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Interpretación de escritura de obra nueva
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Interpretación de escritura de obra nueva
Buenos días.
Necesito vuestra opinión sobre un párrafo en una escritura de obra nueva. Os sitúo:
Comunidad de copropietarios compuesta por viviendas, locales y garajes, Se constituye por tres edificios con sus locales, y un sótano de garajes, algunos de los cuales están bajo los edificios y otros bajo la plaza que forman los edificios. Las escrituras de obra nueva especifican las cuotas de participación de cada copropietario pero hay un estatuto regulador registrado junto con las escrituras de obra nueva que especifica ciertas excepciones a esas cuotas. Hay varias excepciones que hacen que cargas comunes de un determinado tipo no deban de ser satisfechas según cuota de participación general en escrituras. Por ejemplo, los gastos correspondientes al sótano, sólo se satisfacen por los garajes. Hay otras cargas que soportan sólo los locales por ejemplo, alguna otra viviendas y locales... es decir, según el tipo de carga, o se cubre con la cuota de participación general de cada copropietario, o si forma parte de este listado de excepciones, se cubre según excepciones a las cuotas ordinarias de participación regulados en este estatuto que forma parte de la escritura de obra nueva (para beneficio o perjuicio, según el tipo de carga, de algunos propietarios). Una de las excepciones es la que está dando lugar a controversia y es por eso que solicito vuestra opinión. Dice lo siguiente, copio literalmente el parágrafo completo: "Los gastos de conservación y reparación del techo o de la cubierta de garajes que constituye plaza pública, serán por cuenta de los propietarios de los garajes que estén situados debajo de a misma, en aquella parte cuya reparación no sea obligación municipal. En su consecuencia, están excluidos de los gastos de conservación y reparación de la parte de techo que está situada debajo de los edificios. Los gastos de conservación ordinaria y reparación del tejado, serán satisfechos por los propietarios de los locales y viviendas que a los mismos sirve de cubierta. Los gastos de conservación ordinaria y de reparación del suelo del porche, en aquella parte cuya reparación no sea obligación municipal, así como del techo de los garajes que quedan debajo de los edificios, serán satisfechos por los propietarios de dichos garajes y por los propietarios de las plantas bajas y viviendas".
Uno de los edificios va a reparar el tejado y exige a los garajes que están bajo su edificio participar en esas cargas, Los propietarios de los garajes opinan que ellos están exentos de participar en las cargas correspondientes a reparación de tejado como indica claramente la escritura. Fijaros que la escritura utiliza distinta terminología para referirse a distintos elementos comunes (techo de garajes, cubierta (plaza) y tejado).
¿Cómo lo interpretáis vosotros? Agradecería vuestros comentarios para aportar algo de luz en esta discusión comunitaria que se ha enquistado.
Muchas gracias de antemano por vuestra ayuda.
Necesito vuestra opinión sobre un párrafo en una escritura de obra nueva. Os sitúo:
Comunidad de copropietarios compuesta por viviendas, locales y garajes, Se constituye por tres edificios con sus locales, y un sótano de garajes, algunos de los cuales están bajo los edificios y otros bajo la plaza que forman los edificios. Las escrituras de obra nueva especifican las cuotas de participación de cada copropietario pero hay un estatuto regulador registrado junto con las escrituras de obra nueva que especifica ciertas excepciones a esas cuotas. Hay varias excepciones que hacen que cargas comunes de un determinado tipo no deban de ser satisfechas según cuota de participación general en escrituras. Por ejemplo, los gastos correspondientes al sótano, sólo se satisfacen por los garajes. Hay otras cargas que soportan sólo los locales por ejemplo, alguna otra viviendas y locales... es decir, según el tipo de carga, o se cubre con la cuota de participación general de cada copropietario, o si forma parte de este listado de excepciones, se cubre según excepciones a las cuotas ordinarias de participación regulados en este estatuto que forma parte de la escritura de obra nueva (para beneficio o perjuicio, según el tipo de carga, de algunos propietarios). Una de las excepciones es la que está dando lugar a controversia y es por eso que solicito vuestra opinión. Dice lo siguiente, copio literalmente el parágrafo completo: "Los gastos de conservación y reparación del techo o de la cubierta de garajes que constituye plaza pública, serán por cuenta de los propietarios de los garajes que estén situados debajo de a misma, en aquella parte cuya reparación no sea obligación municipal. En su consecuencia, están excluidos de los gastos de conservación y reparación de la parte de techo que está situada debajo de los edificios. Los gastos de conservación ordinaria y reparación del tejado, serán satisfechos por los propietarios de los locales y viviendas que a los mismos sirve de cubierta. Los gastos de conservación ordinaria y de reparación del suelo del porche, en aquella parte cuya reparación no sea obligación municipal, así como del techo de los garajes que quedan debajo de los edificios, serán satisfechos por los propietarios de dichos garajes y por los propietarios de las plantas bajas y viviendas".
Uno de los edificios va a reparar el tejado y exige a los garajes que están bajo su edificio participar en esas cargas, Los propietarios de los garajes opinan que ellos están exentos de participar en las cargas correspondientes a reparación de tejado como indica claramente la escritura. Fijaros que la escritura utiliza distinta terminología para referirse a distintos elementos comunes (techo de garajes, cubierta (plaza) y tejado).
¿Cómo lo interpretáis vosotros? Agradecería vuestros comentarios para aportar algo de luz en esta discusión comunitaria que se ha enquistado.
Muchas gracias de antemano por vuestra ayuda.
Mi opinión es que los garajes están exentos de la reparación de las cubiertas.
Igual que las viviendas y locales están exentos de la parte del techo de los garajes que conforman la plaza.
Y todos, viviendas, locales y garajes deben asumir los gastos de la parte inferior de los edificios, que es a la vez techo de los garajes y suelo de los locales y viviendas.
Igual que las viviendas y locales están exentos de la parte del techo de los garajes que conforman la plaza.
Y todos, viviendas, locales y garajes deben asumir los gastos de la parte inferior de los edificios, que es a la vez techo de los garajes y suelo de los locales y viviendas.
Muchísimas gracías por su rápida aportación!!!. Nosotros lo interpretamos de igual manera.
Referente a este punto al que hace mención, la cláusula hace una distinción clara entre garajes que se encuentran en plaza pública, dice que están excluidos de los gastos de conservación y reparación de la parte de techo que está situado debajo de los edificios. Y posteriormente, habla del techo de los garajes que quedan debajo de los edificios, y es aquí donde dice que serán satisfechos por los propietarios de dichos garajes (los que se ubican bajo los edificios) y por los propietarios de las plantas bajas y viviendas, eximiendo en esta parte a los propietarios de garajes que quedan bajo plaza publica. Ahí no vemos controversia (quizás nos equivocamos, disculpad si es así..)
Agradecería si alguna otra persona con conocimiento nos pudiera aportar su interpretación. Tenemos reunión de comunidad en breve, y va a haber “pelea” al respecto ;-).
Muchísimas gracias de nuevo, de verdad!!!
Referente a este punto al que hace mención, la cláusula hace una distinción clara entre garajes que se encuentran en plaza pública, dice que están excluidos de los gastos de conservación y reparación de la parte de techo que está situado debajo de los edificios. Y posteriormente, habla del techo de los garajes que quedan debajo de los edificios, y es aquí donde dice que serán satisfechos por los propietarios de dichos garajes (los que se ubican bajo los edificios) y por los propietarios de las plantas bajas y viviendas, eximiendo en esta parte a los propietarios de garajes que quedan bajo plaza publica. Ahí no vemos controversia (quizás nos equivocamos, disculpad si es así..)
Agradecería si alguna otra persona con conocimiento nos pudiera aportar su interpretación. Tenemos reunión de comunidad en breve, y va a haber “pelea” al respecto ;-).
Muchísimas gracias de nuevo, de verdad!!!
Usted indica
pero hay un estatuto regulador registrado junto con las escrituras de obra nueva que especifica ciertas excepciones a esas cuotas.
Quién elaboró y aprobó, esos estatutos? Porque lo normal es que los estatutos los confeccionan y los aprueban los propietarios.
O ya existian de origen, junto al título constitutivo?
pero hay un estatuto regulador registrado junto con las escrituras de obra nueva que especifica ciertas excepciones a esas cuotas.
Quién elaboró y aprobó, esos estatutos? Porque lo normal es que los estatutos los confeccionan y los aprueban los propietarios.
O ya existian de origen, junto al título constitutivo?
Buenas tardes.
El titulo constitutivo está reflejado en escritura pública, y es esa misma escritura, la que al final de la misma, incorpora tres páginas bajo el título "Estatutos reguladores del Regimen de Propiedad por pisos del Grupo de Viviendas, Locales Comerciales y Garajes sito en....". Los estatutos existen de origen, junto con el título constitutivo, van unidos en la misma escritura pública y están registrados en el Registro de la Propiedad correspondiente. No estamos hablando de estatutos redactados en una fecha posterior al título consitutivo por los copropietarios. Muchas gracias!
El titulo constitutivo está reflejado en escritura pública, y es esa misma escritura, la que al final de la misma, incorpora tres páginas bajo el título "Estatutos reguladores del Regimen de Propiedad por pisos del Grupo de Viviendas, Locales Comerciales y Garajes sito en....". Los estatutos existen de origen, junto con el título constitutivo, van unidos en la misma escritura pública y están registrados en el Registro de la Propiedad correspondiente. No estamos hablando de estatutos redactados en una fecha posterior al título consitutivo por los copropietarios. Muchas gracias!
Buenas noches. Vuelvo con este tema, porque hay litigio en la comunidad. Agradecería mucho, por favor, vuestras aportaciones para poder terminar de aclarar este tema. Esta es la frase en la escritura de obra nueva que da lugar a distintas interpretaciones.
"Los gastos de conservación ordinaria y reparación del tejado, serán satisfechos por los propietarios de los locales y viviendas que a los mismos sirve de cubierta". No dice garajes.
Una interpretación jurídica que tenemos, después de leer la escritura de obra nueva al completo, en lo que se refiere a este párrafo dice lo siguiente: "parece claro pues que el redactor del estatuto ha pretendido no imputar a los garajes los gastos de reparación de tejado", pero matiza que esa frase la entiende (en su humilde opinión escribe el letrado) como gastos de conservación ordinaria y de reparación, el mantenimiento ordinario. Pero en caso de tener que reponer el tejado en su totalidad por grave siniestro o cualquier otro motivo, considera que los garajes bajo la vivienda también deberían de contribuir al pago. En este caso, se sustituye porque toca hacerlo debido a su antigüedad, el tejado está deteriorado y se va a sustituir.
¿Cómo interpretáis el "y reparación de tejado" de la escritura de obra nueva? Porque es una frase que utiliza la conjunción "y" como adición, suma. Habla de gastos de conservación ordinaria por una parte, y "reparación de tejado". ¿Ese texto reparación de tejado no incluye cualquier tipo de reparación, incluída una sustitución completa? ¿Por qué ese letrado interpreta que no se debe de considerar al pie de la letra lo que dice la escritura de obra nueva? En el artículo 17 de la LPH no vemos ningún apartado que permita modificar cuotas de participación de escrituras de obra nueva en lo que respecta a reparación o sustitución de tejado. ¿Me puede orientar alguien, por favor? Muchísimas gracias por vuestra ayuda.
"Los gastos de conservación ordinaria y reparación del tejado, serán satisfechos por los propietarios de los locales y viviendas que a los mismos sirve de cubierta". No dice garajes.
Una interpretación jurídica que tenemos, después de leer la escritura de obra nueva al completo, en lo que se refiere a este párrafo dice lo siguiente: "parece claro pues que el redactor del estatuto ha pretendido no imputar a los garajes los gastos de reparación de tejado", pero matiza que esa frase la entiende (en su humilde opinión escribe el letrado) como gastos de conservación ordinaria y de reparación, el mantenimiento ordinario. Pero en caso de tener que reponer el tejado en su totalidad por grave siniestro o cualquier otro motivo, considera que los garajes bajo la vivienda también deberían de contribuir al pago. En este caso, se sustituye porque toca hacerlo debido a su antigüedad, el tejado está deteriorado y se va a sustituir.
¿Cómo interpretáis el "y reparación de tejado" de la escritura de obra nueva? Porque es una frase que utiliza la conjunción "y" como adición, suma. Habla de gastos de conservación ordinaria por una parte, y "reparación de tejado". ¿Ese texto reparación de tejado no incluye cualquier tipo de reparación, incluída una sustitución completa? ¿Por qué ese letrado interpreta que no se debe de considerar al pie de la letra lo que dice la escritura de obra nueva? En el artículo 17 de la LPH no vemos ningún apartado que permita modificar cuotas de participación de escrituras de obra nueva en lo que respecta a reparación o sustitución de tejado. ¿Me puede orientar alguien, por favor? Muchísimas gracias por vuestra ayuda.
Que es un local para la R.A.E
6. m. Sitio cercado o cerrado y cubierto.
Sin.:
recinto, establecimiento, nave, almacén, sitio, espacio, localidad.
Se puede entender con esta definicion a un garaje?
En alguna escritura de division horizontal, yo he leido
Local destinado a garaje
Esta, puede ser una vía a tomar
6. m. Sitio cercado o cerrado y cubierto.
Sin.:
recinto, establecimiento, nave, almacén, sitio, espacio, localidad.
Se puede entender con esta definicion a un garaje?
En alguna escritura de division horizontal, yo he leido
Local destinado a garaje
Esta, puede ser una vía a tomar
Buenas tardes. Parece ser que se va a reponer en su totalidad. Si es sustitución, ¿No aplica entonces esto que marca la escritura de obra nueva? Hemos hablado con otro abogado al que ha consultado una de las partes y nos decía que sustitución no es reparación. Si es sustitución y no aplica lo que se dice para reparación, y teniendo en cuenta que no hay ningún tipo de excepción a la cuota ordinaria que aplique para lo que es sustitución de tejado, ¿Se puede entender que aplican entonces las cuotas de participación ordinarias y debe de participar toda la comunidad? Porque al tratarse de una comunidad con varios edificios, nos comentaba que se funciona como una subcomunidad y aplicaría solo a los garajes bajo el edificio, pero no hay ninguna subcomunidad creada ni registrada en el registro de la propiedad ni lo reflejan las escrituras, ni tampoco hay ninguna mención a ningún tipo de comunidad restringida en las mismas, y para ello debería de estar reflejado en el título constitutivo, ¿No? Conocemos edificios más antiguos cuya escritura lo refleja. Otra duda que le surgía al abogado es que en el párrafo completo que aplica, habla de techos de garaje y el losinterpreta como cubierta (tejado) , cuando el mismo párrafo menciona la palabra expresa tejado en otra frase y hace una repartición distinta de cuotas en el mismo párrafo. Es más, en la misma escritura, se utiliza la nomenclatura techo de garaje para unos garajes bajo plaza pública, y cubierta para la parte de la terraza que lo cubre. Techo para la parte interior superior del garaje únicamente. Muchísimas gracias a todos! El lunes nos reunimos con el abogado al que han consultado las partes para "rebatir". A ver si me dais herramientas. Muchas gracias!!!!
Mire, la escritura es clara: el tejado lo pagan los de las viviendas y locales, punto. Los de los garajes solo se encargan de su techo, salvo que el municipio tenga que hacerlo. Si el garaje está debajo del edificio, no les toca pagar el tejado porque no les afecta. Vamos, no hay vuelta de hoja: los garajes no pagan por lo que no les beneficia. Simple y directo, como está escrito.
Si fuera reparación (incluso una gran reparación) para mí estaría claro que los garajes están exentos de contribuir.
Siendo una reposición total, tengo dudas ya que no se contempla el caso. Quizás coincidiría con la opinión de que los garajes sí contribuyen por no estar contemplada su exención en ese caso. Pero lo diría con la boca pequeña porque no estoy seguro. Creo que hay una laguna en esos estatutos.
Siendo una reposición total, tengo dudas ya que no se contempla el caso. Quizás coincidiría con la opinión de que los garajes sí contribuyen por no estar contemplada su exención en ese caso. Pero lo diría con la boca pequeña porque no estoy seguro. Creo que hay una laguna en esos estatutos.
¿Qué dice el Tribunal Supremo acerca de los gastos comunes? Que incluyen tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de junio de 2016 aclara que los gastos comunes en una comunidad de propietarios incluyen tanto los gastos ordinarios (como mantenimiento y servicios regulares) como los gastos extraordinarios (como reparaciones importantes o mejoras). Esto significa que todos los propietarios deben contribuir a estos gastos según su cuota de participación en la comunidad, independientemente de si son ordinarios o extraordinarios.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de junio de 2016 aclara que los gastos comunes en una comunidad de propietarios incluyen tanto los gastos ordinarios (como mantenimiento y servicios regulares) como los gastos extraordinarios (como reparaciones importantes o mejoras). Esto significa que todos los propietarios deben contribuir a estos gastos según su cuota de participación en la comunidad, independientemente de si son ordinarios o extraordinarios.
Muchas gracias a todos.
El estatuto indica:
"Las cuotas de participación que corresponden a las distintas partes del inmueble, en relación con su valor total, son las que figuran en sus respectivas descripciones.
Dichas cuotas servirán de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad con las siguientes excepciones: ..."
Una de las excepciones es la que he compartido y causa del litigio. ¿Puedo entender entonces, que si una sustitución de tejado no se contempla claramente, quedaría fuera de lo que son esas excepciones y habría que participar en el pago cada copropietario en base a sus cuotas de participación en escrituras? Es decir que la sustitución de ese tejado, debería de ser sufragada por todas las viviendas de la comunidad (de los distintos bloques), todos los locales, y todos los garajes. ¿Lo veis coherente así?
No termino de entender en este caso por qué exigen el pago a las viviendas, locales y garajes bajo ese edificio solamente, cuando la comunidad se compone por varios edificios, locales y más garajes, algunos bajo edificios otros bajo plaza. ¿Alguien me puede confirmar si esto es así o no?
Pero, según habéis comentado, si los gastos extraordinarios se consideran igual que los ordinarios, entonces ¿aplica la exención que se menciona en el estatuto y sólo deberían de pagar la sustitución del tejado locales y viviendas de ese edificio en concreto?
¿Qué enfoque le doy para rebatir al abogado al que han consultado las viviendas? Su informe concluye que (copio literalmente) : "Los estatutos de régimen interno hacen mención expresa a los gastos de conservación ordinaria y reparación de tejado, que serán satisfechos por los propietarios de dichos garajes y plantas bajas y vviendas, pero no refieren nada sobre los gastos extraordinarios siendo el cambio de cubierta un gasto subsumible en los extraordinarios" , luego explica que los gastos extraordinarios tendrán el mismo tratamiento que los ordinarios mencionando normas etc.. y su conclusión final es: "Los gastos de cambio de cubierta de la Comunidad de xxxx deberán ser sufragados por todos los propietarios de pisos, locales y garajes que quedan debajo del edificio en base a sus cuotas de participación ponderadas".
Este abogado ha considerado que la escritura claramente indica que los garajes bajo el edificio están obligados a contribuir por la frase que habla de "techo de garaje". Le he explicado que la escritura distingue claramente entre techo de garaje, cubierta y tejado y que a nuestro parecer no lo ha interpretado bien, es más, que si es como él dice, el estatuto en el mismo párrafo se contradice, porque claramente especifica también que la reparación de tejado corre a cargo de viviendas y locales solamente.
Disculpad tanta explicación... ¿Cómo rebato esta conclusión que este Sr. ha escrito en un informe y los copropietarios de las viviendas y locales han considerado que "va a misa"? Muchísimas gracias de nuevo.
El estatuto indica:
"Las cuotas de participación que corresponden a las distintas partes del inmueble, en relación con su valor total, son las que figuran en sus respectivas descripciones.
Dichas cuotas servirán de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad con las siguientes excepciones: ..."
Una de las excepciones es la que he compartido y causa del litigio. ¿Puedo entender entonces, que si una sustitución de tejado no se contempla claramente, quedaría fuera de lo que son esas excepciones y habría que participar en el pago cada copropietario en base a sus cuotas de participación en escrituras? Es decir que la sustitución de ese tejado, debería de ser sufragada por todas las viviendas de la comunidad (de los distintos bloques), todos los locales, y todos los garajes. ¿Lo veis coherente así?
No termino de entender en este caso por qué exigen el pago a las viviendas, locales y garajes bajo ese edificio solamente, cuando la comunidad se compone por varios edificios, locales y más garajes, algunos bajo edificios otros bajo plaza. ¿Alguien me puede confirmar si esto es así o no?
Pero, según habéis comentado, si los gastos extraordinarios se consideran igual que los ordinarios, entonces ¿aplica la exención que se menciona en el estatuto y sólo deberían de pagar la sustitución del tejado locales y viviendas de ese edificio en concreto?
¿Qué enfoque le doy para rebatir al abogado al que han consultado las viviendas? Su informe concluye que (copio literalmente) : "Los estatutos de régimen interno hacen mención expresa a los gastos de conservación ordinaria y reparación de tejado, que serán satisfechos por los propietarios de dichos garajes y plantas bajas y vviendas, pero no refieren nada sobre los gastos extraordinarios siendo el cambio de cubierta un gasto subsumible en los extraordinarios" , luego explica que los gastos extraordinarios tendrán el mismo tratamiento que los ordinarios mencionando normas etc.. y su conclusión final es: "Los gastos de cambio de cubierta de la Comunidad de xxxx deberán ser sufragados por todos los propietarios de pisos, locales y garajes que quedan debajo del edificio en base a sus cuotas de participación ponderadas".
Este abogado ha considerado que la escritura claramente indica que los garajes bajo el edificio están obligados a contribuir por la frase que habla de "techo de garaje". Le he explicado que la escritura distingue claramente entre techo de garaje, cubierta y tejado y que a nuestro parecer no lo ha interpretado bien, es más, que si es como él dice, el estatuto en el mismo párrafo se contradice, porque claramente especifica también que la reparación de tejado corre a cargo de viviendas y locales solamente.
Disculpad tanta explicación... ¿Cómo rebato esta conclusión que este Sr. ha escrito en un informe y los copropietarios de las viviendas y locales han considerado que "va a misa"? Muchísimas gracias de nuevo.
