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Interpretación del Art. 11 LAU
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- Tema: Interpretación del art. 11 lau
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Sino recuerdo mal el arrendamiento es una relación contracual "in tuitu personae", al morir el arrendatario se extingue el arriendo salvo que se de un caso de subrogación. La subrogación es una manera de continuar el contrato original que solo se permite por Ley expresa que lo permita. Por tanto, en principio muerto el arrendatario si nadie se subroga, los herederos del arrendatario podrían reclamar al arrendador por enriquecimiento injusto, para lo cual deberían entergar la posesión del local, manifestar su intención de no subrogarse, quizá añadiendo que por no darse las circunstancias de la ley -no continuar la actividad-, y reclamar parte del dinero entregado a fín de que no se produzca un enriqucimieto injusto en perjuicio del caudal hereditario. La finalización del contrato puede provocar la devolución de las rentas satisfechas pero no consumidas.
Mjlavin. No entiendo ( no sé quizá esté equivocado?) bien porque dices que este supuesto no está regualdo en la LAU y hay que acudir al Código CIvil donde se establece que sí no quieren subrogarse los perjuicios serán a su cargo???
Saludos.
Interpretación del art. 11 lau
Estimados compañeros,
Querría ahondar en la pólemica sobre el Desistimiento unilateral del contrato en los arrendamientos de VIVIENDA.
Desde mi punto de vista el la Resción Unilateral del contrato de Alquiler de vivenda urbana es un Derecho inalienable del inquilino. Y solo puede ser penalizado con indemnización sí no preavisa con la antelación de 2 meses a que hace referencia el aret. 11. 1º LAU. Exepcionalmente y como tope máximo,para los contratos superiores a 5 años pordrán pactar las partes una indemnización ascendente a un mes de alquiler por año que quede por cumplir.
Los jueces y parte de la Doctrina realizan están realizando una interpretación contraria al espiritu de la norma y contraria a la propia naturaleza del contrato de arrendamiento urbano de vivienda, basada en la consideración de que el art. 11 de la LAU guarda silencio sobre el regimen a aplicar para los contratos de 5 o menos años y por ello hay que acudir a las disposiciones que para los contratos establece el Código Civil español, de forma que el desistimiento unilateral llevará aparejada la indemnización de daños y perjuicios que se le irroguen al propietario por tener el piso sin alquilar, estableciéndose diversasinterpretaciones sobre el quantum de la indemnización ( el plazo que reste por cumplir, el plazo pactado en contato, el plazo que dispòne el art.11.2º LAU para los alquileres de más de 5 años, el perjuicio real probado por el arrendador).
Ante esta interpretación se debe decir ,que la mi juicio, la misma es contraria al tratamiento histórico del derecho del inquilino de arrendamiento urbano de vivenda, de desligarse sin más, del contrato de alquiler de la vivienda, con el único requisito de cumplir un plazo de preaviso para que el propietario o arrendador busque un nuevo inquilino.
La verdad sea dicha es que la técnica legilativa del art. 11 de la LAU es francamente reprobable, porque abre la vía de la interpertación, cuando tocaba a los legisladores pronuciarse expresamente sobre esta probemática.
La interpretación conforme a la cual, el SILENCIO guardado por el genera la aplicación del CC y de allí al derecho a indemnización por parte del arrendador, es a mi modo de ver una filigrana jurídica contraria al entendimiento que llegaría a cualquier ciudadano medio que se lleyera el contenido del art. 11 de la LAU. A modo de reflexión personal para todos, invito a los contertulios a que cojan a cualquier ciudadano no versado en leyes, le hagan leer íntegramente el art.11 de la LAU, y luego le pregunten que pasa sí el inquilino de una vivenda alquilada por 5 años se va al pasar por ejemplo 12 meses, tiene que indemnizar el arrendador con 4 años de rentas, tiene que indemnizar al arrendador con un mes de multa por cada año que falta por cumplir el contrato, tiene que indemnizar al arrendador con el perjuicio real que le ocasione al arrendador el tiempo que efectivamente le quede vacia la vivienda, o simplemente le tiene que avisar con la antelación suficiente, 2 meses, para que se busque otro inquilino y durante ese tiempo el inquilino tiene que soportar que el arrendador enseñe la vivienda a nuevos posibles inquilinos.
Después de preguntar esto, expliquenle al ciudadano medio que sí en el contrato pone que es por un año, la cosa cambia porque la indemnización es menor, pero que aunque ponga un año según la Ley el arrendador está obligado a soportar al inquilino un mínimo de 5 años sí este quiere permanecer en el piso. O sea que sí pone en el contrato 5 años la indemnización es mayor que sí pone un año, pero en todo caso el contrato tiene una duración mínima obligatoria de 5 años.
Querría ahondar en la pólemica sobre el Desistimiento unilateral del contrato en los arrendamientos de VIVIENDA.
Desde mi punto de vista el la Resción Unilateral del contrato de Alquiler de vivenda urbana es un Derecho inalienable del inquilino. Y solo puede ser penalizado con indemnización sí no preavisa con la antelación de 2 meses a que hace referencia el aret. 11. 1º LAU. Exepcionalmente y como tope máximo,para los contratos superiores a 5 años pordrán pactar las partes una indemnización ascendente a un mes de alquiler por año que quede por cumplir.
Los jueces y parte de la Doctrina realizan están realizando una interpretación contraria al espiritu de la norma y contraria a la propia naturaleza del contrato de arrendamiento urbano de vivienda, basada en la consideración de que el art. 11 de la LAU guarda silencio sobre el regimen a aplicar para los contratos de 5 o menos años y por ello hay que acudir a las disposiciones que para los contratos establece el Código Civil español, de forma que el desistimiento unilateral llevará aparejada la indemnización de daños y perjuicios que se le irroguen al propietario por tener el piso sin alquilar, estableciéndose diversasinterpretaciones sobre el quantum de la indemnización ( el plazo que reste por cumplir, el plazo pactado en contato, el plazo que dispòne el art.11.2º LAU para los alquileres de más de 5 años, el perjuicio real probado por el arrendador).
Ante esta interpretación se debe decir ,que la mi juicio, la misma es contraria al tratamiento histórico del derecho del inquilino de arrendamiento urbano de vivenda, de desligarse sin más, del contrato de alquiler de la vivienda, con el único requisito de cumplir un plazo de preaviso para que el propietario o arrendador busque un nuevo inquilino.
La verdad sea dicha es que la técnica legilativa del art. 11 de la LAU es francamente reprobable, porque abre la vía de la interpertación, cuando tocaba a los legisladores pronuciarse expresamente sobre esta probemática.
La interpretación conforme a la cual, el SILENCIO guardado por el genera la aplicación del CC y de allí al derecho a indemnización por parte del arrendador, es a mi modo de ver una filigrana jurídica contraria al entendimiento que llegaría a cualquier ciudadano medio que se lleyera el contenido del art. 11 de la LAU. A modo de reflexión personal para todos, invito a los contertulios a que cojan a cualquier ciudadano no versado en leyes, le hagan leer íntegramente el art.11 de la LAU, y luego le pregunten que pasa sí el inquilino de una vivenda alquilada por 5 años se va al pasar por ejemplo 12 meses, tiene que indemnizar el arrendador con 4 años de rentas, tiene que indemnizar al arrendador con un mes de multa por cada año que falta por cumplir el contrato, tiene que indemnizar al arrendador con el perjuicio real que le ocasione al arrendador el tiempo que efectivamente le quede vacia la vivienda, o simplemente le tiene que avisar con la antelación suficiente, 2 meses, para que se busque otro inquilino y durante ese tiempo el inquilino tiene que soportar que el arrendador enseñe la vivienda a nuevos posibles inquilinos.
Después de preguntar esto, expliquenle al ciudadano medio que sí en el contrato pone que es por un año, la cosa cambia porque la indemnización es menor, pero que aunque ponga un año según la Ley el arrendador está obligado a soportar al inquilino un mínimo de 5 años sí este quiere permanecer en el piso. O sea que sí pone en el contrato 5 años la indemnización es mayor que sí pone un año, pero en todo caso el contrato tiene una duración mínima obligatoria de 5 años.
Yo creo los contratos son lo que son, y el contarto de alquiler de vivienda es un contrato donde toda la vida el inquilino sí se quiere ir se va, sin que le metan multa por ello siempre que de preaviso y colabore con el arrendador en las labores de facilitar el encuientro de un nuevo inquilino. NO CREO QUE SE PUEDA EXIGIR MAS A UN INQULINO DE VIVIENDA.
Fijénse que el inquilino se puede marchar por multitud de razones, cambio de lugar de trabajo, enfermedad, no sé innumerables razones justificadas o no.
Tod este desbarajuste, viene del famoso y criticable "Decreto Boyer" que suprimió la Prórroga Forzosa, sin más y sin pensar en que consecuencia tenía suprimir la prórroga forzosa. En la situación anterior a 1986 (el 9 de mayo harán 20 años del "Decreto Boyer"), los contratos de alquiler se rellenaban poniendo en la casilla del plazo "INDEFINIDO", de tal manera que el art. 56 de la LAU del 64 ni se aplicaba en cuanto a al indemnización, ni a nadie se le ocurría pedir una indemnización al inquilino que se marchaba.
Cuando entró el vigor, el muy socialista, "Decreto Boyer", en los primeros años se siguieron haciendo muchos contratos indefinidos ( Hoy en día la jurisprudencia los equipara a prórroga forzosa si esa fue la voluntad de las partes) y empezaron los problemas con algunos Administradores de Fincas que por sistema se quedaban con las fianzas al finalizar el contrato, pero yo no recuerdo en alquileres de arrendamientos urbanos de vivienda que además de las fianzas exigieran una indemnización por rescisión unilateral del contrato de vivienda ( Otro gallo cantaba con los alquileres de local de negocio, cuya naturaleza jurídica a mi mode de ver es muy distinta de los de vivienda por responder a finalidades muy ditintas entre sí).
Llegado el cambio legislativo en pleno Auge del Neoliberalismo, aparece la redacción del art. 11 de la LAU, en una Ley que sin embargo reinstaura la Prórroga forzosa límitada a 5 años.
Según mi opinión aún continua en el subconsciente de nuestra sociedad la idea de que estos 5 años, equivalen a lo que antes se conocía popularmente como contrato indefinido ( o sea sujeto a prórroga forzosa) por lo menos durante estos 5 años. De ahí que una de la posibles y plausibles interpretaciones del art. 11 LAU sea que durante el período de los primeros cinco años no es posible imponer una indeminización al arrendatario que desiste unilteralmente, porque en la LAU durante este período mínimo de 5 años debe prevalecer el principio tuitivo de protección del inquilino y porque resulta absurdo argumentar que sí pactó un año la indemnización deba ser inferior a sí se pactó 5 años, porque en definitiva el plazo mínimo legal es de 5 años para el arrendador.
Un saludo a todos y espero vuestras opiniones, que a buen seguro habra de todos los colores.
Fijénse que el inquilino se puede marchar por multitud de razones, cambio de lugar de trabajo, enfermedad, no sé innumerables razones justificadas o no.
Tod este desbarajuste, viene del famoso y criticable "Decreto Boyer" que suprimió la Prórroga Forzosa, sin más y sin pensar en que consecuencia tenía suprimir la prórroga forzosa. En la situación anterior a 1986 (el 9 de mayo harán 20 años del "Decreto Boyer"), los contratos de alquiler se rellenaban poniendo en la casilla del plazo "INDEFINIDO", de tal manera que el art. 56 de la LAU del 64 ni se aplicaba en cuanto a al indemnización, ni a nadie se le ocurría pedir una indemnización al inquilino que se marchaba.
Cuando entró el vigor, el muy socialista, "Decreto Boyer", en los primeros años se siguieron haciendo muchos contratos indefinidos ( Hoy en día la jurisprudencia los equipara a prórroga forzosa si esa fue la voluntad de las partes) y empezaron los problemas con algunos Administradores de Fincas que por sistema se quedaban con las fianzas al finalizar el contrato, pero yo no recuerdo en alquileres de arrendamientos urbanos de vivienda que además de las fianzas exigieran una indemnización por rescisión unilateral del contrato de vivienda ( Otro gallo cantaba con los alquileres de local de negocio, cuya naturaleza jurídica a mi mode de ver es muy distinta de los de vivienda por responder a finalidades muy ditintas entre sí).
Llegado el cambio legislativo en pleno Auge del Neoliberalismo, aparece la redacción del art. 11 de la LAU, en una Ley que sin embargo reinstaura la Prórroga forzosa límitada a 5 años.
Según mi opinión aún continua en el subconsciente de nuestra sociedad la idea de que estos 5 años, equivalen a lo que antes se conocía popularmente como contrato indefinido ( o sea sujeto a prórroga forzosa) por lo menos durante estos 5 años. De ahí que una de la posibles y plausibles interpretaciones del art. 11 LAU sea que durante el período de los primeros cinco años no es posible imponer una indeminización al arrendatario que desiste unilteralmente, porque en la LAU durante este período mínimo de 5 años debe prevalecer el principio tuitivo de protección del inquilino y porque resulta absurdo argumentar que sí pactó un año la indemnización deba ser inferior a sí se pactó 5 años, porque en definitiva el plazo mínimo legal es de 5 años para el arrendador.
Un saludo a todos y espero vuestras opiniones, que a buen seguro habra de todos los colores.
Has dicho casi todo. Yo estoy basicamente de acuerdo. Por ello, para dar claridad a los contratos y evitar problemas me inclino a pactar una indemnizacíon expresa por desestimiento unilateral.
Recordemos que si no ponemos esa indemnización expresamente, se podría aplicar el art 11 en su vertiente más dura (mariopez1 diría injusta, y probabñlemente así sea).
Un saludo.
Recordemos que si no ponemos esa indemnización expresamente, se podría aplicar el art 11 en su vertiente más dura (mariopez1 diría injusta, y probabñlemente así sea).
Un saludo.
Para el "ciudadano medio", esa es una pregunta que uno se puede hacer, sí lee el deficiente redactado, y la extraña e inenteligible técnica de cálculo de una indemnización por desistimiento unilateral, que no se sabe sí es o no de aplicación, porque la ley no lo dice claramente y hay opiniones de todos los colores.
Sin embargo, " cuidadano medio" te puede afirmar que en el caso que planteas dudo mucho que un juez aplicara esa indemnización pues la encontraría, como es lógico, excesiva y exhorbitante. Solo se puede sustentar esa indemnización desde la perspectiva puramente Neoliberal que marcó la reforma de la Ley del año y desde el desonocimiento profundo de lo que en realidad es un contrato de alquller de vivienda. Otra cosa el alquiler de locales de negocio ( Al respecto hay que reflexionar en el sentido de que muchas sentencias que se citan para arrendamientos de vivenda ,son sentencias sobre arrendamientos de locasl de negocio). Yo me inclino a pensar que los jueces se decantarían por la aplicación subsidiaria del art. 11.2º LAU, cascando al inquilino 4 meses de alquiler en concepto de indemnización, sin olvidar los otros dos de preaviso. Otros jueces, y creo que la mayoría, se inclinarían por condenar a una indemnización basada en el perjuicio real que el arrendador pueda probar en el juicio, debiendo tenerse en cuenta en la misma un juicio de probabilidad sobre el tiempo necesario para conseguir un nuevo inquilino. Y por último, otros jueces, simplemente no otorgarían la indemnización, bajo la premisa de que la Ley no la impone, que es un derecho del arrendatario e incluso declararían nulo de pleno derecho el pacto indemnizatorio por vulneración del espiritu de la LAU, y sobre todo por tratarse de una cláusula propia de un contrato de adhesión en muchos de los casos, impuesta al arrendatario.
Respecto a la dificil entelequia del art.11 LAU, es preciso leer el apartado 2º párrafo 2º del Preámbulo de la LAU 94: " Este plazo mínimo de duración ( se refiere a los 5 años ), se articula partir del libre pacto entre las partes sobre la duración inicial del contrato más un sistema de prórrogas anuales obligatorias hasta alcanzar el mínimo de cinco años, si el pacto incial hubiera sido por un plazo inferior"
¿ Quiere decirse que esta rocambolesca formulación (en la que en definitiva, lo se dice es que el plazo obligatorio mínimo es de 5 años), servirá para argumentar y delimitar el contenido y cuantia de la posible indemnización por desistimento unilateral del arrendatario, porque sí se pacta un mes, la indemnización solo, o lo que reste del año y sí se pactan 5 años, serán 4 meses más el prorrateo o lo que falte hasta 5 años?
¿ No es cierto que este tipo de formulaciones son rocambolescas, auténticas filigranas jurídicas, ejerciocio de dificil entendimiento, completamente apartadas de lo que normalmente tiene que entender el "ciudadano medio"?
¿ No es cierto que para cualquier ciudadano medio carece de sentido que le digan que sí en el contrato pone 5 años, tendrá que pagar más indemnización sí se va, que sí en el contrato pone 1 , 2 , 3 o 4 años, cuando lo que sabe fundamentalmente y realmente le importa cuando hace el contrato, es que el contrato por Ley dura 5 años, se ponga el plazo que se ponga ( es decir 1,2,3 ,4 y 5 ) ?
Saludos.
Sin embargo, " cuidadano medio" te puede afirmar que en el caso que planteas dudo mucho que un juez aplicara esa indemnización pues la encontraría, como es lógico, excesiva y exhorbitante. Solo se puede sustentar esa indemnización desde la perspectiva puramente Neoliberal que marcó la reforma de la Ley del año y desde el desonocimiento profundo de lo que en realidad es un contrato de alquller de vivienda. Otra cosa el alquiler de locales de negocio ( Al respecto hay que reflexionar en el sentido de que muchas sentencias que se citan para arrendamientos de vivenda ,son sentencias sobre arrendamientos de locasl de negocio). Yo me inclino a pensar que los jueces se decantarían por la aplicación subsidiaria del art. 11.2º LAU, cascando al inquilino 4 meses de alquiler en concepto de indemnización, sin olvidar los otros dos de preaviso. Otros jueces, y creo que la mayoría, se inclinarían por condenar a una indemnización basada en el perjuicio real que el arrendador pueda probar en el juicio, debiendo tenerse en cuenta en la misma un juicio de probabilidad sobre el tiempo necesario para conseguir un nuevo inquilino. Y por último, otros jueces, simplemente no otorgarían la indemnización, bajo la premisa de que la Ley no la impone, que es un derecho del arrendatario e incluso declararían nulo de pleno derecho el pacto indemnizatorio por vulneración del espiritu de la LAU, y sobre todo por tratarse de una cláusula propia de un contrato de adhesión en muchos de los casos, impuesta al arrendatario.
Respecto a la dificil entelequia del art.11 LAU, es preciso leer el apartado 2º párrafo 2º del Preámbulo de la LAU 94: " Este plazo mínimo de duración ( se refiere a los 5 años ), se articula partir del libre pacto entre las partes sobre la duración inicial del contrato más un sistema de prórrogas anuales obligatorias hasta alcanzar el mínimo de cinco años, si el pacto incial hubiera sido por un plazo inferior"
¿ Quiere decirse que esta rocambolesca formulación (en la que en definitiva, lo se dice es que el plazo obligatorio mínimo es de 5 años), servirá para argumentar y delimitar el contenido y cuantia de la posible indemnización por desistimento unilateral del arrendatario, porque sí se pacta un mes, la indemnización solo, o lo que reste del año y sí se pactan 5 años, serán 4 meses más el prorrateo o lo que falte hasta 5 años?
¿ No es cierto que este tipo de formulaciones son rocambolescas, auténticas filigranas jurídicas, ejerciocio de dificil entendimiento, completamente apartadas de lo que normalmente tiene que entender el "ciudadano medio"?
¿ No es cierto que para cualquier ciudadano medio carece de sentido que le digan que sí en el contrato pone 5 años, tendrá que pagar más indemnización sí se va, que sí en el contrato pone 1 , 2 , 3 o 4 años, cuando lo que sabe fundamentalmente y realmente le importa cuando hace el contrato, es que el contrato por Ley dura 5 años, se ponga el plazo que se ponga ( es decir 1,2,3 ,4 y 5 ) ?
Saludos.
Estoy contigo.
Pero en los Juzgados los Jueces aplican el criterio civilista puro de que si se ha pactado un año de contrato y te vas antes, debes abonar la totalidad de las rentas hasta la finalización del plazo contractual.
Entiendo que es un absurdo, pq en los casos de que el inquilino se vaya sin dejar de pagar nada y el arrendador le interpone dda de desahucio y reclamación de rentas, lo condenan por ambas acciones con la imposibilidad material de recurrir pq no podrás consignar las rentas en el escrito de preparación del recurso.
Lo dicho, un error y una injusticia,pero los jueces miran más por el tema de la duración del contrato y su cumplimiento que por otras cuestiones más lógica.
Un saludo
Pero en los Juzgados los Jueces aplican el criterio civilista puro de que si se ha pactado un año de contrato y te vas antes, debes abonar la totalidad de las rentas hasta la finalización del plazo contractual.
Entiendo que es un absurdo, pq en los casos de que el inquilino se vaya sin dejar de pagar nada y el arrendador le interpone dda de desahucio y reclamación de rentas, lo condenan por ambas acciones con la imposibilidad material de recurrir pq no podrás consignar las rentas en el escrito de preparación del recurso.
Lo dicho, un error y una injusticia,pero los jueces miran más por el tema de la duración del contrato y su cumplimiento que por otras cuestiones más lógica.
Un saludo
Planteo un caso práctico y verídico:
Inquilino celebra contrato de arrendamiento por plazo inferior a un año. Insta al propietario a que realice varios arreglos ( ventanas que no cierran, defectos en las cañerías etc..) durante la vigencia del contrato. El propietario no realiza tales arreglos y la vivienda deviene inhabitable para el inquilino. Inquilino y propietario pactan verbalmente que el inquilino abandone la vivienda antes de que se extinga el contrato de arrendamiento, entregando el inquilino las llaves y dejando el mes de fianza consignado en favor de la propiedad( además de algunos enseres pagados por el inquilino : colchones, mueble de baño, etc.)
El propietario y su familia proceden a instalarse en la vivienda arrendada, haciendo uso de ella, tras la salida del inquilino. Después de meses el propietario demanda al inquilino exigiendole el pago de la renta de los meses que quedaban por cumplir, indemnización por desestimiento anticipado ( sí, ambas cosas!) y además las facturas de suministro de agua y luz de ese periodo.
¿Cómo le llamamos a ésto?.
Un saludo a todos.
Inquilino celebra contrato de arrendamiento por plazo inferior a un año. Insta al propietario a que realice varios arreglos ( ventanas que no cierran, defectos en las cañerías etc..) durante la vigencia del contrato. El propietario no realiza tales arreglos y la vivienda deviene inhabitable para el inquilino. Inquilino y propietario pactan verbalmente que el inquilino abandone la vivienda antes de que se extinga el contrato de arrendamiento, entregando el inquilino las llaves y dejando el mes de fianza consignado en favor de la propiedad( además de algunos enseres pagados por el inquilino : colchones, mueble de baño, etc.)
El propietario y su familia proceden a instalarse en la vivienda arrendada, haciendo uso de ella, tras la salida del inquilino. Después de meses el propietario demanda al inquilino exigiendole el pago de la renta de los meses que quedaban por cumplir, indemnización por desestimiento anticipado ( sí, ambas cosas!) y además las facturas de suministro de agua y luz de ese periodo.
¿Cómo le llamamos a ésto?.
Un saludo a todos.
En el supuesto que planteas L. Brassi, está claro que un Juez no le daría la razón, en el ejemplo que pones, al propietario que entiendo actúa con mala fe y pretende un enriquecimiento injusto a costa de otras personas. Ahora bien, si el propietario se espera unos meses, interpone demanda alegando que el inquilino no le ha pagado y no sabe nada de él, y maliciosamente intenta el emplazamiento en el mismo piso o en lugares donde sabe que el arrendatario no estará ni se enterará, el resultado podría ser una sentencia condenatoria firme y ejecutable con condena en costas, y todo ello sin tener razón y además el Juez ya ni siquiera dictará la sentencia condenando a una indemnización, sino a rentas debidas y devengadas.
De la misma manera cuando el demandado inquilino no se defiende ( su Abogado/a) con criterios convincentes y que le dejen clara la situación al Juez, el juez se limitará a aplicar lo que dices ( nehofitor), el criterio civilista puro. Pero en realidad ese criterio civilista puro a que te refieres yo más bien lo definiría como criterio civilista cómodo, es decir , sin entrar a ponderar lo que civilmente subyace en la figura del arrendamiento urbano de vivienda, que es una figura de arrendamiento muy distinta a la del arrendamiento de local de negocio, pero que casi cotidianamente se equiparan cuando no debería ser así. sí que resulta recomendable en los casos en que medie un pretensión indemnizatoria por desistimiento del inquilino, dar visos a dicho desistimiento de resolución por incumplimiento de obligaciones del propietario, ( las que sean) o con dice el art. 1556 del Cc rescisión del contrato en este caso por el arrendatario.
Un saludo.
De la misma manera cuando el demandado inquilino no se defiende ( su Abogado/a) con criterios convincentes y que le dejen clara la situación al Juez, el juez se limitará a aplicar lo que dices ( nehofitor), el criterio civilista puro. Pero en realidad ese criterio civilista puro a que te refieres yo más bien lo definiría como criterio civilista cómodo, es decir , sin entrar a ponderar lo que civilmente subyace en la figura del arrendamiento urbano de vivienda, que es una figura de arrendamiento muy distinta a la del arrendamiento de local de negocio, pero que casi cotidianamente se equiparan cuando no debería ser así. sí que resulta recomendable en los casos en que medie un pretensión indemnizatoria por desistimiento del inquilino, dar visos a dicho desistimiento de resolución por incumplimiento de obligaciones del propietario, ( las que sean) o con dice el art. 1556 del Cc rescisión del contrato en este caso por el arrendatario.
Un saludo.
Hola, acabo de leeros y justamente me pasa algo parecido; copio y pego el mensaje que acabo de publicar en el foro para ver si me pueden asesorar. GRACIAS DE ANTEMANO
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Me acabo de enterar de una sentencia de que un juzgado me condena a desalojar y a pagar el alquiler de una casa en la que no vivo desde el 2004.
Antes de irme de la casa ni el administrador ni la propietaria se hicieron cargo de las llaves del piso para no devolverme el dinero de la fianza a sabiendas de que yo cogía un avión para irme a vivir fuera de España. Me quedé en su día sin recuperar la fianza y ahora encima me quieren estafar.
MI PREGUNTA ES: Como me preocupa que me puedan embargar algo por éstos elementos, primero apelaré esa sentencia, y luego quiero interponer una por estafa pero, ¿ES SUFICIENTE ARGUMENTO PARA UN JUEZ demostrar claramente que yo no vivo allí desde que finalicé el año de contrato con: billetes de avión incluidos, baja de contrato de teléfono de esa casa, facturas de mi actual casa desde 2004 hasta hoy, certificado de la empresa de mudanzas, cambio de padrón y dirección del censo, etc.? PORQUE MI DESGRACIA ES QUE HE DADO CON UNOS CHORIZOS Y EN SU DÍA NO COMUNIQUÉ QUE ME MARCHABA DEL PISO POR ESCRITO SINO POR TELÉFONO AL ADMINISTRADOR Y A LA DUEÑA DEL PISO. Y ésto es el pequeño gran problema de mi palabra contra la de éstos ladrones.
También es frustrante que, ante la justicia, defenderse cuesta dinero. Es la primera vez que asistiré a un juzgado en mi vida y no se si mi economía aguantará desplazamientos de avión y abogados para que ésta gente no se salga con la suya.
MUY AGRADECIDO A TODA PERSONA QUE PUEDA ORIENTARME.
GRACIAS
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Me acabo de enterar de una sentencia de que un juzgado me condena a desalojar y a pagar el alquiler de una casa en la que no vivo desde el 2004.
Antes de irme de la casa ni el administrador ni la propietaria se hicieron cargo de las llaves del piso para no devolverme el dinero de la fianza a sabiendas de que yo cogía un avión para irme a vivir fuera de España. Me quedé en su día sin recuperar la fianza y ahora encima me quieren estafar.
MI PREGUNTA ES: Como me preocupa que me puedan embargar algo por éstos elementos, primero apelaré esa sentencia, y luego quiero interponer una por estafa pero, ¿ES SUFICIENTE ARGUMENTO PARA UN JUEZ demostrar claramente que yo no vivo allí desde que finalicé el año de contrato con: billetes de avión incluidos, baja de contrato de teléfono de esa casa, facturas de mi actual casa desde 2004 hasta hoy, certificado de la empresa de mudanzas, cambio de padrón y dirección del censo, etc.? PORQUE MI DESGRACIA ES QUE HE DADO CON UNOS CHORIZOS Y EN SU DÍA NO COMUNIQUÉ QUE ME MARCHABA DEL PISO POR ESCRITO SINO POR TELÉFONO AL ADMINISTRADOR Y A LA DUEÑA DEL PISO. Y ésto es el pequeño gran problema de mi palabra contra la de éstos ladrones.
También es frustrante que, ante la justicia, defenderse cuesta dinero. Es la primera vez que asistiré a un juzgado en mi vida y no se si mi economía aguantará desplazamientos de avión y abogados para que ésta gente no se salga con la suya.
MUY AGRADECIDO A TODA PERSONA QUE PUEDA ORIENTARME.
GRACIAS
Mi caso es todavía más sorprendente.
Se trata de un contrato de local de negocio, el contrato se hizo por cinco años y se pagó la renta por anticipado, sí los cinco años por anticipado, lo que hacía un total de 30.000 euros contantes y sonantes. El local de negocio en cuestión era un bar-restaurante, el cual se explotó únicamente durante los meses de Mayo a Septiembre y con problemas con el vecindario porque se encontraba dentro de una urbanización y para el acceso rodado había una verja que según los estatutos de la comunidad debía permanecer abierta durante el tiempo que el bar estuviera abierto al público, pero los vecinos la cerraban sistemáticamente. El caso es que debido a estos problemas cerraron el local a finales de septiembre del primer año de alquiler, pero para mayor de las desgracias resulta que el mes de febrero del año siguiente la arrendataria fallece, dejando como herederas a las hijas, que como es lógico no querían hacerse cargo de citado negocio, primero porque ya tenían sus propios trabajos y segundo porque mas que dar beneficios lo único que daba era quebraderos de cabeza.
Pues bien, en estos supuestos la el art. 33 de la LAU como bien sabeis establece que en el supuesto de que los herederos podrán subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato. Pero en el supuesto de que estos no quieran subrogarse al no estar regulado por la ley debemos acudir al Código Civil y en este caso lo que se establece es que si no quieren subrogarse los perjuicios serán de su cargo. Se intenta negociar con el arrendador y este hace caso omiso. De llevarse a los juzgados este caso ¿tendrían las hijas alguna posibilidad de recuperar? me gustaría mucho poder encontrar algún camino para solucionarlo y para que las hijas pudieran recuperar parte de su dinero
Se trata de un contrato de local de negocio, el contrato se hizo por cinco años y se pagó la renta por anticipado, sí los cinco años por anticipado, lo que hacía un total de 30.000 euros contantes y sonantes. El local de negocio en cuestión era un bar-restaurante, el cual se explotó únicamente durante los meses de Mayo a Septiembre y con problemas con el vecindario porque se encontraba dentro de una urbanización y para el acceso rodado había una verja que según los estatutos de la comunidad debía permanecer abierta durante el tiempo que el bar estuviera abierto al público, pero los vecinos la cerraban sistemáticamente. El caso es que debido a estos problemas cerraron el local a finales de septiembre del primer año de alquiler, pero para mayor de las desgracias resulta que el mes de febrero del año siguiente la arrendataria fallece, dejando como herederas a las hijas, que como es lógico no querían hacerse cargo de citado negocio, primero porque ya tenían sus propios trabajos y segundo porque mas que dar beneficios lo único que daba era quebraderos de cabeza.
Pues bien, en estos supuestos la el art. 33 de la LAU como bien sabeis establece que en el supuesto de que los herederos podrán subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato. Pero en el supuesto de que estos no quieran subrogarse al no estar regulado por la ley debemos acudir al Código Civil y en este caso lo que se establece es que si no quieren subrogarse los perjuicios serán de su cargo. Se intenta negociar con el arrendador y este hace caso omiso. De llevarse a los juzgados este caso ¿tendrían las hijas alguna posibilidad de recuperar? me gustaría mucho poder encontrar algún camino para solucionarlo y para que las hijas pudieran recuperar parte de su dinero
Sino recuerdo mal el arrendamiento es una relación contracual "in tuitu personae", al morir el arrendatario se extingue el arriendo salvo que se de un caso de subrogación. La subrogación es una manera de continuar el contrato original que solo se permite por Ley expresa que lo permita. Por tanto, en principio muerto el arrendatario si nadie se subroga, los herederos del arrendatario podrían reclamar al arrendador por enriquecimiento injusto, para lo cual deberían entergar la posesión del local, manifestar su intención de no subrogarse, quizá añadiendo que por no darse las circunstancias de la ley -no continuar la actividad-, y reclamar parte del dinero entregado a fín de que no se produzca un enriqucimieto injusto en perjuicio del caudal hereditario. La finalización del contrato puede provocar la devolución de las rentas satisfechas pero no consumidas.
Mjlavin. No entiendo ( no sé quizá esté equivocado?) bien porque dices que este supuesto no está regualdo en la LAU y hay que acudir al Código CIvil donde se establece que sí no quieren subrogarse los perjuicios serán a su cargo???
Saludos.
me respondieron: Usa en el juicio cualquier tipo de prueba (personas, documentos, nuevo contrato de arrendamiento en otra vivienda, etc...) que atestigüe que no has habitado la vivienda en todo este tiempo por las razones que expusiste.
¿Tiene garantía de éxito esta vía? Es la que me recomiendan utilizar pero, ´realmente ésto es suficiente?
Gracias
¿Tiene garantía de éxito esta vía? Es la que me recomiendan utilizar pero, ´realmente ésto es suficiente?
Gracias
