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Instalación bolardo plaza de garaje
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Es cierto es que el suelo del garaje está constituido por una cimentación y que la misma constituye un elemento estructural, pero no es menos cierto que la plaza de aparcamiento es privativa y consecuentemente el suelo y el subsuelo de la misma son privativos.
Partiendo de ese concepto, cabe sostener que la cimentación, dado su carácter estructural, es un elemento común, pero únicamente a los meros efectos funcionales.
Por lo anterior considero que la instalación de un soporte (bolardo) en la superficie de la plaza de garaje (elemento privativo y común a efectos funcionales), no perjudica a la cimentación del edificio ni a su estructura.
Cuestión distinta es la que apunta Fontanero. Si la Comunidad acredita que el bolardo perjudica de algún modo las maniobras de otros vehículos, podría prosperar la reclamación, pero no es menos cierto que depende de las circunstancias, porque si el garaje cumple la normativa sobre medidas y zona de rodamiento, difícilmente van a poder acreditar el perjuicio.
En ese sentido, la solución dependerá de las pruebas periciales que se practiquen, en su caso.
Saludos.
Partiendo de ese concepto, cabe sostener que la cimentación, dado su carácter estructural, es un elemento común, pero únicamente a los meros efectos funcionales.
Por lo anterior considero que la instalación de un soporte (bolardo) en la superficie de la plaza de garaje (elemento privativo y común a efectos funcionales), no perjudica a la cimentación del edificio ni a su estructura.
Cuestión distinta es la que apunta Fontanero. Si la Comunidad acredita que el bolardo perjudica de algún modo las maniobras de otros vehículos, podría prosperar la reclamación, pero no es menos cierto que depende de las circunstancias, porque si el garaje cumple la normativa sobre medidas y zona de rodamiento, difícilmente van a poder acreditar el perjuicio.
En ese sentido, la solución dependerá de las pruebas periciales que se practiquen, en su caso.
Saludos.
Es estructural porque conforma la base del edificio (cimentación y encofrado) cosa parecida con el terrado o azoteas.
Pero el motivo no es otro que la maniobrabilidad de los vehiculos en un lugar destinado a tal fin, aparcar y estacionar. Cuando se pone un bolardo se está impidiendo esa movilidad al resto de vehiculo de forma solidaria. Téngase presente que, ese espacio cuando está vacio puede ser invadido momentaneamente para facilitar la entrada, salida y el estacionamiento de otros vehiculos. Y quiero recordar que ese era el fundamento de una de las sentencias.
Pero el motivo no es otro que la maniobrabilidad de los vehiculos en un lugar destinado a tal fin, aparcar y estacionar. Cuando se pone un bolardo se está impidiendo esa movilidad al resto de vehiculo de forma solidaria. Téngase presente que, ese espacio cuando está vacio puede ser invadido momentaneamente para facilitar la entrada, salida y el estacionamiento de otros vehiculos. Y quiero recordar que ese era el fundamento de una de las sentencias.
Ya tenemos claro que el garaje es un elemento privativo.
Lo que me crea dudas es el comentario del Administrador. ¿Por qué dice que la superficie del garaje es un elemento estructural? ¿Hay un garaje o elementos constructivos debajo del garaje?
Si así fuera, su Administrador tendría razón y se trataría de un elemento estructural, si bien, para instalar el bolardo necesitaría que el acuerdo se aprobara por mayoría simple y no por unanimidad.
Si no existen más elementos debajo de la superficie del garaje, considero que el suelo y el subsuelo son privativos y no precisa autorización de la comunidad para instalar el bolardo, del mismo modo que puede realizar obras en el interior de su vivienda, siempre y cuando no afecten a elementos estructurales, etc.
En este segundo supuesto, yo no retiraría el bolardo y a esperar a que adopten medidas legales.
Lo que me crea dudas es el comentario del Administrador. ¿Por qué dice que la superficie del garaje es un elemento estructural? ¿Hay un garaje o elementos constructivos debajo del garaje?
Si así fuera, su Administrador tendría razón y se trataría de un elemento estructural, si bien, para instalar el bolardo necesitaría que el acuerdo se aprobara por mayoría simple y no por unanimidad.
Si no existen más elementos debajo de la superficie del garaje, considero que el suelo y el subsuelo son privativos y no precisa autorización de la comunidad para instalar el bolardo, del mismo modo que puede realizar obras en el interior de su vivienda, siempre y cuando no afecten a elementos estructurales, etc.
En este segundo supuesto, yo no retiraría el bolardo y a esperar a que adopten medidas legales.
Gracias, la verdad que me aclara bastante la solucion vuestros comentarios. Realmente creo que en esta ocasion la comunidad busca problemas donde no existen, porque el bolardo esta instalado de tal manera que no molesta al resto de vecinos.
Voy a esperar unos dias para ver si el resto de vecinos retiran sus objetos (ruedas, cartones, cepos de moto, etc) y como logicamente nadie lo retirara enviare un escrito al administrador y al presidente indicando que puede comprobarse nadie ha retirado nada, que me niego a retirarlo y en caso de que lo realice la comunidad tomare medidas legales contra ellos por ir en contra de la ley.
Voy a esperar unos dias para ver si el resto de vecinos retiran sus objetos (ruedas, cartones, cepos de moto, etc) y como logicamente nadie lo retirara enviare un escrito al administrador y al presidente indicando que puede comprobarse nadie ha retirado nada, que me niego a retirarlo y en caso de que lo realice la comunidad tomare medidas legales contra ellos por ir en contra de la ley.
Yo no estoy de acuerdo en que el suelo de cada plaza sea comunitario. Podría serlo la parte estructural pero no la parte superficial que es la afectada al instalar un bolardo.
Efectivamente, si te quitan el bolardo por las bravas sería un delito y lo mejor es denunciar al presidente y al administrador por vía penal.
Lo que yo haría es contestar al administrador que no lo retiras y avisar de que nadie tiene competencia para decidir que lo retires.
Efectivamente, si te quitan el bolardo por las bravas sería un delito y lo mejor es denunciar al presidente y al administrador por vía penal.
Lo que yo haría es contestar al administrador que no lo retiras y avisar de que nadie tiene competencia para decidir que lo retires.
En escritura figura la plaza de garaje que es en concreto, con su coeficiente de participación dentro de la comunidad del garaje, ya que esta comunidad está separada de la comunidad de las viviendas.
Ademas en el acta indican que todos los objetos (ruedas, plasticos que se ponen en las columnas para no rozar el coche, mi bolardo, etc...) se debe retirar por lo siguiente:
recuerda a todos los propietarios que los Estatutos
de la Comunidad son claros al respecto. El artículo 4, letra B, indica que queda prohibido
el almacenamiento de cualquier clase de objetos y dejar en los vehículos mercancías o
. materiales inflamables o peligrosos así como lavar, engrasar o reparar los vehículos
'apamados. Por su parte la letra "A" del mismo artículo indica, que todos y cada uno de los
propietarios se obligan a no variar el destino del local-garaje que es exclusivamente el de
aparcamiento privado de vehículos automóviles. En este sentido, y como se ha podido
observar, en numerosas plazas de garaje hay ruedas (material inflamable) que no deben
estar por el peligro que las mismas entrañan, así como el almacenamiento de otros
enseres (recipientes con aceite, bolsas, etc.) que no deben estar en las plazas. En
definitiva las plazas de garaje, como indican los Estatutos de la Comunidad, están
destinadas única y exclusivamente al aparcamiento de vehículos no debiendo
almacenarse en ellas absolutamente nada ya que ante cualquier incidente en el mismo,
que esperemos no suceda, la compañía de seguros podría imputar la responsabilidad a la
comunidad y no hacerse cargo de nada. Otra cuestión a tener en cuenta es la colocación
en las plazas de elementos taladrando el pavimento o las paredes para colocar bolardos,
etc. sin la correspondiente autorización. El pavimento del garaje, las paredes, etc. son
elementos comunes y por lo tanto cualquier alteración de un elemento común para un uso
privativo necesita forzosamente la autorización de la comunidad para ello. Como queda
claro en los Estatutos de la Comunidad, artículo 3, cada cuota indivisa da derecho a usar y
servirse exclusiva y excluyentemente de la correspondiente plaza de aparcamiento, lo que
no quiere decir que las mismas puedan alterarse a gusto de cada titular.
Entiendo por vuestros comentarios que la comunidad no puedo retirarlo por su cuenta, ya que además no esta aprobado en junta y en acta no aparece nada al respecto. Por otro lado el abogado del seguro me indico, no se si sera correcto, que en el caso de que la comunidad decida retirarlo estarían incurriendo en un delito penal.
Desde vuestra experiencia y punto de vista que opcion creeis que seria la mejor a adoptar:
1. Indicar al administrador que no lo retiro y esperar a que la comunidad decida, si se aprueba, tomar medidas legales
2. Quitarlo y solicitar su instalacion: estoy casi seguro que en caso de necesitarse unanimidad de votos nunca me darian la aprobacion
3. Otras opciones
Ademas en el acta indican que todos los objetos (ruedas, plasticos que se ponen en las columnas para no rozar el coche, mi bolardo, etc...) se debe retirar por lo siguiente:
recuerda a todos los propietarios que los Estatutos
de la Comunidad son claros al respecto. El artículo 4, letra B, indica que queda prohibido
el almacenamiento de cualquier clase de objetos y dejar en los vehículos mercancías o
. materiales inflamables o peligrosos así como lavar, engrasar o reparar los vehículos
'apamados. Por su parte la letra "A" del mismo artículo indica, que todos y cada uno de los
propietarios se obligan a no variar el destino del local-garaje que es exclusivamente el de
aparcamiento privado de vehículos automóviles. En este sentido, y como se ha podido
observar, en numerosas plazas de garaje hay ruedas (material inflamable) que no deben
estar por el peligro que las mismas entrañan, así como el almacenamiento de otros
enseres (recipientes con aceite, bolsas, etc.) que no deben estar en las plazas. En
definitiva las plazas de garaje, como indican los Estatutos de la Comunidad, están
destinadas única y exclusivamente al aparcamiento de vehículos no debiendo
almacenarse en ellas absolutamente nada ya que ante cualquier incidente en el mismo,
que esperemos no suceda, la compañía de seguros podría imputar la responsabilidad a la
comunidad y no hacerse cargo de nada. Otra cuestión a tener en cuenta es la colocación
en las plazas de elementos taladrando el pavimento o las paredes para colocar bolardos,
etc. sin la correspondiente autorización. El pavimento del garaje, las paredes, etc. son
elementos comunes y por lo tanto cualquier alteración de un elemento común para un uso
privativo necesita forzosamente la autorización de la comunidad para ello. Como queda
claro en los Estatutos de la Comunidad, artículo 3, cada cuota indivisa da derecho a usar y
servirse exclusiva y excluyentemente de la correspondiente plaza de aparcamiento, lo que
no quiere decir que las mismas puedan alterarse a gusto de cada titular.
Entiendo por vuestros comentarios que la comunidad no puedo retirarlo por su cuenta, ya que además no esta aprobado en junta y en acta no aparece nada al respecto. Por otro lado el abogado del seguro me indico, no se si sera correcto, que en el caso de que la comunidad decida retirarlo estarían incurriendo en un delito penal.
Desde vuestra experiencia y punto de vista que opcion creeis que seria la mejor a adoptar:
1. Indicar al administrador que no lo retiro y esperar a que la comunidad decida, si se aprueba, tomar medidas legales
2. Quitarlo y solicitar su instalacion: estoy casi seguro que en caso de necesitarse unanimidad de votos nunca me darian la aprobacion
3. Otras opciones
En realidad hay dos clases de garajes. Unos son aquellos en que todo es de propiedad comunitaria y es la comunidad la que asigna una plaza a cada comunero. En ese caso, puede prohibir la colocación de bolardos porque todo es zona común.
Otro tipo de garajes (hasta donde yo sé, lo más habitual) es aquel donde cada propietario es dueño de su propia plaza y las zonas comunes son los pasillos, etc. En estos garajes, la comunidad nada puede prohibir dentro de la propiedad privada salvo lo dispuesto en los estatutos y en la ley.
Otro tipo de garajes (hasta donde yo sé, lo más habitual) es aquel donde cada propietario es dueño de su propia plaza y las zonas comunes son los pasillos, etc. En estos garajes, la comunidad nada puede prohibir dentro de la propiedad privada salvo lo dispuesto en los estatutos y en la ley.
Ya tenemos debate a la vista.
En mi opinión, para establecer la titularidad de los garajes hay que estar a lo dispuesto en el Título constitutivo (Escrituras).
Consecuentemente, con el fin de comprobar a quién pertenece ese elemento, se puede consultar el Título constitutivo a través del Registro de la Propiedad, donde está inscrito, solicitando una nota simple, o solicitando copia de la Escritura al Presidente o Secretario encargados de su custodia.
En el Título constitutivo, se describirá el inmueble en su conjunto, expresando los servicios e instalaciones con que cuente. En él se verá si el garaje es elemento común o está dividido en plazas, cada una vinculada a un piso o local.
El artículo 396 del Código Civil dispone que los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
De lo anterior se desprende que los garajes no son elementos comunes y no lo son porque el citado artículo no los incluye entre los elementos comunes (lo hacía con anterioridad a la reforma de la vigente Ley de Propiedad Horizontal que modificó el artículo 396 del Código Civil) y así lo declara una Sentencia del Tribunal Supremo del año 2014, cuya fecha no recuerdo y que tendría que buscar (pero existe).
En conclusión, si la plaza de garaje constituye una finca registral diferenciada con coeficiente de participación en gastos, considero que se trata de un elemento privativo.
Cabe destacar que el Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, sentencia de 17 febrero 2010, rec. 1958/2005 EDJ 2010/14196 ha declarado que «una plaza de aparcamiento es, por su propia definición, un espacio destinado al estacionamiento de vehículos (con o sin motor), remolques y similares. El uso de su vuelo es, CIERTAMENTE PRIVATIVO y, aunque sea poco usual, debe admitirse su posible utilización para otros fines (conjuntamente con el uso de aparcamiento, pero no exclusivamente para otros usos distintos), ya sea usando el espacio situado sobre el techo del vehículo (así, lo que se sitúe o almacene sobre una baca) ya con soporte en el suelo, en el techo o en las paredes (acaso bicicletas o triciclos).»
La instalación de cepos es una situación similar a la anterior y por tanto interpreto que se pueden instalar cepos u otros sistemas de seguridad en la plaza de aparcamiento para evitar que otros la ocupen sin permiso pero teniendo en cuenta que no podemos limitar las maniobras del resto de vehículos.
Lo recomendable es comunicarlo en la reunión de propietarios si vamos a hacer obras y no queremos futuros incordios, pero no creo que prospere una demanda caprichosa por parte de la Comunidad (cuestión distinta es que acrediten que el cepo en cuestión perjudica a la comunidad o a otros usuarios del garaje).
En mi opinión, para establecer la titularidad de los garajes hay que estar a lo dispuesto en el Título constitutivo (Escrituras).
Consecuentemente, con el fin de comprobar a quién pertenece ese elemento, se puede consultar el Título constitutivo a través del Registro de la Propiedad, donde está inscrito, solicitando una nota simple, o solicitando copia de la Escritura al Presidente o Secretario encargados de su custodia.
En el Título constitutivo, se describirá el inmueble en su conjunto, expresando los servicios e instalaciones con que cuente. En él se verá si el garaje es elemento común o está dividido en plazas, cada una vinculada a un piso o local.
El artículo 396 del Código Civil dispone que los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
De lo anterior se desprende que los garajes no son elementos comunes y no lo son porque el citado artículo no los incluye entre los elementos comunes (lo hacía con anterioridad a la reforma de la vigente Ley de Propiedad Horizontal que modificó el artículo 396 del Código Civil) y así lo declara una Sentencia del Tribunal Supremo del año 2014, cuya fecha no recuerdo y que tendría que buscar (pero existe).
En conclusión, si la plaza de garaje constituye una finca registral diferenciada con coeficiente de participación en gastos, considero que se trata de un elemento privativo.
Cabe destacar que el Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, sentencia de 17 febrero 2010, rec. 1958/2005 EDJ 2010/14196 ha declarado que «una plaza de aparcamiento es, por su propia definición, un espacio destinado al estacionamiento de vehículos (con o sin motor), remolques y similares. El uso de su vuelo es, CIERTAMENTE PRIVATIVO y, aunque sea poco usual, debe admitirse su posible utilización para otros fines (conjuntamente con el uso de aparcamiento, pero no exclusivamente para otros usos distintos), ya sea usando el espacio situado sobre el techo del vehículo (así, lo que se sitúe o almacene sobre una baca) ya con soporte en el suelo, en el techo o en las paredes (acaso bicicletas o triciclos).»
La instalación de cepos es una situación similar a la anterior y por tanto interpreto que se pueden instalar cepos u otros sistemas de seguridad en la plaza de aparcamiento para evitar que otros la ocupen sin permiso pero teniendo en cuenta que no podemos limitar las maniobras del resto de vehículos.
Lo recomendable es comunicarlo en la reunión de propietarios si vamos a hacer obras y no queremos futuros incordios, pero no creo que prospere una demanda caprichosa por parte de la Comunidad (cuestión distinta es que acrediten que el cepo en cuestión perjudica a la comunidad o a otros usuarios del garaje).
Imagino que la pretensión de la Comunidad se basa en que usted ha realizado actuaciones que comportan alteración de elementos comunes sin consentimiento ni autorización de la Comunidad de Propietarios.
Es notorio que su actuación afecta a su plaza de garaje.
Parece que la Comunidad de Propietarios alega que la SUPERFICIE de su plaza de garaje tiene la consideración de elemento común, siendo titular de los mismos la Comunidad de Propietarios.
Particularmente considero que la instalación de su bolardo no constituye una alteración de elemento común en términos perjudiciales para la Comunidad, sino que se trata de una medida dirigida a salvaguardar el uso de su plaza de garaje, impidiendo la ocupación indebida de la misma, sin que dicha instalación impida el acceso a un elemento común, ni perjudique per se a la Comunidad.
Es notorio que su actuación afecta a su plaza de garaje.
Parece que la Comunidad de Propietarios alega que la SUPERFICIE de su plaza de garaje tiene la consideración de elemento común, siendo titular de los mismos la Comunidad de Propietarios.
Particularmente considero que la instalación de su bolardo no constituye una alteración de elemento común en términos perjudiciales para la Comunidad, sino que se trata de una medida dirigida a salvaguardar el uso de su plaza de garaje, impidiendo la ocupación indebida de la misma, sin que dicha instalación impida el acceso a un elemento común, ni perjudique per se a la Comunidad.
Gracias a ambos. La verdad es que veo que es un caso complicado porque depende a quien consultes te indica una cosa diferente.
He visto por internet que hay jurisprudencia al respecto en el que al final indican que se puede dejar el bolardo, pero he consultado tanto al departamento jurídico del seguro de hogar como al del coche y ambos me dicen que efectivamente me pueden obligar a retirarlo porque el suelo es una zona común, y en caso de que no lo retire solicitármelo judicialmente.
Pero en paralelo otro abogado me dice que lo puedo dejar...
Por lo cual la información de la que dispongo hasta este momento es bastante contradictoria.
He visto por internet que hay jurisprudencia al respecto en el que al final indican que se puede dejar el bolardo, pero he consultado tanto al departamento jurídico del seguro de hogar como al del coche y ambos me dicen que efectivamente me pueden obligar a retirarlo porque el suelo es una zona común, y en caso de que no lo retire solicitármelo judicialmente.
Pero en paralelo otro abogado me dice que lo puedo dejar...
Por lo cual la información de la que dispongo hasta este momento es bastante contradictoria.
¿Te refieres a quitarlo por las bravas? Eso sólo lo pueden hacer las Administraciones públicas. Si la comunidad no está de acuerdo con tu bolardo, debe acudir a los tribunales para que te obliguen a quitarlo, verás el chasco que se llevan.
Por cierto, son muchos los propietarios que ponen bolardos porque están hartos de encontrarse su plaza ocupada por algún caradura.
Por cierto, son muchos los propietarios que ponen bolardos porque están hartos de encontrarse su plaza ocupada por algún caradura.
