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Indiviso y Reparcelación
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Indiviso y reparcelación
Hola a todos:
Os expongo el caso y a ver si me podeis orientar un poco.
He ido comprando tres parcelas urbanas en Navarra con la intencion de hacerme una casa y me falta el 25% de una ellas. Es una superficie total de unos 1000 metros y ese 25% de una de las parcelas equivale a unos 100 metros. Va a ser muy dificil hacerme con el, ya que el propietario vive fuera, es mayor, etc...
Como solucion se me ha ocurrido reparcelar, unir las tres parcelas e indemnizar a esta persona, ya que como resultado de la union de parcelas pasaría a tener un 10% del total.
¿es esto posible? ¿hay otras soluciones?
Gracias por la posible ayuda, la verdad es que es una situación frustrante.
Os expongo el caso y a ver si me podeis orientar un poco.
He ido comprando tres parcelas urbanas en Navarra con la intencion de hacerme una casa y me falta el 25% de una ellas. Es una superficie total de unos 1000 metros y ese 25% de una de las parcelas equivale a unos 100 metros. Va a ser muy dificil hacerme con el, ya que el propietario vive fuera, es mayor, etc...
Como solucion se me ha ocurrido reparcelar, unir las tres parcelas e indemnizar a esta persona, ya que como resultado de la union de parcelas pasaría a tener un 10% del total.
¿es esto posible? ¿hay otras soluciones?
Gracias por la posible ayuda, la verdad es que es una situación frustrante.
imagino que las cuatro parcelas están dentro de un area de actuación delimitada, y que para poder construir, la vivienda son necesarios los 1000 m2. Si es así y me lo puedes confirmar, si tienes más del 50% de la parcela mínima edificable se te adjudica la totalidad de la parcela, indemnizando a los propietarios con proindivisos, esto es para evitar proindivisos en la s parcelas y que se gestionen con mayor facilidad.
si haces la reparcelación se te adjudicaría el 100% ya que dispones más del 50% y la parte que tiene el otro propietario se le indemnizaría, en función de la persona que tine el 10%, puedes llegar a un precio si quieres o establecer las tablas de los colegios, y en el caso de bizkaia del gobierno vasco, si hiciera alegaciones esas tablas están justificadas.
un saludo
si haces la reparcelación se te adjudicaría el 100% ya que dispones más del 50% y la parte que tiene el otro propietario se le indemnizaría, en función de la persona que tine el 10%, puedes llegar a un precio si quieres o establecer las tablas de los colegios, y en el caso de bizkaia del gobierno vasco, si hiciera alegaciones esas tablas están justificadas.
un saludo
gracias por las respuestas
Efectivamente según consta en el plan hay que tener todas las parcelas de esta unidad para construir.
Por lo que he ido mirando, al menos en navarra, podemos iniciar un proceso de reparcelación forzosa. En este proceso esta previsto que a los propietarios indivisos cuyos derechos supongan menos del 15% de la superficie mínima para edificar se les indemnice. Y es el caso, ya que esta persona tiene muy poca superficie (100 metros), el coeficiente es 0,25 y la parcela mínima son 500 metros.
Yo negociaría encantado, pero parece que no va a ser posible siquiera contactar...
Efectivamente según consta en el plan hay que tener todas las parcelas de esta unidad para construir.
Por lo que he ido mirando, al menos en navarra, podemos iniciar un proceso de reparcelación forzosa. En este proceso esta previsto que a los propietarios indivisos cuyos derechos supongan menos del 15% de la superficie mínima para edificar se les indemnice. Y es el caso, ya que esta persona tiene muy poca superficie (100 metros), el coeficiente es 0,25 y la parcela mínima son 500 metros.
Yo negociaría encantado, pero parece que no va a ser posible siquiera contactar...
Hola pobriko!
primero, cuantas parcelas definitivas establece la reparcelación?
Si por ejemplo hay tres parcelas definitivas, de 800 m2, 600 m2 y 500 m2 y el propietario tiene adjudicados 100 m2 del total de la reparcelación, como la ley dice que si tienes un 15% de la parcela mínima edificable te corresponden derechos de adjudicación,como la parcela mínima es la 500 m2, no se le indemnizaría ya que tiene derecho a adjudicación de suelo.
Si el resto de terreno es tuyo, a tí se te adjudica las otras dos parcelas y el resto de la parcela mínima que compartirias en proindiviso con dicho propietario.
Si llegas a un acuerdo para comprarselo bien, si no llegas se puede subastar la parcela y al tener tú la mayor parte siempre puedes adquirirla con más facilidad y si aparece alguien que pague mucho más tambien te beneficias ya que se vendería la parcela y como dispones de mucha participación cobrarías tu parte a buen precio.
espero haberte ayudado
primero, cuantas parcelas definitivas establece la reparcelación?
Si por ejemplo hay tres parcelas definitivas, de 800 m2, 600 m2 y 500 m2 y el propietario tiene adjudicados 100 m2 del total de la reparcelación, como la ley dice que si tienes un 15% de la parcela mínima edificable te corresponden derechos de adjudicación,como la parcela mínima es la 500 m2, no se le indemnizaría ya que tiene derecho a adjudicación de suelo.
Si el resto de terreno es tuyo, a tí se te adjudica las otras dos parcelas y el resto de la parcela mínima que compartirias en proindiviso con dicho propietario.
Si llegas a un acuerdo para comprarselo bien, si no llegas se puede subastar la parcela y al tener tú la mayor parte siempre puedes adquirirla con más facilidad y si aparece alguien que pague mucho más tambien te beneficias ya que se vendería la parcela y como dispones de mucha participación cobrarías tu parte a buen precio.
espero haberte ayudado
Hola de nuevo. Lo primero gracias a todos.
Insisto en que no se trata de "apoderarme" de un cacho de terreno, es que veo que va a ser fisicamente imposible negociar con la persona propietaria.
El Plan establece dos parcelas finales resultantes de la unión de estas tres parcelas iniciales. Es una cosa un poco rara porque establece una cesion posterior del 30% de la unidad, pero ese es otro tema.
Todo el terreno es ya mío , excepto ese 25% de una de las parcelas, que suponen unos 100 metros.
En cuanto a la cifra del 15%, ¿se refiere a los derechos de edificación de esos 100 metros o a los 100 metros en si?. La diferencia es importante..
Muchas gracias de nuevo!!
Insisto en que no se trata de "apoderarme" de un cacho de terreno, es que veo que va a ser fisicamente imposible negociar con la persona propietaria.
El Plan establece dos parcelas finales resultantes de la unión de estas tres parcelas iniciales. Es una cosa un poco rara porque establece una cesion posterior del 30% de la unidad, pero ese es otro tema.
Todo el terreno es ya mío , excepto ese 25% de una de las parcelas, que suponen unos 100 metros.
En cuanto a la cifra del 15%, ¿se refiere a los derechos de edificación de esos 100 metros o a los 100 metros en si?. La diferencia es importante..
Muchas gracias de nuevo!!
esto es lo que dice la ley Navarra de estas cosas del suelo:
Cuando la escasa cuantía de los derechos de algunos propietarios no permita que se adjudiquen fincas independientes a todos ellos, los solares resultantes podrán adjudicarse pro indiviso a tales propietarios. No obstante, si la cuantía de esos derechos no alcanzase el 15 por 100 de la parcela mínima edificable, la adjudicación podrá sustituirse por una indemnización en metálico.
Cuando la escasa cuantía de los derechos de algunos propietarios no permita que se adjudiquen fincas independientes a todos ellos, los solares resultantes podrán adjudicarse pro indiviso a tales propietarios. No obstante, si la cuantía de esos derechos no alcanzase el 15 por 100 de la parcela mínima edificable, la adjudicación podrá sustituirse por una indemnización en metálico.
Dices.........." he ido comprando tres parcelas urbanas en Navarra con la intencion de hacerme una casa y me falta el 25% de una ellas. Es una superficie total de unos 1000 metros y ese 25% de una de las parcelas equivale a unos 100 metros ".
Si no entiendo mal la parcela proindiviso significa el 50% de la unidad de ejecución y es sabido que una propiedad proindivisa no puede venderse sin el consentimiento de todos los propietarios.
Teniendo en cuenta que para aprobar el proyecto de reparcelación hace falta MAS del 50% de la superficie de la unidad, ¿ como tienes pensado incluir esa parcela ?
No se si se me escapa algún detalle..........
Si no entiendo mal la parcela proindiviso significa el 50% de la unidad de ejecución y es sabido que una propiedad proindivisa no puede venderse sin el consentimiento de todos los propietarios.
Teniendo en cuenta que para aprobar el proyecto de reparcelación hace falta MAS del 50% de la superficie de la unidad, ¿ como tienes pensado incluir esa parcela ?
No se si se me escapa algún detalle..........
L´m sorry. Te has explicado bien, he sido yo el que ha desbarrado.
100 metros = 25%
400 metros = 100%
De estos 400 metros te pertenece el 75% en proindiviso. Aclarado.
Deducido el 30% de cesión obligatoria de la parcela proindivisa, esta quedará en 280 m2. edificables de los que 70 son del otro propietario.
Si la parcela mínima edificable son 500 m2., según el plan, el 15% de esa superficie son 75 m2., con lo cual, los derechos del propietario del 25% indiviso – 70 m2. - no alcanzan el 15% de la superficie mínima de parcela edificable.
Conforme a esta interpretación, que ruego tomes con la debida cautela, al socio indiviso deberías indemnizarle con el 10% de 700 m2. que es el suelo edificable de la unidad de ejecución.
Je, je, espero no liarte todavía mas con - cuenta de la vieja - mi forma de ver la situación. Pobrico.
100 metros = 25%
400 metros = 100%
De estos 400 metros te pertenece el 75% en proindiviso. Aclarado.
Deducido el 30% de cesión obligatoria de la parcela proindivisa, esta quedará en 280 m2. edificables de los que 70 son del otro propietario.
Si la parcela mínima edificable son 500 m2., según el plan, el 15% de esa superficie son 75 m2., con lo cual, los derechos del propietario del 25% indiviso – 70 m2. - no alcanzan el 15% de la superficie mínima de parcela edificable.
Conforme a esta interpretación, que ruego tomes con la debida cautela, al socio indiviso deberías indemnizarle con el 10% de 700 m2. que es el suelo edificable de la unidad de ejecución.
Je, je, espero no liarte todavía mas con - cuenta de la vieja - mi forma de ver la situación. Pobrico.
pues yo creo que la sigues liando, que eso de la cesión del 30% no entra en la cuenta porque ese copropietario tiene el 25% de una parcela de 400 m2 y es el 10% del total
pero del total, independientemente de la cesión, resultarán dos parcelas edificables, y el 10% de 2 es 0,20, y eso es el 20% de una de las parcelas edificables, que es más que el 15%
y lo que no viene a cuento es si la edificabilidad es 0,25 ó 0,40, porque será lo que sea pero es otro cuento y otra cuenta
pero del total, independientemente de la cesión, resultarán dos parcelas edificables, y el 10% de 2 es 0,20, y eso es el 20% de una de las parcelas edificables, que es más que el 15%
y lo que no viene a cuento es si la edificabilidad es 0,25 ó 0,40, porque será lo que sea pero es otro cuento y otra cuenta
