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LAU 64. Arrendamiento local
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Buenos días:
Os consulto el tema de un local propiedad de una casera arrendado por un sr. desde antes del 85.Se dedica a cafetería.Este señor constituyó una sociedad con un empleado, y desde hace poco es esta sociedad la que paga la renta a la casera.
Ahora que se jubila el señor,¿puede el camarero seguir con el negocio?¿O al contrario, hay causa para que la casera extinga el contrato?
Gracias y feliz puente.
Os consulto el tema de un local propiedad de una casera arrendado por un sr. desde antes del 85.Se dedica a cafetería.Este señor constituyó una sociedad con un empleado, y desde hace poco es esta sociedad la que paga la renta a la casera.
Ahora que se jubila el señor,¿puede el camarero seguir con el negocio?¿O al contrario, hay causa para que la casera extinga el contrato?
Gracias y feliz puente.
Buenas tardes,
Agradecerte otra vez Jan por tu clara y rápida respuesta sobre las cuestiones que acabo de plantear.
La verdad es que nos quedamos un poco más tranquilos.
Estamos preparando la documentación necesaria para la jubilación de mi padre y la correspondiente a la subrogación hacia mi madre para comunicarselo al propietario cuando sea preciso (todo através de los abogados logicamente).
La verdad es que este tema resulta muy complicado para personas ajenas al derecho e incluso pienso que para los entendidos en la materia.
Por último queria preguntaros una última cosa a ver si sabéis responderme.
Mi padre cogió el local en el año 1972 pero antes que se instalaran mis padres en ese bajo ya habia otro negocio.
Tenemos en nuestra posesión una factura con el membrete del negocio anterior que indica lo siguiente:
" Recibimos de XXXXXXXX(mi padre) XXXXX la cantidad de 250.000 pts a cuenta del traspaso del local de la calle XXXXXXX nº XX , dedicado a XXX(negocio con actividad distinta a la que posteriormente se dedicarían mis padres)XXXX, quedando pendiente siete letras de cambio de total, por valor de 25.000 pts cada una, acumulando un total de 175.000 pts.
Dichas letras con siguientes vencimientos:
7-11-72 25.000 pts
7-2-73 25.000 pts
7-5-73 25.000 pts
7-8-73 25.000 pts
7-11-73 25.000 pts
7-2-74 25.000 pts
7-5-74 25.000 pts
y está firmado dicha factura por los dos arrendatarios anteriores.
El total del traspaso fue de 500.000 pts, echando cuentas el propietario se quedó con el 15% osea las 75.000 pts que no aparecen reflejadas en la factura.
Mi pregunta es si el hecho de que hayamos tenido un traspaso influye positivamente o negativamente en subrogación, traspaso, etc.
En el contrato que posteriormente realizó mi padre con el propietario en el año 1972 no se hace referencia en ningún momento a este traspaso ni se menciona para nada a los anteriores arrendatarios.
Unicamente tenemos esta factura que demuestra que mis padres pagaron un traspaso. ¿ sirve de algo ?
Muchas gracias.
Agradecerte otra vez Jan por tu clara y rápida respuesta sobre las cuestiones que acabo de plantear.
La verdad es que nos quedamos un poco más tranquilos.
Estamos preparando la documentación necesaria para la jubilación de mi padre y la correspondiente a la subrogación hacia mi madre para comunicarselo al propietario cuando sea preciso (todo através de los abogados logicamente).
La verdad es que este tema resulta muy complicado para personas ajenas al derecho e incluso pienso que para los entendidos en la materia.
Por último queria preguntaros una última cosa a ver si sabéis responderme.
Mi padre cogió el local en el año 1972 pero antes que se instalaran mis padres en ese bajo ya habia otro negocio.
Tenemos en nuestra posesión una factura con el membrete del negocio anterior que indica lo siguiente:
" Recibimos de XXXXXXXX(mi padre) XXXXX la cantidad de 250.000 pts a cuenta del traspaso del local de la calle XXXXXXX nº XX , dedicado a XXX(negocio con actividad distinta a la que posteriormente se dedicarían mis padres)XXXX, quedando pendiente siete letras de cambio de total, por valor de 25.000 pts cada una, acumulando un total de 175.000 pts.
Dichas letras con siguientes vencimientos:
7-11-72 25.000 pts
7-2-73 25.000 pts
7-5-73 25.000 pts
7-8-73 25.000 pts
7-11-73 25.000 pts
7-2-74 25.000 pts
7-5-74 25.000 pts
y está firmado dicha factura por los dos arrendatarios anteriores.
El total del traspaso fue de 500.000 pts, echando cuentas el propietario se quedó con el 15% osea las 75.000 pts que no aparecen reflejadas en la factura.
Mi pregunta es si el hecho de que hayamos tenido un traspaso influye positivamente o negativamente en subrogación, traspaso, etc.
En el contrato que posteriormente realizó mi padre con el propietario en el año 1972 no se hace referencia en ningún momento a este traspaso ni se menciona para nada a los anteriores arrendatarios.
Unicamente tenemos esta factura que demuestra que mis padres pagaron un traspaso. ¿ sirve de algo ?
Muchas gracias.
Hola joseluis75. Al leer su respuesta me he dado cuenta de la poca claridad de mi post anterior.
1) Mi opinión profesional en el caso que usted expone(en otros la respuesta sería distinta) su madre podrá traspasar el negocio en cualquier fecha. El contrato de arrendamiento se extinguirá en un plazo de 10 años(duración mínima y máxima) a contar desde la FECHA que conste en la escritura pública de traspaso.
2) Por los datos que expone la renta fue actualizada conforme a la DT3º de la LAU 1994 y el régimen de actualización posterior será el pactado en el contrato(bianual en su caso)
3) En cuanto al INCREMENTO DE LA RENTA por subrogación de su madre y, en su caso, POR EL TRASPASO, a falta de acuerdo de las partes sería de un 15%. por cada UNO DE ELLOS. 15% de la renta en vigor por subrogación, y 15% de la renta en vigor por el traspaso.
4) En cuanto al precio del traspaso que le corresponderia al arrendador. Si NO hay acuerdo entre las partes o NO se pactó un porcentaje en el contrato, el arrendador tendrá derecho a percibir el 10% del precio del traspaso.
5) En cuanto al derecho de tanteo o retract del arrendador. Si, como dice en su post, el arrendador NO renunció a los citados derechos en el contrato PODRÁ hacer uso de los mismos conforme a los artículos 35 a 38 LAU 1964.
Reciba un cordial saludo.
1) Mi opinión profesional en el caso que usted expone(en otros la respuesta sería distinta) su madre podrá traspasar el negocio en cualquier fecha. El contrato de arrendamiento se extinguirá en un plazo de 10 años(duración mínima y máxima) a contar desde la FECHA que conste en la escritura pública de traspaso.
2) Por los datos que expone la renta fue actualizada conforme a la DT3º de la LAU 1994 y el régimen de actualización posterior será el pactado en el contrato(bianual en su caso)
3) En cuanto al INCREMENTO DE LA RENTA por subrogación de su madre y, en su caso, POR EL TRASPASO, a falta de acuerdo de las partes sería de un 15%. por cada UNO DE ELLOS. 15% de la renta en vigor por subrogación, y 15% de la renta en vigor por el traspaso.
4) En cuanto al precio del traspaso que le corresponderia al arrendador. Si NO hay acuerdo entre las partes o NO se pactó un porcentaje en el contrato, el arrendador tendrá derecho a percibir el 10% del precio del traspaso.
5) En cuanto al derecho de tanteo o retract del arrendador. Si, como dice en su post, el arrendador NO renunció a los citados derechos en el contrato PODRÁ hacer uso de los mismos conforme a los artículos 35 a 38 LAU 1964.
Reciba un cordial saludo.
Muchas gracias Jan por tu rápida respuesta.
2) Pues decirte que en noviembre de 1995 según un acta de notificación que tengo en mis manos pasaron de pagar una renta de 49.000 pts a una renta de 177.000 (aunque a esta cantidad creo que no llegaron hasta pasados 5 años)
en la acta de notificación dice :
" que el incremento del 30% por ser superior la renta actual al 20% es de : cincuenta y tres mil pts."
esa fue la cantidad que pagaron el mes siguiente (53.000) del acta de notificación.
Ahora mismo pagan cerca de 1500 euros al mes. Por lo que la renta está actualizada.
En el contrato que hicieron en el año 1972 indica :
" el precio o renta estipulada se adaptará cada dos años a las variaciones que experimenta el coste de la vida, según el indice general del coste de vida para el conjunto nacional ,referido al año natural que publique el instituto nacional de estadistica " .
según esta cláusula le estan actualizando ahora mismo la renta cada 2 años.
Nuestra preocupación en estos momentos no es tanto la duración MÁXIMA del traspaso sino la MÍNIMA ya que el miedo que tienen mis padres es que llegue el año 2015 y no puedan traspasar el local comercial o que si lo traspasan antes del 2015 solo sea por 2 o 3 años pero siempre con limite la cantidad de años que falten para alcanzar el 2015.
4) Por lo que nos dijeron los abogados el incremento de la renta en la primera subrogación (la de mi madre) a falta de acuerdo de las partes sería de un 15%.
3) creo que sería el 10% el precio del traspaso que le corresponderia al arrendador ya que el local es aproximadamente del año 1965.
1) En cuanto al tanteo o retracto, no tengo muy claro a que te refieres ya que en estos momentos el negocio sigue en actividad normal y nisiquiera se puso en traspaso y en ninguna parte del contrato de 1972 indica que renuncia al derecho de tanteo o retracto en el futuro.
Muchas gracias por todo.
2) Pues decirte que en noviembre de 1995 según un acta de notificación que tengo en mis manos pasaron de pagar una renta de 49.000 pts a una renta de 177.000 (aunque a esta cantidad creo que no llegaron hasta pasados 5 años)
en la acta de notificación dice :
" que el incremento del 30% por ser superior la renta actual al 20% es de : cincuenta y tres mil pts."
esa fue la cantidad que pagaron el mes siguiente (53.000) del acta de notificación.
Ahora mismo pagan cerca de 1500 euros al mes. Por lo que la renta está actualizada.
En el contrato que hicieron en el año 1972 indica :
" el precio o renta estipulada se adaptará cada dos años a las variaciones que experimenta el coste de la vida, según el indice general del coste de vida para el conjunto nacional ,referido al año natural que publique el instituto nacional de estadistica " .
según esta cláusula le estan actualizando ahora mismo la renta cada 2 años.
Nuestra preocupación en estos momentos no es tanto la duración MÁXIMA del traspaso sino la MÍNIMA ya que el miedo que tienen mis padres es que llegue el año 2015 y no puedan traspasar el local comercial o que si lo traspasan antes del 2015 solo sea por 2 o 3 años pero siempre con limite la cantidad de años que falten para alcanzar el 2015.
4) Por lo que nos dijeron los abogados el incremento de la renta en la primera subrogación (la de mi madre) a falta de acuerdo de las partes sería de un 15%.
3) creo que sería el 10% el precio del traspaso que le corresponderia al arrendador ya que el local es aproximadamente del año 1965.
1) En cuanto al tanteo o retracto, no tengo muy claro a que te refieres ya que en estos momentos el negocio sigue en actividad normal y nisiquiera se puso en traspaso y en ninguna parte del contrato de 1972 indica que renuncia al derecho de tanteo o retracto en el futuro.
Muchas gracias por todo.
Hola joseluis75. Mi opinión profesional es que, EN SU CASO CONCRETO, el contrato, con independencia de la fecha en que se lleve a cabo el traspaso, tendrá una duración MÁXIMA de 10 años.
Sin embargo debe tener en cuenta a la hora de negociar el precio del traspaso, además de la duración, lo siguiente:
1) Si el Arrendador RENUNCIÓ o no a su derecho de Tanteto o Retracto sobre el local en caso de traspaso.
2) Si la renta ha sido, está siendo o nunca ha sido objeto de actualización conforme a la DT3º LAU 1994.
3) El % de precio del traspaso que le correspondrá al Arrendador.
4) El INCREMENTO de la renta por la primera subrogación(la de su madre) y el segundo incremento de la renta por traspaso.
Reciba un cordial saludo.
Sin embargo debe tener en cuenta a la hora de negociar el precio del traspaso, además de la duración, lo siguiente:
1) Si el Arrendador RENUNCIÓ o no a su derecho de Tanteto o Retracto sobre el local en caso de traspaso.
2) Si la renta ha sido, está siendo o nunca ha sido objeto de actualización conforme a la DT3º LAU 1994.
3) El % de precio del traspaso que le correspondrá al Arrendador.
4) El INCREMENTO de la renta por la primera subrogación(la de su madre) y el segundo incremento de la renta por traspaso.
Reciba un cordial saludo.
Buenos Dias, espero que me puedan ayudar.
Estoy buscando como un loco información sobre el primer supuesto de hecho que expones:
El caso es que mi padre realizó el contrato de arrendamiento de local en el año 1972
- 01.01.1995 entra en vigor la LAU 94, y el arrendatario continúa con el uso y disfrute del local.
A principios del 2010 mi padre tiene pensado jubilarse y la idea es que se produzca la subrogación hacia mi madre que ejerce en el local la misma actividad.
Bien, hasta ahí más o menos ningún problema. Las dudas que tenemos son las siguientes:
(Una vez que se produzca la subrogación hacia mi madre)
En el caso de que quisiera " traspasar " el local mi madre ¿ cuantos años tendría como minimo de traspaso?
Hicimos consultas a distintos abogados y uno nos dijo que 10 años mínimo ( si lo traspasa el 20 de enero de 2014 hasta el 20 de enero del 2024) y otro que como máximo hasta el año 2015 ( si lo trapasa el 20 de enero de 2014 hasta el 31 de diciembre de 2014).
Para nosotros saber esto es muy importante ya que el hecho de traspasar el local por 10 años supone un ingreso considerable y como bien saben los autónomos las pensiones de jubilación para este gremio no son muy elevadas y ese dinero ayudaria.
Otra duda es saber si mi madre una vez pasado el 2015 tiene derecho a traspaso o no. Se supone que puede continuar en el local hasta que se jubile y que yo como hijo ya no podria subrogar una vez finalice el 2014 pero me queda la duda del traspaso del local por mi madre despues del 2015.
Bueno, la verdad es tengo alguna duda más pero si me pudiesen responder a estas se lo agradecería enormemente.
Por último si hubiese en internet alguna sentencia judicial disponible que hiciese referencia a este tema le agradeceria que me la indicasen ya que yo no encontré ninguna.
Muchas gracias a todos.
Estoy buscando como un loco información sobre el primer supuesto de hecho que expones:
El caso es que mi padre realizó el contrato de arrendamiento de local en el año 1972
- 01.01.1995 entra en vigor la LAU 94, y el arrendatario continúa con el uso y disfrute del local.
A principios del 2010 mi padre tiene pensado jubilarse y la idea es que se produzca la subrogación hacia mi madre que ejerce en el local la misma actividad.
Bien, hasta ahí más o menos ningún problema. Las dudas que tenemos son las siguientes:
(Una vez que se produzca la subrogación hacia mi madre)
En el caso de que quisiera " traspasar " el local mi madre ¿ cuantos años tendría como minimo de traspaso?
Hicimos consultas a distintos abogados y uno nos dijo que 10 años mínimo ( si lo traspasa el 20 de enero de 2014 hasta el 20 de enero del 2024) y otro que como máximo hasta el año 2015 ( si lo trapasa el 20 de enero de 2014 hasta el 31 de diciembre de 2014).
Para nosotros saber esto es muy importante ya que el hecho de traspasar el local por 10 años supone un ingreso considerable y como bien saben los autónomos las pensiones de jubilación para este gremio no son muy elevadas y ese dinero ayudaria.
Otra duda es saber si mi madre una vez pasado el 2015 tiene derecho a traspaso o no. Se supone que puede continuar en el local hasta que se jubile y que yo como hijo ya no podria subrogar una vez finalice el 2014 pero me queda la duda del traspaso del local por mi madre despues del 2015.
Bueno, la verdad es tengo alguna duda más pero si me pudiesen responder a estas se lo agradecería enormemente.
Por último si hubiese en internet alguna sentencia judicial disponible que hiciese referencia a este tema le agradeceria que me la indicasen ya que yo no encontré ninguna.
Muchas gracias a todos.
Hola e-p@sante. Voy a darte mi opinión sobre las tres hipótesis que planteas:
1º HIPÓTESIS." Si en el año 2005 se produce la jubilación del arrendatario (causa de extinción del contrato), podría subrogarse su cónyuge siempre que ejerciera en el local la misma actividad...
La duda me surge en cuanto al límite temporal del arrendamiento en este caso: o sea, el cónyuge podrá continuar con el arrendamiento con un mínimo de 20 años a partir de la entrada en vigor de la LAU 94 - o sea, hasta el 01.01.2015-; una vez transcurrido este límite mínimo... hasta cuando podrá disfrutar del arriendo? ¿Hasta su jubilación o fallecimiento?"
Con caracter GENERAL el cónyuge PODRÁ SUBROGARSE si cumple los siguientes requisitos:
- Que el arrendatario fuese una persona FÍSICA.
- Que se produzca la junilación o muerte del mismo.
- Que le cónyuge continúe desarrollando LA MISMA ACTIVIDAD.
- Que el cónyuge NO esté jubilado.
- Que NO se hayan producido con anterioridad al 1-1-1995 las 2 subrogaciones previstas en el art 60 LAU 1964.
En este caso el contrato se EXTINGUIRÁ al fallecimiento o jubilación del cónyuge.
2º HIPÓTESIS:
"- En el año 2005 se jubila el arrendatario y se subroga su cónyuge...
- En el año 2010 fallece el cónyuge...
Podría operar por tanto en este caso la subrogación a favor del descendiente, con el límite del año 2015??"
En este caso cabe la subrogación del descendiente SI se cumplen los siguientes requisitos:
- Que se produzca la muerte o jubilación del cónyuge subrogado.
- Que el subrogado ostente la condición de DESCENDIENTE del ARRENDATARIO.
- Que NO se hayan agotado las 2 subrogaciones del art 60 LAU 1964.
- Que NO hayan transcurrido 20 años desde la APROBACIÓN de la LAU 1994( 24-10-1994).
- Que el descendiente continúe LA MISMA ACTIVIDAD en el local arrendado.
Si cumple TODOS los requisitos el contrato se extinguirá el 1-1-2015
"3º. HIPÓTESIS:
- En el año 2005 se jubila el arrendatario y se subroga su cónyuge...
- En el año 2016 fallece el cónyuge...
Podría operar por tanto en este caso la subrogación a favor del descendiente?"
En este caso la respuesta es NEGATIVA, ya que NO se cumpliría UN requisito: "Que NO hayan transcurrido 20 años desde la APROBACIÓN de la LAU 1994( 24-10-1994)"
Espero haber aclarado algo tus dudas. Si tienes alguna más expónla y trataré de resolverla.
Un saludo.
1º HIPÓTESIS." Si en el año 2005 se produce la jubilación del arrendatario (causa de extinción del contrato), podría subrogarse su cónyuge siempre que ejerciera en el local la misma actividad...
La duda me surge en cuanto al límite temporal del arrendamiento en este caso: o sea, el cónyuge podrá continuar con el arrendamiento con un mínimo de 20 años a partir de la entrada en vigor de la LAU 94 - o sea, hasta el 01.01.2015-; una vez transcurrido este límite mínimo... hasta cuando podrá disfrutar del arriendo? ¿Hasta su jubilación o fallecimiento?"
Con caracter GENERAL el cónyuge PODRÁ SUBROGARSE si cumple los siguientes requisitos:
- Que el arrendatario fuese una persona FÍSICA.
- Que se produzca la junilación o muerte del mismo.
- Que le cónyuge continúe desarrollando LA MISMA ACTIVIDAD.
- Que el cónyuge NO esté jubilado.
- Que NO se hayan producido con anterioridad al 1-1-1995 las 2 subrogaciones previstas en el art 60 LAU 1964.
En este caso el contrato se EXTINGUIRÁ al fallecimiento o jubilación del cónyuge.
2º HIPÓTESIS:
"- En el año 2005 se jubila el arrendatario y se subroga su cónyuge...
- En el año 2010 fallece el cónyuge...
Podría operar por tanto en este caso la subrogación a favor del descendiente, con el límite del año 2015??"
En este caso cabe la subrogación del descendiente SI se cumplen los siguientes requisitos:
- Que se produzca la muerte o jubilación del cónyuge subrogado.
- Que el subrogado ostente la condición de DESCENDIENTE del ARRENDATARIO.
- Que NO se hayan agotado las 2 subrogaciones del art 60 LAU 1964.
- Que NO hayan transcurrido 20 años desde la APROBACIÓN de la LAU 1994( 24-10-1994).
- Que el descendiente continúe LA MISMA ACTIVIDAD en el local arrendado.
Si cumple TODOS los requisitos el contrato se extinguirá el 1-1-2015
"3º. HIPÓTESIS:
- En el año 2005 se jubila el arrendatario y se subroga su cónyuge...
- En el año 2016 fallece el cónyuge...
Podría operar por tanto en este caso la subrogación a favor del descendiente?"
En este caso la respuesta es NEGATIVA, ya que NO se cumpliría UN requisito: "Que NO hayan transcurrido 20 años desde la APROBACIÓN de la LAU 1994( 24-10-1994)"
Espero haber aclarado algo tus dudas. Si tienes alguna más expónla y trataré de resolverla.
Un saludo.
Lau 64. arrendamiento local
Hola compañeros, estoy desgranando la Disp. Trans. 3ª de la LAU 94, y tengo las siguientes dudas:
Supuesto de hecho:
- Contrato de arrendamiento de local del año 1972
- 01.01.1995 entra en vigor la LAU 94, y el arrendatario continúa con el uso y disfrute del local.
1º HIPÓTESIS: Si en el año 2005 se produce la jubilación del arrendatario (causa de extinción del contrato), podría subrogarse su cónyuge siempre que ejerciera en el local la misma actividad...
La duda me surge en cuanto al límite temporal del arrendamiento en este caso: o sea, el cónyuge podrá continuar con el arrendamiento con un mínimo de 20 años a partir de la entrada en vigor de la LAU 94 - o sea, hasta el 01.01.2015-; una vez transcurrido este límite mínimo... hasta cuando podrá disfrutar del arriendo? ¿Hasta su jubilación o fallecimiento?
2º HIPÓTESIS:
- En el año 2005 se jubila el arrendatario y se subroga su cónyuge...
- En el año 2010 fallece el cónyuge...
Podría operar por tanto en este caso la subrogación a favor del descendiente, con el límite del año 2015??
3º. HIPÓTESIS:
- En el año 2005 se jubila el arrendatario y se subroga su cónyuge...
- En el año 2016 fallece el cónyuge...
Podría operar por tanto en este caso la subrogación a favor del descendiente?
Saludos
Supuesto de hecho:
- Contrato de arrendamiento de local del año 1972
- 01.01.1995 entra en vigor la LAU 94, y el arrendatario continúa con el uso y disfrute del local.
1º HIPÓTESIS: Si en el año 2005 se produce la jubilación del arrendatario (causa de extinción del contrato), podría subrogarse su cónyuge siempre que ejerciera en el local la misma actividad...
La duda me surge en cuanto al límite temporal del arrendamiento en este caso: o sea, el cónyuge podrá continuar con el arrendamiento con un mínimo de 20 años a partir de la entrada en vigor de la LAU 94 - o sea, hasta el 01.01.2015-; una vez transcurrido este límite mínimo... hasta cuando podrá disfrutar del arriendo? ¿Hasta su jubilación o fallecimiento?
2º HIPÓTESIS:
- En el año 2005 se jubila el arrendatario y se subroga su cónyuge...
- En el año 2010 fallece el cónyuge...
Podría operar por tanto en este caso la subrogación a favor del descendiente, con el límite del año 2015??
3º. HIPÓTESIS:
- En el año 2005 se jubila el arrendatario y se subroga su cónyuge...
- En el año 2016 fallece el cónyuge...
Podría operar por tanto en este caso la subrogación a favor del descendiente?
Saludos
