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Justificar gasto desperfectos tras finalizar el contrato para retener fianza.
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He repasado un poco la fuerza mayor.
Entregar el bien alquilado en las mismas condiciones en las que se recibió no pasa de ser un caso más dentro de lo que generalmente se considera cumplimiento de las obligaciones.
Por lo que he podido ver, la muerte solamente extingue la obligación intuitu personae, la obligación de hacer personalísima. El art. 1595 Cc. posibilita la extinción de la obligación (STS de 14 de diciembre de 2011). Por ejemplo: si contrato a Velázquez para que pinte un retrato, y muere, no me sirve que se presente a pintar uno de sus sobrinos.
Obviamente no es el caso: cualquiera puede satisfacer el pago de una puerta rota.
Y si el inquilino debe cumplir con la obligación de reponer la puerta rota aunque la rotura no sea culpa suya, cuando, por ejemplo, la rompe un ladrón, pues tampoco veo -es una opinión- que aquí haya cauce para excusarse de la obligación. No confundamos ni mezclemos "obligación de devolver la puerta" (que es lo que debemos hacer) con "circunstancias que provocan la rotura de la puerta".
Por tanto, debe satisfacerse la prestación con cargo a su patrimonio, y en ello sucederán al inquilino sus herederos.
Pero claro, pudiera yo estar equivocado: de hecho me pasa a menudo.
Entregar el bien alquilado en las mismas condiciones en las que se recibió no pasa de ser un caso más dentro de lo que generalmente se considera cumplimiento de las obligaciones.
Por lo que he podido ver, la muerte solamente extingue la obligación intuitu personae, la obligación de hacer personalísima. El art. 1595 Cc. posibilita la extinción de la obligación (STS de 14 de diciembre de 2011). Por ejemplo: si contrato a Velázquez para que pinte un retrato, y muere, no me sirve que se presente a pintar uno de sus sobrinos.
Obviamente no es el caso: cualquiera puede satisfacer el pago de una puerta rota.
Y si el inquilino debe cumplir con la obligación de reponer la puerta rota aunque la rotura no sea culpa suya, cuando, por ejemplo, la rompe un ladrón, pues tampoco veo -es una opinión- que aquí haya cauce para excusarse de la obligación. No confundamos ni mezclemos "obligación de devolver la puerta" (que es lo que debemos hacer) con "circunstancias que provocan la rotura de la puerta".
Por tanto, debe satisfacerse la prestación con cargo a su patrimonio, y en ello sucederán al inquilino sus herederos.
Pero claro, pudiera yo estar equivocado: de hecho me pasa a menudo.
Gracias por su rápida respuesta. Los dueños del piso han dejado el tema en manos de una inmobiliaria, que se están comportando de una manera hostil. Solo han aportado un presupuesto, sin especificar desglose y además del establecimiento más caro. Creo que sería más justo y transparente que nosotros presentáramos tres presupuestos y que los dueños eligieran.
Hoplon: por eso mismo que no es achacable a nadie es el propietario quien debe soportarlo (amen de que cuadra perfecto en lo de "causa inevitable").
Yo tengo por ahí sentencias en las que en un piso alquilado surge una plaga de insectos y como no puede probarse que la plaga es debida al inquilino es el casero quien debe soportar el gasto de la fumigación.
Yo tengo por ahí sentencias en las que en un piso alquilado surge una plaga de insectos y como no puede probarse que la plaga es debida al inquilino es el casero quien debe soportar el gasto de la fumigación.
Estimado Leonjbr: tampoco es achacable al arrendador.
"Artículo 1561 CC:
El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable."
Si acaso lo quieres plantear como causa inevitable...
"Artículo 1561 CC:
El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable."
Si acaso lo quieres plantear como causa inevitable...
Pues yo no estoy seguro de que la casera pueda exigirle el pago de la reparación, porque francamente no veo que haya sido causado por la madre. La pobre señora murió, que es un acto fortuito, y no es nada provocado por ella, de modo que no veo que haya forma de imputar ese daño a la señora, con lo cual no veo que tenga que pagar nada.
Estimado Miñaques:
En primer lugar, debe responder al requerimiento de la casera negándose a pagar esa cantidad, y por supuesto, justificando su negativa en que esa puerta no puede tener ese precio.
Si con ello no bastase y la dueña de la casa se empeñase en llevarles a juicio, allí deberá probar por medio de documentos (si los hay), peritos, y testigos, que la puerta de la casa era de madera y barata -también hay puertas de madera maciza muy caras- e incluso debe plantearse llevar de testigo al bombero que forzó la puerta.
Le sugiero que obtenga un presupeuesto alternativo que acredite el verdadero valor de la puerta y de la persiana.
Ya de paso, y hablando de la exigibilidad del pago, creo que sí que el corresponderá a usted como heredero de su madre (salvo que renuncie a la herencia, el plazo son seis meses), porque es razonable que a la propietaria se le reembolse el daño causado por la entrada en la casa.
Veo en las páginas web de los principales comercios del ramo que una puerta exterior de madera de calidad media ronda los 400 €, a eso se debe añadir la instalación, con recibimento del cerco, desmontaje y retirada de la puerta rota. Si sumamos la persiana igual no nos quedamos tan lejos del presupuesto que esgrime la casera como podría parecer.
En primer lugar, debe responder al requerimiento de la casera negándose a pagar esa cantidad, y por supuesto, justificando su negativa en que esa puerta no puede tener ese precio.
Si con ello no bastase y la dueña de la casa se empeñase en llevarles a juicio, allí deberá probar por medio de documentos (si los hay), peritos, y testigos, que la puerta de la casa era de madera y barata -también hay puertas de madera maciza muy caras- e incluso debe plantearse llevar de testigo al bombero que forzó la puerta.
Le sugiero que obtenga un presupeuesto alternativo que acredite el verdadero valor de la puerta y de la persiana.
Ya de paso, y hablando de la exigibilidad del pago, creo que sí que el corresponderá a usted como heredero de su madre (salvo que renuncie a la herencia, el plazo son seis meses), porque es razonable que a la propietaria se le reembolse el daño causado por la entrada en la casa.
Veo en las páginas web de los principales comercios del ramo que una puerta exterior de madera de calidad media ronda los 400 €, a eso se debe añadir la instalación, con recibimento del cerco, desmontaje y retirada de la puerta rota. Si sumamos la persiana igual no nos quedamos tan lejos del presupuesto que esgrime la casera como podría parecer.
Mi madre vivía de alquiler con contrato y recientemente ha fallecido. Los bomberos tuvieron que entrar en la vivienda forzando primero una persiana y después la puerta de entrada. Como consecuencia la puerta de entrada quedo dañada en el entorno de la cerradura, aunque se pudo parchear para que pudiera cerrar con seguridad. La persiana al forzarse, seguramente algo debió de saltar en la caja de persiana. El caso es que la dueña nos presenta una factura para reponer la puerta de 1300 €. La fianza es de 800 €. La puerta de entrada es de madera de las antiguas, no es ni blindada ni nada, de hecho la abrieron de una patada. La pregunta es cómo debemos actuar ante este descarado aprovechamiento de la dueña, que quiere instalarse una puerta blindada a nuestra costa?.
Cesardeluz: el juicio correspondiente para reclamar la devolución de fianza puede ser (a veces) el verbal, y si no excede de 2.000 € no conlleva gastos de abogado ni procurador: Audiencia Provincial de Málaga (Sección 4ª), sentencia 23 febrero 2011; hay otras sentencias que dicen -sin embargo- lo contrario.
Pero usted es el casero, así que su postura será de demandado, y el juicio lo elegirá el demandante.
Leonjbr le ha recomendado acertadamente que no se meta en muchos problemas, salvo que crea que realmente se abusa de usted.
Si puede demostrar (con Notario, con testigos, con firma del inquilino de un escrito de entrega de llaves) que se han llevado muebles del inventario (televisor y nevera) y guarda usted las facturas, y el valor de dichos muebles excede de 400 €, puede usted plantearse interponer una denuncia por apropiación indebida. Pero debe estar muy claro, porque los jueces en estos asuntos son -como es lógico- muy exigentes; no se dicta una condena sin estar muy seguro.
Pero usted es el casero, así que su postura será de demandado, y el juicio lo elegirá el demandante.
Leonjbr le ha recomendado acertadamente que no se meta en muchos problemas, salvo que crea que realmente se abusa de usted.
Si puede demostrar (con Notario, con testigos, con firma del inquilino de un escrito de entrega de llaves) que se han llevado muebles del inventario (televisor y nevera) y guarda usted las facturas, y el valor de dichos muebles excede de 400 €, puede usted plantearse interponer una denuncia por apropiación indebida. Pero debe estar muy claro, porque los jueces en estos asuntos son -como es lógico- muy exigentes; no se dicta una condena sin estar muy seguro.
Hola buenos días:
Resulta que durante 5 años hemos estado alquilados en un inmueble la razón de irnos es por unas humedades que el casero no ha querido hacerse cargo llevamos reclamando desde hace mas de 2 años y no daba largas que si hecha tal producto y tal pero nada bueno el caso es que hemos terminado el contrato se ha hecho la entrega de llaves y hemos esperado el mes para la devolución de la fianza o la parte correspondiste descontando las posibles facturas de luz agua gas que se pasaran después y nos correspondan, la sorpresa es que no solo no quiere devolver la fianza si no que nos reclama la subida del ipc de esos 5 años y ademas nos mete facturas de la reparación de esas humedades que no son nuestros ademas de otras reparaciones que tampoco lo son la fianza es de 900 euros y nos pretende reclamar 936 de facturas de reparaciones mas las facturas de luz agua y gas mas la subida del ipc, no sabemos que medidas podemos tomar ademas nos amenaza con denuncia si no pagamos.
Muchas gracias.
Resulta que durante 5 años hemos estado alquilados en un inmueble la razón de irnos es por unas humedades que el casero no ha querido hacerse cargo llevamos reclamando desde hace mas de 2 años y no daba largas que si hecha tal producto y tal pero nada bueno el caso es que hemos terminado el contrato se ha hecho la entrega de llaves y hemos esperado el mes para la devolución de la fianza o la parte correspondiste descontando las posibles facturas de luz agua gas que se pasaran después y nos correspondan, la sorpresa es que no solo no quiere devolver la fianza si no que nos reclama la subida del ipc de esos 5 años y ademas nos mete facturas de la reparación de esas humedades que no son nuestros ademas de otras reparaciones que tampoco lo son la fianza es de 900 euros y nos pretende reclamar 936 de facturas de reparaciones mas las facturas de luz agua y gas mas la subida del ipc, no sabemos que medidas podemos tomar ademas nos amenaza con denuncia si no pagamos.
Muchas gracias.
1.- Vale, pero son mejores las fotos del notario.
2.- Esa norma relativa a las “pequeñas reparaciones” es una de las que da mas problemas, porque en realidad quiene tiene el deber de reparar los elementos de la vivienda es el arrendador, y yo incluso conozco sentencias en las que se obliga al arrendador a reponer las bombillas (que no puede ser más baratas). Pues bien: yo creo que esa cláusula es nula. Quien tiene el deber de reponer los elementos de la vivienda es el casero y no puede darse por válida una cláusula que perjudica al inquilino por contravenir una obligación legal del casero. Pero es verdad que hay sentencias en contra. Es un terreno muy pantanoso en el que es muy difícil darle una contestación definitiva. Lo más prudente creo que es asumir el coste de esos elementos salvo que su rotura se deba a la negligencia o dolo del inquilino.
3.- El coste de esa demanda tendrá que pactarlo con su abogado. En principio el propietario no tiene por qué asumir ningún coste mas.
4.- No.
2.- Esa norma relativa a las “pequeñas reparaciones” es una de las que da mas problemas, porque en realidad quiene tiene el deber de reparar los elementos de la vivienda es el arrendador, y yo incluso conozco sentencias en las que se obliga al arrendador a reponer las bombillas (que no puede ser más baratas). Pues bien: yo creo que esa cláusula es nula. Quien tiene el deber de reponer los elementos de la vivienda es el casero y no puede darse por válida una cláusula que perjudica al inquilino por contravenir una obligación legal del casero. Pero es verdad que hay sentencias en contra. Es un terreno muy pantanoso en el que es muy difícil darle una contestación definitiva. Lo más prudente creo que es asumir el coste de esos elementos salvo que su rotura se deba a la negligencia o dolo del inquilino.
3.- El coste de esa demanda tendrá que pactarlo con su abogado. En principio el propietario no tiene por qué asumir ningún coste mas.
4.- No.
Gracias por todo. Alguna pregunta más:
1ª-¿Vale como prueba una conversación de whatsApp, donde reconoce los desperfectos?. ¿Y testigos?.
2ª-En cuanto a electrodomésticos, el contrato dice que el arrendatario se hace cargo de la reparación - reposición de los mismos, ¿debe cumplirlo?, ¿es contrario a la ley?, ¿que se considera, pequeñas cosas?.
3ª- ¿Cuanto cuesta una demanda judicial para reclamar una fianza a un propietario, y en caso de ganarla, qué gastos tiene que asumir el propietario, además de devolver la fianza?.
4ª- ¿Si han sustituido un sofá por una cama, y se sientan apoyados en la pared y ennegreciendo la misma con suciedad, puede considerarse mal uso, y no desgaste normal, y entonces poder retener este gasto de la fianza?.
Muchas gracias por aclararme todas estas dudas, tener mas claro lo que debo hacer en este caso y en el futuro, un saludo.
1ª-¿Vale como prueba una conversación de whatsApp, donde reconoce los desperfectos?. ¿Y testigos?.
2ª-En cuanto a electrodomésticos, el contrato dice que el arrendatario se hace cargo de la reparación - reposición de los mismos, ¿debe cumplirlo?, ¿es contrario a la ley?, ¿que se considera, pequeñas cosas?.
3ª- ¿Cuanto cuesta una demanda judicial para reclamar una fianza a un propietario, y en caso de ganarla, qué gastos tiene que asumir el propietario, además de devolver la fianza?.
4ª- ¿Si han sustituido un sofá por una cama, y se sientan apoyados en la pared y ennegreciendo la misma con suciedad, puede considerarse mal uso, y no desgaste normal, y entonces poder retener este gasto de la fianza?.
Muchas gracias por aclararme todas estas dudas, tener mas claro lo que debo hacer en este caso y en el futuro, un saludo.
Te pido disculpas por mis comentarios, y darte las gracias por que el foro me permite aprender, lo hago como puedo, y a veces meto la pata. Puedes ayudarme con estas dudas:
¿Cual es el costo de un acta notarial?. (Realmente no sé lo que cuesta, pero me imagino que sera caro. Le pido disculpas).
¿Necesita el inquilino el documento de entrega de llaves para reclamar la fianza? ¿Si reconoce los daños en el documento de entrega de llaves, es valido para demostrar los mismos?.
La tele está en el inventario. ¿Es suficiente?.
Gracias por permitirme aprender. Un saludo.
¿Cual es el costo de un acta notarial?. (Realmente no sé lo que cuesta, pero me imagino que sera caro. Le pido disculpas).
¿Necesita el inquilino el documento de entrega de llaves para reclamar la fianza? ¿Si reconoce los daños en el documento de entrega de llaves, es valido para demostrar los mismos?.
La tele está en el inventario. ¿Es suficiente?.
Gracias por permitirme aprender. Un saludo.
Amigoo: permítame que le diga que hace muy mal en consultar en un foro de profesionales y luego no creer lo que le decimos.
1.- Lo de la cláusula del contrato donde se indica que todo está en perfectas condiciones no vale 100% delante de un juez por más que le choque. La jurisprudencia dice (con razón) que esa cláusula es una cláusula.-tipo que se firma si o si y cuya fuerza probatoria es escasa.
2.- Lo del notario es la UNICA forma de demostrar de forma segura el estado en el que se encuentra el piso. Haga otra cosa y no es seguro que el juez le crea. Si dice que no merece la pena económicamente pues mejor no lo haga, pero no cuente con que las alternativas van a servirle delante de un juez.
3.- La pintura no la puede repercutir.
4.- Que falte la tele: ¿como puede demostrar que la entregó?
5.- Lo del sentido común: creáme que lo que le estoy diciendo es de puro sentido común "profesional" después de años y años de experiencia. No crea que entiende de Derecho más que los que contestamos aquí.
6.- Finalmente para demostrar que las facturas se corresponden con reparaciones de esa vivienda y no de otra la única forma es llevar a juicio al profesional que hizo el trabajo para que ratifique lo hecho. Nuevamente le repito que esto es así y no puede ser de otra forma y que no hay alternativa.
1.- Lo de la cláusula del contrato donde se indica que todo está en perfectas condiciones no vale 100% delante de un juez por más que le choque. La jurisprudencia dice (con razón) que esa cláusula es una cláusula.-tipo que se firma si o si y cuya fuerza probatoria es escasa.
2.- Lo del notario es la UNICA forma de demostrar de forma segura el estado en el que se encuentra el piso. Haga otra cosa y no es seguro que el juez le crea. Si dice que no merece la pena económicamente pues mejor no lo haga, pero no cuente con que las alternativas van a servirle delante de un juez.
3.- La pintura no la puede repercutir.
4.- Que falte la tele: ¿como puede demostrar que la entregó?
5.- Lo del sentido común: creáme que lo que le estoy diciendo es de puro sentido común "profesional" después de años y años de experiencia. No crea que entiende de Derecho más que los que contestamos aquí.
6.- Finalmente para demostrar que las facturas se corresponden con reparaciones de esa vivienda y no de otra la única forma es llevar a juicio al profesional que hizo el trabajo para que ratifique lo hecho. Nuevamente le repito que esto es así y no puede ser de otra forma y que no hay alternativa.
Buenos días:
Se puede demostrar que los desperfectos no estaban cuando se entregó el piso porque el contrato dice que se entrega en perfectas condiciones, y que el arrendatario dispone de un mes desde la firma del contrato para comprobar el estado y el buen funcionamiento de los equipos y electrodomésticos del apartamento, y que pasado este periodo asumirá su mantenimiento, y que se compromete a la reparación / reposición de lo deteriorado al finalizar el contrato.
No creo que me falte un sanitario, pero sí sé que el módulo de cocina de dos armarios - fregadero está destrozado, que las paredes están sucias y tengo que pintar, también están destrozadas dos cajoneras de la estantería, falta la tele, y faltara la nevera porque dice que se la llevara. Además debe unos 200 € de luz y agua. ¡Creo que la pintura y sobre todo el módulo de cocina pueden considerarse desperfectos graves!. En cuanto a la nevera yo ya he cedido a lo firmado en el contrato, y le he comprado dos neveras, esta tercera le propuse comprarla a medias, y se negó; dijo que un amigo le prestaba una y que cuando se vaya se la llevara. Toda esta situación de los electrodomésticos, pintura y muebles, es de hace tres meses, que es la última vez que estuve en la casa para cobrar las rentas, así que a la entrega de llaves puede ser aún peor, por lo que está totalmente justificado retener la fianza. Lo ideal seria el acta notarial que me recomienda, pero no creo que en la dia a dia del alquiler de apartamentos pequeños se realice esta práctica por el coste que conlleva, mi pregunta se refiere más a cómo se resuelven estas situaciones en la práctica común, porque de sentido común me queda la duda que las facturas que presente por los gastos, pueden considerarse en un juicio que sean de otra vivienda.
Un saludo.
Se puede demostrar que los desperfectos no estaban cuando se entregó el piso porque el contrato dice que se entrega en perfectas condiciones, y que el arrendatario dispone de un mes desde la firma del contrato para comprobar el estado y el buen funcionamiento de los equipos y electrodomésticos del apartamento, y que pasado este periodo asumirá su mantenimiento, y que se compromete a la reparación / reposición de lo deteriorado al finalizar el contrato.
No creo que me falte un sanitario, pero sí sé que el módulo de cocina de dos armarios - fregadero está destrozado, que las paredes están sucias y tengo que pintar, también están destrozadas dos cajoneras de la estantería, falta la tele, y faltara la nevera porque dice que se la llevara. Además debe unos 200 € de luz y agua. ¡Creo que la pintura y sobre todo el módulo de cocina pueden considerarse desperfectos graves!. En cuanto a la nevera yo ya he cedido a lo firmado en el contrato, y le he comprado dos neveras, esta tercera le propuse comprarla a medias, y se negó; dijo que un amigo le prestaba una y que cuando se vaya se la llevara. Toda esta situación de los electrodomésticos, pintura y muebles, es de hace tres meses, que es la última vez que estuve en la casa para cobrar las rentas, así que a la entrega de llaves puede ser aún peor, por lo que está totalmente justificado retener la fianza. Lo ideal seria el acta notarial que me recomienda, pero no creo que en la dia a dia del alquiler de apartamentos pequeños se realice esta práctica por el coste que conlleva, mi pregunta se refiere más a cómo se resuelven estas situaciones en la práctica común, porque de sentido común me queda la duda que las facturas que presente por los gastos, pueden considerarse en un juicio que sean de otra vivienda.
Un saludo.
