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Inquilino que no vive en la vivienda arrendada
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Inquilino que no vive en la vivienda arrendada
Buenos días,
El propietario de un edificio quiere romper el contrato de arrendamiento con un inquilino con renta antigua (para una obra o para sacar mayor rentabilidad). El contrato es un contrato verbal anterior a 1980.
Se tiene noticia de que el inquilino ya no vive en el piso en cuestión (sigue pagando, pero ahora vive en un geriátrico). ¿Hay algún mecanismo para romper el arrendamiento por abandonar la vivienda?
Muchas gracias
El propietario de un edificio quiere romper el contrato de arrendamiento con un inquilino con renta antigua (para una obra o para sacar mayor rentabilidad). El contrato es un contrato verbal anterior a 1980.
Se tiene noticia de que el inquilino ya no vive en el piso en cuestión (sigue pagando, pero ahora vive en un geriátrico). ¿Hay algún mecanismo para romper el arrendamiento por abandonar la vivienda?
Muchas gracias
Uno de los requisitos para resolver el contrato es que el inquilino deje de vivir en la vivienda por un periodo de 6 meses, a no ser que exista justa causa. Si el ingreso en el geriátrico es de manera indefinida, no hay justa causa y sí se podrá resolver el contrato pero si el inquilino está ingresado por un período temporal, no podrá exigir dicha resolución. Los 6 meses no tienen por qué ser continuados. En caso de que se dé la primera, debe recabar datos que indiquen que ya no vive allí y solicitar la resolución
Es mi opinión salvo opinión mejor fundada
Es mi opinión salvo opinión mejor fundada
La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 establece como causa de denegación de la prórroga forzosa (arts. 114-11 y 62-3º LAU 1964): - “cuando la vivienda no esté ocupada durante más de seis meses en el curso de un año, o el local de negocio permanezca cerrado por plazo igual, a menos que la desocupación o cierre obedezca a justa causa”.
Es justa causa la enfermedad mientras sea por tiempo definido.
La prueba de que la causa no es justa corresponde al arrendador: la testifical del director de la residencia puede acreditar el tiempo que lleva allí, pero no basta para probar si la enfermedad es transitoria o no, para ello hace falta una pericial médica.
Véase la SAP Barcelona, Sec. 4.ª, 111/2007, de 28 de febrero:
"La jurisprudencia de las distintas Audiencias ha venido entendiendo: 1.ª que para que la vivienda se repute ocupada es preciso que se utilice a los fines propios, es decir, que se habite personal y materialmente durante la mayor parte de las horas diurnas y nocturnas, y en especial aquellas que la práctica mas inveterada tiene como esencialmente hogareñas o que se consideran mas imprescindibles para el desarrollo de la vida dentro de ella, vulnerándose en otro caso la función social que cumplen y que se refleja en la Exposición de motivos y que justificaba la prórroga obligatoria para el arrendador, no bastando para enervar la acción la-- mera ocupación material con muebles, si aquel uso no se da o es esporádico, pues es precisa la presencia física y corporal y de lo que se tratara es de averiguar si el piso alquilado constituye verdaderamente el domicilio habitual del inquilino, como hogar propio y estable. 2ª) que los seis meses exigidos por la Ley no es necesario que discurran de modo continuo, ya que la desocupación durante mas de seis meses puede computarse con o sin interrupción y no es preciso tampoco que la desocupación se verifique dentro del año natural; 3) Que si bien a virtud del onus probandi que disciplina el art 1214 CC, debe entenderse con referencia al tema del no uso, que habrá de demostrarlo el actor, no puede imponerse un criterio rigorista en orden a su exhaustiva probanza dificultad para el arrendador por ser un hecho negativo difícilmente demostrable por la vía directa, adquieren singular relieve aquellas otras probanzas de carácter indiciario, y en concreto aquellas de elocuente significado, cuales son las relativas a consumos de elementos vitales e imprescindibles."
Sobre la posibilidad de retorno a la vivienda o no desde la residencia geriatrica:
SAP Cantabria de 14.11.1994, AC 19942020, en la que procede la justa causa porque la arrendataria padecía Alzheimer.
Y La SAP Málaga de 5.2.2001, JUR 2001175864, expresa que procede la justa causa cuando debido a una edad avanzada se requiera pasar temporadas fuera del domicilio.
La justa causa opera, por tanto, solamente si el arrendatario podía volver a la vivienda una vez cesaba la enfermedad. En la STS de 13.11.1999, RJ 19998805, se considera justa causa que ampara la desocupación. No se podía invocar esta causa si era imposible el retorno a la vivienda, como manifestaba la STS de 26.6.1963, RJ 19633495.
Para más información sobre la denegación de prórroga por no uso, véase la espléndida tesis doctoral de Dª Cristina Argelich Cornelles "El Arrendamiento Forzoso de Vivienda", d eobligada lectura para todo interesado en el tema.
Es justa causa la enfermedad mientras sea por tiempo definido.
La prueba de que la causa no es justa corresponde al arrendador: la testifical del director de la residencia puede acreditar el tiempo que lleva allí, pero no basta para probar si la enfermedad es transitoria o no, para ello hace falta una pericial médica.
Véase la SAP Barcelona, Sec. 4.ª, 111/2007, de 28 de febrero:
"La jurisprudencia de las distintas Audiencias ha venido entendiendo: 1.ª que para que la vivienda se repute ocupada es preciso que se utilice a los fines propios, es decir, que se habite personal y materialmente durante la mayor parte de las horas diurnas y nocturnas, y en especial aquellas que la práctica mas inveterada tiene como esencialmente hogareñas o que se consideran mas imprescindibles para el desarrollo de la vida dentro de ella, vulnerándose en otro caso la función social que cumplen y que se refleja en la Exposición de motivos y que justificaba la prórroga obligatoria para el arrendador, no bastando para enervar la acción la-- mera ocupación material con muebles, si aquel uso no se da o es esporádico, pues es precisa la presencia física y corporal y de lo que se tratara es de averiguar si el piso alquilado constituye verdaderamente el domicilio habitual del inquilino, como hogar propio y estable. 2ª) que los seis meses exigidos por la Ley no es necesario que discurran de modo continuo, ya que la desocupación durante mas de seis meses puede computarse con o sin interrupción y no es preciso tampoco que la desocupación se verifique dentro del año natural; 3) Que si bien a virtud del onus probandi que disciplina el art 1214 CC, debe entenderse con referencia al tema del no uso, que habrá de demostrarlo el actor, no puede imponerse un criterio rigorista en orden a su exhaustiva probanza dificultad para el arrendador por ser un hecho negativo difícilmente demostrable por la vía directa, adquieren singular relieve aquellas otras probanzas de carácter indiciario, y en concreto aquellas de elocuente significado, cuales son las relativas a consumos de elementos vitales e imprescindibles."
Sobre la posibilidad de retorno a la vivienda o no desde la residencia geriatrica:
SAP Cantabria de 14.11.1994, AC 19942020, en la que procede la justa causa porque la arrendataria padecía Alzheimer.
Y La SAP Málaga de 5.2.2001, JUR 2001175864, expresa que procede la justa causa cuando debido a una edad avanzada se requiera pasar temporadas fuera del domicilio.
La justa causa opera, por tanto, solamente si el arrendatario podía volver a la vivienda una vez cesaba la enfermedad. En la STS de 13.11.1999, RJ 19998805, se considera justa causa que ampara la desocupación. No se podía invocar esta causa si era imposible el retorno a la vivienda, como manifestaba la STS de 26.6.1963, RJ 19633495.
Para más información sobre la denegación de prórroga por no uso, véase la espléndida tesis doctoral de Dª Cristina Argelich Cornelles "El Arrendamiento Forzoso de Vivienda", d eobligada lectura para todo interesado en el tema.
