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Junta compensación-permuta suelo rústico por suelo urbanizado
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Junta compensación-permuta suelo rústico por suelo urbanizado
Con objeto de adherirnos al convenio de cesión de superficies para formar parte de la junta de compensación (cedemos nuestra finca rústica, asumiendo el pago íntegro de los gastos de urbanización la junta de compensación, y resarciendo en su día esta cantidad mediante la cesión de superficie urbanizada en proporción al desembolso adelantado). para el cálculo de la superficie urbanizada que al final nos quedaría, hemos considerado la siguiente fórmula:
1)sf(m²s): superficie total de la finca inicial sin urbanizar
2)cup(€/m²t): precio unitario del techo urbanizado según valoración mercado, una vez urbanizada la/s parcela/s y a fecha de su entrega
3)gtu(€/m²s): gasto unitario final de urbanización por metro de suelo aportado
4)α (m²t/m²s): coeficiente de aprovechamiento.
5)β (M²t/m²): coeficiente de edificabilidad
6)spfu(m²): superficie parcela urbanizada a ceder
spfu = [sf×(α - gtu/cup )] / β
¿sería la más objetiva y justa?
1)sf(m²s): superficie total de la finca inicial sin urbanizar
2)cup(€/m²t): precio unitario del techo urbanizado según valoración mercado, una vez urbanizada la/s parcela/s y a fecha de su entrega
3)gtu(€/m²s): gasto unitario final de urbanización por metro de suelo aportado
4)α (m²t/m²s): coeficiente de aprovechamiento.
5)β (M²t/m²): coeficiente de edificabilidad
6)spfu(m²): superficie parcela urbanizada a ceder
spfu = [sf×(α - gtu/cup )] / β
¿sería la más objetiva y justa?
explique la diferencia entre α y β
quizá el tema esté en el concepto de aprovechamiento privado, porque el cómputo es de aprovechamientos y no de superficie de suelo, aunque en las parcelas resultantes debiera de existir una relación bastante igualitaria, aunque no idéntica, entre superficie neta de parcela y techo edificable
a partir de una edificabilidad homogénea "α" (m²t/m²s), y de un coeficiente de cesión al ayuntamiento (en general 0.1), el aprovechamiento privado es de 0.9 α (m²t/m²s)
en este caso, el aprovechamiento global será: SF (0.9 α); y el coste de urbanización global será: SF.GTU (si GTU es el coste global de urbanización dividido de la superficie global de la actuación)
dado que quien adelanta su dinero y su tiempo lo hace a cambio de un justo beneficio, cabe considerar un coeficiente de 1.30 (entre 1.20 y 1.40) de gastos indirectos y beneficio del promotor (cada cual puede pensar que es, o no, justo)
la cantidad a compensar al promotor será: 1.30 SF.GTU, porque eso es lo que ha gastado, afectado por un coeficiente de gastos indirectos y beneficio
lsi lo que ceden es una porción de parcela inicial rústica (PPIR) y no una parcela urbanizada, teniendo en cuenta que el aprovechamiento privado es 0.9 α, resulta que lo que cobra es: (0.9 α.PPIR).CUP, que viene a ser los derechos del techo edificable que recibe por el precio unitario de techo edificable urbanizado
dado que lo que recibe a de alcanzar 1.30 SF.GTU, resulta: PPIR = 1.30 SF.GTU/(0.9 α.CUP)
si lo que recibe es una parcela urbanizada, lo realmente importante no es la superficie de la parcela, sino la cuantía del techo edificable (TE), y será: TE = 1.30 SF.GTU/CUP)
insisto en que en este caso no debe hacerse la cuenta en superficie de parcela neta edificable, sino en techo edificable correspondiente a esa parcela, aunque siempre ha de procurarse que exista una relación bastante igualitaria entre superficie neta de parcela y techo edificable, porque diferencias importantes en esta relación conllevaría diferencias de valor objetivo del CUP ... y ya bastante cuesta alcanzar acuerdos en el sentido de homogeneizar ese valor, toda vez que la posición dentro del conjunto (accesibilidad, proximidad a elementos y servicios comunes, estado del controno, etc), la topografía, la orientación, e incluso la geología, ya son elementos que suelen incidir en marcar diferencias de valor entre dos parcelas con idéntico techo edificable
quizá el tema esté en el concepto de aprovechamiento privado, porque el cómputo es de aprovechamientos y no de superficie de suelo, aunque en las parcelas resultantes debiera de existir una relación bastante igualitaria, aunque no idéntica, entre superficie neta de parcela y techo edificable
a partir de una edificabilidad homogénea "α" (m²t/m²s), y de un coeficiente de cesión al ayuntamiento (en general 0.1), el aprovechamiento privado es de 0.9 α (m²t/m²s)
en este caso, el aprovechamiento global será: SF (0.9 α); y el coste de urbanización global será: SF.GTU (si GTU es el coste global de urbanización dividido de la superficie global de la actuación)
dado que quien adelanta su dinero y su tiempo lo hace a cambio de un justo beneficio, cabe considerar un coeficiente de 1.30 (entre 1.20 y 1.40) de gastos indirectos y beneficio del promotor (cada cual puede pensar que es, o no, justo)
la cantidad a compensar al promotor será: 1.30 SF.GTU, porque eso es lo que ha gastado, afectado por un coeficiente de gastos indirectos y beneficio
lsi lo que ceden es una porción de parcela inicial rústica (PPIR) y no una parcela urbanizada, teniendo en cuenta que el aprovechamiento privado es 0.9 α, resulta que lo que cobra es: (0.9 α.PPIR).CUP, que viene a ser los derechos del techo edificable que recibe por el precio unitario de techo edificable urbanizado
dado que lo que recibe a de alcanzar 1.30 SF.GTU, resulta: PPIR = 1.30 SF.GTU/(0.9 α.CUP)
si lo que recibe es una parcela urbanizada, lo realmente importante no es la superficie de la parcela, sino la cuantía del techo edificable (TE), y será: TE = 1.30 SF.GTU/CUP)
insisto en que en este caso no debe hacerse la cuenta en superficie de parcela neta edificable, sino en techo edificable correspondiente a esa parcela, aunque siempre ha de procurarse que exista una relación bastante igualitaria entre superficie neta de parcela y techo edificable, porque diferencias importantes en esta relación conllevaría diferencias de valor objetivo del CUP ... y ya bastante cuesta alcanzar acuerdos en el sentido de homogeneizar ese valor, toda vez que la posición dentro del conjunto (accesibilidad, proximidad a elementos y servicios comunes, estado del controno, etc), la topografía, la orientación, e incluso la geología, ya son elementos que suelen incidir en marcar diferencias de valor entre dos parcelas con idéntico techo edificable
Buenos días y gracias por la respuesta.
Considerando que el suelo, una vez urbanizado, sería para Sector Servicios:
1) La diferencia entre α y β es la siguiente:
α: coeficiente de aprovechamiento. Indicaría los m² que se pueden construir una vez restado los metros cuadrados a ceder (Ayuntamiento, etc.). En nuestro caso, está estipulado en 0.346
β: coeficiente de edificabilidad. Indicaría los m² máximos de techo edificables por m² de suelo urbanizado. En nuestro caso, 1,17
Considerando lo que has indicado, entonces no considero el coeficiente de edificabilidad β, quedando el reparto (sin considerar la cantidad a compensar al promotor 1.30):
SUPERFICIE (TE) PARA JUNTA COMPENSACIÓN:
TE (junta comp.)= SF x α (m²t)
SUPERFICIE (TE) PARA PROPIETARIO FINCA INICIAL:
TE (propietario)= (SF x GTU) / CUP (m²t)
¿Es así?
Considerando que el suelo, una vez urbanizado, sería para Sector Servicios:
1) La diferencia entre α y β es la siguiente:
α: coeficiente de aprovechamiento. Indicaría los m² que se pueden construir una vez restado los metros cuadrados a ceder (Ayuntamiento, etc.). En nuestro caso, está estipulado en 0.346
β: coeficiente de edificabilidad. Indicaría los m² máximos de techo edificables por m² de suelo urbanizado. En nuestro caso, 1,17
Considerando lo que has indicado, entonces no considero el coeficiente de edificabilidad β, quedando el reparto (sin considerar la cantidad a compensar al promotor 1.30):
SUPERFICIE (TE) PARA JUNTA COMPENSACIÓN:
TE (junta comp.)= SF x α (m²t)
SUPERFICIE (TE) PARA PROPIETARIO FINCA INICIAL:
TE (propietario)= (SF x GTU) / CUP (m²t)
¿Es así?
Una corrección:
α (m²s/m²s): coeficiente de aprovechamiento
β (m²t/m²): coeficiente de edificabilidad
Entonces quedaría.
SUPERFICIE (TE) PARA JUNTA COMPENSACIÓN POR GASTOS TOTALES DE URBANIZACIÓN:
TE (junta comp.)= (SF x GTU) / CUP (m²t)
SUPERFICIE (TE) PARA PROPIETARIO FINCA INICIAL:
TE (propietario)= (SF x α x β) - [(SF x GTU) / CUP] (m²t)
¿Sería correcto?
α (m²s/m²s): coeficiente de aprovechamiento
β (m²t/m²): coeficiente de edificabilidad
Entonces quedaría.
SUPERFICIE (TE) PARA JUNTA COMPENSACIÓN POR GASTOS TOTALES DE URBANIZACIÓN:
TE (junta comp.)= (SF x GTU) / CUP (m²t)
SUPERFICIE (TE) PARA PROPIETARIO FINCA INICIAL:
TE (propietario)= (SF x α x β) - [(SF x GTU) / CUP] (m²t)
¿Sería correcto?
