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Instalación de nuevas tuberías de agua en la fachada
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Instalación de nuevas tuberías de agua en la fachada
Buenos días a todos,
El Vicepresidente de la Comunidad donde resido (9 plantas, 4 viviendas simétricas por planta), en Madrid, ha convocado, por sorpresa, una Junta Extraordinaria este jueves por la tarde, para tratar el tema de las tuberías de abastecimiento de agua fría envejecidas (edificio de 40 años, con tuberías fallando por fin de su vida útil). Y su opción es la de subir una tubería nueva por el hueco del ascensor hasta la azotea, y de allí (supongo que con las correspondientes ventosas y purgadores) bajar por las FACHADAS (¡!) hasta los tendederos de todas las viviendas (y de ahí al contador de cada uno bajo el fregadero de la mitad de la cocina, a fastidiarse y picar techos, azulejos, muebles y encimeras de las cocinas, sobre todo de los vecinos jóvenes que hemos ido reformando las viviendas al ir entrando a vivir a medida que se va produciendo el cambio generacional). Parece que el coste de semejante desaguisado técnico sería de unos 40.000 €, a pagar "como el chocolate del loro" en 22 mensualidades de 50€ (a ver si así cuela).
Mis temores "técnicos" más inmediatos frente a esta propuesta son:
- Supongo que, por mucho aislante maravilloso que se ponga, las temperaturas del verano dando el solazo toda la tarde calienten tubo y agua, de modo que se acabó el agua fría en verano.
- Este calentamiento del agua puede incluso implicar, para agua quieta, una merma en sus características y precisar de una mayor cloración, por ejemplo.
- Por supuesto, en invierno si de noche helara, también podría haber problemas de congelación/rotura de las tuberías.
Y, en cuanto a las dudas de las cuestiones jurídicas derivadas de esta actuación, las siguientes cosas:
1 - ¿Tienen el ayuntamiento de Madrid alguna normativa sobre si se puede poner, alegremente, este tipo de servicios en las fachadas?
2 - Al tratarse de una instalación común fundamental del edificio, no sé si se puede actuar tan radicalmente (no es una simple reparación o reforma) en ella. La verdad, con el cambio en la última versión de la Ley de la Prop. Horizontal en la supresión del artículo 12 y en la nueva redacción del artículo 17, ya no sé si esto del agua estaría incluido en el actual punto 17.3 (3/5 partes de los propietarios para la aprobación), el 17.6 (unanimidad) o el 17.7 (mayoría simple).
En principio, yo con mi formación técnica (aunque no sea en arquitectura) veo muchas "lagunas operativas" (por decirlo suavemente) en esta peregrina idea, pero como los vecinos son capaces de votar de forma imprevisible y a opinar de cualquier cosa como tertulianos radiofónicos o de barra de bar, prefiero ir preparado ante cualquier eventualidad.
En julio del año pasado se rechazó una propuesta más práctica y económica de recubrimiento interior de las tuberías con resinas epoxi, incluso por menos del actual importe de esta idea, también para las de calefacción.
Por cierto que, en caso de que se aprobara esta nueva red por las fachadas, ¿podría salirme del acuerdo con una impugnación, tal como indica el artículo 18 de la Ley? ¿Ante quién y cómo se realiza/tramita la impugnación? ¿Se podría dar el caso de que se tuviera que mantener el servicio por las viejas tuberías a los vecinos que nos saliésemos del acuerdo? (Personalmente, estaría hasta dispuesto a pagar el procedimiento de sellado con epoxi a la ascendente que da agua a mi mano de vivienda).
Gracias por anticipado a quienes puedan responder algo, en especial en lo relativo al artículo 17 y si esto entraría en los casos de unanimidad, 3/5 o mayoría simple.
El Vicepresidente de la Comunidad donde resido (9 plantas, 4 viviendas simétricas por planta), en Madrid, ha convocado, por sorpresa, una Junta Extraordinaria este jueves por la tarde, para tratar el tema de las tuberías de abastecimiento de agua fría envejecidas (edificio de 40 años, con tuberías fallando por fin de su vida útil). Y su opción es la de subir una tubería nueva por el hueco del ascensor hasta la azotea, y de allí (supongo que con las correspondientes ventosas y purgadores) bajar por las FACHADAS (¡!) hasta los tendederos de todas las viviendas (y de ahí al contador de cada uno bajo el fregadero de la mitad de la cocina, a fastidiarse y picar techos, azulejos, muebles y encimeras de las cocinas, sobre todo de los vecinos jóvenes que hemos ido reformando las viviendas al ir entrando a vivir a medida que se va produciendo el cambio generacional). Parece que el coste de semejante desaguisado técnico sería de unos 40.000 €, a pagar "como el chocolate del loro" en 22 mensualidades de 50€ (a ver si así cuela).
Mis temores "técnicos" más inmediatos frente a esta propuesta son:
- Supongo que, por mucho aislante maravilloso que se ponga, las temperaturas del verano dando el solazo toda la tarde calienten tubo y agua, de modo que se acabó el agua fría en verano.
- Este calentamiento del agua puede incluso implicar, para agua quieta, una merma en sus características y precisar de una mayor cloración, por ejemplo.
- Por supuesto, en invierno si de noche helara, también podría haber problemas de congelación/rotura de las tuberías.
Y, en cuanto a las dudas de las cuestiones jurídicas derivadas de esta actuación, las siguientes cosas:
1 - ¿Tienen el ayuntamiento de Madrid alguna normativa sobre si se puede poner, alegremente, este tipo de servicios en las fachadas?
2 - Al tratarse de una instalación común fundamental del edificio, no sé si se puede actuar tan radicalmente (no es una simple reparación o reforma) en ella. La verdad, con el cambio en la última versión de la Ley de la Prop. Horizontal en la supresión del artículo 12 y en la nueva redacción del artículo 17, ya no sé si esto del agua estaría incluido en el actual punto 17.3 (3/5 partes de los propietarios para la aprobación), el 17.6 (unanimidad) o el 17.7 (mayoría simple).
En principio, yo con mi formación técnica (aunque no sea en arquitectura) veo muchas "lagunas operativas" (por decirlo suavemente) en esta peregrina idea, pero como los vecinos son capaces de votar de forma imprevisible y a opinar de cualquier cosa como tertulianos radiofónicos o de barra de bar, prefiero ir preparado ante cualquier eventualidad.
En julio del año pasado se rechazó una propuesta más práctica y económica de recubrimiento interior de las tuberías con resinas epoxi, incluso por menos del actual importe de esta idea, también para las de calefacción.
Por cierto que, en caso de que se aprobara esta nueva red por las fachadas, ¿podría salirme del acuerdo con una impugnación, tal como indica el artículo 18 de la Ley? ¿Ante quién y cómo se realiza/tramita la impugnación? ¿Se podría dar el caso de que se tuviera que mantener el servicio por las viejas tuberías a los vecinos que nos saliésemos del acuerdo? (Personalmente, estaría hasta dispuesto a pagar el procedimiento de sellado con epoxi a la ascendente que da agua a mi mano de vivienda).
Gracias por anticipado a quienes puedan responder algo, en especial en lo relativo al artículo 17 y si esto entraría en los casos de unanimidad, 3/5 o mayoría simple.
Supongo que se habrán estudiado las diversas alternativas posibles. No parece muy lógico que a una junta se presente una única solución, al menos sin dar explicaciones de por qué se han descartado otras.
Le puedo decir que, en un piso de mi propiedad hemos tenido este mismo problema (edificio de 60 años). Encargamos un estudio a un arquitecto, y nos planteó diversas alternativas, que se discutieron en junta. La solución, casualmente es parecida, tuberías por la fachada, pero en patios interiores, revestidas de un aislante.
En resumen, una obra de mantenimiento de este tipo, es algo bastante serio para hacerlo deprisa y corriendo.
Y, en cuanto a mayorías necesarias, si las tuberías actuales presentan muchas deficiencias, pienso que la obra hay que hacerla sí o sí, y lo único que pueden votar es el plazo de ejecución y derrama (LPH Art 10-1-a).
Le puedo decir que, en un piso de mi propiedad hemos tenido este mismo problema (edificio de 60 años). Encargamos un estudio a un arquitecto, y nos planteó diversas alternativas, que se discutieron en junta. La solución, casualmente es parecida, tuberías por la fachada, pero en patios interiores, revestidas de un aislante.
En resumen, una obra de mantenimiento de este tipo, es algo bastante serio para hacerlo deprisa y corriendo.
Y, en cuanto a mayorías necesarias, si las tuberías actuales presentan muchas deficiencias, pienso que la obra hay que hacerla sí o sí, y lo único que pueden votar es el plazo de ejecución y derrama (LPH Art 10-1-a).
Es cierto Acriton, strictu senso no es el vicepresidente quien ha convocado la Junta, pero ha sido él quien se ha encargado de hacerlo (hablé con la presidenta sobre el tema, y me dice que lo movió todo él) porque en una anterior junta se le "comisionó" para explorar otros modos alternativos de renovar las tuberías.
Yo fui presidente el año pasado, y este hombre fue también vicepresidente, y antes que eso llevaba unos 7 años como presidente. Con el tiempo, me he ido dando cuenta de que es una persona "poco clara" en la forma de explicar las cosas y modo de actuar, y me da la impresión de que le gusta estar en los cargos para hacer a su antojo, de modo que estoy intranquilo con el asunto y trato de estar en guardia.
Por otro lado, Pepe123, el año pasado, en mi presidencia, traté el mismo asunto (a mitad de año estaba quemado con los problemas de fugas de varios vecinos), con varias alternativas (que propuse a todos lo vecinos en igualdad de condiciones objetivas técnicas, de modo que no salió la opción que a mí me hubiese parecido preferible, pero no traté de decantar la elección hacia mis preferencias personales), entre ellas los tratamientos de resinas, la sustitución de las tuberías en los tabiques a través de los salones (no hay patios en el edificio, es todo exterior) con obra de albañilería, o la sustitución gradual por pisos a medida que fuera habiendo fallos que, de cualquier manera, obligarían a picado y pintado en los pisos afectados (y que fue la opción que finalmente salió, puesto que era la que no comprometía inicialmente a nada).
Soy ingeniero, y soy plenamente consciente de que hay que estudiar/ofrecer siempre varias alternativas a un problema técnico, como así hice en su momento. Me parece que este hombre se va a apoyar en que las otras alternativas ya se descartaron en su momento el verano pasado y tratar de colar que ya no cabe el volver a plantearlas (absurdo, lo sé, pero tiene buena capacidad de manipulación con la gente mayor de la comunidad y con la administradora también se ha llevado bien estos años), y ponerse una medalla (que a mí me parece muy bien, que me da igual, pero no quiero, por meros juegos bizantinos de poder en un edificio, tragarme una solución técnica que a mí me parece muy mala).
Yo fui presidente el año pasado, y este hombre fue también vicepresidente, y antes que eso llevaba unos 7 años como presidente. Con el tiempo, me he ido dando cuenta de que es una persona "poco clara" en la forma de explicar las cosas y modo de actuar, y me da la impresión de que le gusta estar en los cargos para hacer a su antojo, de modo que estoy intranquilo con el asunto y trato de estar en guardia.
Por otro lado, Pepe123, el año pasado, en mi presidencia, traté el mismo asunto (a mitad de año estaba quemado con los problemas de fugas de varios vecinos), con varias alternativas (que propuse a todos lo vecinos en igualdad de condiciones objetivas técnicas, de modo que no salió la opción que a mí me hubiese parecido preferible, pero no traté de decantar la elección hacia mis preferencias personales), entre ellas los tratamientos de resinas, la sustitución de las tuberías en los tabiques a través de los salones (no hay patios en el edificio, es todo exterior) con obra de albañilería, o la sustitución gradual por pisos a medida que fuera habiendo fallos que, de cualquier manera, obligarían a picado y pintado en los pisos afectados (y que fue la opción que finalmente salió, puesto que era la que no comprometía inicialmente a nada).
Soy ingeniero, y soy plenamente consciente de que hay que estudiar/ofrecer siempre varias alternativas a un problema técnico, como así hice en su momento. Me parece que este hombre se va a apoyar en que las otras alternativas ya se descartaron en su momento el verano pasado y tratar de colar que ya no cabe el volver a plantearlas (absurdo, lo sé, pero tiene buena capacidad de manipulación con la gente mayor de la comunidad y con la administradora también se ha llevado bien estos años), y ponerse una medalla (que a mí me parece muy bien, que me da igual, pero no quiero, por meros juegos bizantinos de poder en un edificio, tragarme una solución técnica que a mí me parece muy mala).
hola buenos días.1º hace unos días se reunió la junta de propietarios,como casi siempre no acudieron ni la mitad de propietarios,son validas sus decisiones. 2º si no estoy
de acuerdo con lo acordado que debo hacer, puedo impugnar las decisiones tomadas como ,cuantos vecinos son necesarios para impugnar los acuerdos. para que el acta sea valida y legal tienen que firmar los favorables a su aplicación, 3ºes necesario la firma de los dos conjugues en caso de estar casados.4 es legal después de la reunión ir recogiendo firmas para intentar conseguir el apoyo necesario para la aprobación de una derrama .
de acuerdo con lo acordado que debo hacer, puedo impugnar las decisiones tomadas como ,cuantos vecinos son necesarios para impugnar los acuerdos. para que el acta sea valida y legal tienen que firmar los favorables a su aplicación, 3ºes necesario la firma de los dos conjugues en caso de estar casados.4 es legal después de la reunión ir recogiendo firmas para intentar conseguir el apoyo necesario para la aprobación de una derrama .
No hay que confundir la parte comunitaria de las tuberias del agua y la parte privativa de las tuberias de cada vivienda.
Es decir que la comunidad tiene una tuberia comunitaria la cual llega hasta un punto de cada vivienda a partir de la cual iria el contador y de ahi sale las tuberias privativas de cada propiedad.
Es que no entiendo la parte en que explicas que tuvieron que hacer obras dentro de las viviendas ¿A cargo de la comunidad estas obras? No debería ser así.
Y la comunidad debería buscar a un arquitecto para que hiciera un proyecto para esto. Un proyecto con una o varias opciones que luego en Junta, tras conocer las ventajas e inconvenientes de cada opción, se deberían votar en una Junta extraordinaria. Lo que está claro es que la comunidad no tiene porque pagar las obras de puertas para adentro de cada vivienda. Cada uno que haga dentro de su casa lo que quiera ya que la comunidad no tiene potestad para hacer ni deshacer dentro de la propiedad privada de cada uno. Hay zonas comunes y elementos comunes como las tuberias del agua, pero hasta la puerta de la casa de cada uno. Siento ser tan repetitivo, pero si ayuda a dejarlo claro pues bien.
Ahora dices que han acordado algo con lo que no estas de acuerdo. Pues lo primero es que para poder impugnar algo tienes que salvar el voto y decir que vas a impugnar, pero esto debes hacerlo en la reunión. Debe quedar constancia en acta de tu manifestación. Creo que no puedes hacer nada si no lo hiciste así. Eso sí, quien está en situación de poder impugnar son los vecinos que no asistieron. Lo primero es que esos que no asistieron manifiesten por escrito su voto disconforme con ese acuerdo antes de 30 días. Después tienen 3 meses para impugnar. Si impugna alguien con ingresos bajos pues puede pedir la justicia gratuita y así no le costará nada. La justicia gratuita que se vaya a informar al colegio de abogados de su zona.
Es decir que la comunidad tiene una tuberia comunitaria la cual llega hasta un punto de cada vivienda a partir de la cual iria el contador y de ahi sale las tuberias privativas de cada propiedad.
Es que no entiendo la parte en que explicas que tuvieron que hacer obras dentro de las viviendas ¿A cargo de la comunidad estas obras? No debería ser así.
Y la comunidad debería buscar a un arquitecto para que hiciera un proyecto para esto. Un proyecto con una o varias opciones que luego en Junta, tras conocer las ventajas e inconvenientes de cada opción, se deberían votar en una Junta extraordinaria. Lo que está claro es que la comunidad no tiene porque pagar las obras de puertas para adentro de cada vivienda. Cada uno que haga dentro de su casa lo que quiera ya que la comunidad no tiene potestad para hacer ni deshacer dentro de la propiedad privada de cada uno. Hay zonas comunes y elementos comunes como las tuberias del agua, pero hasta la puerta de la casa de cada uno. Siento ser tan repetitivo, pero si ayuda a dejarlo claro pues bien.
Ahora dices que han acordado algo con lo que no estas de acuerdo. Pues lo primero es que para poder impugnar algo tienes que salvar el voto y decir que vas a impugnar, pero esto debes hacerlo en la reunión. Debe quedar constancia en acta de tu manifestación. Creo que no puedes hacer nada si no lo hiciste así. Eso sí, quien está en situación de poder impugnar son los vecinos que no asistieron. Lo primero es que esos que no asistieron manifiesten por escrito su voto disconforme con ese acuerdo antes de 30 días. Después tienen 3 meses para impugnar. Si impugna alguien con ingresos bajos pues puede pedir la justicia gratuita y así no le costará nada. La justicia gratuita que se vaya a informar al colegio de abogados de su zona.
