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Interés negativo con diferencial
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Interés negativo con diferencial
Buenos dias, antes de nada, muchas gracias por adelantado.Tengo una hipoteca contratada con un diferencial del 0.5%, actualmente el Euríbor esta en septiembre a una media -0,368%, si no estoy confundido el interés que debería estar pagando debería ser de mas o menos 0.2%, pues bien en los recibos que me llegan del banco me aparece 1%, ademas he notado que algunos mese pago mas de capital y otros menos de interés, de forma un poco aleatoria.
A que puede ser debido y cual puede ser la razón para que mi hipoteca no pase a pagar intereses del 0.2% en vez del 1%.
Un saludo
A que puede ser debido y cual puede ser la razón para que mi hipoteca no pase a pagar intereses del 0.2% en vez del 1%.
Un saludo
No tiene nada que ver con derecho tributario, ni con derecho siquiera, diría yo, pero a ver: el interés en las hipotecas "habituales" se actualiza anualmente. Esto quiere decir que se te aplicará la bajada o subida del euribor cuando te toque la revisión, no cada mes. Normalmente es el cálculo del euribor medio del mes anterior al que se formalizó la hipoteca, y se renueva cuando se cumplen los años desde esta fecha. Por otro lado si tienes una hipoteca "habitual" con sistema de amortización francés, esto es, una misma cuota invariable durante el periodo de la hipoteca (o el año, hasta que se actualice), lo que se hace es calcular (no es un cálculo demasiado complejo, que suele venir además en el contrato la fórmula aplicada) qué cuota habrá que pagar para que los intereses de cada mes (que van disminuyendo según se va amortizando y es simplemente lo que se debe ese mes por el tipo de interés mensual) más la amortización restante resulte en una cuota constante que coincida con el plazo de la hipoteca.
Esto es: la cantidad a pagar en concepto únicamente de intereses siempre desciende, lógicamente, según vas amortizando, porque te queda menos que devolver por cada cuota que pagas, siempre que se mantenga el mismo tipo de interés. El restante hasta la cuota calculada por este sistema de amortización es lo que se amortiza y reduce la deuda restante (y que va aumentando por tanto lo que amortizas mes a mes).
Hay otros sistemas, como la amortización constante: pagas los intereses, que irán reduciéndose también cada mes, más una amortización constante, de forma que la cuota no es constante sino cada vez menor. Pero el más utilizado sin lugar a dudas es la cuota constante, el sistema francés.
Lo del 1%, si sí que te han renovado el tipo de interés, puede ser porque tengas cláusula suelo.
Esto es: la cantidad a pagar en concepto únicamente de intereses siempre desciende, lógicamente, según vas amortizando, porque te queda menos que devolver por cada cuota que pagas, siempre que se mantenga el mismo tipo de interés. El restante hasta la cuota calculada por este sistema de amortización es lo que se amortiza y reduce la deuda restante (y que va aumentando por tanto lo que amortizas mes a mes).
Hay otros sistemas, como la amortización constante: pagas los intereses, que irán reduciéndose también cada mes, más una amortización constante, de forma que la cuota no es constante sino cada vez menor. Pero el más utilizado sin lugar a dudas es la cuota constante, el sistema francés.
Lo del 1%, si sí que te han renovado el tipo de interés, puede ser porque tengas cláusula suelo.
Muchas gracias por su respuesta, pero el calculo de la hipoteca según indica la formula que figura en las escrituras, la revisión anual, trimestral o mensual de la hipoteca y el funcionamiento de un sistema francés de amortización, lo conozco. Sobre clausula suelo, no tengo, tengo otras clausulas abusivas por las cuales he denunciado al banco y estoy esperando sentencia del juez (en este país recomiendan esperar sentado, pues de pie...).
El tema es que teniendo un diferencial de 0.5 y un interés actual de -0.1 o -0.3 debería tener un interés de 0.4 ó -0.2%, y si por el contrario el diferencial actual como una clausula suelo pues debería tener un interés de 0.5% y por el contrario tengo un interés de 1%. Sinceramente creo que es una nueva estafa de los bancos, es difícil que los clientes se den cuenta al aumentar unas décimas el interés.
El tema es que teniendo un diferencial de 0.5 y un interés actual de -0.1 o -0.3 debería tener un interés de 0.4 ó -0.2%, y si por el contrario el diferencial actual como una clausula suelo pues debería tener un interés de 0.5% y por el contrario tengo un interés de 1%. Sinceramente creo que es una nueva estafa de los bancos, es difícil que los clientes se den cuenta al aumentar unas décimas el interés.
A ver, cositas que ya he explicado pero igual se pierde en tanto texto como puse:
-"he notado que algunos mese pago mas de capital y otros menos de interés" - esto es normal con el sistema francés. Cada mes que pasa amortizas algo y la deuda restante baja. La cuota se mantiene constante, por lo que cada mes que pasa de esa cuota fija irá bajando la parte de intereses y aumentando la parte de amortización. Claro que pagas algunos meses más de capital (amortización) y otros menos de intereses. Si entiendes el sistema francés verás que no puede ser de otra manera.
-"cual puede ser la razón para que mi hipoteca no pase a pagar intereses del 0.2% en vez del 1%" - Si el diferencial es 0,5 y el indicador tomado en cuenta (supongo que euríbor, que normalmente se redondea a dos decimales) es HOY del -0,3%, el interés que se te debería aplicar será el 0,2% si renovases HOY. Pero el tipo de interés solo se aplica cuando te toque renovación, a ti solo te interesará el tipo medio que haya el mes anterior a que te toque renovar. Si renuevas en febrero, por ejemplo, se te aplicará el de enero, y que ahora esté en -0,36% o en el 25% y lo que suba o baje el resto del año no te afecta en absoluto. No sé si es a esto a lo que te refieres. Ten en cuenta (no sé si será el caso o no) que suele haber además un periodo inicial, lo típico de: "un x% los dos primeros años, después euriborx".
¿Cuándo renuevas? ¿cuándo se constituyó esta hipoteca?
-"he notado que algunos mese pago mas de capital y otros menos de interés" - esto es normal con el sistema francés. Cada mes que pasa amortizas algo y la deuda restante baja. La cuota se mantiene constante, por lo que cada mes que pasa de esa cuota fija irá bajando la parte de intereses y aumentando la parte de amortización. Claro que pagas algunos meses más de capital (amortización) y otros menos de intereses. Si entiendes el sistema francés verás que no puede ser de otra manera.
-"cual puede ser la razón para que mi hipoteca no pase a pagar intereses del 0.2% en vez del 1%" - Si el diferencial es 0,5 y el indicador tomado en cuenta (supongo que euríbor, que normalmente se redondea a dos decimales) es HOY del -0,3%, el interés que se te debería aplicar será el 0,2% si renovases HOY. Pero el tipo de interés solo se aplica cuando te toque renovación, a ti solo te interesará el tipo medio que haya el mes anterior a que te toque renovar. Si renuevas en febrero, por ejemplo, se te aplicará el de enero, y que ahora esté en -0,36% o en el 25% y lo que suba o baje el resto del año no te afecta en absoluto. No sé si es a esto a lo que te refieres. Ten en cuenta (no sé si será el caso o no) que suele haber además un periodo inicial, lo típico de: "un x% los dos primeros años, después euriborx".
¿Cuándo renuevas? ¿cuándo se constituyó esta hipoteca?
