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Informe tecnico emitido por Arquitecto municipal
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Informe tecnico emitido por arquitecto municipal
Hola a tod@s
Quería preguntar una serie de dudas que tengo sobre un proyecto que estamos haciendo de un estudio de detalle en un pueblo de Valladolid. Os cuento un poco todo:
A mi estudio de arquitectura se le encargo por parte de un propietario privado la ejecución de una vivienda unifamiliar. Pero resulta que cuando entramos en el catastro la parcela que decia este propietario todavia no estaba segregada y pertenecia a una parcela mayor, cuyo propietario habia dividido en varias parcelas más pequeñas, peor sin haber hecho proyecto de reparcelación ni nada. Según una modificación de las normas urbanisticas de ese pueblo la parcela corrresponde a una unidad de normalización, clasificandose el suelo como urbano consolidado. Según se dice en esta modificación los terrenos pasan a ser como urbanos consolidado ya que en su dia los propietarios hicieron los viales y dotaron a las parcelas de las instalaciones necesarias, estando estos TOTALMENTE URBANIZADOS (todo esto sin proyecto de urbanización, ni figura urbanistica que lo apoyara).
Despues de una reunión con el arquitecto muncicipal y los tecnicos de la Junta de Castilla y León. Se opto por hacer un estudio de detalle en vez de un proyecto de Normalización porque era demasiado complejo para resolverse con un proyecto de normalización ya que modificabamos el limite de la unidad porque habia un error en la modificación puntual al incluir parte de una parcela que no correspondía y porque modificabamos la superficie de espacio libre redistribuyendola, pero manteniendo la misma superficie.
Pues bien el arquitecto mucipal emitio un informe donde decía que los propietarios no podian dividir las parcelas en más parcelas ya que habría que hacer las acometidas y habría que meterlas en los gastos de urbanización (Dividimos las parcelas en más porque nos lo pidieron los propietarios y se puede hacer en el Estudio de detalle con el proyecto de reparcelación correspondiente)(¿Quien es el arquitecto municipal para decir que un propietario no puede dividir su parcela en más parcelas? mientras se cumpla la undiad miníma que dice la normativa...) También dijo de meter unas gastos para picar un trozo de hormigón y quitar un poste de media tensión que pasaba por unas parcelas (Pero si dice la modificación que la parcela esta totalmente urbanizada ¿poque hay que meter estos gastos?)
Se cambio el proyecto del estudio de detalle dejando las parcelas como estaban y metiendo los gatos estos.
Acto seguido el arquitecto volvio a emitir otro informe, diciendo que el arquitecto que firmaba esto no era representante de los propietarios.
Se respondio adjuntado contrato con los propietarios (pero quitando los honorarios)
Volvio a emitir otro informe el arquitecto. Diciendo que habia que quitar unos critrerios de divisibilidad de las parcelas. Y haciendo constar que las parcelas resultantes no estaban libres de cargas, ya que si se habian metido gastos de urbanización (dichos por él) picado de hormigón y quitar poste de electricidad. Teniamos que meter unas cargas en als parcelas correpondientes a estos gastos de urbanización de acuerdo con el coeficiente de participación e incluir una nota que se dichas cargas se anularán con la presentación en el registro de la propiedad de un certificado donde dichos gastos se han satisfecho.
Todos estos informes los firma como arquitecto munciicpal sin apoyarse en arqticulo de ninguna ley y sin estar firmado tampoco por el Alcalde.
Mi spreguntas son:
1.- ¿Puede emitir un arquitecto municipal todos los informe que quiera sobre el mismo proyecto.
2.- ¿Si las parcelas estan totalmente urbanizadas como dice la modificación de las normas, por que hay que meter gastos de urbanización?
3.- ¿Se pueden meter cargas de urbanización en el resgistro de la propiedad y luego cuando se haga la urbanización quitrarse estar cargas?
4.- ¿El arquitecto puede emeitir estos informes sin apoyarse en ninguna ley y sin estar firmado por el alcalde?
5.- ¿Se puede hacer algo para ir en contra del arquitecto municipal?¿A que organisimo hay que dirijirse?
Es desesperante ver todo el poder que tienen estos funcionarios y que no se puede hacer nada contra ellos, mientras que algunos tratamos de ganarnos un sueldo honradamente.
Un saludo y gracias.
Quería preguntar una serie de dudas que tengo sobre un proyecto que estamos haciendo de un estudio de detalle en un pueblo de Valladolid. Os cuento un poco todo:
A mi estudio de arquitectura se le encargo por parte de un propietario privado la ejecución de una vivienda unifamiliar. Pero resulta que cuando entramos en el catastro la parcela que decia este propietario todavia no estaba segregada y pertenecia a una parcela mayor, cuyo propietario habia dividido en varias parcelas más pequeñas, peor sin haber hecho proyecto de reparcelación ni nada. Según una modificación de las normas urbanisticas de ese pueblo la parcela corrresponde a una unidad de normalización, clasificandose el suelo como urbano consolidado. Según se dice en esta modificación los terrenos pasan a ser como urbanos consolidado ya que en su dia los propietarios hicieron los viales y dotaron a las parcelas de las instalaciones necesarias, estando estos TOTALMENTE URBANIZADOS (todo esto sin proyecto de urbanización, ni figura urbanistica que lo apoyara).
Despues de una reunión con el arquitecto muncicipal y los tecnicos de la Junta de Castilla y León. Se opto por hacer un estudio de detalle en vez de un proyecto de Normalización porque era demasiado complejo para resolverse con un proyecto de normalización ya que modificabamos el limite de la unidad porque habia un error en la modificación puntual al incluir parte de una parcela que no correspondía y porque modificabamos la superficie de espacio libre redistribuyendola, pero manteniendo la misma superficie.
Pues bien el arquitecto mucipal emitio un informe donde decía que los propietarios no podian dividir las parcelas en más parcelas ya que habría que hacer las acometidas y habría que meterlas en los gastos de urbanización (Dividimos las parcelas en más porque nos lo pidieron los propietarios y se puede hacer en el Estudio de detalle con el proyecto de reparcelación correspondiente)(¿Quien es el arquitecto municipal para decir que un propietario no puede dividir su parcela en más parcelas? mientras se cumpla la undiad miníma que dice la normativa...) También dijo de meter unas gastos para picar un trozo de hormigón y quitar un poste de media tensión que pasaba por unas parcelas (Pero si dice la modificación que la parcela esta totalmente urbanizada ¿poque hay que meter estos gastos?)
Se cambio el proyecto del estudio de detalle dejando las parcelas como estaban y metiendo los gatos estos.
Acto seguido el arquitecto volvio a emitir otro informe, diciendo que el arquitecto que firmaba esto no era representante de los propietarios.
Se respondio adjuntado contrato con los propietarios (pero quitando los honorarios)
Volvio a emitir otro informe el arquitecto. Diciendo que habia que quitar unos critrerios de divisibilidad de las parcelas. Y haciendo constar que las parcelas resultantes no estaban libres de cargas, ya que si se habian metido gastos de urbanización (dichos por él) picado de hormigón y quitar poste de electricidad. Teniamos que meter unas cargas en als parcelas correpondientes a estos gastos de urbanización de acuerdo con el coeficiente de participación e incluir una nota que se dichas cargas se anularán con la presentación en el registro de la propiedad de un certificado donde dichos gastos se han satisfecho.
Todos estos informes los firma como arquitecto munciicpal sin apoyarse en arqticulo de ninguna ley y sin estar firmado tampoco por el Alcalde.
Mi spreguntas son:
1.- ¿Puede emitir un arquitecto municipal todos los informe que quiera sobre el mismo proyecto.
2.- ¿Si las parcelas estan totalmente urbanizadas como dice la modificación de las normas, por que hay que meter gastos de urbanización?
3.- ¿Se pueden meter cargas de urbanización en el resgistro de la propiedad y luego cuando se haga la urbanización quitrarse estar cargas?
4.- ¿El arquitecto puede emeitir estos informes sin apoyarse en ninguna ley y sin estar firmado por el alcalde?
5.- ¿Se puede hacer algo para ir en contra del arquitecto municipal?¿A que organisimo hay que dirijirse?
Es desesperante ver todo el poder que tienen estos funcionarios y que no se puede hacer nada contra ellos, mientras que algunos tratamos de ganarnos un sueldo honradamente.
Un saludo y gracias.
Entiendo que el técnico municipal puede emitir cuantos informes sean necesarios para que, previo informe jurídico del secretario, la autoridad competente pueda justificar el Estudio de Detalle.
Si, por ejemplo, el técnico emite informe diciendo que el proyecto presentado contiene deficiencias que deben ser subsanadas, deberá emitir un nuevo informe cuando el interesado haya justificado dichas subsanaciones.
Es frecuente, en suelo urbano consolidado, que la parcela no esté dotada de todos los servicios urbanísticos a pie de parcela para tener la condición de solar, condición esta necesaria para la concesión de licencia de obras y la posterior de primera ocupación.
Por poner otro ejemplo, si cuando se urbanizó se hizo una acometida para una sola parcela y esta es segregada posteriormente en varias, deberá hacerse las obras de urbanización necesarias para que cada parcela resultante disponga de su propia acometida a los sistemas generales. En garantía de la correcta ejecución de dichas obras y de los posibles daños a los bienes públicos como consecuencia de las obras, el ayuntamiento puede exigir la inscripción de la carga o depositar garantía o aval suficiente.
Si los informes no los sutenta en norma legal, podéis solicitar aclaración de esa cuestión, pero entiendo que no es imprescindible. Es la resolución del alcalde aprobando o denegando el Estudio de Detalle la que debe fundamentarse en disposiciones legales. De la ley, el reglamento o las NNSS.
Así lo entiendo, salvo mejor opinión.
Si, por ejemplo, el técnico emite informe diciendo que el proyecto presentado contiene deficiencias que deben ser subsanadas, deberá emitir un nuevo informe cuando el interesado haya justificado dichas subsanaciones.
Es frecuente, en suelo urbano consolidado, que la parcela no esté dotada de todos los servicios urbanísticos a pie de parcela para tener la condición de solar, condición esta necesaria para la concesión de licencia de obras y la posterior de primera ocupación.
Por poner otro ejemplo, si cuando se urbanizó se hizo una acometida para una sola parcela y esta es segregada posteriormente en varias, deberá hacerse las obras de urbanización necesarias para que cada parcela resultante disponga de su propia acometida a los sistemas generales. En garantía de la correcta ejecución de dichas obras y de los posibles daños a los bienes públicos como consecuencia de las obras, el ayuntamiento puede exigir la inscripción de la carga o depositar garantía o aval suficiente.
Si los informes no los sutenta en norma legal, podéis solicitar aclaración de esa cuestión, pero entiendo que no es imprescindible. Es la resolución del alcalde aprobando o denegando el Estudio de Detalle la que debe fundamentarse en disposiciones legales. De la ley, el reglamento o las NNSS.
Así lo entiendo, salvo mejor opinión.
