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La enervación
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La enervación
Tengo varias dudas sobre este tema, un poco dificiles de explicar, lo intentare lo mejor posible y agradezco de antemano las contestaciones que se dan desinteresadamente en este foro de Gran utilidad.
La enervación supone que si el arrendatario paga la totalidad de las rentas adeudadas antes de la celebración de la vista en el juicio verbal, no se resolverá el contrato y esto solo lo puede hacer una vez.
Si en un caso concreto se produce esta enervación y vuelve a dejar de pagar, podremos volver a interponer el deshaucio y ahora no podran ya enervar.
Mi duda es si el momento clave ahora es la interposición de la demanda de deshaucio o cuando le hagan la notificación a el de la demanda.
Quiero decir,se pueden dar varias situaciones:
-si me paga antes de poner la demanda(esta 2 vez), no podre echarle, ya que no se consideraría enervación.
-si interpongo la demanda y me intenta pagar
¿ podremos rechazar el pago alegando que ya no cabe 2 enervación y conseguir echarlo o tiene de plazo hasta que se le notifica la demanda a el?
Por otro lado se habla de que no se puede Enervar " , ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario, por cualquier medio fehaciente, con, al menos, dos meses de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación"
En el caso que planteo ahora no hay un envio por Burofax sino una carta de reclamación y una contestación asumiendo las deudas y la voluntad de pagarlas de una asociacion de consumidores.
Como se consideraria la fechaciencia aqui? la fecha de la carta de reclamación la fecha de contestación asumiendo las deudas?
Igual seria conveniente una 2º reclamación por burofax,el el compromiso de pago y la buena voluntad son una cosa y otra es poder realizar los pagos, entonces pienso que si se espera a que se pase ese plazo y no han pagado se podria deshauciarles.
Esperando sus ilustradas respuestas,Gracias
La enervación supone que si el arrendatario paga la totalidad de las rentas adeudadas antes de la celebración de la vista en el juicio verbal, no se resolverá el contrato y esto solo lo puede hacer una vez.
Si en un caso concreto se produce esta enervación y vuelve a dejar de pagar, podremos volver a interponer el deshaucio y ahora no podran ya enervar.
Mi duda es si el momento clave ahora es la interposición de la demanda de deshaucio o cuando le hagan la notificación a el de la demanda.
Quiero decir,se pueden dar varias situaciones:
-si me paga antes de poner la demanda(esta 2 vez), no podre echarle, ya que no se consideraría enervación.
-si interpongo la demanda y me intenta pagar
¿ podremos rechazar el pago alegando que ya no cabe 2 enervación y conseguir echarlo o tiene de plazo hasta que se le notifica la demanda a el?
Por otro lado se habla de que no se puede Enervar " , ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario, por cualquier medio fehaciente, con, al menos, dos meses de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación"
En el caso que planteo ahora no hay un envio por Burofax sino una carta de reclamación y una contestación asumiendo las deudas y la voluntad de pagarlas de una asociacion de consumidores.
Como se consideraria la fechaciencia aqui? la fecha de la carta de reclamación la fecha de contestación asumiendo las deudas?
Igual seria conveniente una 2º reclamación por burofax,el el compromiso de pago y la buena voluntad son una cosa y otra es poder realizar los pagos, entonces pienso que si se espera a que se pase ese plazo y no han pagado se podria deshauciarles.
Esperando sus ilustradas respuestas,Gracias
Hola hideval2:
Efectivamente sólo se puede enervar una sóla vez antes de la celebración del juicio de desahucio, a mi juicio es irrelevante, si después de la presentación de la demanda o cuando le notifiquen; entiendo que si es antes no hay enervación.
En cuanto al requerir de modo fehaciente, la carta que indica yo creo que es insuficiente, sería necesario requerimiento notarial o Burofax con certificado de texto.
Salvo mejor criterio.
Reciba un saludo
Efectivamente sólo se puede enervar una sóla vez antes de la celebración del juicio de desahucio, a mi juicio es irrelevante, si después de la presentación de la demanda o cuando le notifiquen; entiendo que si es antes no hay enervación.
En cuanto al requerir de modo fehaciente, la carta que indica yo creo que es insuficiente, sería necesario requerimiento notarial o Burofax con certificado de texto.
Salvo mejor criterio.
Reciba un saludo
Gracias por la respuesta,
Entiendo que la 1º carta de reclamación sería insuficiente por no poder justificar claramente una fecha.
Pero por lo menos la fecha de contestación, pienso que podria llegar a valer(carta de una asociacion asumiendo todas las deudas, en nombre de esa persona), esa contestación si que demostraria que se reclamo de un modofehaciente, mi duda ES LA FECHA A TENER EN CUENTA.
gRACIAS
Entiendo que la 1º carta de reclamación sería insuficiente por no poder justificar claramente una fecha.
Pero por lo menos la fecha de contestación, pienso que podria llegar a valer(carta de una asociacion asumiendo todas las deudas, en nombre de esa persona), esa contestación si que demostraria que se reclamo de un modofehaciente, mi duda ES LA FECHA A TENER EN CUENTA.
gRACIAS
Hola hideval2. Voy a tratar de responder a los distintos supuestos que plantea:
1) "-si me paga antes de poner la demanda(esta 2 vez), no podre echarle, ya que no se consideraría enervación".
En realidad este punto es bastante controvertido. Si, por ejemplo, su arrendatario dejase de pagar 2 mensualidades y, al recibir el burofax, pagase NO pasaría nada. Pero si volviera a hacer los mismo en más ocasiones - pagar cuando recibe el segundo burofax - a la tercera vez que dejase de pagar yo interpondría directamente demanda de resolución de contrato haciendo constar que la conduca es repetida por el arrendatario y así obligarle a enervar la acción.
2)" si interpongo la demanda y me intenta pagar
¿ podremos rechazar el pago alegando que ya no cabe 2 enervación y conseguir echarlo o tiene de plazo hasta que se le notifica la demanda a el?
Lo que usted plantea SÓLO sería viable SI EFECTÍVAMENTE su arrendatario YA HUBIESE ENERVADO la acción de deshaucio en una ocasión anterior.
Si su arrendatario NUNCA hubiese enervado la acción, al interponer la demanda PODRÍA ENERVARLA. Para ello tendría que abonar LAS RENTAS DEBIDAS y las devengadas hasta el momento de enervar la acción. Vg Arrendatario que debe 2 mensualidades. Usted interpone demanda y hasta que la recibe o hasta la fecha de la vista verbal(juicio) debe esas 2 y otras 2 mensualidades. Para poder enervar debería abonar las 4 mensualidades.
3) " Por otro lado se habla de que no se puede Enervar " , ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario, por cualquier medio fehaciente, con, al menos, dos meses de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación"
Para ello sería necesario que el burofax se hiciese constar esa advertencia y que el arrendatario NO pagase en el plazo indicado de 2 meses.
4)"En el caso que planteo ahora no hay un envio por Burofax sino una carta de reclamación y una contestación asumiendo las deudas y la voluntad de pagarlas de una asociacion de consumidores.
Como se consideraria la fechaciencia aqui? la fecha de la carta de reclamación la fecha de contestación asumiendo las deudas?"
Habría que examinar ambos documentos para poder responder a su consulta. Si bien una carta NO es un medio FEHACIENTE de comunicación el hecho de que la misma fuese contestada atendiendo a lo solicitado determina que fue leida por el destinatario y el contenido de la misma. Pero lo fundamental ES el contenido de la CARTA QUE USTED ENVIÓ.
5) "Entiendo que la 1º carta de reclamación sería insuficiente por no poder justificar claramente una fecha.
Pero por lo menos la fecha de contestación, pienso que podria llegar a valer(carta de una asociacion asumiendo todas las deudas, en nombre de esa persona), esa contestación si que demostraria que se reclamo de un modofehaciente, mi duda ES LA FECHA A TENER EN CUENTA."
Como ya expresé en el punto 4) lo fundamental es el contenido de la carta que usted envió. Sin embargo, en mi opinión hay pocas posibilidades de que a través de la misma se pueda evitar la facultad de enervar la acción de deshacio de su arrendatario.
Por todo lo expuesto le aconsejo que acuda con brevedad a un/a profesional de la abogacía EXPERTO/A en arrendamientos urbanos.
Reciba un cordial saludo.
1) "-si me paga antes de poner la demanda(esta 2 vez), no podre echarle, ya que no se consideraría enervación".
En realidad este punto es bastante controvertido. Si, por ejemplo, su arrendatario dejase de pagar 2 mensualidades y, al recibir el burofax, pagase NO pasaría nada. Pero si volviera a hacer los mismo en más ocasiones - pagar cuando recibe el segundo burofax - a la tercera vez que dejase de pagar yo interpondría directamente demanda de resolución de contrato haciendo constar que la conduca es repetida por el arrendatario y así obligarle a enervar la acción.
2)" si interpongo la demanda y me intenta pagar
¿ podremos rechazar el pago alegando que ya no cabe 2 enervación y conseguir echarlo o tiene de plazo hasta que se le notifica la demanda a el?
Lo que usted plantea SÓLO sería viable SI EFECTÍVAMENTE su arrendatario YA HUBIESE ENERVADO la acción de deshaucio en una ocasión anterior.
Si su arrendatario NUNCA hubiese enervado la acción, al interponer la demanda PODRÍA ENERVARLA. Para ello tendría que abonar LAS RENTAS DEBIDAS y las devengadas hasta el momento de enervar la acción. Vg Arrendatario que debe 2 mensualidades. Usted interpone demanda y hasta que la recibe o hasta la fecha de la vista verbal(juicio) debe esas 2 y otras 2 mensualidades. Para poder enervar debería abonar las 4 mensualidades.
3) " Por otro lado se habla de que no se puede Enervar " , ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario, por cualquier medio fehaciente, con, al menos, dos meses de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación"
Para ello sería necesario que el burofax se hiciese constar esa advertencia y que el arrendatario NO pagase en el plazo indicado de 2 meses.
4)"En el caso que planteo ahora no hay un envio por Burofax sino una carta de reclamación y una contestación asumiendo las deudas y la voluntad de pagarlas de una asociacion de consumidores.
Como se consideraria la fechaciencia aqui? la fecha de la carta de reclamación la fecha de contestación asumiendo las deudas?"
Habría que examinar ambos documentos para poder responder a su consulta. Si bien una carta NO es un medio FEHACIENTE de comunicación el hecho de que la misma fuese contestada atendiendo a lo solicitado determina que fue leida por el destinatario y el contenido de la misma. Pero lo fundamental ES el contenido de la CARTA QUE USTED ENVIÓ.
5) "Entiendo que la 1º carta de reclamación sería insuficiente por no poder justificar claramente una fecha.
Pero por lo menos la fecha de contestación, pienso que podria llegar a valer(carta de una asociacion asumiendo todas las deudas, en nombre de esa persona), esa contestación si que demostraria que se reclamo de un modofehaciente, mi duda ES LA FECHA A TENER EN CUENTA."
Como ya expresé en el punto 4) lo fundamental es el contenido de la carta que usted envió. Sin embargo, en mi opinión hay pocas posibilidades de que a través de la misma se pueda evitar la facultad de enervar la acción de deshacio de su arrendatario.
Por todo lo expuesto le aconsejo que acuda con brevedad a un/a profesional de la abogacía EXPERTO/A en arrendamientos urbanos.
Reciba un cordial saludo.
Hola hideval2. Como bien dice en la Ley No se establece expresamente que deba advertirse de que si no paga en 2 meses no podrá enervar la acción,pero la Jurisprudencia ha introducido ese criterio.
Le sorprendería saber la multitud de casos en los que la incorrecta redacción de un burofax ha supuesto la merma e, incluso, la pérdida total de opciones de ganar un pleito.
Reciba un cordial saludo.
Le sorprendería saber la multitud de casos en los que la incorrecta redacción de un burofax ha supuesto la merma e, incluso, la pérdida total de opciones de ganar un pleito.
Reciba un cordial saludo.
