sido aprobada, en ese suelo, aún siendo urbanizable, el uso y las construcciones en él permitidas será las establecidas en el artículo 52 de LOUA.
El hecho de que otros hayan inscrito su obra nueva con las artimañas venidas al caso, a lo sumo, solo puede servirte para que lo alegues como agravio comparativo, lo cual no es garantía de nada.
La vía para inscribir una obra nueva no es otra que la establecida por el artículo 20 del RDL 2/2008, de 20 de junio, siendo su procedimiento el que te indico en el anterior mensaje.
Un saludo
