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Jubilacion del arrendatario 1964
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Jubilacion del arrendatario 1964
Buenas tardes:
Arrendamiento de local comercial, aplicable la LAU de 1.964.
No se si el arrendatario esta jubilado de forma oficial pero estoy seguro de que si y por tanto, al incumplir la notificacion de la subrogacion, podria demandar de desahucio por incumplimiento contractual
¿ Cmo puedo averiguarlo? ¿ Diligencias preliminares ? ( Creo que no se puede pues son tasadas ) ¿Acto de conciliacion? ¿ Burofax preguntandole y asi alegar que se condene en costas a el si no nos lo comunica?
Muchas gracias, es un asunto propio
Arrendamiento de local comercial, aplicable la LAU de 1.964.
No se si el arrendatario esta jubilado de forma oficial pero estoy seguro de que si y por tanto, al incumplir la notificacion de la subrogacion, podria demandar de desahucio por incumplimiento contractual
¿ Cmo puedo averiguarlo? ¿ Diligencias preliminares ? ( Creo que no se puede pues son tasadas ) ¿Acto de conciliacion? ¿ Burofax preguntandole y asi alegar que se condene en costas a el si no nos lo comunica?
Muchas gracias, es un asunto propio
Hola Talion. Voy a responder a tus preguntas por orden de aparición:
1º) "No se si el arrendatario esta jubilado de forma oficial pero estoy seguro de que si"
Si la JUBILACIÓN tuvo lugar con ANTERIORIDAD al 1-1-1995 NO será causa de RESOLUCIÓN contractual. La Jurisprudencia es UNÁNIME en este sentido.
2º) "al incumplir la notificacion de la subrogacion, podria demandar de desahucio por incumplimiento contractual"
Lamento comunicarte que la FALTA DE NOTITIFICACIÓN en los locales de negocio ANTERIORES al 9-5-1985 NO da lugar a la resolución del contrato. Así lo establecía con anterioridad el Tribunal Supremo y así lo mantiene en la actualidad(STS Enero de 2009)
3º)"¿ Cmo puedo averiguarlo? ¿ Diligencias preliminares ? ( Creo que no se puede pues son tasadas ) ¿Acto de conciliacion? ¿ Burofax preguntandole y asi alegar que se condene en costas a el si no nos lo comunica?"
Antes de solicitar nada yo revisaría el contrato para ver si en el mismo consta la edad del arrendatario. Si la misma fuere elevada en la fecha de celebración sólo hay que calcular cuantos años tendría ahora. Si la cifra es superior a los 70 años, y dependiendo del tipo de negocio, tendrás un indicio de que "probablemente" se halle jubilado.
En este caso creo que existen 2 opciones:
1º) Solicitar como Diligencia Preliminar la exhibición del documento acreditativo de la Jubilación. Si lo fundamentas bien es posible que te la admitan, pese a que la mayoría de la Jurisprudencia entiende que la lista de causas de la LEC es "numerus clausus"
2º) Solicitarlo por la vía del artículo 328 de la LEC. No puedo decirte como gacerlo porque nunca lo he utilizado.
Salvo mejor criterio.
Un saludo.
1º) "No se si el arrendatario esta jubilado de forma oficial pero estoy seguro de que si"
Si la JUBILACIÓN tuvo lugar con ANTERIORIDAD al 1-1-1995 NO será causa de RESOLUCIÓN contractual. La Jurisprudencia es UNÁNIME en este sentido.
2º) "al incumplir la notificacion de la subrogacion, podria demandar de desahucio por incumplimiento contractual"
Lamento comunicarte que la FALTA DE NOTITIFICACIÓN en los locales de negocio ANTERIORES al 9-5-1985 NO da lugar a la resolución del contrato. Así lo establecía con anterioridad el Tribunal Supremo y así lo mantiene en la actualidad(STS Enero de 2009)
3º)"¿ Cmo puedo averiguarlo? ¿ Diligencias preliminares ? ( Creo que no se puede pues son tasadas ) ¿Acto de conciliacion? ¿ Burofax preguntandole y asi alegar que se condene en costas a el si no nos lo comunica?"
Antes de solicitar nada yo revisaría el contrato para ver si en el mismo consta la edad del arrendatario. Si la misma fuere elevada en la fecha de celebración sólo hay que calcular cuantos años tendría ahora. Si la cifra es superior a los 70 años, y dependiendo del tipo de negocio, tendrás un indicio de que "probablemente" se halle jubilado.
En este caso creo que existen 2 opciones:
1º) Solicitar como Diligencia Preliminar la exhibición del documento acreditativo de la Jubilación. Si lo fundamentas bien es posible que te la admitan, pese a que la mayoría de la Jurisprudencia entiende que la lista de causas de la LEC es "numerus clausus"
2º) Solicitarlo por la vía del artículo 328 de la LEC. No puedo decirte como gacerlo porque nunca lo he utilizado.
Salvo mejor criterio.
Un saludo.
Muchas gracias Jan, desde luego que no me cansare de agradecerte tu inestimab¡le ayuda siempre
Bueno, creo que es como dices pero entonces.......eso si..........en el 2.014 ya si se terminaria el contrato no Jan? ( 20 años despues de entrada en vigor de la LAU sin haber actualizado la renta )
Y por ultimo, el IBI si se le puede exigir no? Cuantos años desde ahora?
Un abrazo y gracias compañero
Bueno, creo que es como dices pero entonces.......eso si..........en el 2.014 ya si se terminaria el contrato no Jan? ( 20 años despues de entrada en vigor de la LAU sin haber actualizado la renta )
Y por ultimo, el IBI si se le puede exigir no? Cuantos años desde ahora?
Un abrazo y gracias compañero
Hola Talion. Voy a responder a tus preguntas por orden de aparición:
1º)"eso si..........en el 2.014 ya si se terminaria el contrato no Jan?"
La respuesta dependerá de si el arrendatario es persona física o jurídica, si es el Arrendatario originario, o cónyuge subrogado o descendiente subrogado y, finalmente, si el arrendatario actual lo es en virtud de traspaso efectuado con ANTERIORIDAD O POSTERIORIDAD al 1-1-1995.
2º)"Y por ultimo, el IBI si se le puede exigir no? Cuantos años desde ahora?"
Las dos cuestiones que planetas NO son pacíficas en la Jurisprudencia:
a) "el IBI si se le puede exigir no?"
La cuestión estriba en saber si existiendo algún pacto contractual por el cual el arrendador se hacía cargo del IBI dicho pacto mantienen su vigencia o si quedan anulado por la DT3º de la LAU. Encontrarás jurisprudencia que admite la vigencia del pacto y jurusprudencia que aboga por estimar que la LAU 1994 ANULA tal pacto. Sin embargo en caso de silencio o ausencia de pacto en el contrato, se permite siempre la repercusión.
2º) "Cuantos años desde ahora?"
Existen varias posturas jurisprudenciales, pero la que a mi me parece más correcta es aquella que permite REPERCUTIR los 5 últimos años.
De todas formas indicarte que, para evitar problemas futuros y con independencia de los años que intentes repercutir, NOTIFIQUES de forma fechaciente la repercusión ANTES DEL 1-1-1995,pues es esa fecha se cumplirán 15 años desde la entada en vigor de la LAU 1994.(prescripción general del CC)
Un saludo.
1º)"eso si..........en el 2.014 ya si se terminaria el contrato no Jan?"
La respuesta dependerá de si el arrendatario es persona física o jurídica, si es el Arrendatario originario, o cónyuge subrogado o descendiente subrogado y, finalmente, si el arrendatario actual lo es en virtud de traspaso efectuado con ANTERIORIDAD O POSTERIORIDAD al 1-1-1995.
2º)"Y por ultimo, el IBI si se le puede exigir no? Cuantos años desde ahora?"
Las dos cuestiones que planetas NO son pacíficas en la Jurisprudencia:
a) "el IBI si se le puede exigir no?"
La cuestión estriba en saber si existiendo algún pacto contractual por el cual el arrendador se hacía cargo del IBI dicho pacto mantienen su vigencia o si quedan anulado por la DT3º de la LAU. Encontrarás jurisprudencia que admite la vigencia del pacto y jurusprudencia que aboga por estimar que la LAU 1994 ANULA tal pacto. Sin embargo en caso de silencio o ausencia de pacto en el contrato, se permite siempre la repercusión.
2º) "Cuantos años desde ahora?"
Existen varias posturas jurisprudenciales, pero la que a mi me parece más correcta es aquella que permite REPERCUTIR los 5 últimos años.
De todas formas indicarte que, para evitar problemas futuros y con independencia de los años que intentes repercutir, NOTIFIQUES de forma fechaciente la repercusión ANTES DEL 1-1-1995,pues es esa fecha se cumplirán 15 años desde la entada en vigor de la LAU 1994.(prescripción general del CC)
Un saludo.
Hola Talion. Respecto a la DURACIÓN del contrato
1) Si es el Arrendatario originario y es persona física el contrato se EXTINGUIRÁ cuando se jubile o fallezca.
2) Si es el Arrendatario originario, es persona física, se jubila o fallece y SE SUBROGA su cónyuge, el contrato se EXTINGUIRÁ a la jubilación a fallecimiento del cónyuge.
3)Si es el Arrendatario originario, es persona física, se jubila o fallece y SE SUBROGA un DESCENDIENTE se extinguirá el 1-1-2014.
También indicarte que creo que el límite de los 70 años es para los Funcionarios. Creo que NO hay edad de jubilación forzosa para los autónomos,pero te aconsejo que investigues sobre ello.
Respecto a la REPERCUSIÓN del IBI. Cometí un error en el último párrafo de mi anterior post. Donde dije: "De todas formas indicarte que, para evitar problemas futuros y con independencia de los años que intentes repercutir, NOTIFIQUES de forma fechaciente la repercusión ANTES DEL 1-1-1995,pues es esa fecha se cumplirán 15 años desde la entada en vigor de la LAU 1994.(prescripción general del CC)" QUISE DECIR: " De todas formas indicarte que, para evitar problemas futuros y con independencia de los años que intentes repercutir, NOTIFIQUES de forma fechaciente la repercusión ANTES DEL 1-1-2010,pues es esa fecha se cumplirán 15 años desde la entada en vigor de la LAU 1994.(prescripción general del CC)
Un saludo.
1) Si es el Arrendatario originario y es persona física el contrato se EXTINGUIRÁ cuando se jubile o fallezca.
2) Si es el Arrendatario originario, es persona física, se jubila o fallece y SE SUBROGA su cónyuge, el contrato se EXTINGUIRÁ a la jubilación a fallecimiento del cónyuge.
3)Si es el Arrendatario originario, es persona física, se jubila o fallece y SE SUBROGA un DESCENDIENTE se extinguirá el 1-1-2014.
También indicarte que creo que el límite de los 70 años es para los Funcionarios. Creo que NO hay edad de jubilación forzosa para los autónomos,pero te aconsejo que investigues sobre ello.
Respecto a la REPERCUSIÓN del IBI. Cometí un error en el último párrafo de mi anterior post. Donde dije: "De todas formas indicarte que, para evitar problemas futuros y con independencia de los años que intentes repercutir, NOTIFIQUES de forma fechaciente la repercusión ANTES DEL 1-1-1995,pues es esa fecha se cumplirán 15 años desde la entada en vigor de la LAU 1994.(prescripción general del CC)" QUISE DECIR: " De todas formas indicarte que, para evitar problemas futuros y con independencia de los años que intentes repercutir, NOTIFIQUES de forma fechaciente la repercusión ANTES DEL 1-1-2010,pues es esa fecha se cumplirán 15 años desde la entada en vigor de la LAU 1994.(prescripción general del CC)
Un saludo.
La pensión es compatible con el mantenimiento de la titularidad del negocio y con el desempeño de las funciones inherentes a dicha titularidad en trabajadores autónomos pero, la LAU es clara, a la jubilación se extinguirá el contrato quiere decir, que siga con la titularidad o no del negocio lo que parece preclaro es que al estar jubilado se extingue el contrato, ¿que opinais?.
El caso es que tampoco sabemos si es autónomo o trabajador por cuenta ajena, a ver si como diligencia preliminar se puede pedir o en acto de conciliación pidiendo que reconozca que se ha jubilado, el hecho de que no asista al acto imagino que salvará mis costas aunque no se las impongan a él en un futuro procedimiento
A ver si Jan también puede contestar...
El caso es que tampoco sabemos si es autónomo o trabajador por cuenta ajena, a ver si como diligencia preliminar se puede pedir o en acto de conciliación pidiendo que reconozca que se ha jubilado, el hecho de que no asista al acto imagino que salvará mis costas aunque no se las impongan a él en un futuro procedimiento
A ver si Jan también puede contestar...
Otra cosa, tras la lectura de la LEC donde dice:
Artículo 256. Clases de diligencias preliminares y su solicitud.
1. Todo juicio podrá prepararse:
1. Por petición de que la persona a quien se dirigiría la demanda declare, bajo juramento o promesa de decir verdad, sobre algún hecho relativo a su capacidad, representación o legitimación, cuyo conocimiento sea necesario para el pleito, o exhiba los documentos en los que conste dicha capacidad, representación o legitimación.
Pienso que no debe ser complicado pedir la diligencia preliminar de decir verdad sobre si está jubilado o no o por el contrario se encuentra de alta en un régimen determinado ya que, la constancia de dicha situación o no de alta es lo que le confiere la CAPACIDAD COMO PARTE EN LA SITUACION DE ARRENDATARIO Y LEGITIMACION PASIVA
Opiniones por favor, gracias
Artículo 256. Clases de diligencias preliminares y su solicitud.
1. Todo juicio podrá prepararse:
1. Por petición de que la persona a quien se dirigiría la demanda declare, bajo juramento o promesa de decir verdad, sobre algún hecho relativo a su capacidad, representación o legitimación, cuyo conocimiento sea necesario para el pleito, o exhiba los documentos en los que conste dicha capacidad, representación o legitimación.
Pienso que no debe ser complicado pedir la diligencia preliminar de decir verdad sobre si está jubilado o no o por el contrario se encuentra de alta en un régimen determinado ya que, la constancia de dicha situación o no de alta es lo que le confiere la CAPACIDAD COMO PARTE EN LA SITUACION DE ARRENDATARIO Y LEGITIMACION PASIVA
Opiniones por favor, gracias
Hola Talion. El arrendatario casi con toda probabilidad sea AUTÓNOMO. Si fuera empleado el negocio estaría a nombre de otra persona.
Si la JUBILACIÓN del mismo TUVO LUGAR ANTES del 1-1-1995 NO será causa de RESOLUCIÓN contractual. La Jurisprudencia es UNÁNIME en este sentido.
Si la JUBILACIÓN tuvo lugar DESPUÉS del 1-1-1995 y NO hubo subrogación entonces SÍ será causa de resolución.
Respecto a la diligencia preliminar que enuncias en mi opinión te será DENEGADA. La capacidad es la del Código Civil, la representación es la POSTULACIÓN y, finalmente, la LEGITIMACIÓN es PROCESAL.
Otra vía puede ser la que ofrece el art 328 LEC, aunque yo nunca la he utilizado y desconozco como llevarla a cabo.
Un cordial saludo
Si la JUBILACIÓN del mismo TUVO LUGAR ANTES del 1-1-1995 NO será causa de RESOLUCIÓN contractual. La Jurisprudencia es UNÁNIME en este sentido.
Si la JUBILACIÓN tuvo lugar DESPUÉS del 1-1-1995 y NO hubo subrogación entonces SÍ será causa de resolución.
Respecto a la diligencia preliminar que enuncias en mi opinión te será DENEGADA. La capacidad es la del Código Civil, la representación es la POSTULACIÓN y, finalmente, la LEGITIMACIÓN es PROCESAL.
Otra vía puede ser la que ofrece el art 328 LEC, aunque yo nunca la he utilizado y desconozco como llevarla a cabo.
Un cordial saludo
Hola Jan, , creo que puedes ayudarme, tengo un lio con la duración de un contrato de alquiler de local con un arrenador originario persona fisica en 1980, primer traspaso febrero 1985 a otra persona fisica, segundo traspaso julio 1999 a persona juridica hasta la fecha. En el 2000 se envio una actualización de la renta en cinco tramos como persona juridica y la admitieron. ¿Cuando finaliza este contrato?.
Un saludo y Gracias.
Un saludo y Gracias.
Hola saracar. Para responder a su consulta sería necesario poder examinar el contrato, las escrituras de traspaso y tener más datos. Por ello le aconsejo que acuda con brevedad a un/a profesional de la abogacía EXPERTO/A en arrendamientos urbanos quien, con el contrato,la documentación relacionada con el mismo(escrituras de traspaso,etc..) y los datos que usted aporte, resolverá su consulta.
Lamento no poder ser de más ayuda.
Reciba un cordial saludo
Lamento no poder ser de más ayuda.
Reciba un cordial saludo
