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Jardín uso privativo titularidad de la comunidad de propietarios. ¿Quién debe podar el árbol?
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Jardín uso privativo titularidad de la comunidad de propietarios. ¿quién debe podar el árbol?
Buenos días,
Vivo en un piso bajo con jardín, del que tengo el uso y disfrute en exclusividad, pero cuya titularidad es de la Comunidad de Propietarios, segun figura en mi escritura de propiedad de a vivienda.
En el jardín del que disfruto hay plantado un arbol que ya estaba cuando yo comopré la vivienda.
La comunidad de propietarios aprobó en Junta cuando yo ya era propietario de la vivienda, que el árbol no podía pasar de determinada altura, pero me pide que lo pode yo.
Dado que la titularidad del terreno es de la Comunidad y no mía y que además la Comunidad poda otro árbol en iguales circunstancias, sin exigir al vecino que lo pode a título particular, Primero Quiero confirmar que las acutaciones en terreno titularidad de la Comunidad, debe realizarlas la comunidad, y
Segundo, que me indiquen si lo saben, en que Ley se indica que las actuaciones en terreno de titularidad de la Comunidad debe realizarlas dicha Comunidad de Propietarios, independientemente de quién tenga el uso de dicho terreno.
Vivo en un piso bajo con jardín, del que tengo el uso y disfrute en exclusividad, pero cuya titularidad es de la Comunidad de Propietarios, segun figura en mi escritura de propiedad de a vivienda.
En el jardín del que disfruto hay plantado un arbol que ya estaba cuando yo comopré la vivienda.
La comunidad de propietarios aprobó en Junta cuando yo ya era propietario de la vivienda, que el árbol no podía pasar de determinada altura, pero me pide que lo pode yo.
Dado que la titularidad del terreno es de la Comunidad y no mía y que además la Comunidad poda otro árbol en iguales circunstancias, sin exigir al vecino que lo pode a título particular, Primero Quiero confirmar que las acutaciones en terreno titularidad de la Comunidad, debe realizarlas la comunidad, y
Segundo, que me indiquen si lo saben, en que Ley se indica que las actuaciones en terreno de titularidad de la Comunidad debe realizarlas dicha Comunidad de Propietarios, independientemente de quién tenga el uso de dicho terreno.
El mantenimiento ordinario de las zonas comunes con uso privativo corresponde a quien tiene el derecho de uso, y entiendo que sería perfectamente aplicable en este caso. Es como si en una terraza en un patio de luces tienes una maceta con una planta muy alta que le molesta a los vecinos, o que pueda ser un riesgo, te pueden hacer quitarla o podarla, y lógicamente te corresponde a ti.
Las actuaciones en zona común (terreno de titularidad de la comunidad, en este caso) no tiene por qué hacerlas la comunidad. En lo que afecte a la estructura, desagües, fachadas, cubiertas, etc., sí, pero otras actuaciones como es el mantenimiento ordinario no. Tampoco tiene que pagarle la limpieza de hojas y demás, eso te corresponde a ti.
Esto lo regula la Ley de Propiedad Horizontal, en concreto el artículo 9.1:
1. Son obligaciones de cada propietario:
b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local E INSTALACIONES PRIVATIVAS, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
Las actuaciones en zona común (terreno de titularidad de la comunidad, en este caso) no tiene por qué hacerlas la comunidad. En lo que afecte a la estructura, desagües, fachadas, cubiertas, etc., sí, pero otras actuaciones como es el mantenimiento ordinario no. Tampoco tiene que pagarle la limpieza de hojas y demás, eso te corresponde a ti.
Esto lo regula la Ley de Propiedad Horizontal, en concreto el artículo 9.1:
1. Son obligaciones de cada propietario:
b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local E INSTALACIONES PRIVATIVAS, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
Un árbol que yo no planté, en un terreno que no es mío, no es una instalación.
En el artículo 10 de la LPH dice que es la comunidad la que debe hacerse cargo de las reparaciones.. ... y mantener en adecuado estado los elementos comunes.
Ni el árbo ni el terreno es mío. No es una maceta, que es movible o que yo he puesto. En este caso, ni es movible, ni lo he puesto yo en ese lugar.
En el artículo 10 de la LPH dice que es la comunidad la que debe hacerse cargo de las reparaciones.. ... y mantener en adecuado estado los elementos comunes.
Ni el árbo ni el terreno es mío. No es una maceta, que es movible o que yo he puesto. En este caso, ni es movible, ni lo he puesto yo en ese lugar.
No, a ver: la "instalación privativa" es el terreno o superficie sobre el que tienes derecho exclusivo de uso. A eso se refiere la ley, sea un jardín, una terraza, o un hueco de escalera. Es tu jardín, no el árbol. Lo que es privativo, vaya.
Y el mantenimiento de las instalaciones privativas (con los elementos que haya en ellas) corre a cuenta del que tiene el derecho de uso, no de la comunidad. Y podar un árbol no es una reparación, es mantenimiento. Si el árbol se partiera por un rayo, entonces sí, correspondería a la comunidad.
¿Que ya estaba ahí cuando lo compraste? Pues bien, pues justamente por eso te toca a ti. Si en un balcón ya hay un toldo que estaba ahí cuando lo compraste, el mantenimiento te corresponde a tí, no a la comunidad, sin que eso impida que lo puedas quitar y poner el que te dé la gana (modificaciones estéticas que requerirían de la aprobación de la comunidad de vecinos). Si no te gusta como es el toldo de un piso, o la barandilla de la terraza de un ático, pues no lo compres. Pero al hacerlo adquieres las obligaciones inherentes al dueño de esa propiedad.
De todas maneras pregunta a ver si puedes talarlo, si tanto te molesta. Podrían negarse, pero igual les parece bien, y se arregla el problema.
Y ya que nos ponemos pejigueros:
INSTALACIÓN
3. f. Recinto provisto de los medios necesarios para llevar a cabo una actividad profesional o de ocio. U. m. en pl. Instalaciones industriales, educativas, deportivas.
La instalación privativa es el RECINTO en el cual tienes derecho exclusivo de uso. Y si te quieres poner más pejiguero busca recinto: espacio (generalmente cerrado, aunque no tiene por qué) delimitado por ciertos límites. La instalación es la superficie y los "medios necesarios" para tal o cual fin, es decir, la superficie y lo que hay en ella.
Y el mantenimiento de las instalaciones privativas (con los elementos que haya en ellas) corre a cuenta del que tiene el derecho de uso, no de la comunidad. Y podar un árbol no es una reparación, es mantenimiento. Si el árbol se partiera por un rayo, entonces sí, correspondería a la comunidad.
¿Que ya estaba ahí cuando lo compraste? Pues bien, pues justamente por eso te toca a ti. Si en un balcón ya hay un toldo que estaba ahí cuando lo compraste, el mantenimiento te corresponde a tí, no a la comunidad, sin que eso impida que lo puedas quitar y poner el que te dé la gana (modificaciones estéticas que requerirían de la aprobación de la comunidad de vecinos). Si no te gusta como es el toldo de un piso, o la barandilla de la terraza de un ático, pues no lo compres. Pero al hacerlo adquieres las obligaciones inherentes al dueño de esa propiedad.
De todas maneras pregunta a ver si puedes talarlo, si tanto te molesta. Podrían negarse, pero igual les parece bien, y se arregla el problema.
Y ya que nos ponemos pejigueros:
INSTALACIÓN
3. f. Recinto provisto de los medios necesarios para llevar a cabo una actividad profesional o de ocio. U. m. en pl. Instalaciones industriales, educativas, deportivas.
La instalación privativa es el RECINTO en el cual tienes derecho exclusivo de uso. Y si te quieres poner más pejiguero busca recinto: espacio (generalmente cerrado, aunque no tiene por qué) delimitado por ciertos límites. La instalación es la superficie y los "medios necesarios" para tal o cual fin, es decir, la superficie y lo que hay en ella.
Gracia spor la respuesta.
Varias cuestiones.
Eres abogado o similar' lo digo porque tu argumento parece razonado, pero he consultado a los abogados que me facilita el seguro de mi vivienda, a dos, y ambos me dicen que yo no tengo capacidad jurídica para actuar en unn terreno de la comunidad, y mucho menos obligación de podar un árbol que no es mío,actuación para la que se necesita licencia expedida por el Ayuntamiento. En la concejalía del Ayuntamiento me dicen además que sólo puede pedir dicha licencia el presidente de la comunidad y no yo como vecino,aunque yo tenga el disfrute del jardín.
En fin, que existe una manifiesta contradicción entre la respuesta de unos y la tuya.
Por otro lado yo no quiero podar el árbol, yo disfruto con su sombra y soy amante de las plantas. Existe otro árbol, de la misma especia en otro jardín de otro bajo que el jardinero de la comunidad poda sin problemas y que fue plantado cuando yo ya vivía en esta comunidad. Por eso me parece discriminatorio y sospechoso que a mi me exijan que quien pode el árbol que está en el jardín que yo disfruto sea yo.
Varias cuestiones.
Eres abogado o similar' lo digo porque tu argumento parece razonado, pero he consultado a los abogados que me facilita el seguro de mi vivienda, a dos, y ambos me dicen que yo no tengo capacidad jurídica para actuar en unn terreno de la comunidad, y mucho menos obligación de podar un árbol que no es mío,actuación para la que se necesita licencia expedida por el Ayuntamiento. En la concejalía del Ayuntamiento me dicen además que sólo puede pedir dicha licencia el presidente de la comunidad y no yo como vecino,aunque yo tenga el disfrute del jardín.
En fin, que existe una manifiesta contradicción entre la respuesta de unos y la tuya.
Por otro lado yo no quiero podar el árbol, yo disfruto con su sombra y soy amante de las plantas. Existe otro árbol, de la misma especia en otro jardín de otro bajo que el jardinero de la comunidad poda sin problemas y que fue plantado cuando yo ya vivía en esta comunidad. Por eso me parece discriminatorio y sospechoso que a mi me exijan que quien pode el árbol que está en el jardín que yo disfruto sea yo.
Convendría poder averiguar, si el promotor-constructor del edificio, entregó en su día el mismo con ese árbol ya plantado.
Por otro lado, ¿la comunidad tomó acuerdo en junta general, sobre su obligación de podar el árbol?.
En caso afirmativo, ¿que votó usted?, ¿ha impugnado el acuerdo?. ¿Es el árbol de una especie protegida?.
Por otro lado, ¿la comunidad tomó acuerdo en junta general, sobre su obligación de podar el árbol?.
En caso afirmativo, ¿que votó usted?, ¿ha impugnado el acuerdo?. ¿Es el árbol de una especie protegida?.
!ª cuando yo compré la vivienda el árbol ya estaba plantado, lo había plantado el anterior propietario.
2ª el otro árbol de la misma especia que el mío, no protegida, fue plantado posteriormente al que yo tengo en mi jardín.
3ª el administrador niega que el otro árbol haya sido podado por un empleado de la comunidad, pero tengo pruebas de que sí fue podado por el empleado que pagamos todos los vecinos.
4ª en Junta se aprobó por mayoría que todos los árboles no superarán una altura determinada, no se especificó quién debería actuar para que se cumpliera dicho acuerdo
4º en la escritura de mi vivienda y en la inscripción de división horizontal de la finca en el registro dice literalmente" a esa vivienda (la mía) le corresponde el uso y disfrute en exclusiva de un jardín de x metros cuadrados, elemento común del edificio"
5ª al llevar la escritura a la Concejalía de Medio Ambiente del Ayuntamiento para informarme sobre la licencia que hay que pedir para proceder legalmente a la poda del árbol, el funcionario me informa que al ser estar el árbol en un elemento común del edificio, quien puede pedir la licencia es el Presidnete de la Comunidad de Propietarios y no un propietario, aunque este sea el que tiene el disfrute de dicho espacio.
2ª el otro árbol de la misma especia que el mío, no protegida, fue plantado posteriormente al que yo tengo en mi jardín.
3ª el administrador niega que el otro árbol haya sido podado por un empleado de la comunidad, pero tengo pruebas de que sí fue podado por el empleado que pagamos todos los vecinos.
4ª en Junta se aprobó por mayoría que todos los árboles no superarán una altura determinada, no se especificó quién debería actuar para que se cumpliera dicho acuerdo
4º en la escritura de mi vivienda y en la inscripción de división horizontal de la finca en el registro dice literalmente" a esa vivienda (la mía) le corresponde el uso y disfrute en exclusiva de un jardín de x metros cuadrados, elemento común del edificio"
5ª al llevar la escritura a la Concejalía de Medio Ambiente del Ayuntamiento para informarme sobre la licencia que hay que pedir para proceder legalmente a la poda del árbol, el funcionario me informa que al ser estar el árbol en un elemento común del edificio, quien puede pedir la licencia es el Presidnete de la Comunidad de Propietarios y no un propietario, aunque este sea el que tiene el disfrute de dicho espacio.
Paquito, ya sé que es discriminatorio, de ahí mi mayor indigación. Pero no has respondido a mi pregunta, tienes formación jurídica, porque tengo otras opiniones de abogados colegiados y desde ayer la del registro de la propiedad de mi municipio que son contrarias a la tuya,aunque la tuya parece razonada. Pero claro,también las otras tres,dos abogados y un registrador de la propiedad.
El árbol lo plantó el anterior propietario, no la comunidad.
Por qué debería hacerse cargo ella de su mantenimiento???
Y el que deba podarlo usted no es que usted coja la sierra y se ponga a podar sino que debe hacerse cargo del gasto que ocasione la poda por un profesional.
Es como si usted compra su casa con ese patio y en el hay una barbacoa instalada. Si ésta se estropea debería repararla la comunidad???? Evidentemente no.
Por qué debería hacerse cargo ella de su mantenimiento???
Y el que deba podarlo usted no es que usted coja la sierra y se ponga a podar sino que debe hacerse cargo del gasto que ocasione la poda por un profesional.
Es como si usted compra su casa con ese patio y en el hay una barbacoa instalada. Si ésta se estropea debería repararla la comunidad???? Evidentemente no.
Este abogado colegiado discrepa de la opinión de los otros dos y del Registrador. En mi opinión la poda es un tema de mantenimiento y conservación del elemento común, y ese tipo de gastos están atribuidos por Jurisprudencia al comunero que tiene el uso privativo. Otra cuestión sería que nos encontraramos ante un gasto de conservación de tipo estructural, que SÍ tendría que ser asumido por la comunidad.
Tras conocer que el árbol lo plantó el anterior propietario, más obvio me parece aún que la poda es un mantenimiento que le corresponde a usted. No sé por qué la comunidad debería pagar el mantenimiento de un añadido por parte de un propietario.
No conozco en absoluto cómo funcionan las licencias de poda (supongo que será un árbol muy grande para tener que pedir licencia por los riesgos que pueda tener, o porque deba ocupar la vía pública, y no pueda hacerlo usted directamente, igual que en su día se plantó por parte del dueño), pero en este caso lo que se puede hacer si así lo pide el ayuntamiento es que la licencia la solicite la comunidad, aunque deba usted correr con los gastos. Una cosa no implica la otra.
El tema de la poda del árbol del otro vecino, pues efectivamente, tendrá que negarlo el presidente porque no sería legal, y como miembro de la comunidad tendría usted todo el derecho a negarse a pagar esa poda. Quizá llegara a un acuerdo el jardinero y se lo podara en acuerdo privado, pregúntele al empleado. De todas formas si ese empleado ha podido podar el árbol del vecino sin licencia de la comunidad, también podrá usted, ¿no?
No conozco en absoluto cómo funcionan las licencias de poda (supongo que será un árbol muy grande para tener que pedir licencia por los riesgos que pueda tener, o porque deba ocupar la vía pública, y no pueda hacerlo usted directamente, igual que en su día se plantó por parte del dueño), pero en este caso lo que se puede hacer si así lo pide el ayuntamiento es que la licencia la solicite la comunidad, aunque deba usted correr con los gastos. Una cosa no implica la otra.
El tema de la poda del árbol del otro vecino, pues efectivamente, tendrá que negarlo el presidente porque no sería legal, y como miembro de la comunidad tendría usted todo el derecho a negarse a pagar esa poda. Quizá llegara a un acuerdo el jardinero y se lo podara en acuerdo privado, pregúntele al empleado. De todas formas si ese empleado ha podido podar el árbol del vecino sin licencia de la comunidad, también podrá usted, ¿no?
Por lo que se puede comprobar por lo expuesto, la comunidad no actuó, cuando el propietario anterior de la vivienda, procedió a plantar el mismo. Por todo ello, ahora la comunidad deberá asumir la poda.
En cualquier caso, usted espere a que la comunidad lleve el asunto a Junta General y tome el acuerdo que estime oportuno.
Otra opción, es que dirija escrito al Presidente, para que incluya ese asunto en la convocatoria de la próxima Junta General, para tomar acuerdo.
En cualquier caso, usted espere a que la comunidad lleve el asunto a Junta General y tome el acuerdo que estime oportuno.
Otra opción, es que dirija escrito al Presidente, para que incluya ese asunto en la convocatoria de la próxima Junta General, para tomar acuerdo.
¿Perdón? ¿Como la comunidad no actuó al plantarse el árbol, debe asumir la poda? ¿Por qué? ¿Entonces si en una terraza me pongo un aparato de música y pasado un tiempo empieza a hacer ruido molesto y le molesta al vecino, me lo tiene que arreglar la comunidad? Sí, hombre... Y que me rieguen las plantas del balcón, que también las tengo en un elemento común de uso privativo y no me impidieron ponerlas.
La comunidad no actuaría en su día símplemente porque no tenía por qué hacerlo. ¿Por qué no vas a poder plantar un árbol, flores, o poner una silla en un elemento común de uso privativo? Para eso es privativo, para que lo disfrutes como quieras, dentro de los límites establecidos. Mientras no sea una obra fija (o no sea una actividad ilegal, claro) puedes poner lo que quieras en tu instalación de uso privativo, y no por ello la comunidad adquiere el mantenimiento del elemento común (que corresponde por ley al que disfruta de su uso), y menos aún del mantenimiento de aquello que tú hayas puesto ahí por tu cuenta, que no requiera aprobación por parte de la comunidad.
Lo que dices sí que podría ser el caso (a medias) para alteraciones sustanciales del elemento común, que requieran una obra. Si reformas el suelo de una terraza, si te instalas una edificación, te cierras la terraza para dársela al salón, etc., que en principio no tienes derecho a hacer sin la autorización de la comunidad, por tu cuenta y riesgo, y la comunidad te lo permite de forma implícita al no impedirlo, pasados unos años esa modificación puede pasar a considerarse integrante del elemento común, con lo que la comunidad podría tener que responder por temas como filtraciones y demás, pero el MANTENIMIENTO ordinario de ese elemento común seguiría siendo del que tiene reconocido su derecho de uso, no de la comunidad. Si la comunidad no tiene por qué arreglarte las flores o podarte los árboles de tu jardín de uso privativo, y tú pones otras flores, ¿entonces sí que debe hacerlo? No tiene ninguna lógica, discúlpame.
La comunidad no actuaría en su día símplemente porque no tenía por qué hacerlo. ¿Por qué no vas a poder plantar un árbol, flores, o poner una silla en un elemento común de uso privativo? Para eso es privativo, para que lo disfrutes como quieras, dentro de los límites establecidos. Mientras no sea una obra fija (o no sea una actividad ilegal, claro) puedes poner lo que quieras en tu instalación de uso privativo, y no por ello la comunidad adquiere el mantenimiento del elemento común (que corresponde por ley al que disfruta de su uso), y menos aún del mantenimiento de aquello que tú hayas puesto ahí por tu cuenta, que no requiera aprobación por parte de la comunidad.
Lo que dices sí que podría ser el caso (a medias) para alteraciones sustanciales del elemento común, que requieran una obra. Si reformas el suelo de una terraza, si te instalas una edificación, te cierras la terraza para dársela al salón, etc., que en principio no tienes derecho a hacer sin la autorización de la comunidad, por tu cuenta y riesgo, y la comunidad te lo permite de forma implícita al no impedirlo, pasados unos años esa modificación puede pasar a considerarse integrante del elemento común, con lo que la comunidad podría tener que responder por temas como filtraciones y demás, pero el MANTENIMIENTO ordinario de ese elemento común seguiría siendo del que tiene reconocido su derecho de uso, no de la comunidad. Si la comunidad no tiene por qué arreglarte las flores o podarte los árboles de tu jardín de uso privativo, y tú pones otras flores, ¿entonces sí que debe hacerlo? No tiene ninguna lógica, discúlpame.
Buenas noches mi pregunta es la siguiente:
Tengo en propiedad un bajo esquinero con terraza y jardín. Todo está delimitado por setos que después de 23 años están muy feos, aunque se les haga el mantenimiento y la poda anual.
Siempre he pagado todo el mantenimiento,si yo quisiera sacar los setos y poner algún tipo de vallado siguiendo las ordenanzas municipales, quién debe pagarlo. Los setos los puso en su día el constructor/promotor.
Gracias
Tengo en propiedad un bajo esquinero con terraza y jardín. Todo está delimitado por setos que después de 23 años están muy feos, aunque se les haga el mantenimiento y la poda anual.
Siempre he pagado todo el mantenimiento,si yo quisiera sacar los setos y poner algún tipo de vallado siguiendo las ordenanzas municipales, quién debe pagarlo. Los setos los puso en su día el constructor/promotor.
Gracias
Somos dos vecinos en los bajos cob jardín y terraza a dos alturas. Mi vecino ha elevado el jardín a nivel de la terraza, perdiendo yo intimidad, todo sin permiso de la comunidad , también ha puesto un techo en una parte del patio de luces, sin pedir permiso.
Mi pregunta es, necesita el permiso de la comunidad para hacer estos cambios por un lado y por otro yo como vecina directa que puedo hacer
Gracias
Mi pregunta es, necesita el permiso de la comunidad para hacer estos cambios por un lado y por otro yo como vecina directa que puedo hacer
Gracias
Somos dos vecinos en los bajos cob jardín y terraza a dos alturas. Mi vecino ha elevado el jardín a nivel de la terraza, perdiendo yo intimidad, todo sin permiso de la comunidad , también ha puesto un techo en una parte del patio de luces, sin pedir permiso.
Mi pregunta es, necesita el permiso de la comunidad para hacer estos cambios por un lado y por otro yo como vecina directa que puedo hacer
Gracias
Mi pregunta es, necesita el permiso de la comunidad para hacer estos cambios por un lado y por otro yo como vecina directa que puedo hacer
Gracias
Estimado Azucar:
Si los setos son medianeros, su mantenimiento y en caso necesario su reemplazo deben acordarlo y pagarlo entre los dos colindantes.
El Código Civil Catalán, Libro V, art. 546, 1 y ss., tiene regulación de las medianerías.
La Ley de Propiedad Horizontal rige para toda España.
Si el patio de luces es elemento común y no tiene atribuido un uso privativo no puede techarlo.
No acabo de hacerme una idea sobre el extremo de la elevación del jardín. Me parece entender que han practicado un relleno de tierras. Tal vez pueda enfocarse como alteración de fachadas, pero como le digo, no tengo muy claro qué obra han hecho.
Si los setos son medianeros, su mantenimiento y en caso necesario su reemplazo deben acordarlo y pagarlo entre los dos colindantes.
El Código Civil Catalán, Libro V, art. 546, 1 y ss., tiene regulación de las medianerías.
La Ley de Propiedad Horizontal rige para toda España.
Si el patio de luces es elemento común y no tiene atribuido un uso privativo no puede techarlo.
No acabo de hacerme una idea sobre el extremo de la elevación del jardín. Me parece entender que han practicado un relleno de tierras. Tal vez pueda enfocarse como alteración de fachadas, pero como le digo, no tengo muy claro qué obra han hecho.
