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las subrogaciones!!
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Las subrogaciones!!
En 1978 compramos un piso, alquilado por CONTRATO VERBAL, con un a arrendataria original a la que se le comunicó su derecho de tanteo , al cual se negó según reza en escritura. Está señora falleció en agosto de 1980 según me comunicaron en el cementerio. Trás el deceso se produjó una 1ª subrogación (1980) en la hija de la difunta que murió en junio de 2010.
En la actualidad viven 3 hijos de está última ( y nietos de la inquilina original, mayores de 40 años), los cuáles no han notificado la muerte de su madre como inquilina. Yo he conseguido el certificado de defunción que junto con las escrituras de la vivienda son los únicos papeles que poseo (aparte ded los recibos de ingreso de la renta).
Todo esto lo he puesto en manos de un abogado, el cual me dice que para el año que viene, como se cumplen 2 años de la muerte de la última inquilina, se puede echar a los hijos ya QUE NO CABEN MÁS SUBROGACIONES
Mi pregunta es: ¿alguién me pude asegurar que esto es cierto ya que la arenadataria original fallecio antes de mayo de 1985?
En la actualidad viven 3 hijos de está última ( y nietos de la inquilina original, mayores de 40 años), los cuáles no han notificado la muerte de su madre como inquilina. Yo he conseguido el certificado de defunción que junto con las escrituras de la vivienda son los únicos papeles que poseo (aparte ded los recibos de ingreso de la renta).
Todo esto lo he puesto en manos de un abogado, el cual me dice que para el año que viene, como se cumplen 2 años de la muerte de la última inquilina, se puede echar a los hijos ya QUE NO CABEN MÁS SUBROGACIONES
Mi pregunta es: ¿alguién me pude asegurar que esto es cierto ya que la arenadataria original fallecio antes de mayo de 1985?
Buenas Lita,
Lease la lau del 94 Capitulo II de la Duracion del Contrato articulo 16.Lo que le dice su abogado es cierto.Siga las instruciones del mismo .Tambien comentarle que seguramente los moradores de su piso en la actualidad no se iran cuando usted le comunique la expiracion del contrato...pero eso ya se lo explicara su abogado.Por el momento todo se perfila de manera positiva para ustedes y podran recuperar su propiedad como ya le ha comentado su abogado.
Un saludo y me alegro que en esta ocasion la Lau del 94 si de una respuesta concreta a su pregunta.
Lease la lau del 94 Capitulo II de la Duracion del Contrato articulo 16.Lo que le dice su abogado es cierto.Siga las instruciones del mismo .Tambien comentarle que seguramente los moradores de su piso en la actualidad no se iran cuando usted le comunique la expiracion del contrato...pero eso ya se lo explicara su abogado.Por el momento todo se perfila de manera positiva para ustedes y podran recuperar su propiedad como ya le ha comentado su abogado.
Un saludo y me alegro que en esta ocasion la Lau del 94 si de una respuesta concreta a su pregunta.
Estimado Circe:
Precisamente por leer la disposición con anterioridad al 9 de mayo de 1.985 , tengo dudas AUNQUE MI ABOAGADO DICE QUE LA INTERPRETO ERRONEAMENTE (y él es el experto jurídico) yo siempre la entendi como que si fallecia la 1 subrogación tenían derecho los hijos a otra más al morir su abuela (arrendataria original)anteriormente al 85 y como que se aplicaba en este caso la ley del 64 8que permite 2 subrogaciones. Esta es mi gran DUDA
Precisamente por leer la disposición con anterioridad al 9 de mayo de 1.985 , tengo dudas AUNQUE MI ABOAGADO DICE QUE LA INTERPRETO ERRONEAMENTE (y él es el experto jurídico) yo siempre la entendi como que si fallecia la 1 subrogación tenían derecho los hijos a otra más al morir su abuela (arrendataria original)anteriormente al 85 y como que se aplicaba en este caso la ley del 64 8que permite 2 subrogaciones. Esta es mi gran DUDA
2.2.- CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA CELEBRADOS CON ANTERIORIDAD AL 9 DE MAYO DE 1985.
Dichos contratos se siguen regulando por la Ley de Arrendamientos urbanos de 1964, con las siguientes excepciones.
EXTINCIÓN Y SUBROGACIÓN "MORTIS CAUSA"
A partir de la entrada en vigor de la nueva Ley se reduce el círculo de personas que tienen derecho a la subrogación en el contrato de arrendamiento tras el fallecimiento del arrendatario. Hay que distinguir entre dos situaciones:
1) Cuando no ha habido ninguna subrogación, antes de la entrada en vigor de la nueva Ley, al fallecimiento del arrendatario, caben dos subrogaciones:
a).- A favor del cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho, o en su defecto, de los hijos que conviviesen con él durante los dos años anteriores al fallecimiento; en defecto de los anteriores, se podrán subrogar los ascendientes del arrendatario que estuviesen a su cargo y conviviesen con él con tres años, como mínimo, de antelación a la fecha de su fallecimiento. El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado.
b).- Se permite una segunda subrogación a favor de los hijos del arrendatario si el subrogado fuera el cónyuge y al tiempo de su fallecimiento conviviese con alguno de estos hijos. En este caso, el contrato quedará extinguido a los dos años si es mayor de 25 años. Si es menor, podrá permanecer en la vivienda hasta cumplir esa edad. (Los hijos con minusvalías iguales o superiores al 65% tendrán subrogación hasta que fallezcan).
2) Cuando ya ha habido una subrogación, antes de la entrada en vigor de la nueva Ley, entonces sólo cabe otra subrogación en favor del cónyuge no separado legalmente o de hecho y, en su defecto, los hijos del arrendatario que habitasen en la vivienda arrendada y hubiesen convivido con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento. El contrato quedará extinguido al fallecimiento del subrogado, excepto cuando el subrogado sea el hijo del arrendatario, en cuyo caso, el contrato quedará extinguido a los dos años si es mayor de 25 años. Si es menor, podrá permanecer en la vivienda hasta cumplir esa edad. (Los hijos con minusvalías iguales o superiores al 65% tendrán subrogación hasta que fallezcan).
Bufete Escura.Circular de Junio de 1994 CONTRATOS EXISTENTES A LA ENTRADA EN VIGOR DE LA LAU.
Aqui lo explican mas claramente un saludo y espero que le ayude.Cualquier cosa pregunte.
Dichos contratos se siguen regulando por la Ley de Arrendamientos urbanos de 1964, con las siguientes excepciones.
EXTINCIÓN Y SUBROGACIÓN "MORTIS CAUSA"
A partir de la entrada en vigor de la nueva Ley se reduce el círculo de personas que tienen derecho a la subrogación en el contrato de arrendamiento tras el fallecimiento del arrendatario. Hay que distinguir entre dos situaciones:
1) Cuando no ha habido ninguna subrogación, antes de la entrada en vigor de la nueva Ley, al fallecimiento del arrendatario, caben dos subrogaciones:
a).- A favor del cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho, o en su defecto, de los hijos que conviviesen con él durante los dos años anteriores al fallecimiento; en defecto de los anteriores, se podrán subrogar los ascendientes del arrendatario que estuviesen a su cargo y conviviesen con él con tres años, como mínimo, de antelación a la fecha de su fallecimiento. El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado.
b).- Se permite una segunda subrogación a favor de los hijos del arrendatario si el subrogado fuera el cónyuge y al tiempo de su fallecimiento conviviese con alguno de estos hijos. En este caso, el contrato quedará extinguido a los dos años si es mayor de 25 años. Si es menor, podrá permanecer en la vivienda hasta cumplir esa edad. (Los hijos con minusvalías iguales o superiores al 65% tendrán subrogación hasta que fallezcan).
2) Cuando ya ha habido una subrogación, antes de la entrada en vigor de la nueva Ley, entonces sólo cabe otra subrogación en favor del cónyuge no separado legalmente o de hecho y, en su defecto, los hijos del arrendatario que habitasen en la vivienda arrendada y hubiesen convivido con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento. El contrato quedará extinguido al fallecimiento del subrogado, excepto cuando el subrogado sea el hijo del arrendatario, en cuyo caso, el contrato quedará extinguido a los dos años si es mayor de 25 años. Si es menor, podrá permanecer en la vivienda hasta cumplir esa edad. (Los hijos con minusvalías iguales o superiores al 65% tendrán subrogación hasta que fallezcan).
Bufete Escura.Circular de Junio de 1994 CONTRATOS EXISTENTES A LA ENTRADA EN VIGOR DE LA LAU.
Aqui lo explican mas claramente un saludo y espero que le ayude.Cualquier cosa pregunte.
Le pediría que me dijese si tengo la posibiilidad de echar echar a los nietos (es decir, que me lo explique en un lenguaje más coloquial).
Leída la normativa, le recuerdo los datos:
-Inqulina original muerta en 1980, por tanto, 1ª subrogación en la hija de la fallecida antes del 9 de mayo de 1985.
- 1º subrogada fallecida en el 2010
¿ los hijos de está última tiene derecho a 2ª subrogación o se aplica el quedarse 2 años y echarlos? ( ya que tienen mas de 25 años y no tienen minusvalía). Gracias
Leída la normativa, le recuerdo los datos:
-Inqulina original muerta en 1980, por tanto, 1ª subrogación en la hija de la fallecida antes del 9 de mayo de 1985.
- 1º subrogada fallecida en el 2010
¿ los hijos de está última tiene derecho a 2ª subrogación o se aplica el quedarse 2 años y echarlos? ( ya que tienen mas de 25 años y no tienen minusvalía). Gracias
Buenas Lita,
Cuando ya ha habido una subrogación, antes de la entrada en vigor de la nueva Ley, entonces sólo cabe otra subrogación en favor del cónyuge no separado legalmente o de hecho y, en su defecto, los hijos del arrendatario que habitasen en la vivienda arrendada y hubiesen convivido con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento. El contrato quedará extinguido al fallecimiento del subrogado, excepto cuando el subrogado sea el hijo del arrendatario, en cuyo caso, el contrato quedará extinguido a los dos años si es mayor de 25 años. Si es menor, podrá permanecer en la vivienda hasta cumplir esa edad. (Los hijos con minusvalías iguales o superiores al 65% tendrán subrogación hasta que fallezcan).
Solo podria subrogarse el marido de la fallecida ( si este sigue vivo).Los hijos ( los nietos de la original) solo pueden quedarse dos años mas solo se les da este plazo para que desalojen la propiedad y tengan tiempo de buscarse otra vivienda. Su abogado le indicara los pasos a seguir para que todo acabe bien dentro de ese plazo.
Un saludo
Cuando ya ha habido una subrogación, antes de la entrada en vigor de la nueva Ley, entonces sólo cabe otra subrogación en favor del cónyuge no separado legalmente o de hecho y, en su defecto, los hijos del arrendatario que habitasen en la vivienda arrendada y hubiesen convivido con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento. El contrato quedará extinguido al fallecimiento del subrogado, excepto cuando el subrogado sea el hijo del arrendatario, en cuyo caso, el contrato quedará extinguido a los dos años si es mayor de 25 años. Si es menor, podrá permanecer en la vivienda hasta cumplir esa edad. (Los hijos con minusvalías iguales o superiores al 65% tendrán subrogación hasta que fallezcan).
Solo podria subrogarse el marido de la fallecida ( si este sigue vivo).Los hijos ( los nietos de la original) solo pueden quedarse dos años mas solo se les da este plazo para que desalojen la propiedad y tengan tiempo de buscarse otra vivienda. Su abogado le indicara los pasos a seguir para que todo acabe bien dentro de ese plazo.
Un saludo
Estimado Circe, gracias por su aclaración. Efectivamente, mi abogado ha dicho que para el 2012 se tienen que ir ya que se cumple el plazo de 2 años desde la muerte de su madre (2010).
Pero ahora se me plantean dudas respecto a la NO NOTIFICACIÓN de la defunción por parte de los hijos. Una amiga mía, licenciada en derecho, me ha comentado que debemos notificarles ( por burofax o notaría) que tenemos conocimiento (por 3 personas) del fallecimento de su madre. Si no recibimos contestación en 2 meses se tienen que ir.
Mi duda es: ¿ si lo notificamos sigue vigente el desahucio del 2012?/ ¿ debemos tambíen notificarles que no tiene dercho a subrogación por vida para darles tiempo de buscar otra vivienda ( ya que se supone que la LAU da el plazo de 2 años para abandonar el inmueble por el motivo de darles la oportunidad de ir buscando otra residencia?. GRACIAS
Pero ahora se me plantean dudas respecto a la NO NOTIFICACIÓN de la defunción por parte de los hijos. Una amiga mía, licenciada en derecho, me ha comentado que debemos notificarles ( por burofax o notaría) que tenemos conocimiento (por 3 personas) del fallecimento de su madre. Si no recibimos contestación en 2 meses se tienen que ir.
Mi duda es: ¿ si lo notificamos sigue vigente el desahucio del 2012?/ ¿ debemos tambíen notificarles que no tiene dercho a subrogación por vida para darles tiempo de buscar otra vivienda ( ya que se supone que la LAU da el plazo de 2 años para abandonar el inmueble por el motivo de darles la oportunidad de ir buscando otra residencia?. GRACIAS
Buenas lita,
No se coma mas la cabeza y siga las indicaciones de su abogado que conoce el caso con mas detalle y vela siempre por sus intereses.Seguro que los hijos de la fallecida ya saben que solo les quedan dos años a contar desde la defuncion de la madre.NO HACE FALTA NOTIFICACION puesto que ellos no pueden subrogarse mortis causa.Si quiere gastarse el dinero hagalo.Vaya a la notaria y pida un acta de notificacion y requerimiento eso ya se lo explicara su amiga o su abogado.El burofax tb vale y es mas barato pero de eso a que se van en dos meses esta usted muy equivocada ellos saben sus derechos y tienen dos años.Se quedaran ahy hasta la fecha y seguro que tendra usted que instar desahucio por extincion del contrato porque ellos no se moveran sin orden judicial.
Yo solo hablo por experiencia propia cada caso es un mundo pruebe a hablar con ellos por las buenas igual da resultado sino ya sabe a gastar dinero, juicios y a esperar...
Un saludo y espero que todo le salga bien lo suyo esta cerca no se desanime.
No se coma mas la cabeza y siga las indicaciones de su abogado que conoce el caso con mas detalle y vela siempre por sus intereses.Seguro que los hijos de la fallecida ya saben que solo les quedan dos años a contar desde la defuncion de la madre.NO HACE FALTA NOTIFICACION puesto que ellos no pueden subrogarse mortis causa.Si quiere gastarse el dinero hagalo.Vaya a la notaria y pida un acta de notificacion y requerimiento eso ya se lo explicara su amiga o su abogado.El burofax tb vale y es mas barato pero de eso a que se van en dos meses esta usted muy equivocada ellos saben sus derechos y tienen dos años.Se quedaran ahy hasta la fecha y seguro que tendra usted que instar desahucio por extincion del contrato porque ellos no se moveran sin orden judicial.
Yo solo hablo por experiencia propia cada caso es un mundo pruebe a hablar con ellos por las buenas igual da resultado sino ya sabe a gastar dinero, juicios y a esperar...
Un saludo y espero que todo le salga bien lo suyo esta cerca no se desanime.
