El portal de Derecho Español más completo y útil para jurístas, empresas y particulares
Bienvenid@
La palabra de la administradora contra la de los propietarios
- Foros Legales
- Propiedad Horizontal
- Tema: La palabra de la administradora contra la de los propietarios
- Propiedad Horizontal
Nuevo Comentario
38
Comentarios
Viendo 21 - 38 de 38 comentarios
No sé qué puede tener que ver la representación con el art. 1738. Lo cierto es que la representación, si se da en un papel normal sólo sirve para la junta en concreto, para que valga ulteriormente debe ser una representación legal o sea un poder.
Yo creo que quienes pretenden salvar su voto pero no votan, se deben computar como abstenciones.
La vecina que abandonó la junta, si manifestó su voto se debería computar, puesto que no contraviene a la ley.
Como sugerencia se me ocurre remitir cuanto antes el acta, sobre todo si se han tomado acuerdos sujetos a voto presunto. Y en cuanto esté salvado el voto presunto o, en caso contrario se hayan comunicado las actas, ejecutar los acuerdos con máxima urgencia.
Yo creo que quienes pretenden salvar su voto pero no votan, se deben computar como abstenciones.
La vecina que abandonó la junta, si manifestó su voto se debería computar, puesto que no contraviene a la ley.
Como sugerencia se me ocurre remitir cuanto antes el acta, sobre todo si se han tomado acuerdos sujetos a voto presunto. Y en cuanto esté salvado el voto presunto o, en caso contrario se hayan comunicado las actas, ejecutar los acuerdos con máxima urgencia.
Las representaciones, deben ser entregadas, para ser archivadas, si son poderes notariales, cosa que no creo que sean, entiendo que se debería hacer unz copia para archivar.
No tiene sentido alguno salvar el voto, en un punto que se aprueba simplemente con la mayoría de los presentes, dado que en ese tipo de votación, no se tiene en cuenta el presunto voto del ausente. Por lo cual, si en el plazo de 30 días, le remiten su voto, no hay que tenerlos en cuenta para nada.
Porqué están expectantes para la próxima junta?
Quién la va a convocar?
No tiene sentido alguno salvar el voto, en un punto que se aprueba simplemente con la mayoría de los presentes, dado que en ese tipo de votación, no se tiene en cuenta el presunto voto del ausente. Por lo cual, si en el plazo de 30 días, le remiten su voto, no hay que tenerlos en cuenta para nada.
Porqué están expectantes para la próxima junta?
Quién la va a convocar?
Buenas Malmi, dice vd. que han elegido Presidente, Vicepresidente y Administrador. Puesto que no dice que hayan elegido Secretario esperemos que hayan dejado claro que el Administrador no es Secretario-Administrador, y que al no haberse nombrado Secretario sus funciones recaen en el Presidente (art. 13.5 LPH).
Lo digo porque parece ser que la Administradora de marras era también Secretaria y según decía vd. "...siempre ha conseguido que el presidente le firme las actas aunque sean una patraña..."
El Secretario es quien redacta el Acta de la reunión, la firma junto al Presidente y es a quien corresponde custodiar el libro de actas y toda la documentación de las reuniones. Si vuelven a tener un Secretario-Administrador corren de nuevo el riesgo de que les salga rana y vuelta a tener problemas.
Lo digo porque parece ser que la Administradora de marras era también Secretaria y según decía vd. "...siempre ha conseguido que el presidente le firme las actas aunque sean una patraña..."
El Secretario es quien redacta el Acta de la reunión, la firma junto al Presidente y es a quien corresponde custodiar el libro de actas y toda la documentación de las reuniones. Si vuelven a tener un Secretario-Administrador corren de nuevo el riesgo de que les salga rana y vuelta a tener problemas.
Buenas Malmi, dice vd. que han elegido Presidente, Vicepresidente y Administrador. Puesto que no dice que hayan elegido Secretario esperemos que hayan dejado claro que el Administrador no es Secretario-Administrador, y que al no haberse nombrado Secretario sus funciones recaen en el Presidente (art. 13.5 LPH).
Lo digo porque parece ser que la Administradora de marras era también Secretaria y según decía vd. "...siempre ha conseguido que el presidente le firme las actas aunque sean una patraña..."
El Secretario es quien redacta el Acta de la reunión, la firma junto al Presidente y es a quien corresponde custodiar el libro de actas y toda la documentación de las reuniones. Si vuelven a tener un Secretario-Administrador corren de nuevo el riesgo de que les salga rana y vuelta a tener problemas.
Lo digo porque parece ser que la Administradora de marras era también Secretaria y según decía vd. "...siempre ha conseguido que el presidente le firme las actas aunque sean una patraña..."
El Secretario es quien redacta el Acta de la reunión, la firma junto al Presidente y es a quien corresponde custodiar el libro de actas y toda la documentación de las reuniones. Si vuelven a tener un Secretario-Administrador corren de nuevo el riesgo de que les salga rana y vuelta a tener problemas.
Buenos días, no no dije Junta, dije jugada de la tramposa de la administradora. Por de pronto llevamos tres días con la calefacción puesta de día y de noche. Creo, que si pudiera, nos metería a todos en un horno, jajaja.
La nueva junta directiva no tiene ninguna información de nada y así estamos...
Al que fue nombrado presidente, que la llamó antes de la reunión para pedirle la llave de la sala de juntas porque había tenido la osadía de cambiarnos el bombín, le escribió a la empresa de éste para decirle a su jefe que le había llamado desde el trabajo y hablando mal de él para que tuviera problemas. Menos mal que su jefe y él se llevan bien.
Juega muy sucio.
Gracias
La nueva junta directiva no tiene ninguna información de nada y así estamos...
Al que fue nombrado presidente, que la llamó antes de la reunión para pedirle la llave de la sala de juntas porque había tenido la osadía de cambiarnos el bombín, le escribió a la empresa de éste para decirle a su jefe que le había llamado desde el trabajo y hablando mal de él para que tuviera problemas. Menos mal que su jefe y él se llevan bien.
Juega muy sucio.
Gracias
Buenos días, en nuestros estatutos dice que él presidente hace las funciones de secretario.
También vamos a pedir a la nueva que todos los años ponga su cargo a disposición. Sí nuestro problema es que pese a haber hecho todo exactamente como marca la ley, luego llega ella con una tarta nueva y nos lo deshace. Esperemos que esta vez no nos pueda hacer nada.
Gracias
También vamos a pedir a la nueva que todos los años ponga su cargo a disposición. Sí nuestro problema es que pese a haber hecho todo exactamente como marca la ley, luego llega ella con una tarta nueva y nos lo deshace. Esperemos que esta vez no nos pueda hacer nada.
Gracias
Malmi, a estas alturas y con todo lo que ha aprendido, ahora no puede soltar lo siguiente.
Y me enfado con usted por decirlo:
También vamos a pedir a la nueva que todos los años ponga su cargo a disposición.
La ley ya lo indica, y si hay que comunicárselo previamente, han empezado mal.
No creo en tarta ni en pasteles.
Si la ex, llegaba con algo, era porque ustedes no actuaban correctamente, o porque admitian la tarta
Y me enfado con usted por decirlo:
También vamos a pedir a la nueva que todos los años ponga su cargo a disposición.
La ley ya lo indica, y si hay que comunicárselo previamente, han empezado mal.
No creo en tarta ni en pasteles.
Si la ex, llegaba con algo, era porque ustedes no actuaban correctamente, o porque admitian la tarta
Como creo que les ha pasado ya a otros en este hilo, cuanto más leo menos entiendo.
El Administrador (en su caso administradora) es un mero empleado de la comunidad, no puede actuar por su cuenta sino al dictado de lo que el presidente disponga. Si dice que el Adminstrador no era secretario, entonces el problema es que le han dejado vds. hacer lo que ha querido, por ejemplo lo de hacer las actas que es función del secretario si lo hay (en su caso del Presidente).
Tampoco se entiende que le permitan cambiar cerraduras y cosas así. Es justamente al contrario, al primer signo de irregularidades deberían haber cambiado vds todos los bombines de los que esa señora tuviera copia para impedir que accediese al edificio sin su permiso, y denunciarla inmediatamente si por su cuenta les cambiase alguna cerradura.
Pero veo que siguen con la misma actitud pasiva y de sometimiento, dice que "También vamos a pedir a la nueva que todos los años ponga su cargo a disposición..." no se si se refiere a nueva Administradora o nueva Presidenta, pero en cualquier caso no tienen que pedir tal cosa, todos los cargos se eligen para un año sin que nadie tenga que poner su cargo a disposición. Y especialmente el administrador, que está contratado por la comunidad para un año, y al que por supuesto no hay que preavisar con 4 meses como les intentó "colar".
El Administrador (en su caso administradora) es un mero empleado de la comunidad, no puede actuar por su cuenta sino al dictado de lo que el presidente disponga. Si dice que el Adminstrador no era secretario, entonces el problema es que le han dejado vds. hacer lo que ha querido, por ejemplo lo de hacer las actas que es función del secretario si lo hay (en su caso del Presidente).
Tampoco se entiende que le permitan cambiar cerraduras y cosas así. Es justamente al contrario, al primer signo de irregularidades deberían haber cambiado vds todos los bombines de los que esa señora tuviera copia para impedir que accediese al edificio sin su permiso, y denunciarla inmediatamente si por su cuenta les cambiase alguna cerradura.
Pero veo que siguen con la misma actitud pasiva y de sometimiento, dice que "También vamos a pedir a la nueva que todos los años ponga su cargo a disposición..." no se si se refiere a nueva Administradora o nueva Presidenta, pero en cualquier caso no tienen que pedir tal cosa, todos los cargos se eligen para un año sin que nadie tenga que poner su cargo a disposición. Y especialmente el administrador, que está contratado por la comunidad para un año, y al que por supuesto no hay que preavisar con 4 meses como les intentó "colar".
Dices el 15/03 a las 10:01.
"No sé qué puede tener que ver la representación con el art. 1738. Lo cierto es que la representación, si se da en un papel normal sólo sirve para la junta en concreto, para que valga ulteriormente debe ser una representación legal o sea un poder."
Sí tiene ver porque con este artículo 1738 del C.C. el mandatario (administrador) ignorando cualquiera de las causas que hacen cesar el mandato (administrar el bien asignado -tu propiedad-) es válido y surtirá todos sus efectos respecto a los terceros (la junta de propietarios) que hayan contratado con él de buena fe.
Pero lo que no se dice es que eso debe figurar en el escrito de la representación como poder otorgado, o sea, que debe figurar ese artículo 1738 en la papeleta ya que le representará hasta que el propietario desista de ese poder.
Aunque éste asunto es muy controvertido. De alguna manera es darle una poder total al administrador, cosa que ocurre con frecuencia en comunidades veraniegas (segundas residencias) donde sus propietarios son extranjeros y no se enteran de nada existiendo un abuso de derecho legal por ignorancia.
"No sé qué puede tener que ver la representación con el art. 1738. Lo cierto es que la representación, si se da en un papel normal sólo sirve para la junta en concreto, para que valga ulteriormente debe ser una representación legal o sea un poder."
Sí tiene ver porque con este artículo 1738 del C.C. el mandatario (administrador) ignorando cualquiera de las causas que hacen cesar el mandato (administrar el bien asignado -tu propiedad-) es válido y surtirá todos sus efectos respecto a los terceros (la junta de propietarios) que hayan contratado con él de buena fe.
Pero lo que no se dice es que eso debe figurar en el escrito de la representación como poder otorgado, o sea, que debe figurar ese artículo 1738 en la papeleta ya que le representará hasta que el propietario desista de ese poder.
Aunque éste asunto es muy controvertido. De alguna manera es darle una poder total al administrador, cosa que ocurre con frecuencia en comunidades veraniegas (segundas residencias) donde sus propietarios son extranjeros y no se enteran de nada existiendo un abuso de derecho legal por ignorancia.
Buenas tardes, escribo textualmente lo que dicen las papeletas entregadas por un propietario.
"Comunidad....
D/doña. Propietaria........del piso....del edificio situado en la comunidad............
Por el presente, de acuerdo con lo estipulado en el apartado primero del art. 15 de la LPH AUTORIZO a d. .......................... DNI.......propietario del piso.......
para que en mi nombre y representación acuda a Juntas Generales de Propietarios ordinarias y extraordinarias de esta comunidad, pudiendo intervenir con todas las facultades de voz y voto que según la Ley me corresponden como propietario, gozando de esa facultad para las diversas juntas que se celebren hasta tanto no sea revocada, conforme al arte. 1.738 del Código Civil.
Firmado: el propietario que otorga la representación.
Fecha...."
La mayoría están con dos colores de bolígrafo, tres letras distintas, sin fecha...
Gracias
"Comunidad....
D/doña. Propietaria........del piso....del edificio situado en la comunidad............
Por el presente, de acuerdo con lo estipulado en el apartado primero del art. 15 de la LPH AUTORIZO a d. .......................... DNI.......propietario del piso.......
para que en mi nombre y representación acuda a Juntas Generales de Propietarios ordinarias y extraordinarias de esta comunidad, pudiendo intervenir con todas las facultades de voz y voto que según la Ley me corresponden como propietario, gozando de esa facultad para las diversas juntas que se celebren hasta tanto no sea revocada, conforme al arte. 1.738 del Código Civil.
Firmado: el propietario que otorga la representación.
Fecha...."
La mayoría están con dos colores de bolígrafo, tres letras distintas, sin fecha...
Gracias
Mire, ahora que ustedes actuarán de secretarios deben tener todas las direcciones de los propietarios y deberían preguntarles si ese poder fue otorgado con conocimiento y efectos ya que se utiliza por parte del administrador con abuso de poder e intereses propios y explínquenles estos actos o abusos para que les derogue ese poder.
Tienen propietarios extranjeros???
Tienen propietarios extranjeros???
Buenas tardes, solo hay un propietario en Noruega y le dió el voto delegado a una vecina de las que hemos votado el cese.
De estos poderes hay unos 15 y estoy segura que no saben que son.
Los tenemos en nuestro poder, no sé si al que le firmaron le sirven ahora si los tenemos nosotros.
Creo que ni él sabe que significan porque en la junta dijo que eran solo para esa reunión.
Gracias
De estos poderes hay unos 15 y estoy segura que no saben que son.
Los tenemos en nuestro poder, no sé si al que le firmaron le sirven ahora si los tenemos nosotros.
Creo que ni él sabe que significan porque en la junta dijo que eran solo para esa reunión.
Gracias
Evidentemente no saben lo que han firmado. Han firmado un contrato con ese administrador, lo que ocurre que no cobra por ese trabajo porque ya se considera bien pagado con lo que obtendrá por esas representaciones al votar en su favor o en sus intereses.
El art 1.738 está contenido en el título IX del mandato del C. Civil. Y el art 1.709 y siguientes ya define el contrato de mandato, deberes y obligaciones.
Ese documento está vigente mientras no se derogue por quién lo ha firmado ya que no tiene fecha de caducidad.
El administrador es el mandatario y por eso actúa en nombre del mandante (propietario) ya que le ha dado ese poder, y mientras no lo derogue seguirá vigente (aunque muera) siempre que no se le comunique al mandatario (administrador) siendo responsable sus herederos de lo que firme(vea el siguiente art 1.739.
Por ello ya le digo que no saben lo que han firmado.
Estos actos que deberían ser "de buena fe" no lo son, y por ello no cobran. Éste artículo 1738 se destinan a representaciones (generalmente bajo notario y éste le asesora de a qué se obliga) a profesionales (que cobran por ello) como a compras de inmuebles, pinturas de arte, etc... en nombre del propietario como administrador de éste. No le digo que no lo pueda hacer (como lo ha hecho) en representación en la comunidad, pero hay que tener cuidado porque lo que él vote, obliga si, o sí, al propietario y sin capacidad de recursos (por ello no cobra, como ya le he dicho porque ya se considera bien pagado con su labor de votar en favor de sus propios intereses generalmente). Esto ocurre con frecuencia en comunidades veraniegas donde hay extranjeros, que ni conocen nuestra lengua ni nuestras leyes, y estos profesionales hacen de la suyas.
El art 1.738 está contenido en el título IX del mandato del C. Civil. Y el art 1.709 y siguientes ya define el contrato de mandato, deberes y obligaciones.
Ese documento está vigente mientras no se derogue por quién lo ha firmado ya que no tiene fecha de caducidad.
El administrador es el mandatario y por eso actúa en nombre del mandante (propietario) ya que le ha dado ese poder, y mientras no lo derogue seguirá vigente (aunque muera) siempre que no se le comunique al mandatario (administrador) siendo responsable sus herederos de lo que firme(vea el siguiente art 1.739.
Por ello ya le digo que no saben lo que han firmado.
Estos actos que deberían ser "de buena fe" no lo son, y por ello no cobran. Éste artículo 1738 se destinan a representaciones (generalmente bajo notario y éste le asesora de a qué se obliga) a profesionales (que cobran por ello) como a compras de inmuebles, pinturas de arte, etc... en nombre del propietario como administrador de éste. No le digo que no lo pueda hacer (como lo ha hecho) en representación en la comunidad, pero hay que tener cuidado porque lo que él vote, obliga si, o sí, al propietario y sin capacidad de recursos (por ello no cobra, como ya le he dicho porque ya se considera bien pagado con su labor de votar en favor de sus propios intereses generalmente). Esto ocurre con frecuencia en comunidades veraniegas donde hay extranjeros, que ni conocen nuestra lengua ni nuestras leyes, y estos profesionales hacen de la suyas.
Buenas noches, estos poderes no van para ella, es para un solo vecino que los entregó en la junta como si fueran votos delegados normales. Ella utilizará a este señor para todas las votaciones que hagamos, pero como él no los tiene en su poder...no sé si valdrán de algo si no los recupera.
Creo, más bien, que esta señora juega a meter miedo con estas cosas que nos son desconocidas.
Ya iremos viendo, porque igual lo que busca es que sigamos enfrentándonos.
Gracias
Creo, más bien, que esta señora juega a meter miedo con estas cosas que nos son desconocidas.
Ya iremos viendo, porque igual lo que busca es que sigamos enfrentándonos.
Gracias
Malmi, creo que este párrafo sacado de una intervención del blog de Sepin, le puede interesar. Buenomcreo que todo el escrito.
http://blog.sepin.es/2016/01/representacion-junta-propietarios/
¿Las representaciones pueden otorgarse con carácter permanente?
No creo que exista inconveniente en que se acepte, pero siempre que en el escrito se haga figurar de manera clara y expresa que el tercero goza de esa facultad hasta tanto no sea revocada, conforme al art. 1.738 del Código Civil y en relación con lo segundo, si se trata de esa representación global y general, salvo que se haga constar que también se le conceden facultades específicas y extraordinarias, no podrá adoptar postura sobre actos de disposición, que en el campo de la Propiedad Horizontal son aquellos que necesitan de la unanimidad y, por el contrario, cuando la autorización es para una Junta concreta, habrá que admitir que la capacidad del representante es total, pues se conoce el orden del día y los asuntos a tratar, salvo que en el escrito se hagan las excepciones correspondientes. En ambos supuestos, es de aplicación el art. 1.713 del Código Civil.
http://blog.sepin.es/2016/01/representacion-junta-propietarios/
¿Las representaciones pueden otorgarse con carácter permanente?
No creo que exista inconveniente en que se acepte, pero siempre que en el escrito se haga figurar de manera clara y expresa que el tercero goza de esa facultad hasta tanto no sea revocada, conforme al art. 1.738 del Código Civil y en relación con lo segundo, si se trata de esa representación global y general, salvo que se haga constar que también se le conceden facultades específicas y extraordinarias, no podrá adoptar postura sobre actos de disposición, que en el campo de la Propiedad Horizontal son aquellos que necesitan de la unanimidad y, por el contrario, cuando la autorización es para una Junta concreta, habrá que admitir que la capacidad del representante es total, pues se conoce el orden del día y los asuntos a tratar, salvo que en el escrito se hagan las excepciones correspondientes. En ambos supuestos, es de aplicación el art. 1.713 del Código Civil.
Hola Juanchito, he tardado en contestarte porque la peso pesado era muy pesada. Yo, la peso pluma, he ganado el combate y ya estamos trabajando con otra administradora competente que va a demostrar su valía que, por otra parte, con poco que haga ya hará mil veces más que la peso pesado.
Se está desenvolviendo la madeja y teníamos un descuadre contable de 93.000€. Espero que en la primera junta se informe debidamente a todos aquellos que defendieron lo indefendible.
Gracias por haber tenido tanta paciencia con todas mis dudas.
Hasta pronto.
Se está desenvolviendo la madeja y teníamos un descuadre contable de 93.000€. Espero que en la primera junta se informe debidamente a todos aquellos que defendieron lo indefendible.
Gracias por haber tenido tanta paciencia con todas mis dudas.
Hasta pronto.
