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influencia del traspaso en la extincion de un contrato
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Influencia del traspaso en la extincion de un contrato
Hola: soy nuevo en este foro: Soy arrendatario de un local de negocios adquirido por traspaso en 1996. el contrato en el que me subrogué, es un contrato de local de negocios ,y persona física fechado en mayo de 1968,que me fue traspasado sin que hubiera habido ninguna subrogación anterior de las previstas en la DT.3ª de la LAU. El arrendador, me amenaza ahora ,con plantear un desahucio por terminación del plazo SI NO ENTREGO LA POSESIÓN ANTES DEL PRÓXIMO 25 DE NOVIEMBRE, pidiéndome que le haga una oferta económica, ,que a su vez estudiará, por si fuera de su interés proceder a hacer un nuevo contrato en las condiciones que el diga.
La renta está actualizada desde la primera anualidad, y es superior a la que se paga hoy en día en la zona.
En abril me comunicó la renta que me correspondía pagar para esta anualidad.
¿termina realmente el plazo ?
La renta está actualizada desde la primera anualidad, y es superior a la que se paga hoy en día en la zona.
En abril me comunicó la renta que me correspondía pagar para esta anualidad.
¿termina realmente el plazo ?
traspasado: no termina. El caso que nos plantea se está dando mucho últimamente. Lo que dice la DT 3.ª es que ahora en el 2014 terminan los contratos de local en caso de que el inquilino sea una persona jurídica, pero no en el caso (como el suyo) de que el inquilino sea persona física.
abogado@leonbendayan.com
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Gracias leonjbr: yo pienso como tu ,y así lo defenderé hasta el final.
Es evidente que el arrendamiento, no termina en la fecha que dice el arrendador, porque la voluntad de las partes, ha sido prorrogarlo más allá del día ahora señalado ,fijando incluso desde abril, la renta que me correspondía abonar para esta anualidad.(no hay que olvidar que las DT, tienen sólo un carácter dispositivo -supletorio- de la autonomía de la voluntad de las partes).
En el fondo, se trata de una mera discrepancia interpretativa de la ley, en la que el arrendador sostiene, que al haber habido un TRASPASO, el arrendamiento, necesariamente se extinguirá SI o SI, llegado el 25 de noviembre, es decir, mañana mismo,-si previamente no tenemos firmado un nuevo contrato en las condiciones que a él unilateralmente le puedan interesar.
En definitiva, plantea una extinción por terminación de plazo ope legis ,que considera imperativa,a pesar de que la DT. 3ª,NO fija un plazo concreto y determinado de extinción para el caso de los locales de negocios que subsistan a nombre de persona física, ,sino que su terminación, se produce cuando se den las circunstancias que determinan su extinción.
El problema inmediato, es tener que enfrentarse ,muy probablemente a un procedimiento vebal de desahucio, para discutir una extinción ”no clara”, que en todo caso debería ,a mi juicio, ser objeto de un procedimiento ordinario digno de mejor causa.
La posición inamovible de este arrendador, con intimidación y dolo “strictu sensu” incluidos (arts1267 y 1269 CC) ,supone un órdago para que esta parte firme un contrato nuevo(innecesario),que en otras circunstancias, NUNCA se llegaría a firmar. Todo un ejemplo de intransigencia ,con abuso de derecho…un fraude de ley, que sólo pretende evitar las indemnizaciones previstas como EXCEPCIÓN A LA PRORROGA LEGAL previstas en los arts, 70, 71, 73, Y 75 del TRLAU 64 ,y el 34 de la LAU, calificando como terminación de plazo, lo que en realidad es una denegación en toda regla, de la prorroga legal establecida en el el art. 57 del TRLAU 64.
¿Cuál es la razón jurídica que puede,en un momento dado llevar a alguien a pensar,que UN TRASPASO,(en este caso consentido),ROMPE CON LA REGLA GENERAL,ADELANTANDO LA EXTINCION ANTES DE QUE SE PRODUZCA LA JUBILACION O EL FALLECIMIENTO DEL ARRENDATARIO QUE SE HA SUBROGADO PLENAMENTE EN UN CONTRATO DE LOCAL DE NEGOCIOS(persona física).
Es evidente que el arrendamiento, no termina en la fecha que dice el arrendador, porque la voluntad de las partes, ha sido prorrogarlo más allá del día ahora señalado ,fijando incluso desde abril, la renta que me correspondía abonar para esta anualidad.(no hay que olvidar que las DT, tienen sólo un carácter dispositivo -supletorio- de la autonomía de la voluntad de las partes).
En el fondo, se trata de una mera discrepancia interpretativa de la ley, en la que el arrendador sostiene, que al haber habido un TRASPASO, el arrendamiento, necesariamente se extinguirá SI o SI, llegado el 25 de noviembre, es decir, mañana mismo,-si previamente no tenemos firmado un nuevo contrato en las condiciones que a él unilateralmente le puedan interesar.
En definitiva, plantea una extinción por terminación de plazo ope legis ,que considera imperativa,a pesar de que la DT. 3ª,NO fija un plazo concreto y determinado de extinción para el caso de los locales de negocios que subsistan a nombre de persona física, ,sino que su terminación, se produce cuando se den las circunstancias que determinan su extinción.
El problema inmediato, es tener que enfrentarse ,muy probablemente a un procedimiento vebal de desahucio, para discutir una extinción ”no clara”, que en todo caso debería ,a mi juicio, ser objeto de un procedimiento ordinario digno de mejor causa.
La posición inamovible de este arrendador, con intimidación y dolo “strictu sensu” incluidos (arts1267 y 1269 CC) ,supone un órdago para que esta parte firme un contrato nuevo(innecesario),que en otras circunstancias, NUNCA se llegaría a firmar. Todo un ejemplo de intransigencia ,con abuso de derecho…un fraude de ley, que sólo pretende evitar las indemnizaciones previstas como EXCEPCIÓN A LA PRORROGA LEGAL previstas en los arts, 70, 71, 73, Y 75 del TRLAU 64 ,y el 34 de la LAU, calificando como terminación de plazo, lo que en realidad es una denegación en toda regla, de la prorroga legal establecida en el el art. 57 del TRLAU 64.
¿Cuál es la razón jurídica que puede,en un momento dado llevar a alguien a pensar,que UN TRASPASO,(en este caso consentido),ROMPE CON LA REGLA GENERAL,ADELANTANDO LA EXTINCION ANTES DE QUE SE PRODUZCA LA JUBILACION O EL FALLECIMIENTO DEL ARRENDATARIO QUE SE HA SUBROGADO PLENAMENTE EN UN CONTRATO DE LOCAL DE NEGOCIOS(persona física).
traspasado: me pongo en contacto con Ud. para decirle que desgraciadamente esta mañana he tenido un lapsus y la respuesta que le he dado no es la correcta. Es que por la tarde (no sé por qué) se me ha venido a la cabeza su consulta, y me he dado cuenta de que mi respuesta no era correcta.
El lapsus ha venido porque no he reparado en que Ud. habla de traspaso, no de subrogación.
En ese caso siento decirle que efectivamente el arrendamiento termina el 24 de noviembre, o sea, hoy, ya que segun la DT 3.ª LAU el traspaso durará desde que se haga hasta que pasen 20 años desde la aprobación de la LAU, es decir, hoy.
abogado@leonbendayan.com
El lapsus ha venido porque no he reparado en que Ud. habla de traspaso, no de subrogación.
En ese caso siento decirle que efectivamente el arrendamiento termina el 24 de noviembre, o sea, hoy, ya que segun la DT 3.ª LAU el traspaso durará desde que se haga hasta que pasen 20 años desde la aprobación de la LAU, es decir, hoy.
abogado@leonbendayan.com
leonjbr: gracias igualmente por tu respuesta, aunque no pueda compartir su opinión.
salvo mejor criterio, y sin entrar a valorar los actos propios de la relación arrendaticia,
según la DT 3ª,siendo yo el arrendatario actual,el arrendamiento se extinguiría hoy por finalización de plazo,sólo, SI EL ARRENDATARIO ANTERIOR, es decir ,el que me cedió el arrendamiento, SE HUBIERA SUBROGADO; y en mi caso concreto, NO se da ese supuesto.
salvo mejor criterio, y sin entrar a valorar los actos propios de la relación arrendaticia,
según la DT 3ª,siendo yo el arrendatario actual,el arrendamiento se extinguiría hoy por finalización de plazo,sólo, SI EL ARRENDATARIO ANTERIOR, es decir ,el que me cedió el arrendamiento, SE HUBIERA SUBROGADO; y en mi caso concreto, NO se da ese supuesto.
traspasado: creo que está interprentando mal la DT 3.ª de la LAU, en cuyos párrafos 4.º y 5.º dice literalmente:
"El arrendatario actual y su cónyuge, si se hubiera subrogado, podrán traspasar el local de negocio en los términos previstos en el artículo 32 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley."
Es decir que como en su caso el traspaso se hizo en 1996 el arrendamiento termina a los 20 años de la aprobación de la LAU, es decir, ayer.
Puede leer esta misma opinión en: http://blog.sepin.es/category/arrendamientos-urbanos/
concretamente en el 2.º párrafo del apartado IV.B).b)
Sea prudente y no se juege las costas.
abogado@leonbendayan.com
"El arrendatario actual y su cónyuge, si se hubiera subrogado, podrán traspasar el local de negocio en los términos previstos en el artículo 32 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley."
Es decir que como en su caso el traspaso se hizo en 1996 el arrendamiento termina a los 20 años de la aprobación de la LAU, es decir, ayer.
Puede leer esta misma opinión en: http://blog.sepin.es/category/arrendamientos-urbanos/
concretamente en el 2.º párrafo del apartado IV.B).b)
Sea prudente y no se juege las costas.
abogado@leonbendayan.com
Leonjbr:Mi abogado acudirá con interés al próximo curso que Daniel Loscertales imparte en Madrid el próximo día 4 de diciembre, pero .....
Pregunto: si diciendo expresamente el contrato que el plazo es obligatorio para ambas partes, si además, las partes acordamos en abril pasado la renta a pagar para esta anualidad(el contrato prorrogado voluntariamente vencería en mayo del 2015),y si además el arrendador me ha cobrado por adelantado,como está estipulado en el contrato, la mensualidad entera de este mes de noviembre(hasta el 30 inclusive),.....también considerando estos actos propios el contrato se extinguió desde el pasado 25 de noviembre?
Pregunto: si diciendo expresamente el contrato que el plazo es obligatorio para ambas partes, si además, las partes acordamos en abril pasado la renta a pagar para esta anualidad(el contrato prorrogado voluntariamente vencería en mayo del 2015),y si además el arrendador me ha cobrado por adelantado,como está estipulado en el contrato, la mensualidad entera de este mes de noviembre(hasta el 30 inclusive),.....también considerando estos actos propios el contrato se extinguió desde el pasado 25 de noviembre?
traspasado: el contrato terminó el 24 de noviembre a pesar de la actualización de abril.
La actualización de la renta de abril es simplemente una variación en el importe a pagar, no un cambio en la duración del arrendamiento.
Una cosa es la renta, y otra los plazos de duración.
Uds. han cambiado la renta, no los plazos.
La DT 3.ª es taxativa: el contrato ya ha finalizado.
Insisto en que no se la juegue, porque al tratarse de un contrato tan antiguo las costas pueden ser muy elevadas.
abogado@leonbendayan.com
La actualización de la renta de abril es simplemente una variación en el importe a pagar, no un cambio en la duración del arrendamiento.
Una cosa es la renta, y otra los plazos de duración.
Uds. han cambiado la renta, no los plazos.
La DT 3.ª es taxativa: el contrato ya ha finalizado.
Insisto en que no se la juegue, porque al tratarse de un contrato tan antiguo las costas pueden ser muy elevadas.
abogado@leonbendayan.com
