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Inquilina abandona vivienda y su ex-pareja problemática se queda
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Inquilina abandona vivienda y su ex-pareja problemática se queda
Buenas tardes al foro, os cuento mi caso;
El 2 de junio de 2021 alquilé un bajo con patio a una chica firmando su pareja solo como avalista en el contrato de alquiler de vivienda, con vencimientos anuales.
Hoy me entero por la inquilina, que hace tiempo que no vive allí, y que en el piso vive su hoy ex-pareja.
¿Tiene derecho a vivir en la vivienda sin tener el contrato a su nombre, se puede hacer algo para rescindir el mismo?
Ni que decir tiene que esta persona es bastante problemática, en el piso tiene un montón de perros que están todo el día solos ladrando y aullando , el olor que sale de su vivienda es nauseabundo, el piso, muebles, etc. están destrozados, las quejas de los vecinos son continuas por la suciedad y olores, peleas, policía, amenazas, etc., etc.
En el tema del pago del alquiler si es formal, pero no me compensa.
¿Se puede hacer algo o mejor me aguanto y sigo como estamos?
El 2 de junio de 2021 alquilé un bajo con patio a una chica firmando su pareja solo como avalista en el contrato de alquiler de vivienda, con vencimientos anuales.
Hoy me entero por la inquilina, que hace tiempo que no vive allí, y que en el piso vive su hoy ex-pareja.
¿Tiene derecho a vivir en la vivienda sin tener el contrato a su nombre, se puede hacer algo para rescindir el mismo?
Ni que decir tiene que esta persona es bastante problemática, en el piso tiene un montón de perros que están todo el día solos ladrando y aullando , el olor que sale de su vivienda es nauseabundo, el piso, muebles, etc. están destrozados, las quejas de los vecinos son continuas por la suciedad y olores, peleas, policía, amenazas, etc., etc.
En el tema del pago del alquiler si es formal, pero no me compensa.
¿Se puede hacer algo o mejor me aguanto y sigo como estamos?
Si no lo ha autorizado expresamente, la inquilina no tiene derecho a cesión, puede resolver el contrato por cesión inconsentida:
LAU:
"Artículo 8. Cesión del contrato y subarriendo.
1. El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador."
"Artículo 27. Incumplimiento de obligaciones.
1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.
2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
a) ...
b) ....
c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.
d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas."
También puede resolver el contrato por actividades molestas o insalubres.
Aquí el problema son las pruebas.... informe de un detective, testigos... hay que enterarse de dónde se ha empadornado la inquilina, y de si el cesionario se ha empadronado. Hay que obtener un acta de todas las intervenciones de la policiá municipal.
Puede denunciar la insalubridad en la Concejalía de Urbanismo de su ayuntamiento. Y así tendrá un documento público que acredite las malas condiciones de la vivienda.
Tardará un año en echarlo, mas o menos.
LAU:
"Artículo 8. Cesión del contrato y subarriendo.
1. El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador."
"Artículo 27. Incumplimiento de obligaciones.
1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.
2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
a) ...
b) ....
c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.
d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas."
También puede resolver el contrato por actividades molestas o insalubres.
Aquí el problema son las pruebas.... informe de un detective, testigos... hay que enterarse de dónde se ha empadornado la inquilina, y de si el cesionario se ha empadronado. Hay que obtener un acta de todas las intervenciones de la policiá municipal.
Puede denunciar la insalubridad en la Concejalía de Urbanismo de su ayuntamiento. Y así tendrá un documento público que acredite las malas condiciones de la vivienda.
Tardará un año en echarlo, mas o menos.
Igual me equivoco... pero yo creo que podría (en condicional) llegar a tener, desgraciadamente, derecho a quedarse en virtud del articulo 12.3 "Si el arrendatario abandonara la vivienda sin manifestación expresa de desistimiento o de no renovación, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge que conviviera con aquél siempre que en el plazo de un mes de dicho abandono, el arrendador reciba notificación escrita del cónyuge manifestando su voluntad de ser arrendatario.
Si el contrato se extinguiera por falta de notificación, el cónyuge quedará obligado al pago de la renta correspondiente a dicho mes."
Obviamente entiendo que se puede demostrar que la inquilina inicial abandonó la casa hace ya más de un mes y que la ex pareja, no ha enviado escrito alguno. Pero entiendo que podría pelear esa notificación sobre la base de la aceptación del pago de las rentas mensuales que, supongo, proceden de su IBAN personal.
Yo en los contratos de alquiler les hago renunciar a este derecho para evitar estas situaciones? Como veis la renuncia en contrato? Es posible?
Gracias por vuestras opiniones
Si el contrato se extinguiera por falta de notificación, el cónyuge quedará obligado al pago de la renta correspondiente a dicho mes."
Obviamente entiendo que se puede demostrar que la inquilina inicial abandonó la casa hace ya más de un mes y que la ex pareja, no ha enviado escrito alguno. Pero entiendo que podría pelear esa notificación sobre la base de la aceptación del pago de las rentas mensuales que, supongo, proceden de su IBAN personal.
Yo en los contratos de alquiler les hago renunciar a este derecho para evitar estas situaciones? Como veis la renuncia en contrato? Es posible?
Gracias por vuestras opiniones
Si @graciasalforo, llevas razón, lo que ocurre es que yo creo que la respuesta que ha dado Hoplon ha sido porque ha partir del relato hemos entendido que la pareja ha entrado "después" de la firma, no al mismo tiempo. A mi me parece del relato factico que la pareja no entra al mismo tiempo y por eso Hoplon habla de cesión.
Pero si fuese el caso que nos comentas si que es posible que como bien dices se pudiera pelear la subrogación agarrandose al tema del IBAN, si bien lo veo muy difícil.
En cuanto a la renuncia del derecho, entiendo que lo que quieres decir es que haces tus contratos incluyendo una clausula en la que el conyuge que no firma renuncia a su derecho a subrogarse en caso de ruptura de la pareja ¿no? Si es eso lo veo también raro porque estaríamos planteando la renuncia de un derecho de alguien que en sentido estricto no es parte del contrato de arrendamiento dentro del cual se inserta la renuncia. La verdad es que no veo claro si es ajustado a Derecho o no. A ver si se pasa por aqui Hoplon y nos da su opinión porque yo la verdad es que no lo veo nitido.
Pero si fuese el caso que nos comentas si que es posible que como bien dices se pudiera pelear la subrogación agarrandose al tema del IBAN, si bien lo veo muy difícil.
En cuanto a la renuncia del derecho, entiendo que lo que quieres decir es que haces tus contratos incluyendo una clausula en la que el conyuge que no firma renuncia a su derecho a subrogarse en caso de ruptura de la pareja ¿no? Si es eso lo veo también raro porque estaríamos planteando la renuncia de un derecho de alguien que en sentido estricto no es parte del contrato de arrendamiento dentro del cual se inserta la renuncia. La verdad es que no veo claro si es ajustado a Derecho o no. A ver si se pasa por aqui Hoplon y nos da su opinión porque yo la verdad es que no lo veo nitido.
Muy acertada la precisión de Graciasalforo, pero el consultante, literalmente dice "... en el piso vive ¡hoy! su ex-pareja...", tal vez he ido demasiado deprisa al dar por sentado que no llegaron a convivir. Si hubieran convivido se podría pelear, pero falta el requisito esencial de la comunicación al arrendador.
Para mi el alcance de la "notificación escrita" no puede suplirse por la realización de pagos de una forma que el consultante no determina.
Y además hablamos de un contrato de junio del 21 ¿siendo una pareja de hecho y no un cónyuge, podemos hablar de convivencia durante dos años hasta junio del 23? (art. 12, 4 LAU)
Pero tu comentario me ha hecho reflexionar sobre una posible vía alternativa de extinción, a añadir a las dos ya mencionadas: resolución del contrato por falta de comunicación al arrendador de la voluntad de la ex pareja. Temo que habría que irse por juicio declarativo ordinario y no valdrá el juicio preferente y sumario de desahucio por fin de plazo.
En cuanto a tu cláusula, bueno es ponerla, por si acaso, pero hablamos de un derecho recogido en el Capitulo II del Título II de la LAU, y por tanto, en virtud del art. 6 del mismo texto, no es válida su renuncia. Y ello sin perjuicio de que como expone Leonjbr se trata de una renuncia a un derecho no nacido aún y cuyo beneficiario no es ni siquiera parte contratante, y puede que ni exista en el momento de la firma porque la relación afectiva nazca después.
Sobre validez de cláusulas últimamente tengo una duda y voy a abrir un hilo sobre ella.
Para mi el alcance de la "notificación escrita" no puede suplirse por la realización de pagos de una forma que el consultante no determina.
Y además hablamos de un contrato de junio del 21 ¿siendo una pareja de hecho y no un cónyuge, podemos hablar de convivencia durante dos años hasta junio del 23? (art. 12, 4 LAU)
Pero tu comentario me ha hecho reflexionar sobre una posible vía alternativa de extinción, a añadir a las dos ya mencionadas: resolución del contrato por falta de comunicación al arrendador de la voluntad de la ex pareja. Temo que habría que irse por juicio declarativo ordinario y no valdrá el juicio preferente y sumario de desahucio por fin de plazo.
En cuanto a tu cláusula, bueno es ponerla, por si acaso, pero hablamos de un derecho recogido en el Capitulo II del Título II de la LAU, y por tanto, en virtud del art. 6 del mismo texto, no es válida su renuncia. Y ello sin perjuicio de que como expone Leonjbr se trata de una renuncia a un derecho no nacido aún y cuyo beneficiario no es ni siquiera parte contratante, y puede que ni exista en el momento de la firma porque la relación afectiva nazca después.
Sobre validez de cláusulas últimamente tengo una duda y voy a abrir un hilo sobre ella.
