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Ite desfavorable entre arras y escrituración.
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Estimados compañeros de brega:
¿Qué ocurre si entre que se firma el contrato de arras -confirmatorias- y se acude al notario a escriturar tres meses después, se realiza la ITE del edificio en régimen de propiedad horizontal y se detectan unos defectos que requerirán una derrama?
Para muchos, la firma de arras ya es una compraventa, en decir, la compraventa se ha realizado y se afianza con las arras el compromiso de perfeccionarla mediante el desembolso del resto del precio y la entrega de la posesión al escriturar.
El vendedor no tiene mala fe, porque nada sabía. Hay un certificado del administrador acreditando que el inmueble está al corriente de cuotas.
Dudo si hay vicios ocultos, porque los defectos no están en la finca vendida, propiamente, sino en los elementos comunes (cubierta, concretamente) del edificio. Tampoco es grave en el sentido de que inhabilite el inmueble para su fin ( «debe tratarse de un defecto que haga inviable el uso del inmueble, o bien que disminuya de tal modo su valor que, de haberlo sabido el comprador no la hubiera adquirido o habría pagado menos por ella».)
Por tanto, el día de la firma de arras -de la compraventa mediando arras- el piso, y el resto de la finca, tienen su cédula de habitabilidad y su última ITE anterior en vigor.
¿Hay un "aliud pro alio",, hay un incumplimiento contractual, hay responsabilidad extracontractual?
Gracias anticipadas.
¿Qué ocurre si entre que se firma el contrato de arras -confirmatorias- y se acude al notario a escriturar tres meses después, se realiza la ITE del edificio en régimen de propiedad horizontal y se detectan unos defectos que requerirán una derrama?
Para muchos, la firma de arras ya es una compraventa, en decir, la compraventa se ha realizado y se afianza con las arras el compromiso de perfeccionarla mediante el desembolso del resto del precio y la entrega de la posesión al escriturar.
El vendedor no tiene mala fe, porque nada sabía. Hay un certificado del administrador acreditando que el inmueble está al corriente de cuotas.
Dudo si hay vicios ocultos, porque los defectos no están en la finca vendida, propiamente, sino en los elementos comunes (cubierta, concretamente) del edificio. Tampoco es grave en el sentido de que inhabilite el inmueble para su fin ( «debe tratarse de un defecto que haga inviable el uso del inmueble, o bien que disminuya de tal modo su valor que, de haberlo sabido el comprador no la hubiera adquirido o habría pagado menos por ella».)
Por tanto, el día de la firma de arras -de la compraventa mediando arras- el piso, y el resto de la finca, tienen su cédula de habitabilidad y su última ITE anterior en vigor.
¿Hay un "aliud pro alio",, hay un incumplimiento contractual, hay responsabilidad extracontractual?
Gracias anticipadas.
Dilecto Hoplon: el contrato de arras NO es una compraventa (un contrato de compraventa es, como sabes, distinto, sea público o privado), y por tanto no participa del elemento que determinaría la responsabilidad del comprador con respecto a esos gastos sobrevenidos, como es la traslación del dominio, sino que el vendedor tiene que afrontar los costes que se devenguen hasta que se firme la compraventa ante notario o en documento privado. El dinero entregado no es parte del precio, sino un "anticipo" del mismo.
En una compraventa de un inmueble, lo primero que hay que tener claro es que el contrato de arras no significa que ya se haya cerrado el trato ni que la propiedad haya cambiado de manos. Hasta que no se firme la escritura, la propiedad sigue siendo del vendedor. Lo que manda aquí es el famoso “título y modo”, y hasta que no se pase por notaría, el comprador puede soñar con las llaves, pero no las tiene.
Ahora, si entre la firma de las arras y la escrituración aparece un marrón como una ITE con problemas y se aprueba una derrama, pues la cosa está clara:
El vendedor sigue siendo el dueño hasta que se firme la escritura, así que los gastos van a su cuenta, como corresponde.
La derrama, la tiene que pagar el vendedor. No se la puede endosar al comprador, que todavía no es el propietario.
Y no es que el vendedor haya actuado con mala fe, porque cuando firmó las arras no tenía ni idea en el que estaba metido con la ITE. Las cosas como son.
Esto tampoco es un “vicio oculto” en sentido estricto, porque lo que está mal no es el piso en sí, sino los elementos comunes, y eso no afecta a que el inmueble sea habitable.
¿Que el comprador no está obligado a pagar la derrama? Pues no, la ley está de su lado. Pero, si me preguntas, lo más sensato sería que las partes se sienten a hablar y lleguen a un acuerdo razonable. Al final, el que va a vivir allí será el comprador, y ese problema le va a afectar de una forma u otra. Así que mejor negociar antes de que las cosas se enreden más de lo necesario.
Ahora, si entre la firma de las arras y la escrituración aparece un marrón como una ITE con problemas y se aprueba una derrama, pues la cosa está clara:
El vendedor sigue siendo el dueño hasta que se firme la escritura, así que los gastos van a su cuenta, como corresponde.
La derrama, la tiene que pagar el vendedor. No se la puede endosar al comprador, que todavía no es el propietario.
Y no es que el vendedor haya actuado con mala fe, porque cuando firmó las arras no tenía ni idea en el que estaba metido con la ITE. Las cosas como son.
Esto tampoco es un “vicio oculto” en sentido estricto, porque lo que está mal no es el piso en sí, sino los elementos comunes, y eso no afecta a que el inmueble sea habitable.
¿Que el comprador no está obligado a pagar la derrama? Pues no, la ley está de su lado. Pero, si me preguntas, lo más sensato sería que las partes se sienten a hablar y lleguen a un acuerdo razonable. Al final, el que va a vivir allí será el comprador, y ese problema le va a afectar de una forma u otra. Así que mejor negociar antes de que las cosas se enreden más de lo necesario.
