El portal de Derecho Español más completo y útil para jurístas, empresas y particulares
Bienvenid@
Inquilino sin contrato
- Foros Legales
- Arrendamientos Urbanos
- Tema: Inquilino sin contrato
- Arrendamientos Urbanos
Nuevo Comentario
9
Comentarios
Inquilino sin contrato
Soy propietario de un piso que me donaron mis padres en 2000, el cual fue arrendado por ellos en 1972 al arrendatario original (muerto hace unos años, por lo que su cónyuge está subrogada actualmente). El problema es que no existe un contrato por escrito, este fué realizado verbalmente y paga 40€ con actualización de IPC. Ahora quiere comprarlo pero no satisface el precioque yo exijo o bién que le acondicione el suelo y las ventanas. Mis preguntas son:
¿ Se puede considerar este "contrato" como indefinido? ¿Habría alguna manera de rescindir el "contrato"? ¿Se debe imputar el deterioro de estos elementos al arrendatario o estoy obligado a
realizar estas reparaciones?
Gracias de eantemano.
¿ Se puede considerar este "contrato" como indefinido? ¿Habría alguna manera de rescindir el "contrato"? ¿Se debe imputar el deterioro de estos elementos al arrendatario o estoy obligado a
realizar estas reparaciones?
Gracias de eantemano.
Sí el arrendatario original murió hace unos años, después de 1-1-1995, el contrato podía haberse extinguido por falta de notificación al arrendedador de la subrrogación en el plazo de tres meses -creo- desde la muerte del original arrendatario. Sí falleció antes de 1-1-1995 no había plazo especial de comunicación de la subrogación a menos que hubiera previa interpelación del arrendador. Pero parece que lo aquí pasó es que se han segido expidiendo y pagando los recibos de la renta con lo cual sí la muerte se produjo, luego del 1-1-1995 ,se plantearía la cuestión de: a) sí el arrendamiento original se extinguió por falta de notificación de la subrogación - habría que ver carta, los recibos a nombre de quién están- ver Dsiposición Transitoria B 9ª en relación al art.16 3º de la Lau del 94, y en consecuencia el contrato actual es otro no sometido a la prórroga forzosa, o b) se produjo efectivamente una subrogación por asentimiento y consentimiento tácito del propietario.
El problema del arrendatario es demostrar la antiguedad del contrato y por tanto su sujección a la prórroga forzosa, pero sí tiene recibos de pago lo puede probar aunque no exista formalmente el contrato, porque el contrato de alquiler no requiere forma.
El problema del arrendatario es demostrar la antiguedad del contrato y por tanto su sujección a la prórroga forzosa, pero sí tiene recibos de pago lo puede probar aunque no exista formalmente el contrato, porque el contrato de alquiler no requiere forma.
Me temo que en esta ocasión el Sr. mariopez1 está en un error porque aunque lo que dice se corresponde con el texto de la LAU, hay varias sentencias del TC que no dan por válido el argumento de la falta de notificación. Entre otros fundamentos entiende que el cónyuge firmante del contrato de arrendamiento lo hace en representación de la sociedad de gananciales. Hay otras sentencias que lo reconocen también para las uniones de hecho. Son sentencias interesantes que con seguridad serán del agrado del Sr. mariopez1. Disculpeme si no le facilito referencias en este momento pero no le costará encontrarlas.
En relación con su última pregunta y no tratándose de reparaciones urgentes, haga Ud. que le formulen la petición por escrito, detallando las reparaciones a realizar. Si no tiene claro si realmente son necesarias y son de cuantía importante, diríjase a un arquitecto, arquitecto técnico o profesional para que le realice un informe sobre si esas obras son necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad. En caso afirmativo deberá realizarlas pero podrá repercutir en la renta mensualmente un 10% anual del coste de la reparación circunstancia que sería aconsejable que informara a la arrendataria.
Hola Sole1, me estado mirando lo que decías y es cierto que tienes razón. En realidad según la jurisprudencia no se trata de subrogaciones sino de supuestos de cotitularidad arrendaticia. Pero para matizar lo dicho te remito un artículo breve, del hijo de Fuetes Lojo, que quizá sea del interés de todos, pues parece que la cuestión sigue siendo controvertida:
SUBROGACIÓN MORTIS CAUSA EN
LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO
DE VIVIENDA FIRMADOS
POR UNO DE LOS CÓNYUGES
Alejandro Fuentes-Lojo Lastres
Advocat
Discútese en el ámbito doctrinal y jurisprudencial si los contratos de arrendamiento de con destino a vivienda conyugal concertados con anterioridad a la nueva LAU de 24-11-1994 por uno de los cónyuges cuando el régimen matrimonial existente entre ellos fuere el de gananciales han de entenderse celebrados en nombre de ambos o tan solo a favor, como único arrendatario, del que lo hubiese firmado.
A este respecto es necesario resaltar que ha existido una numerosa jurisprudencia de Audiencia Provinciales, declarando que cuando se arrienda la vivienda para hogar familiar, constante matrimonio, o por razón de él, aunque solo uno de los cónyuges haya suscrito el contrato, ambos pueden ser considerados titulares conjuntamente de los derechos arrendaticios. Es la doctrina que podemos llamar gráficamente como de la cotitularidad “material”.
Para otras Audiencias Provinciales si el régimen matrimonial fuere el de sociedad de gananciales el arrendamiento de vivienda también sería de titularidad compartida. El cónyuge no firmante del contrato también sería arrendatario, coarrendatario.
Esta doctrina se origina a raíz de la sentencia del Tribunal Constitucional de 31 de octubre de 1986 que otorgó el amparo solicitado por la esposa contra el desahucio por falta de pago de un piso del que era arrendatario el marido y cuyo uso había sido atribuido en sentencia firme de separación a la recurrente y sus hijos, por no haber sido citado la esposa en dicho proceso. Se afirma que “el cónyuge aunque fuera el único firmante del contrato, no por eso puede ostentar la exclusiva de la titularidad de la posesión, obviamente posesión común o coposesión. Será sí, la del marido, una titularidad formal a los efectos de terceros e incluso procesal en caso de contienda, pero sin que eso suponga que en el ejercicio pueda disponerse del derecho que el título concede con desprecio de otros intereses legítimos y menos de los cotitulares materiales (esposa e hijos)”. Y más adelante: “Y que en buena interpretación no puede alterarse unilateralmente la disponibilidad posesoria de la vivienda y que el consentimiento de ambos cónyuges convierte el interés en derecho “ope legis”, o lo que es lo mismo, que los dos cónyuges ostentan y tienen atribuido el derecho que el contrato de arrendamiento configura”.
En la sentencia de 6 de octubre de 1989 del mismo Tribunal se efectúan afirmaciones generales ahondando e el mismo concepto, tales como que : “Pero en el actual derecho de familia no sólo se ha pasado a un régimen general de cogestión de la sociedad de gananciales (lo que obliga a replantearse si la titularidad de la relación arrendaticia corresponde exclusivamente al marido), sino que la mujer ha recuperado su plena capacidad de obrar no sólo sobre los bienes adjudicados por separación judicial, sino sobre los propios bienes gananciales, de entre los que hay que entender incluidos los derechos arrendaticios”
Adviértase de la trascendencia práctica que ha tenido el acogimiento por muchos tribunales e esta doctrina, invocada con frecuencia con éxito en pleitos sobre resolución del contrato por inexistencia del derecho de subrogación del cónyuge separado, o, tras la nueva LAU, por falta de notificación al arrendador de la subrogación en el plazo de los tres meses. Si partimos de que los dos esposos eran cotitulares el arrendamiento no existiría en puridad subrogación, ni sería necesaria notificación alguna al fallecimiento del cónyuge, por continuar la vigencia del arrendamiento con el sobreviviente.
Este no tendría el carácter de subrogado, sino de arrendatario inicial, por lo que no sería de aplicación lo previsto en la disposición transitoria 2ª apartados 4 al 9 de la nueva LAU.
SUBROGACIÓN MORTIS CAUSA EN
LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO
DE VIVIENDA FIRMADOS
POR UNO DE LOS CÓNYUGES
Alejandro Fuentes-Lojo Lastres
Advocat
Discútese en el ámbito doctrinal y jurisprudencial si los contratos de arrendamiento de con destino a vivienda conyugal concertados con anterioridad a la nueva LAU de 24-11-1994 por uno de los cónyuges cuando el régimen matrimonial existente entre ellos fuere el de gananciales han de entenderse celebrados en nombre de ambos o tan solo a favor, como único arrendatario, del que lo hubiese firmado.
A este respecto es necesario resaltar que ha existido una numerosa jurisprudencia de Audiencia Provinciales, declarando que cuando se arrienda la vivienda para hogar familiar, constante matrimonio, o por razón de él, aunque solo uno de los cónyuges haya suscrito el contrato, ambos pueden ser considerados titulares conjuntamente de los derechos arrendaticios. Es la doctrina que podemos llamar gráficamente como de la cotitularidad “material”.
Para otras Audiencias Provinciales si el régimen matrimonial fuere el de sociedad de gananciales el arrendamiento de vivienda también sería de titularidad compartida. El cónyuge no firmante del contrato también sería arrendatario, coarrendatario.
Esta doctrina se origina a raíz de la sentencia del Tribunal Constitucional de 31 de octubre de 1986 que otorgó el amparo solicitado por la esposa contra el desahucio por falta de pago de un piso del que era arrendatario el marido y cuyo uso había sido atribuido en sentencia firme de separación a la recurrente y sus hijos, por no haber sido citado la esposa en dicho proceso. Se afirma que “el cónyuge aunque fuera el único firmante del contrato, no por eso puede ostentar la exclusiva de la titularidad de la posesión, obviamente posesión común o coposesión. Será sí, la del marido, una titularidad formal a los efectos de terceros e incluso procesal en caso de contienda, pero sin que eso suponga que en el ejercicio pueda disponerse del derecho que el título concede con desprecio de otros intereses legítimos y menos de los cotitulares materiales (esposa e hijos)”. Y más adelante: “Y que en buena interpretación no puede alterarse unilateralmente la disponibilidad posesoria de la vivienda y que el consentimiento de ambos cónyuges convierte el interés en derecho “ope legis”, o lo que es lo mismo, que los dos cónyuges ostentan y tienen atribuido el derecho que el contrato de arrendamiento configura”.
En la sentencia de 6 de octubre de 1989 del mismo Tribunal se efectúan afirmaciones generales ahondando e el mismo concepto, tales como que : “Pero en el actual derecho de familia no sólo se ha pasado a un régimen general de cogestión de la sociedad de gananciales (lo que obliga a replantearse si la titularidad de la relación arrendaticia corresponde exclusivamente al marido), sino que la mujer ha recuperado su plena capacidad de obrar no sólo sobre los bienes adjudicados por separación judicial, sino sobre los propios bienes gananciales, de entre los que hay que entender incluidos los derechos arrendaticios”
Adviértase de la trascendencia práctica que ha tenido el acogimiento por muchos tribunales e esta doctrina, invocada con frecuencia con éxito en pleitos sobre resolución del contrato por inexistencia del derecho de subrogación del cónyuge separado, o, tras la nueva LAU, por falta de notificación al arrendador de la subrogación en el plazo de los tres meses. Si partimos de que los dos esposos eran cotitulares el arrendamiento no existiría en puridad subrogación, ni sería necesaria notificación alguna al fallecimiento del cónyuge, por continuar la vigencia del arrendamiento con el sobreviviente.
Este no tendría el carácter de subrogado, sino de arrendatario inicial, por lo que no sería de aplicación lo previsto en la disposición transitoria 2ª apartados 4 al 9 de la nueva LAU.
SIGUE:
" La muy reciente sentencia de 8 de junio de 2004 dictada por la Sección 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona hace un estudio exhaustivo del tema declarando como principio general que “el arrendamiento es en sí una relación obligacional o crediticia y por ello afecta en principio –con las salvedades que luego se harán– sólo a quien aparece como titular del mismo, de acuerdo con la doctrina del párrafo rimero del artículo 1385, en relación con el más general artículo 1257, ambos del Código Civil; que por otra parte es claro que vincular la situación arrendaticia con la sociedad de gananciales supondría hacer de peor condición a los matrimonios que viven bajo otro régimen conyugal y ello sin razón legal alguna; que en todo caso, parece evidente que el fundamento de derecho positivo de tal tesis, que son los artículos 96 y 1320 del Código Civil, no se inscriben dentro de la regulación de la sociedad legal de glaciales, sino al margen de la misma, con lo que el legislador parece, incluso desde el punto de vista sistemático, haber tratado por todos los medios de separar derechos sobre la vivienda habitual y régimen de gananciales en el ámbito que nos afecta, aunque su esfuerzo quizá no se haya visto recompensado totalmente con el éxito; que los derechos que a un cónyuge le puedan corresponder en relación con una vivienda familiar de la que no es titular no proceden, pues, de su régimen económico matrimonial, sino del hecho del matrimonio”.
Sin embargo, llega a la conclusión, que la doctrina expuesta puede ponerse en duda en los casos de arrendamientos concertado por el marido cuando, de acuerdo con una determinada concepción sociológica y jurídica de la familia, el esposo era el representante de la esposa, quien no podía obligarse sin su consentimiento –piénsese en la primitiva redacción de los artículos 60 y 61 del Código Civil–.
Esos artículos fueron modificados por la Ley 14/1975, de 2 de mayo, que confirió “la mayoría de edad legal” a la mujer casada, dejando de existir la representación legal del marido respecto de la misma.
La aplicación de tal doctrina de la Sala, conduce a distinguir a estos fines entre los arrendamientos concertados con anterioridad a la Ley 14/1975 antes citada, y los concertados con posterioridad cuando se produzca el fallecimiento de la persona que en el contrato apareciere como titular arrendatario. En el primer supuesto, cabría entender que el cónyuge sobreviviente era a modo de un coarrendatario, por lo que no se produciría subrogación alguna según la transitoria 2ª de la LAU 1994, ya que la continuación en el arrendamiento se produciría como consecuencia del contrato celebrado aunque lo hubiese firmado uno solo de los cónyuges.
En los arrendamientos celebrados con posterioridad a la Ley 14/1975, operaría la disposición transitoria 2ª, teniendo el cónyuge sobreviviente la condición de subrogado según esa transitoria si conviviese con el difunto, con la obligación de proceder a dar cumplimiento a lo preceptuado en ella, y entre otras cosas, a efectuar la notificación del fallecimiento y subrogación en el plazo leal de los tres meses."
Saludos. mariopez1
" La muy reciente sentencia de 8 de junio de 2004 dictada por la Sección 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona hace un estudio exhaustivo del tema declarando como principio general que “el arrendamiento es en sí una relación obligacional o crediticia y por ello afecta en principio –con las salvedades que luego se harán– sólo a quien aparece como titular del mismo, de acuerdo con la doctrina del párrafo rimero del artículo 1385, en relación con el más general artículo 1257, ambos del Código Civil; que por otra parte es claro que vincular la situación arrendaticia con la sociedad de gananciales supondría hacer de peor condición a los matrimonios que viven bajo otro régimen conyugal y ello sin razón legal alguna; que en todo caso, parece evidente que el fundamento de derecho positivo de tal tesis, que son los artículos 96 y 1320 del Código Civil, no se inscriben dentro de la regulación de la sociedad legal de glaciales, sino al margen de la misma, con lo que el legislador parece, incluso desde el punto de vista sistemático, haber tratado por todos los medios de separar derechos sobre la vivienda habitual y régimen de gananciales en el ámbito que nos afecta, aunque su esfuerzo quizá no se haya visto recompensado totalmente con el éxito; que los derechos que a un cónyuge le puedan corresponder en relación con una vivienda familiar de la que no es titular no proceden, pues, de su régimen económico matrimonial, sino del hecho del matrimonio”.
Sin embargo, llega a la conclusión, que la doctrina expuesta puede ponerse en duda en los casos de arrendamientos concertado por el marido cuando, de acuerdo con una determinada concepción sociológica y jurídica de la familia, el esposo era el representante de la esposa, quien no podía obligarse sin su consentimiento –piénsese en la primitiva redacción de los artículos 60 y 61 del Código Civil–.
Esos artículos fueron modificados por la Ley 14/1975, de 2 de mayo, que confirió “la mayoría de edad legal” a la mujer casada, dejando de existir la representación legal del marido respecto de la misma.
La aplicación de tal doctrina de la Sala, conduce a distinguir a estos fines entre los arrendamientos concertados con anterioridad a la Ley 14/1975 antes citada, y los concertados con posterioridad cuando se produzca el fallecimiento de la persona que en el contrato apareciere como titular arrendatario. En el primer supuesto, cabría entender que el cónyuge sobreviviente era a modo de un coarrendatario, por lo que no se produciría subrogación alguna según la transitoria 2ª de la LAU 1994, ya que la continuación en el arrendamiento se produciría como consecuencia del contrato celebrado aunque lo hubiese firmado uno solo de los cónyuges.
En los arrendamientos celebrados con posterioridad a la Ley 14/1975, operaría la disposición transitoria 2ª, teniendo el cónyuge sobreviviente la condición de subrogado según esa transitoria si conviviese con el difunto, con la obligación de proceder a dar cumplimiento a lo preceptuado en ella, y entre otras cosas, a efectuar la notificación del fallecimiento y subrogación en el plazo leal de los tres meses."
Saludos. mariopez1
