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Un caso parecido que apoya mi respuesta :
"... especto de los acuerdos contrarios a las normas de la propiedad horizontal que no constituyen un atentado a la moral ni al orden público, ni hubieren sido adoptados en fraude de ley, la regla general de la anulabilidad únicamente podría excluirse aduciendo su inexistencia. Sobre este particular se ha pronunciado la doctrina –en menor medida la jurisprudencia– en el sentido de considerar que, propiamente, no cabe hablar de acuerdo comunitario y, por tanto, no es posible aplicar las consecuencias de la invalidez –todo régimen de invalidez presupone la existencia del acuerdo impugnado– cuando en orden a su adopción se hubiera prescindido de alguno de los requisitos formales exigidos a tal fin en la LPH (a este respecto, sostiene CARRASCO PERERA, A. el carácter necesario de las reglas relativas a la convocatoria de la Junta y citación de los propietarios, así como de las atinentes a las mayorías que se precisan en cada caso para la adopción de los acuerdos, cfr. “Artículo 18 LPH”, en Comentarios a la Ley de Propiedad Horizontal, coordinados por R. Bercovitz, segunda edición, revisada y puesta al día, Pamplona, Aranzadi, 2002, pgs. 602 a 604; entre la jurisprudencia, las SSTS de 6 de marzo de 2000 [RJ 2000, 1362] y de 21 de julio de 2003 [RJ 2003, 5846] declaran inexistentes sendas decisiones en razón de haberse adoptado sin cumplir las exigencias de la LPH que sobre mayoría y unanimidad se precisaban, respectivamente, en cada caso).
Sobre la base de lo expuesto, el comunero afectado por un acuerdo que sólo lo es en apariencia, por el que se designa presidente a persona ajena a la Comunidad a la que representa, podrá demandar en cualquier momento su inexistencia –evitando así la aplicación de la regla general de la anulabilidad y el eventual transcurso del plazo de la acción para hacerla valer– sin violentar la interpretación del sistema de invalidez de los acuerdos comunitarios contra legem que aquí consideramos más correcta.
Ahora bien, no debe ignorarse que con fundamento en la doctrina que prohíbe la conducta contra los propios actos, los acuerdos inexistentes también pueden llegar a obligar. Así, cuando la decisión por la que se nombra presidente a un no propietario, adoptada irregularmente desde una perspectiva formal, fue conocida por el impugnante, que calló y toleró durante un tiempo suficiente como para hacer creer a los demás que consentía (téngase en cuenta que el Tribunal Supremo ha desestimado en no pocas ocasiones demandas tardías de nulidad radical –sin cuestionar la concurrencia de las razones que las justificaban–, precisamente sobre la base de la exigencia de la seguridad del tráfico jurídico, la prohibición de ir en contra de los propios actos y las normas de la buena fe; en este sentido, entre otras, cfr. las SSTS de 5 de mayo de 2000 [RJ 2000, 3990], 7 de marzo de 2002 [RJ 2002, 4152] y 13 de marzo de 2003 [RJ 2003, 2579]). "
"... especto de los acuerdos contrarios a las normas de la propiedad horizontal que no constituyen un atentado a la moral ni al orden público, ni hubieren sido adoptados en fraude de ley, la regla general de la anulabilidad únicamente podría excluirse aduciendo su inexistencia. Sobre este particular se ha pronunciado la doctrina –en menor medida la jurisprudencia– en el sentido de considerar que, propiamente, no cabe hablar de acuerdo comunitario y, por tanto, no es posible aplicar las consecuencias de la invalidez –todo régimen de invalidez presupone la existencia del acuerdo impugnado– cuando en orden a su adopción se hubiera prescindido de alguno de los requisitos formales exigidos a tal fin en la LPH (a este respecto, sostiene CARRASCO PERERA, A. el carácter necesario de las reglas relativas a la convocatoria de la Junta y citación de los propietarios, así como de las atinentes a las mayorías que se precisan en cada caso para la adopción de los acuerdos, cfr. “Artículo 18 LPH”, en Comentarios a la Ley de Propiedad Horizontal, coordinados por R. Bercovitz, segunda edición, revisada y puesta al día, Pamplona, Aranzadi, 2002, pgs. 602 a 604; entre la jurisprudencia, las SSTS de 6 de marzo de 2000 [RJ 2000, 1362] y de 21 de julio de 2003 [RJ 2003, 5846] declaran inexistentes sendas decisiones en razón de haberse adoptado sin cumplir las exigencias de la LPH que sobre mayoría y unanimidad se precisaban, respectivamente, en cada caso).
Sobre la base de lo expuesto, el comunero afectado por un acuerdo que sólo lo es en apariencia, por el que se designa presidente a persona ajena a la Comunidad a la que representa, podrá demandar en cualquier momento su inexistencia –evitando así la aplicación de la regla general de la anulabilidad y el eventual transcurso del plazo de la acción para hacerla valer– sin violentar la interpretación del sistema de invalidez de los acuerdos comunitarios contra legem que aquí consideramos más correcta.
Ahora bien, no debe ignorarse que con fundamento en la doctrina que prohíbe la conducta contra los propios actos, los acuerdos inexistentes también pueden llegar a obligar. Así, cuando la decisión por la que se nombra presidente a un no propietario, adoptada irregularmente desde una perspectiva formal, fue conocida por el impugnante, que calló y toleró durante un tiempo suficiente como para hacer creer a los demás que consentía (téngase en cuenta que el Tribunal Supremo ha desestimado en no pocas ocasiones demandas tardías de nulidad radical –sin cuestionar la concurrencia de las razones que las justificaban–, precisamente sobre la base de la exigencia de la seguridad del tráfico jurídico, la prohibición de ir en contra de los propios actos y las normas de la buena fe; en este sentido, entre otras, cfr. las SSTS de 5 de mayo de 2000 [RJ 2000, 3990], 7 de marzo de 2002 [RJ 2002, 4152] y 13 de marzo de 2003 [RJ 2003, 2579]). "
"De cuanto antecede cabe concluir que el acuerdo por el que, de conformidad con el procedimiento formal establecido al efecto, se designa presidente de una Comunidad a quien carece de la condición de propietario, siendo contrario a la LPH debe situarse en el ámbito de la anulabilidad. Ello, por lo demás, no se opone al principio de protección de los propietarios que –como se advirtió al comienzo del presente comentario– inspira las normas de la LPH que exigen que el presidente sea elegido de entre los comuneros. En este sentido debe tenerse en cuenta que, sin perjuicio de la acción de impugnación, frente a una eventual gestión irregular del representante de la Comunidad, la LPH regula el recurso de la remoción que puede hacerse valer extrajudicialmente en cualquier momento incluso por aquellos que hubieren votado a favor del cargo (arts. 13.7 y 14 LPH).
Sentado todo lo anterior, se suscita la cuestión –aunque no se plantea en la sentencia de referencia, pero sí en primera instancia y en apelación– relativa a la suerte de los acuerdos adoptados bajo la presidencia del designado ilegalmente. Sobre este particular, ha sostenido el Tribunal Supremo en sede de asociaciones y de sociedades mercantiles, que la nulidad del nombramiento de los órganos de representación comporta la de las Juntas convocadas posteriormente por ellos, así como la de los acuerdos que en éstas se tomen (SSTS de 11 de marzo de 1988 [RJ 1988, 1956], 15 de junio de 1994 [RJ 1994, 4822] y 7 de junio de 1997 [RJ 1997, 4726]). Pues bien, siendo aplicable esta doctrina al ámbito de la propiedad horizontal, debe darse por sentado que la declaración de nulidad del acuerdo que es presupuesto causal de los posteriores se extiende a estos últimos siempre que ello hubiere sido pedido por el actor (cfr. CARRASCO PERERA, A., “Art. 18 LPH”, cit., pgs. 580 y 581). Por consiguiente, el plazo de la acción de impugnación –un año, ex art. 18.3 LPH– deberá contarse respecto de cada acuerdo, desde su adopción si el disidente asistió a la Junta, o desde la fecha en que le hubiere sido notificado si no acudió a ésta."
Sentado todo lo anterior, se suscita la cuestión –aunque no se plantea en la sentencia de referencia, pero sí en primera instancia y en apelación– relativa a la suerte de los acuerdos adoptados bajo la presidencia del designado ilegalmente. Sobre este particular, ha sostenido el Tribunal Supremo en sede de asociaciones y de sociedades mercantiles, que la nulidad del nombramiento de los órganos de representación comporta la de las Juntas convocadas posteriormente por ellos, así como la de los acuerdos que en éstas se tomen (SSTS de 11 de marzo de 1988 [RJ 1988, 1956], 15 de junio de 1994 [RJ 1994, 4822] y 7 de junio de 1997 [RJ 1997, 4726]). Pues bien, siendo aplicable esta doctrina al ámbito de la propiedad horizontal, debe darse por sentado que la declaración de nulidad del acuerdo que es presupuesto causal de los posteriores se extiende a estos últimos siempre que ello hubiere sido pedido por el actor (cfr. CARRASCO PERERA, A., “Art. 18 LPH”, cit., pgs. 580 y 581). Por consiguiente, el plazo de la acción de impugnación –un año, ex art. 18.3 LPH– deberá contarse respecto de cada acuerdo, desde su adopción si el disidente asistió a la Junta, o desde la fecha en que le hubiere sido notificado si no acudió a ésta."
Hola Vicente Manuel:
He estado escribiendo durante un rato para comentarte las últimas líneas de lo que tú has escrito y ¡hay que ver el rollo que habré metido! Pues nunca mejor dicho: ¡Han volado las palabras!
Y el caso es que ya no puedo encontrarlas.
He debido pasarme en la extensión o algo por el estilo y no han quedado grabadas.
No sé si seré capaz de reproducir exactamente lo mismo. Seguro que no.
Dice:
"Por consiguiente, el plazo de la acción de impugnación -un año, ex art. 18.3 LPH- deberá contarse respecto de cada acuerdo, desde su adopción si el disidente asistió a la Junta, o desde la fecha en que le hubiere sido notificado si no acudió a ésta"
¿Qué pasa si habiéndose realizado la Junta o Juntas extraordinarias, no envía el acta el secretario- administrador?
Pasa el tiempo, meses y días, se llega a la Junta ordinaria y en ésta dice que no importa que aunque
no haya acta, el acuerdo es ejecutivo ( lo cual ya sabemos).
Esto lo entendería si en la última Junta no hubieran comentado algunos propietarios que no les llegó la convocatoria para aquellas Juntas y que a la última han venido porque se han enterado de oidas (propietarios de plazas de garaje y locales que no residen en la Comunidad)
Es probable que los acuerdos que se han adoptado no precisen del plazo para discrepar pues son los de la norma 3ª del art. 17.º pero si ha habido gente que no ha tenido conocimiento de esa Junta por lo que no ha podido asistir, podría impugnarla por el derecho que creo que tienen y no se les da opción si no les llega el acta.
¿Qué puedo y debo hacer yo, ahora que me han endosado el cargo de presidenta?
Saludosdos
He estado escribiendo durante un rato para comentarte las últimas líneas de lo que tú has escrito y ¡hay que ver el rollo que habré metido! Pues nunca mejor dicho: ¡Han volado las palabras!
Y el caso es que ya no puedo encontrarlas.
He debido pasarme en la extensión o algo por el estilo y no han quedado grabadas.
No sé si seré capaz de reproducir exactamente lo mismo. Seguro que no.
Dice:
"Por consiguiente, el plazo de la acción de impugnación -un año, ex art. 18.3 LPH- deberá contarse respecto de cada acuerdo, desde su adopción si el disidente asistió a la Junta, o desde la fecha en que le hubiere sido notificado si no acudió a ésta"
¿Qué pasa si habiéndose realizado la Junta o Juntas extraordinarias, no envía el acta el secretario- administrador?
Pasa el tiempo, meses y días, se llega a la Junta ordinaria y en ésta dice que no importa que aunque
no haya acta, el acuerdo es ejecutivo ( lo cual ya sabemos).
Esto lo entendería si en la última Junta no hubieran comentado algunos propietarios que no les llegó la convocatoria para aquellas Juntas y que a la última han venido porque se han enterado de oidas (propietarios de plazas de garaje y locales que no residen en la Comunidad)
Es probable que los acuerdos que se han adoptado no precisen del plazo para discrepar pues son los de la norma 3ª del art. 17.º pero si ha habido gente que no ha tenido conocimiento de esa Junta por lo que no ha podido asistir, podría impugnarla por el derecho que creo que tienen y no se les da opción si no les llega el acta.
¿Qué puedo y debo hacer yo, ahora que me han endosado el cargo de presidenta?
Saludosdos
Otro fragmento de la Sentencia:
"no cabe hablar de acuerdo comunitario y, por tanto, no es posible aplicar las consecuencias de la invalidez, cuando en orden a su adopción se hubiera prescindido de alguno de los requisitos formales exigidos a tal fin en la LPH..."
A mí me dicen algunos propietarios que no han sido convocados y que no tenían conocimiento de la Junta donde se acordó reclamar al promotor una serie de deficiencias relativas a humedades,...
Debo entender que si, a los que me han dicho que no les ha llegado la convocatoria, no les ha llegado, a los que no me lo han dicho pero tampoco viven en la finca, tampoco.
¿Es un acuerdo inválido porque se ha prescindido de alguno de los requisitos formales exigidos a tal fin en la LPH? En este caso, la propia convocatoria a las personas que residen fuera de la finca.
El administrador-secretario no puede probar que ha enviado la notificación porque dice que ha sido a través de correo ordinario.
"no cabe hablar de acuerdo comunitario y, por tanto, no es posible aplicar las consecuencias de la invalidez, cuando en orden a su adopción se hubiera prescindido de alguno de los requisitos formales exigidos a tal fin en la LPH..."
A mí me dicen algunos propietarios que no han sido convocados y que no tenían conocimiento de la Junta donde se acordó reclamar al promotor una serie de deficiencias relativas a humedades,...
Debo entender que si, a los que me han dicho que no les ha llegado la convocatoria, no les ha llegado, a los que no me lo han dicho pero tampoco viven en la finca, tampoco.
¿Es un acuerdo inválido porque se ha prescindido de alguno de los requisitos formales exigidos a tal fin en la LPH? En este caso, la propia convocatoria a las personas que residen fuera de la finca.
El administrador-secretario no puede probar que ha enviado la notificación porque dice que ha sido a través de correo ordinario.
Más:
"Ahora bien, no debe ignorarse que con fundamento en la doctrina que prohibe la conducta contra los propios actos, los acuerdos INEXISTENTES también pueden llegar a obligar
Así, cuando la decisión por la que se nombra presidente a un no propietario, adoptada irregularmente desde una perspectiva de formas, fue conocida por el impugnante, que calló y toleró durante un tiempo suficiente como para hacer creer a los demás que consentía..."
Pues esta es la cuestión, aquí se ha adoptado un acuerdo en Junta (estuvimos poquísimos ese día pero ya entiendo el porqué, se nos convocó, supuestamente, sólo a los propietarios de viviendas) que de tolerarlo en el transcurso del tiempo el resto, callan y toleran o consienten
Pero la otra cuestión es ¿Fue conocida? Pues yo creo que no, pues en nuestra situación, pienso, que hay todavía gente que no se ha enterado (somos muchos/as).
¿Y cómo pueden saber que el impugnante lo supo y calló? ¿Dónde consta que lo supo? Igual se enteró el mismo día que decidió impugnar.
Esto es un lío
Acuerdos que no existen pero llegan a existir por el transcurso del tiempo.
Actos irregulares o ilegales que se convierten en legales si pasado un tiempo no has dicho nada. ¿Y si ha estado oculto intencionadamente por alguien que no quiere que te enteres?. Cuando quiera o quiera salir a la luz la cuestión ya es demasiado tarde y ajo y agua.
¡Lo tenemos claro!
"Ahora bien, no debe ignorarse que con fundamento en la doctrina que prohibe la conducta contra los propios actos, los acuerdos INEXISTENTES también pueden llegar a obligar
Así, cuando la decisión por la que se nombra presidente a un no propietario, adoptada irregularmente desde una perspectiva de formas, fue conocida por el impugnante, que calló y toleró durante un tiempo suficiente como para hacer creer a los demás que consentía..."
Pues esta es la cuestión, aquí se ha adoptado un acuerdo en Junta (estuvimos poquísimos ese día pero ya entiendo el porqué, se nos convocó, supuestamente, sólo a los propietarios de viviendas) que de tolerarlo en el transcurso del tiempo el resto, callan y toleran o consienten
Pero la otra cuestión es ¿Fue conocida? Pues yo creo que no, pues en nuestra situación, pienso, que hay todavía gente que no se ha enterado (somos muchos/as).
¿Y cómo pueden saber que el impugnante lo supo y calló? ¿Dónde consta que lo supo? Igual se enteró el mismo día que decidió impugnar.
Esto es un lío
Acuerdos que no existen pero llegan a existir por el transcurso del tiempo.
Actos irregulares o ilegales que se convierten en legales si pasado un tiempo no has dicho nada. ¿Y si ha estado oculto intencionadamente por alguien que no quiere que te enteres?. Cuando quiera o quiera salir a la luz la cuestión ya es demasiado tarde y ajo y agua.
¡Lo tenemos claro!
Hola, me acabo de pasar por el tema y hay algo que me interesa cantidad.
Dices tú, Vicente: “no debe ignorarse que con fundamento en la doctrina que prohíbe la conducta contra los propios actos, los acuerdos inexistentes también pueden llegar a obligar. Así, cuando la decisión por la que se nombra presidente a un no propietario, adoptada irregularmente desde una perspectiva formal, fue conocida por el impugnante, que calló y toleró durante un tiempo suficiente como para hacer creer a los demás que consentía”.
Por otra parte añade Scarlett: “¿Y cómo pueden saber que el impugnante lo supo y calló, ¿Dónde consta que lo supo?, Igual se enteró el mismo día que decidió impugnar”.
Y ahora añado yo: y si el Admi. hace constar en Acta que sí es propietario, y más tarde uno que votó, se da cuenta que no lo es, ¿podría, entonces, impugnar?.
Y sigo: Y si un comunero que no acude a Junta porque no ha sido convocado, o estaba ausente, se entera 11 meses después, justo cuando es convocado a Junta por el “presunto”, y, acudiendo al Registro de la P. descubre que no es propietario pero sólo impugna la Junta, y, algunos acuerdos (otros se le “olvidan” al Abogado); en este caso el Juez podría dar como valida la Junta convocada y presidida por un ilegítimo, alegando que debería haber impugnado la elección de “presi”?; o, de cualquier forma, un presidente no propietario no puede convocar ni presidir una Junta, independientemente de que se haya impugnado la elección?. Conoce alguien alguna sentencia al respecto?. Gracias.
Saludos cordiales.
Resumen: Un comunero que impugna una Junta …. Pero no impugna la Elec.., da por “callada y tolerada” dicha elección al no haberla impugnado? O al impugnar la Junta da a entender, también, que no aprueba la elección del ilegítimo.
Dices tú, Vicente: “no debe ignorarse que con fundamento en la doctrina que prohíbe la conducta contra los propios actos, los acuerdos inexistentes también pueden llegar a obligar. Así, cuando la decisión por la que se nombra presidente a un no propietario, adoptada irregularmente desde una perspectiva formal, fue conocida por el impugnante, que calló y toleró durante un tiempo suficiente como para hacer creer a los demás que consentía”.
Por otra parte añade Scarlett: “¿Y cómo pueden saber que el impugnante lo supo y calló, ¿Dónde consta que lo supo?, Igual se enteró el mismo día que decidió impugnar”.
Y ahora añado yo: y si el Admi. hace constar en Acta que sí es propietario, y más tarde uno que votó, se da cuenta que no lo es, ¿podría, entonces, impugnar?.
Y sigo: Y si un comunero que no acude a Junta porque no ha sido convocado, o estaba ausente, se entera 11 meses después, justo cuando es convocado a Junta por el “presunto”, y, acudiendo al Registro de la P. descubre que no es propietario pero sólo impugna la Junta, y, algunos acuerdos (otros se le “olvidan” al Abogado); en este caso el Juez podría dar como valida la Junta convocada y presidida por un ilegítimo, alegando que debería haber impugnado la elección de “presi”?; o, de cualquier forma, un presidente no propietario no puede convocar ni presidir una Junta, independientemente de que se haya impugnado la elección?. Conoce alguien alguna sentencia al respecto?. Gracias.
Saludos cordiales.
Resumen: Un comunero que impugna una Junta …. Pero no impugna la Elec.., da por “callada y tolerada” dicha elección al no haberla impugnado? O al impugnar la Junta da a entender, también, que no aprueba la elección del ilegítimo.
¡¡Por favor!!. Necesito que alguien me diga si es necesario que impugne la elección del presidente NO propietario (que ya no lo es), ahora que estoy a tiempo, o es suficiente con haber impugnado la Junta convocada y presidida por el “ilegitimo”. No me gustaría interponer otra demanda contra la Comunidad (engañada y manipulada por el secretario-administrador). A no ser que sea imprescindible.
Sabe alguien de alguna sentencia, alguna dirección , algun .... donde pueda buscar….?. Gracias.
Saludos cordiales.
P.D. ¿que hay de esos datos, García? ¡No será un farol!?.
Sabe alguien de alguna sentencia, alguna dirección , algun .... donde pueda buscar….?. Gracias.
Saludos cordiales.
P.D. ¿que hay de esos datos, García? ¡No será un farol!?.
Hola García, ¡estoy sorprendidísima! Realmente te interesa mi caso y lo sigues? O es que tienes muchísima memoria. Recuerdo que alguien (no recuerdo quién) posiblemente fuera Carmen, me dijo, con pocas palabras, que no era necesario, puesto que impugne la Junta. ¡Ahora ya recuerdo que sí fue ella!, fue un tema donde hubo sus más y sus menos, y me parece que era, entonces seguirá siendo, abogada (en su respuesta empleo la palabra “farol”). Pasa que, mi abogado, cuando se alió con el Admi. (preparándome para lo que tenía tramado) me dijo que lo mismo perdía el Juicio por no haber impugnado la elección del “Ilegitimo”. Entonces necesito contrastar opiniones. Creo, sería fundamental, conocer sentencias al respecto. Yo he visto varias, pero sobre impugnación elección de presidente NO propietario y sobre Juntas presididas por NO propietario, lo que no me aclaran es si fue impugnada, anteriormente, la elección. es decir, si primero se impugnó y se anuló la elección (creo que me estoy repitiendo). O sea, que tengo esa duda.
Por cierto. No me digas quien fuiste, en algún otro momento, pero dame una pista. ¡Estoy sorprendida!.
Saludos, ¡simpático!. (me quedo pensando…. ¿y quien será, será, será?).
Por cierto. No me digas quien fuiste, en algún otro momento, pero dame una pista. ¡Estoy sorprendida!.
Saludos, ¡simpático!. (me quedo pensando…. ¿y quien será, será, será?).
María Rosa
Yo no sé quién será ,será, pero lo que sí te digo que esa diéresis que nos coloca García sobre la I, parecen dos catalejos mirando de lejos y que nos está observando desde la distancia. Yo estoy muerta de miedo.
Para Elena Jaén:
¿Ya tenéis elegida a la nueva administradora, sin echar a la/el anterior?
Yo no sé quién será ,será, pero lo que sí te digo que esa diéresis que nos coloca García sobre la I, parecen dos catalejos mirando de lejos y que nos está observando desde la distancia. Yo estoy muerta de miedo.
Para Elena Jaén:
¿Ya tenéis elegida a la nueva administradora, sin echar a la/el anterior?
