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Inquilino de un piso ejecutado hipotecariamente
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Inquilino de un piso ejecutado hipotecariamente
Una persona es inquilina de una vivienda por cinco años desde junio de 2.011. En enero de 2.012 se presenta en su casa una comisión judicial para hacer el lanzamiento de la persona contra la que se interpuso la ejecución hipotecaria. Como el inquilino está dentro de la casa, se paraliza el lanzamiento y ahora después de unos meses, el banco que se adjudicó la vivienda pide que se haga la comparecencia del art. 675. 3 de la LEC. ¿es sufiente título para evitar el lanzamiento ese contrato? El inquilino no sabía nada de la situación de la finca, ni de que se estuviera ejecutando, hay dudas de que la deudora hipotecaria supiera de la ejecución cuando firma el contrato de arredamiento. Desde enero hay ido muchas veces al juzgado para pedir un numero de cuenta del banco para poder ingresar la renta pero nunca se lo han dado, ya que el banco lo que quiere es echarlos. ¿Qué decidirá el juzgado sabiendo que el contrato de arrendamiento no se inscribió y que se ha comprobado que la adjudicación del piso por el banco fue en mayo de 2.011 y el contrato de arrendamiento es de julio de 2.011? La deudora ejecutada no se personó nunca en la ejecución, aunque si parece que sabía de la demanda de ejecución cuando firma el contrato. Gracias.
En la comparecencia deberá resolverse sobre si tiene derecho o no el arrendatario a permanecer en la finca, y por lo que se desprende de tu exposición, el arrendamiento se firmó con posterioridad a la interposición de la demanda de ejecución e incluso de la adjudicación de la finca por el ejecutante, por lo que es evidente que se decretará que no tiene derecho a permanecer en la finca. Saludos.
Gracias me lo temìa pero, el inquilino es una damnificado más. De hecho han ido muchas veces al Juzgado para que le dieran un número de cuenta para poder ingresar la renta al banco. El propio procurador del banco le dijo el día del lanzamiento fallido que fuera al Juzgado y lo preguntara. No sé qué puede hacer salvo negociar con el banco otro contrato de alquiler, si es que el Juzgado dictamina el lanzamiento. Gracias.
Resolución del derecho del arrendador durante los cinco primeros años de duración del contrato.
Imperativamente el legislador impone que se respete el plazo de duración de cinco años, computados desde la fecha del contrato o desde la fecha de la puesta a su disposición del inmueble, si esta fecha fuese posterior, de manera que si se hubiese concertado por plazo inferior, en principio tendrán la vigencia pactada, pero a su vencimiento el arrendatario podrá hacer uso de las prórrogas anuales a que se refiere el art. 9 LAU hasta completar los cinco años, lo que no es óbice de que al vencimiento del término pactado o, en su caso, al de cualquiera de las prórrogas anuales, hasta completar los cinco años, pueda el arrendatario hacer uso de la facultad de no renovar que le concede el art. 9.1 LAU, encontrando el legislador su fundamentación en razones jurídico-políticas, al entender como valor superior, incluso por encima de los principios básicos registrales, la estabilidad con carácter temporal de los arrendamientos urbanos destinados a vivienda permanente, lo que determina, como señala Marín López Nota , por disposición legal, la inmunidad de la posición del arrendatario frente a la de los terceros adquirentes que se subrogan en los derechos y obligaciones del arrendador primitivo. En estos casos, la protección del arrendatario se produce con plena independencia de que el contrato de arrendamiento esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad, pues se produce "en todo caso" y, por tanto, también con absoluta independencia de que sea anterior o posterior a la constitución de la hipoteca. Consecuentemente con lo anterior, una vez transcurrido los cinco años de duración del contrato, el tercero que accede a ostentar la titularidad del inmueble arrendado tiene la facultad de dar por finalizado el arrendamiento. Pasado el expresado plazo, la recuperación del inmueble a favor del adjudicatario no es automática, ya que ha de hacer vale su derecho en el curso de un proceso judicial —verbal—, pero de no accionar, una vez cumplidos los cinco primeros años, debe entenderse que entra en juego la prórroga tácita establecida en el art. 10 LAU, lo que vincula al nuevo adquirente en el mantenimiento del arrendamiento por plazo de otros tres años.
Imperativamente el legislador impone que se respete el plazo de duración de cinco años, computados desde la fecha del contrato o desde la fecha de la puesta a su disposición del inmueble, si esta fecha fuese posterior, de manera que si se hubiese concertado por plazo inferior, en principio tendrán la vigencia pactada, pero a su vencimiento el arrendatario podrá hacer uso de las prórrogas anuales a que se refiere el art. 9 LAU hasta completar los cinco años, lo que no es óbice de que al vencimiento del término pactado o, en su caso, al de cualquiera de las prórrogas anuales, hasta completar los cinco años, pueda el arrendatario hacer uso de la facultad de no renovar que le concede el art. 9.1 LAU, encontrando el legislador su fundamentación en razones jurídico-políticas, al entender como valor superior, incluso por encima de los principios básicos registrales, la estabilidad con carácter temporal de los arrendamientos urbanos destinados a vivienda permanente, lo que determina, como señala Marín López Nota , por disposición legal, la inmunidad de la posición del arrendatario frente a la de los terceros adquirentes que se subrogan en los derechos y obligaciones del arrendador primitivo. En estos casos, la protección del arrendatario se produce con plena independencia de que el contrato de arrendamiento esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad, pues se produce "en todo caso" y, por tanto, también con absoluta independencia de que sea anterior o posterior a la constitución de la hipoteca. Consecuentemente con lo anterior, una vez transcurrido los cinco años de duración del contrato, el tercero que accede a ostentar la titularidad del inmueble arrendado tiene la facultad de dar por finalizado el arrendamiento. Pasado el expresado plazo, la recuperación del inmueble a favor del adjudicatario no es automática, ya que ha de hacer vale su derecho en el curso de un proceso judicial —verbal—, pero de no accionar, una vez cumplidos los cinco primeros años, debe entenderse que entra en juego la prórroga tácita establecida en el art. 10 LAU, lo que vincula al nuevo adquirente en el mantenimiento del arrendamiento por plazo de otros tres años.
El problema radica en que quien hizo el contrato de alquiler ya no era el propietario de la finca, aunque tuviese la posesión hasta que se decretara el lanzamiento.
Es obvio que el expropietario que alquiló la vivienda ya conocía del procedimiento hipotecario, sabía que lo iban a lanzar e intentó sacar un beneficio ilícito hasta el momento del lanzamiento, es posible que incluso cobrara un depósito en concepto de fianza. Creo que deberías en cualquier caso dirigir la acción contra el expropietario, si se dió esta última circunstancia, ya que fue ella con evidente mala fe. Saludos.
Es obvio que el expropietario que alquiló la vivienda ya conocía del procedimiento hipotecario, sabía que lo iban a lanzar e intentó sacar un beneficio ilícito hasta el momento del lanzamiento, es posible que incluso cobrara un depósito en concepto de fianza. Creo que deberías en cualquier caso dirigir la acción contra el expropietario, si se dió esta última circunstancia, ya que fue ella con evidente mala fe. Saludos.
Tambien habría que comprobar, que constaba en el Registro de la Propiedad en la fecha de la firma del contrato de arrendamiento, pidiendo una certificación de cargas y anotaciones preventivas a la fecha de la firma del contrato de arrendamiento.
Si aun no había una anotación preventiva del banco, el arrendatario puede demostrar su buena fe y su ignorancia sobre el proceso, con independencia de que el arrendador si lo supiera.
Si aun no había una anotación preventiva del banco, el arrendatario puede demostrar su buena fe y su ignorancia sobre el proceso, con independencia de que el arrendador si lo supiera.
